臺灣嘉義地方法院民事判決 103年度重訴字第101號原 告 許坤仲訴訟代理人 吳紹貴律師被 告 郭淑珍訴訟代理人 曾錦源律師複代理人 李祐銜律師上列當事人間返還價金事件，經臺灣臺中地方法院以103年度重訴字第450號裁定移送前來，本院於民國104年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆佰玖拾陸萬元，及自民國一百零三年八月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為被告供擔保，得為假執行，於被告以新臺幣肆佰玖拾陸萬元為原告供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第 256 條定有明文。
本件原告原起訴之聲明為：「 1、被告陳孟麟應給付原告新臺幣（下同） 3,960,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息 5% 計算之利息。2、被告郭淑珍應給付原告4,960,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息 5% 計算之利息。3、訴訟費用由被告等負擔。4、如獲勝訴判決，願供擔保請准予宣告假執行。」（見臺中地院卷第
5 頁）嗣於 104 年 1 月 19 日具狀將上開聲明變更為：「 1、被告陳孟麟應給付原告 3,960,000 元及自民國 103年 8 月 6 日起至清償日止按年息 5% 計算之利息。2、被告郭淑珍應給付原告 4,960,000 元及自民國 103年8 月 18日起至清償日止按年息 5% 計算之利息。3、訴訟費用由被告等負擔。4、如獲勝訴判決，願供擔保請准予宣告假執行。」（見本院卷第42頁），又於104年7月20日當庭表示利息之起算點為103年8月17日，經被告訴訟代理人當庭同意，且核其所為僅屬補充事實上陳述，依首揭規定，非為訴之變更或追加，合先敘明。
二、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款及第2項定有明文。原告起訴時主張依系爭契約第12條第10款請求，後於104年7月7日以書狀及104年7月20日當庭表示，本件請求權基礎追加為依民法第179條、民法解除契約回復原狀之法律關係即第259條第2款，及系爭契約第12條第10款，請求擇一為勝訴判決。核其請求之基礎事實同一，且被告無異議，而為本案之言詞辯論，依上開規定，應予准許。
三、復按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。本件原告起訴時列陳孟麟為被告，並聲明請求被告陳孟麟應給付原告3,960,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。（見臺中地院卷第5頁）嗣於民國104年4月13日言詞辯論時原告當庭以言詞撤回對被告陳孟麟之起訴，亦經被告陳孟麟當庭表示同意（見本院卷第67頁背面）揆諸首揭規定，並無不合。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）被告及訴外人陳孟麟共有嘉義市○○段 ○○○○○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地），應有部分各為二分之一，原告欲向被告及訴外人陳孟麟購買系爭土地，遂於民國（下同）
95 年 12 月 26 日簽訂土地買賣契約書，簽約當天訴外人陳孟麟係由訴外人陳進福代理，被告係由訴外人陳坤鐘代理，約定價金 7,920 萬元，後兩造就系爭土地復於 96年 6 月 13 日再另簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），並再於系爭契約中於第 12 條第 12 款約定：「 95年 12 月 26 日原契約之約定有抵觸時，以本契約之約定為準」，是兩造權利義務關係當以 96 年 6 月 13 日之買賣契約為準，合先敘明。而原告於 95 年 12 月 26 日簽訂土地買賣契約書時，即依該契約第三條付款約定，給付簽約款 792 萬元，並於同日分別開立票面金額 396 萬元、396 萬元，受款人分別為陳孟麟、郭淑珍之支票，並交付予訴外人陳孟麟之代理人陳進福與被告郭淑珍之代理人陳坤鐘收受，該二張支票亦於 95 年 12 月 29 日兌現。後兩造三方復於 96 年 6 月 13 日另簽立系爭契約，原告再依該系爭契約第三條付款約定，給付二期款 100萬元，並開立票面金額 100 萬元、受款人為郭淑珍之支票，交付予其代理人陳坤鐘收受，上開支票亦於 96 年 6月15日兌現。綜上，原告業已給付價金496萬元予被告郭淑珍。
（二）兩造雖於 95 年 12 月 26 日及 96 年 6 月 13 日先後訂立二份土地買賣契約書，買賣標的物及約定價金均無變動，且二契約均附有解除條件，兩造並同意上開二契約如有牴觸，應以 96 年 6 月 13 日所簽訂之系爭契約為準，而依系爭契約第12條第10款約定：「雙方以賴衡垚建築師事務所提供之設計圖樣申請建築執照，若建照無法核發取得時，賣方應於買方通知解除契約七日內無息退還所收之定金於買方」，兩造同意買賣標的物即系爭土地以賴衡垚建築師事務所提供之設計圖樣，向嘉義縣政府申請建築執照之核發未能取得時為契約之解除條件。而簽訂該條款緣於系爭土地係屬乙種工業區土地，而依都市計劃法台灣省施行細則第18條及嘉義市都市計劃乙種工業區申請設置公共服務設施公用事業設施及一般商業設施作業要點規定，得申請設置一般零售業及一般事務所之設置，並得向嘉義市政府提出申請，惟上開設置設有總量管制，故兩造簽約前即已討論如無法取得申請，則契約失其效力，賣方應返還買方所付款項，爰於契約內約定：「以賴衡垚建築師事務所提供之設計圖樣（如附件）申請建築執照」等語，故申請如無法通過，系爭契約即解除，此乃該條款所由設。按「附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。」，民法第99條第2項定有明文，則於契約之解除條件成就時，買賣契約即失其效力，賣方即應返還所受領之價金予買方，其後原告委請建築師檢附設計資料申請建築執照，遭嘉義縣政府駁回申請，系爭契約所附解除條件業已成就，系爭買賣契約失其效力，原告曾於97年6月9日通知被告請求返還價金，惟遭置之不理，乃依法提起本件訴訟。退步言之，被告已將系爭土地出賣予他人，被告所負之契約義務，亦陷於給付不能，原告亦得依民法第226條第1項、第256條規定解除契約，並請求返還已付價款共496萬元。
（三）按「民法第二百五十八條第一項，係就契約有法定之解除原因，而行使其解除權之情形所為規定，如契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，無待於當事人解除權之行使。」（最高法院 60 年台上字第 4001 號判例意旨參照）經查系爭契約第 12 條第 10 款約定：「若建照無法核發取得時，賣方應於買方通知解除契約七日內無息退還所收之定金於買方」，建照無法核發取得乃本件契約之解除條件，已如前述，而解除條件如已成就，契約即當然失其效力，原告得知申請遭駁回後，於 97 年 6月 6 日以存證信函通知被告：「本件因無法申請取得建照執照，已符合買賣雙方所簽訂土地買賣契約書中解除契約之條件…請賣方陳孟麟先生、郭淑珍小姐於收到買方通知七日內，無息返還所收之定金及價金共計新台幣 892萬元予買方」，故原告依上開判例、條款函知被告解除契約並請求返還已付價款應有理由。
（四）本件並無可歸責於原告致不能履行契約之事由：
1、按「本件買賣標的之土地，依法向政府機關申請建築執照，以賣方之名義為起造人…」系爭合約第 12 條第 9 款約定訂有明文。本件設計圖樣係被告委請賴衡垚建築師設計，建築許可亦係被告委託賴衡垚建築師辦理，而自被嘉義市政府 96 年 7 月 6 日府工建字第 0000000000 號函命被告應補正之事項：「 (一 )申請書填寫不齊全（二）建築線指定文件、現況相片、套繪圖 (三 )設計圖：地籍圖、配置圖補圖面及面積計算表更正 (四 )一樓平面圖著色（五）退縮 6 公尺植栽綠化圖示 (六 )地質鑽探報告」觀之，均無需原告之協力，由土地所有權人即被告與其所委請之建築師即可提出補正。況且，系爭契約中即已約定以被告為建築物起造人，是上開函令均係寄送正本予被告，副本予其所委請之建築師，原告並未收到，甚至未受被告之通知，被告所述稱原告收受函令後未予補正云云，亦非事實。
2、再以，被告於 97 年 7 月 15 日存證信函主張：「依附件 97 年 1 月 31 日，本人發函買方要求儘速就買方委託建築師以賣方名義，申請嘉義市政府之建照乙案，進行補正，台端皆不受理」云云，惟建築師係被告所委請，且自嘉義市政府 97 年 1 月 16 日府工建字第 0000000000函可知，嘉義市政府係於 97 年 1 月 16 日駁回被告之申請，而被告卻稱係於 97 年 1 月 31 日通知原告補正，其主張通知補正之時間，亦已於遭嘉義市政府駁回申請後，顯見原告亦無被告所指述之可歸責事由可言。
（五）退步言之，本件縱有可歸責於原告之事由（僅假設語，原告否認之），被告主張依系爭契約第 10 條第 1 款約定將已付之價款作為懲罰性違約金，顯有過高：
1、按「買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務時，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金」，系爭契約第 10 條第 1 款條約定訂有明文。該條款既已約定買方如有違約情形，賣方得限期催告履行，並得解除契約並將買方已付之價款充作懲罰性違約金，已屬民法第
249 條「當事人另有訂定」之情形。再以，被告亦係於其所提出 97 年 7 月 15 日存證信函依系爭契約第 10 條第 1 款為主張，故本件契約自無民法第 249 條第 2 款之適用。
2、是縱如依系爭契約第 10 條第 1 款約定，將原告已付價款充作懲罰性違約金，而原告給付價款共 496 萬元，全數充作懲罰性違約金，實顯有過高，況本件被告事後已將系爭土地賣予他人，仍主張沒入已給付之價款，亦不合理。是縱認原告有可歸責之事由，懲罰性違約金顯有過高，求予以酌減，以求公允。
3、另外，被告主張受有貸款利息支出之損害部分，自其所檢附 97 年 5 月 12 日嘉義北社郵局 353 號存證信函係主張依系爭契約第 12 條第 8 款約定，要求原告負擔每月貸款利息之二分之一，並主張每月貸款利息之二分之一為
6 萬元，而依上開 97 年 5 月 12 日來函、97 年 5 月
29 日嘉義北社郵局 408 號存證信函及系爭契約第 12 條第 8 款約定：「買賣雙方約定，簽後十個月內，買方申請建築執照，賣方有義務提供一切資料證件配合買方申請，如可歸責於買方時，對賣方於第一商銀設定抵押權未償之債務新台幣伍仟萬元所應支付之利息，買方應幫賣方支付二分之一」，依其來函應係請求原告負擔自 96 年 6月
13 日至 97 年 5 月 13 日共 11 個月之利息二分之一，合計為 66 萬元，而因建築執照無法取得，原告依系爭契約第 12 條第 10 款約定，於 97 年 6 月 6 日以台中向上郵局 000000-0 第 469 號存證信函解除系爭契約，是如被告得請求原告負擔貸款利息，縱予以計算至 97年
6 月 6 日止，除上開 11 個月外，再加計 1 個月（97年 5 月 13 日至 97 年 6 月 6 日），共計為 72 萬元，則原告縱受系爭契約第 12 條第 8 款之約束，則被告所得請求者，貸款利息至多為72萬元，而被告主張沒入原告已給付之價款496萬元為懲罰性違約金，兩者相比，遠不相當，被告主張之違約金數額，確實過高。
（六）兩造於95年12月26日簽立原證一土地買賣契約書時，原告即以開立支票方式給付396萬元，作為簽約款亦即定金，復於兩造96年6月13日簽立系爭契約時，原告再開立支票給付100萬元價金作為二期款，而被告於104年6月29日言詞辯論程序亦承認簽約款即為本件兩造約定之定金。
（七）原告依民法解除契約之法律關係與系爭契約第12條第10款約定及95年12月26日之土地買賣契約書第12條第10款之約定，請求被告返還所受領之定金396萬元及價金100萬元，應有理由：
1、按「若無法依做小戶型取得建照時，賣方同意買方解除本契約，賣方應於買方通知七日內，無息返還所收之定金及價金於買方（但書約定：本件以建築房屋配合政府法令申請建築許可）」、「雙方以賴衡垚建築師事務所提供之設計圖樣申請建築執照，若建照無法核發取得時，賣方應於買方通知解除契約七日內無息退還所收之定金於買方」，兩造95年12月26日之土地買賣契約書第12條第10款約定及96年6月13日系爭契約第12條第10款約定參照。
2、「95年12月26日原契約之約定有抵觸時，以本契約之約定為準」，系爭契約第12條第10款約定，是以，如95年12月26日之土地買賣契約書約定與96年6月13日系爭契約之約定並無牴觸者，原告均得為主張。
3、本件兩造簽立契約時即約定建照如無法核發取得乃本件契約之解除條件，而解除條件如已成就約即當然失其效力，被告所受領之定金及價金即無法律上原因而應返還予原告；且95年12月6日之土地買賣契約書第12條第10款及系爭契約第12條第10款均係兩造當事人所為解除事由之約定，且兩者並無牴觸，原告自得依95年12月26日之土地買賣契約書第12條第10款及系爭契約第12條第10款約定請求返還定金及價金，而原告於知悉申請遭駁回後，即依95年12月26日之土地買賣契約書第12條第10款及系爭契約第12條第10款約定，於97年6月6日以存證信函通知被告，主張解除契約並請求返還定金及價金，被告則於97年6月9日收受上開存證信函，已經被告承認在卷，則兩造間就系爭土地買賣契約業已依法解除，原告自得依上開契約書約定請求被告返還已受領之定金及價金。
（八）買賣契約既已解除，依民法第259條規定，被告負有回復原狀義務，且被告受領定金及價金亦已無法律上原因，原告亦得依民法第179條規定請求被告返還所受領之定金及價金，是原告依上開規定請求被告返還所受領之定金396萬元及價金100萬元共計496萬元，亦有理由。
（九）對被告抗辯之陳述：
1、系爭契約第 12 條第 8 款約定：「買賣雙方約定，簽後十個月內，買方申請建築執照，賣方有義務提供一切資料證件配合買方申請，…」，並於系爭契約第 12 條第 10款約定：「雙方以賴衡垚建築師事務所提供之設計圖樣 (如附件 )申請建築執照，若建照無法核發取得時，賣方應於買方通知解除契約七日內無息退還所收之定金於買方」，即以賴衡垚建築師事務所提供之設計圖樣申請建築執照，而該設計圖即為兩造約定申請建築執照之條件，其中亦包含形式及格局，則原告業已提出其所要求之條件，賣方即被告自應依系爭契約第 12 條第 10 款約定提供一切資料及必要協助，以配合建築執照之申請，其餘資料應由被告配合提出，被告自不得主張建築執照之申請均與其無關，至為顯然。
2、退步言之，如來函事項係請求修改或補正超出原告所要求之賴衡垚建築師所繪製之計畫圖，原告亦無配合補正之義務，因系爭土地係屬乙種工業區土地，而依都市計劃法台灣省施行細則第 18 條及嘉義市都市計劃乙種工業區申請設置公共服務設施公用事業設施及一般商業設施作業要點之規定，得申請設置一般零售業及一般事務所之設置，並得向嘉義市政府提出申請，原告購買系爭土地即係依照上開規定，依照賴衡垚建築師所繪製之計畫圖設置一般零售業及一般事務所，惟如無法依照賴衡垚建築師之設計圖通過申請，則任何事後對於設計圖之更正或修改，均已不符原告購買系爭土地之建築規劃，於簽訂系爭契約即為被告所明知，則被告當無從要求原告事後配合補正資料以申請一個不符原告建築期待之建築執照。爰依民法第259條第2款、第179條及系爭契約第12條第10款，請求擇一為勝訴判決。
（十）聲明：
1、被告郭淑珍應給付原告 4,960,000 元及自民國 103年8月 17日起至清償日止按年息 5% 計算之利息。
2、訴訟費用由被告負擔。
3、如獲勝訴判決，願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
（一）系爭契約並未因解除條件成就失其效力，原告請求返還定金並無理由，無系爭契約第12條第10款之適用：
1、就系爭契約條款第 12 條第 10 款觀之「…若建照無法核發取得時，賣方應於買方通知解除契約…」，建照無法核發時尚需買方通知解除契約，並非契約當然失效，故非契約附解除條件，應為雙方約定以建照無法核發作為約定解除權發生之停止條件。
2、本件若停止條件成就原告（即買方）便取得約定解除權，故原告為因條件成就而受利益之當事人。又系爭契約第12條第 8 款約定「買賣雙方約定，簽後十個月內，買方申請建築執照，賣方有義務提供一切資料證件配合買方之申請，…」，可知建照係由買方即原告負責申請。惟於 96年 6 月 27 日申請後經嘉義市政府於 96 年 7 月 6 日發函要求於 6 個月內補正資料，並不表示已符合系爭契約第 12 條第 10 款，無法以賴衡垚建築師所提供之設計圖樣，取得建築執照，縱令因逾期補正遭駁回，仍得於補正相關資料後重新申請，惟原告置之不理，未予補正，而後嘉義市政府於 97 年 1 月 16 日駁回建照之申請。則原告經嘉義市政府發函要求補正後，未積極予以補正，長達六個月不作為，坐任嘉義市政府駁回建照申請，顯係以不正之方法促使條件成就，依民法第 101 條第 2 項規定，應視為條件不成就。而約定解除權發生之停止條件不成就已如上述，則原告主張系爭契約因解除條件成就失其效力，請求返還定金並無理由。
3、況且，原告購買系爭土地之緣由本即為建築房屋，故其擬建築之形式、條件、格局，均與被告無關。既原告方為實際欲購買土地建築房屋之人，故其稱申請建築執照乃被告之義務，與原告無涉云云，實不足採。再者，系爭契約第
12 條第 9 款：「本件買賣標的之土地，依法向政府機關申請建築執照，以賣方之名義為起造人，於產權移轉登記之同時，原賣方之起造人名義應變更為買方指定之登記名義人」，實乃因土地所有權仍為被告所有，故由被告作為申請名義人，待土地所有權移轉時始變更起造人名義，因此被告僅為名義申請人，實際負責建照申請事宜者，仍係欲購地建屋之原告。
（二）被告已於移轉系爭土地所有權予他人前，解除與原告間之買賣契約，自無給付不能之問題；又被告依民法第 249條第 2 款之規定，自可保有定金無須返還：
1、按系爭契約第 12 條第 8 款規定：「…如可歸責於買方時，對賣方於第一商銀設定抵押權未償之債務新台幣伍仟萬元所應支付之利息，買方應幫賣方支付二分之一」。再按「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」「定金除當事人另有訂定外，適用左列之規定：二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。」民法第 254 條、第 249 條第 2 款亦分別定有明文。
2、原告怠於補正致建造申請遭駁回已如前述，則原告本應依約支付賣方貸款利息二分之一，惟原告拒不履行，已陷於給付遲延，經被告於 97 年 5 月 12 日及同年 5 月 29日發函催告履行仍不履行，被告遂於同年 7 月 15 日發函解除契約。
3、再按系爭契約第 3 條付款約定內容觀之，原告請求返還之金額其性質為定金。兩造雖於系爭契約第 12 條第 10款就買方取得約定解除權解除契約後，定金如何返還有所約定。然就賣方依法解除契約時，定金如何返還並未約定，自有民法第 249 條第 2 款規定之補充適用。
4、何況，系爭契約約定雖以被告為申請名義人，然實際上應由原告負責申請建照，因原告怠於補正資料而使申請遭駁回已如前述，則契約之不能履行係可歸責於原告，則原告不得請求返還已交付之定金。
（三）系爭契約依系爭契約第 10 條第 1 款解除，並沒收已收之價金充作懲罰性違約金，且無約定違約金過高之情事：
1、按「違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。」（最高法院 87 年度台上字第 2563號判決意旨參照）
2、被告沒收之價金約占買賣總價金之一成，尚難認為有過高情事，且被告亦受有貸款利息支出，履約及解約過程所生勞費之損害，故被告沒收之違約金數額尚屬合理，實無過高情事，原告酌減之主張亦無理由。
（四）聲明：
1、原告之訴駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
3、如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、爭執及不爭執事項：
（一）不爭執事項：
1、被告及訴外人陳孟麟共有嘉義市○○段 ○○○○○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地），應有部分各為二分之一，原告欲向被告及訴外人陳孟麟購買系爭土地，遂於民國（下同）
95 年 12 月 26 日簽訂土地買賣契約書，簽約當天訴外人陳孟麟係由訴外人陳進福代理，被告係由訴外人陳坤鐘代理，約定價金 7,920 萬元，後兩造就系爭土地復於 96年 6 月 13 日再另簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），並再於系爭契約中於第 12 條第 12 款約定：「 95年 12 月 26 日原契約之約定有抵觸時，以本契約之約定為準」，是兩造權利義務關係當以 96 年 6 月 13 日之買賣契約為準。
2、原告於95年12月26日簽訂土地買賣契約書時，即依該契約第三條付款約定，給付簽約款792萬元，並於同日分別開立票面金額396萬元、396萬元，受款人分別為陳孟麟、郭淑珍之支票，並交付予訴外人陳孟麟之代理人陳進福與被告郭淑珍之代理人陳坤鐘收受，該二張支票亦於95年12月29日兌現。後兩造三方復於96年6月13日另簽立系爭契約，原告再依該系爭契約第三條付款約定，給付二期款100萬元，並開立票面金額100萬元、受款人為郭淑珍之支票，交付予其代理人陳坤鐘收受，上開支票亦於96年6月15日兌現。綜上，原告業已給付價金496萬元予被告郭淑珍。
3、系爭契約第十條第一款約定：買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務時，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金。」等內容。
4、系爭契約第十二條第八款約定：「買賣雙方約定，簽後十個月內，買方申請建築執照，賣方有義務提供一切資料證件配合買方之申請。如可歸責於買方時，對賣方於第一商銀設定抵押權未償之債務新台幣伍仟萬元所應支付之利息，買方應幫賣方支付二分之一。」等內容。
5、系爭契約第十二條第十款約定：「雙方以賴衡垚建築師事務所提供之設計圖樣（如附件）申請建築執照，若建照無法核發取得時，賣方應於買方通知解除契約七日內無息退還所收之定金於買方」等內容。
6、嘉義市政府於96年7月6日以府工建字第0000000000號函表示需補正之事項包含建築技術規則建築設計施工編第118條等要檢討，並要求於文到6個月內改正，屆期或復審仍不合規定，得將申請案件駁回。後嘉義市政府於97年1月16日以府工建字第0000000000號函表示屆期尚未改正，故依建築法規定駁回申請案。而賴衡垚建築師提供之設計圖樣於97年1月16日遭嘉義市政府退件，其理由為設計圖不符合建築技術規則之規定。
7、原告於97年6月6日以台中向上2170-1郵局第469號存證信函解除系爭契約，該存證信函於97年6月9日送達被告。
8、上開事項有土地買賣契約書2份、設計圖、支票及收據、土地登記第二類謄本、地籍資料異動索引（以上均為影本）附卷可佐（臺灣臺中地方法院103年度重訴字第450號卷－下稱台中地院卷，第8頁至第29頁）、嘉義市政府函影本2份（本院卷第23、24頁）、存證信函及送達回證影本（本院卷第38頁至第40頁、第93頁），且為兩造所不爭執，自可信為真實。
（二）爭執事項：
1、系爭契約已否解除？
2、原告請求被告返還496萬元及利息，是否有理由？
四、本院之認定
（一）賴衡垚建築師提供之設計圖樣於97年1月16日遭嘉義市政府退件，其理由為設計圖不符合建築技術規則第118條之規定，說明如下：
1、系爭土地申請建造執照，經嘉義市政府審查，認應補正之事項為（一）申請書填寫不齊全。（二）建築線指定文件、現況相片、套繪圖。（三）設計圖：地籍圖、配置圖補圖面及面積設計表更正。（四）一樓平面圖著色。（五）退縮6公尺植栽綠化圖示。（六）地質鑽探報告。且建築技術規則建築設計施工編第1條36款、280條、110條、117條、118條規定及戶數請檢討。並表明請於文到6個月內改正，屆期或復審仍不合規定，得將申請案件駁回；後因屆期尚未改正，故嘉義市政府依建築法規定駁回申請案等情，有嘉義市政府96年7月6日府工建字第0000000000號函影本（本院卷第23頁）及97年1月16日府工建字第0000000000號函影本（本院卷第24頁）各1份在卷可佐，是系爭土地依賴衡垚建築師提供之設計圖樣申請建造執照應未如期改正，經嘉義市政府駁回建造執照之申請，應可認定。
2、後本院函請嘉義市政府提供96年7月6日府工建字第0000000000號函有關公文及建築執照卷宗，經函覆「經查本府公文管理資訊系統，上開公文已銷毀，無法調閱提供；另查本府建築書圖影像管理系統，本市○○段○○○○○○○○○○號土地，96年未核發建築執照，亦無相關建築執照資料可提供」等語，有嘉義市政府104年3月11日府都建字第0000000000號函（本院卷第57頁）1份附卷可證，是96年建造執照未如期改正，而遭嘉義市政府駁回建造申請之原因為何，已無公文足證。
3、證人賴衡垚建築師於本院審理時證述：「（問：是否以台中地院第13-16頁設計圖向嘉義市政府提出建造申請？）是的。」、「（問：你在提出申請後，是否有收到本院23、24頁公文？）我有查證公司檔案，確實有留存這兩張，因當初我是臺中的建築師來嘉義申請，算是外地建築師必須親自出席，所以我有印象，而且查證公司存檔確實有這份。因我是臺中的建築師要到嘉義來申請，必須向台灣省建築師公會臺中市辦事處掛號，然後再到嘉義市辦事處再掛號一次，嘉義市辦事處會派建築師協審，協審完畢，嘉義市辦事處才會把案件移到嘉義市政府申請，而我也必須親自到嘉義市政府建管單位接受審查，我印象深刻當時嘉義市政府只有一個承辦人員兼課長。我也有去向臺中市建築師公會電話查詢，關於陳孟麟先生等二人起造案件興建案件。臺中市建築師公會電話中回覆是96年6月28日向臺中市建築師辦事處掛號，97年3月26日有退件。我可以確定臺中地院卷第13-16頁的設計圖是我設計。」、「（問：你是否有依照鈞院卷第23頁的公文提出補正？）該公文裡說明應補事項及技術規則要檢討部分，我都有補正，但我印象深刻是這案件在技術規則第118條嘉義市那位課長他一直不同意。公文說明二部分（一）至（五）全部都有補正，但是（六）地質鑽探報告我不確定，因為我沒有留資料。……公文說明三部分都沒有問題，只有技術規則第118條部分，嘉義市建管處的課長認為不符合該條規定。
因為建築師是依據設計圖面來解釋建築技術規則，因此常常與主管機關就圖面與建築技術規則是否相符而有不同見解，因針對建築技術規則第118條我與嘉義市主管機關意見不符，所以嘉義市政府主管機關有函請營建署，營建署回函認為我的設計圖確實不符合建築技術規則第118條規定，而認為嘉義市政府主張是正確的。因為沒有補正鈞院卷第23頁公文內容全部，所以我又收到鈞院卷第24頁的公文。嘉義市政府如果退回建築師的申請書，只要退設計圖，其他的書面文件都在嘉義市政府留存。」、「（問：本件最終無法取得建築執照的原因是否你方才所述不符建築技術規則第118條之問題？）是的。而所謂建築技術規則第118條不符合是市政府主張我的設計圖中我的道路不符合計畫道路八米的規定，因為我們的是私設道路，而非計畫道路。」、「（問：提示本院卷第23頁，你收到這個公文後，除與嘉義市政府主管單位聯絡後，有無與業主聯絡？）有。我記得在申請過程中，地主有邀議員。而且這件退件後，我有退還給起造人陳孟麟先生，至於誰把錢領走我不確定。」、「（問：提示本院卷第23頁，針對建築技術規則第118條嘉義市政府認為不符合規定，你告訴兩造當事人的何人？）我有通知，但我不記得我通知何人，但我記得就本件設計圖的問題我聯絡原告最多，至於被告有無出席我不確定。因為我設計出來的東西原告要的，所以我必須要與原告聯絡。」、「（問：當你告訴你的當事人建築技術規則第118條嘉義市政府的意見，你的當事人反應如何？當事人是誰？）我記得是告訴原告本人，原告本人反應很失望，至於原告有無說什麼或做什麼因時間已久我不記得了，因我是親自到原告的辦公室向原告講解此事。因為我有盡力，而在本件被退件以前，相同的情形在其他縣市都可以取得建築執照，此標準在嘉義縣市就不同，所以嘉義市政府才送營建署統一解釋。」、「（問：就送申請建築執照時，需要的相關當事人協助，你找何人？）當初找最多的是原告，另還有一位介紹人。介紹人是介紹原告與我認識。」、「（問：本件是誰請你繪製設計圖？）以我現在的認知應該是原告請我繪製設計圖。」、「（問：就本件建造的申請，你與地主接洽的事宜是什麼？）我忘記了。……我與原告接觸設計圖面的比較多，因為原告是臺中建設公司所以原告找我們比較多。地主只負責提供土地及起造人的相關證件、委託設計書，因為嘉義市政府規定要有委託設計書，而委託設計書一定是要地主起造人同意且蓋章。」、「（問：本件有無向地主要文件，而地主不給？）好像都沒有碰到這事，因為兩造都很配合。」（本院卷第82頁至第85頁）等語明確。被告雖抗辯地質鑽探報告部分未見補正，證人賴衡垚建築師說法非主管機關之官方說法，故予否認云云。惟嘉義市政府已銷燬系爭建造執造相關文件，業已陳述如上，是主管機關之駁回理由，自難有何主管機關之說法可言。而證人既經具結證述，又無其他偏頗之情，其證言自可採認。另無論地質鑽探有無補正，本件建造執照之申請既與建築技術規則第118條有違而不可補正，是賴衡垚建築師雖有依系爭契約所附設計圖向嘉義市政府申請建造執照，惟嘉義市政府以設計圖不符合建築技術規則第118條之規定而駁回一情，自可認定。
（二）系爭契約業經原告解除，原告請求被告返還已收之價金496萬元，為有理由，說明如下：
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一由他方所受領之給付物，應返還之；二受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第179條及第259條第1、2款亦予明定。
2、系爭契約第十二條第十款約定：「雙方以賴衡垚建築師事務所提供之設計圖樣（如附件）申請建築執照，若建照無法核發取得時，賣方應於買方通知解除契約七日內無息退還所收之定金於買方」等內容；原告於97年6月6日以台中向上2170-1郵局第469號存證信函解除系爭契約，該存證信函於97年6月9日送達被告等情，為兩造所不爭執，另系爭契約所附設計圖樣，業經嘉義市政府於97年1月16日駁回申請等情，均已陳述於上，原告依系爭契約第12條第10款以存證信函通知被告解除契約，並請被告於通知七日內，無息返還所收之定金及價金共496萬元，依約有據，且該存證信函既於97年6月9日送達被告，自於97年6月9日發生解除契約之效力。
3、系爭契約既經原告於97年6月9日依約解除，被告受領該496萬元，即無法律上之原因，依民法第179條之規定，自應返還其利益；而其所受領之給付既為金錢，依民法第259條負回復原狀之義務，自應將其受領之496萬元及利息返還原告。
（三）被告抗辯依系爭契約第十二條第八款及第十條第一款，請求懲罰性違約金，並不可採，說明如下：
1、被告於97年5月12日以原告嘉義北社郵局存證信函第353號函通知原告應依約於97年5月13日支付被告於第一銀行設定抵押權未償債務伍仟萬元所應支付之利息之二分之一即6萬元（本院卷第25頁），後於97年5月29日以嘉義北社郵局存證信函第408號函（本院卷第26頁）通知原告應於10日內暨97年6月10前支付利息6萬元。末於97年7月15日以嘉義北社郵局存證信函字第546號函（本院卷第27頁至第28頁）通知原告契約已不存在，依系爭契約第十條第一款沒收原告給付賣方之全部定金892萬元，作為懲罰性違約金等情，有存證信函影本3份附卷可佐。
2、系爭契約第十二條第八款約定：「買賣雙方約定，簽後十個月內，買方申請建築執照，賣方有義務提供一切資料證件配合買方之申請。如可歸責於買方時，對賣方於第一商銀設定抵押權未償之債務新台幣伍仟萬元所應支付之利息，買方應幫賣方支付二分之一。」；系爭契約第十條第一款約定：「買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務時，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金。」等內容，有系爭契約書可佐，且為兩造所不爭執，業已陳述如上。
3、系爭契約於96年6月13日簽立，嘉義市政府於96年7月6日已通知改正，是原申請建築執照之日期早於96年7月6日，而符合系爭契約第十二條第八款約定，於簽約後十個月內申請之約定一情，應可認定。另系爭契約所附之設計圖中的道路是私設道路，而非計畫道路，不符建築技術規則第118條之規定，遂遭嘉義市政府於96年7月6日通知改正，因無法改正，而於97年1月16日駁回等情，亦已說明同前，而經駁回之理由，既非可歸責於原告，自無系爭契約第十二條第八款所稱：「如可歸責於買方時，對賣方於第一商銀設定抵押權未償之債務新台幣伍仟萬元所應支付之利息，買方應幫賣方支付二分之一。」，惟建築執照經駁回之理由，既非可歸責於原告，是被告自無依系爭契約第十二條第八款要求原告支付利息之二分之一的理由，是縱原告未支付該利息，亦難謂被告可據系爭契約第十條第一款以已收之價金為懲罰性違約金。
4、據上，原告已依約於簽約後十個月內申請建築執照，且建築執照經駁回之原因非可歸責於原告，是被告抗辯依系爭契約第十二條第八款及第十條第一款，以496萬元作為懲罰性違約金，並不可採。
（四）原告主張依系爭契約第十二條第十款規定解除兩造間之買賣契約，為有理由。兩造間之買賣契約既經解除，被告受領原告給付之買賣價金496萬元，屬無法律上原因而受利益，致原告受損害，被告自應將其所受利益返還。是原告主張依民法第179條及第259條第2款請求被告返還496萬元及利息，應予准許。
五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1、2項、第233條第1項前段、第203條亦有明文。從而，原告請求被告返還已收取之價金496萬元，並自103年8月17日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，洵屬有據，應予准許。
六、綜上所述，原告依系爭契約第十二條第十款規定合法解除系爭買賣契約，被告受領原告給付之買賣價金496萬元，屬無法律上原因而受利益，致原告受損害，自應將其所受利益返還。從而，原告依民法第179條及民法第259條第2款請求被告應給付496萬元及自103年8月17日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，自屬有據。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部份並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第 78 條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 31 日
民事第一庭法 官 邱美英以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 31 日
書記官 李珈慧