臺灣嘉義地方法院民事判決 103年度重訴字第35號原 告 吳振吉原 告 李文瑜上列二人之共 同訴訟代理人 何永福律師
陳振榮律師複代理人 嚴天琮律師被 告 張銘松訴訟代理人 嚴庚辰律師
林湘陵律師上列當事人間請求回復原狀等事件，於民國104 年5 月19日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告張銘松應將嘉義縣○○鄉○○○段○○○ ○號土地（權利範圍：全部，權狀字號：103 大林字第00583 號），以民國
102 年11月25日為原因發生日期，以買賣為登記原因，於10
3 年1 月13日所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為原告吳振吉、李文瑜名義所有。
二、被告應給付原告吳振吉、李文瑜二人懲罰性違約金計新臺幣（下同）19萬4,040 元整及損害賠償（含因回復原狀所需之代書費、地政規費、土地增值稅、律師撰狀費等）計21萬1,
530 元整，總計40萬5,570 元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、緣原告吳振吉、李文瑜等二人（下稱原告等二人）與被告張銘松於民國102 年11月20日簽定不動產契約書，約定原告等二人共有之坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）出賣予被告，買賣價金為1,540 萬元（詳原證一，下稱系爭買賣契約），原告等二人並依約於103 年1 月13日將系爭土地之所有權移轉登記予被告（詳原證二），詎料，被告迄今僅交付原告40萬元為訂金，其餘買賣價金1,500萬元卻仍未依約給付，經原告等二人多次催討，被告依然置之不理。
二、被告遲未履行買賣價金，原告等二人乃於103 年1 月28日委請林更佑律師寄發律師函催請被告給付買賣價金（詳原證三），被告置之不理；103 年2 月6 日，原告等二人再次寄發福平里郵局存證號碼000035號存證信函予被告，要求被告支付買賣價金（詳原證四）。然被告竟委請律師回函稱「本人所購買之上開土地遭第三人佔用」云云，意圖藉此「請求減少買賣價金」（詳原證五），惟查，被告之主張並不可採，蓋系爭買賣契約書第1 條第6 款業已載明『買賣標的有出租情形，租期至103 年4 月30日止』，且原告與承租戶間簽訂之店屋攤位租賃契約書亦明確載明『原告店屋所在地及使用範圍』（詳原證六），是以本件根本不會有被告所稱的「因第三人佔用土地…產權不明而有危險移轉之情事」；況且，本件被告早已於系爭買賣契約書中同意承接前揭租賃契約，則該租賃事實既為被告明知及同意承接，如今被告卻以此事由拒絕支付買賣價金，其無正當理由而欲藉故請求「減少價金」之心，昭然若揭，益證被告已明顯違反契約之約定。原告等二人基於最大誠意而多次發函催請被告履約，惟被告一再刁難而拒付價金，原告等二人無奈之下只能提起訴訟，原告等二人並以本起訴狀向被告行使解除契約之意思表示。
三、按民法第259條第1款規定「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。…」、系爭買賣契約書第8條第2款約定「買方若不依合約履行各項義務或支付價金，或已付之票據無法兌現時，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之三計算滯納金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），並應予買賣標的點交時一併繳清；經賣方書面通知限期催告仍不履行時，賣方得解除本買賣合約並沒收買方已繳價款，或已付之票據作為違約賠償，買賣標的也任憑賣方處理，買方不得異議；若產權已過戶予買方或其指定之登記名義人時，買方及其指定之登記名義人應無條件配合辦理回復登記所有權予賣方，並負擔因此衍生之全部稅費」，本件原告等二人請求如下：
(一)本件買賣契約既經合法解除，被告應將嘉義縣○○鄉○○○段○○○ ○號土地（權利範圍：全部、權狀字號：103 大林字第000583號），以民國102 年11月25日為原因發生日期，以買賣為登記原因，於103 年1 月13日所為之所有權移轉登記塗銷，回復為原告等二人名義所有，故原告等二人請求如訴之聲明一。
(二)本件原告等二人已依約移轉系爭土所有權登記予被告，惟被告未依約定給付買賣價金，原告等二人以原證三律師函進行催告而被告仍逾期不給付，為此原告等二人依系爭買賣契約第8 條第2 款請求滯納金，以律師函送達翌日起至本件起訴日止，被告共計滯納42日，原告等二人就此請求金額為19萬4,040元，故原告等二人請求如訴之聲明二。
(三)依系爭契約第8 條第2 款約定本件被告除負有無條件配合辦理回復登記所有權予原告之義務外，並應負擔因此衍生之全部稅費，本件原告為此支付21萬1,530 元，故原告請求如訴之聲明二。
(四)原告等二人因被告違約乃依契約約定沒收被告已交付之40萬元訂金。
四、綜上所述，被告對於買賣標的上之租賃事實及租賃期限等情事，均為被告所早已明知及同意承接，自有法律所定之自認及認諾之適用，且該違約之重大事由亦應歸責於被告負擔，原告等二人爰狀請判決如訴之聲明。
參、證據：提出不動產買賣契約書及買賣價金履約保證申請書、嘉義縣○○鄉○○○段○○○ ○號土地登記謄本、林更祐律師事務所103年1月28日盟律字第0000000000號函、臺中福平里郵局存證號碼第35號與第36號存證信函、嘉義文化路郵局存證號號碼第92號存證信函及店屋攤位租賃契約書、台中育才郵局存證號碼第486號存證信函、嘉義縣財政稅務局102年與
103 年度房屋稅繳款書影本等資料；並聲請傳訊證人蔡文宗、陳茂鈞、吳素卿、陳長鑌。
乙、被告方面：
壹、聲明
一、原告之訴駁回。
二、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、訴訟費用由原告負擔。
貳、陳述
一、查被告於102 年11月25日向原告二人購買坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○○ ○號及其地上建物，被告已付清買賣價金新台幣1,540 萬元，其中1,500 萬元兩造合意以安信買賣價金履保方式給付，因被告所購買之系爭土地遭第三人佔用產權不清，故簽立本件買賣合約時，兩造乃於其他約定事項中第
4 點約定「出賣人須保留原有地上建物、水電、原租方之關係產權清楚交由買方」，因原告二人至今仍無法與土地上之佔用人達成協議，將土地及地上物產權清楚交付被告，依兩造之履約保證特約原告二人尚不得要求給付1,500 萬元價金。按物之出賣人負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務。又物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第34
8 條第1 項、第354 條第1 項前段分別定有明文。原告二人至今仍無法將買賣標的物產權清楚交付被告，原告二人已有違約情事。
二、次查，關於兩造商談系爭土地及建物買賣過程，確有提及「出賣人須保留原有地上建物、水電、原租方之關係產權清楚交由買方」之約定，除有買賣議價委託書影本（詳被證一）、不動產買賣契約書影本（被證二）、買賣價金履約保證申請書影本（被證三），並請鈞院傳訊被告之仲介人陳茂鈞代書（住址：嘉義市○○○街○○號）及承辦代書蔡文宗（住址：嘉義市○○路○○號）到庭，即可證明兩造於購買系爭不動產之過程及有無特別約定事項。
三、再查，原告主張被告違約未給付買賣價金，但被告既已將全部買賣價金會同原告存入安信建築經理股份有限公司金履約保證專戶，已視同被告給付全部價金，係因原告未依兩造不動產買賣合約其他約定事項履行，致原告尚無法向上開專戶領取價金，此乃可歸責原告自已之事由，被告並無違約之處。
四、末查，原告主張被告於買賣當時同意承受原告與原佔用人之攤位租賃契約，期限至103 年4 月30日止，於期限屆滿後被告即有權決定是否與原佔用人續租，但系爭土地原佔用人卻向被告表示地上物均非原告所興建，建物所有權非屬原告所有，要求被告需給付購買地上建物及搬遷費用才願離開，故原告所出售之地上建物即有產權不清之情形，在原告將地上物產權清楚交付被告之前，被告亦得行使同時履行抗辯權，拒絕給付買賣價金之權利。綜上理由，懇請鈞院鑒核，准賜駁回原告之訴，以保權利。
參、證據：提出買賣議價委託書、不動產買賣契約書及買賣價金履約保證申請書影本等資料；並聲請傳訊證人陳茂鈞、蔡文宗、李玉蘭。
理 由
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院著有17年上字第917 號判例意旨可資參照。又查，物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條第一項定有明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂，依民法第九百四十六條第二項準用第七百六十一條之規定，如買賣標的物由第三人占有時，出賣人固得以對於第三人之返還請求權讓與買受人以代交付；惟如買賣契約中有特別約定，則應依買賣契約所定的方法交付。另按民法第254 條規定「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」，其中所定解除權之行使，須以契約當事人之一方遲延給付為前提，倘因存有不可歸責於債務人之事由，致未為給付，依民法第230 條之規定不必負遲延責任者，或債務人享有同時履行抗辯權，於受催告後，已行使同時履行抗辯權者，即難認已經具備法定解除權行使之要件，則基此所為定期催告後之解除契約，自不生效力。
二、經查，本件坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○ ○號土地原係屬原告吳振吉、李文瑜二人所有，於102 年11月20日，原告與被告張銘松簽立不動產買賣契約書，約定買賣價金為1,540萬元，原告於103 年1 月13日將系爭土地之所有權移轉登記予被告，惟被告迄今僅交付原告40萬元為訂金，其餘買賣價金1,500 萬元仍未給付，原告二人乃於103 年1 月28日委請林更佑律師寄發律師函催請被告給付買賣價金；又於103 年
2 月6 日再次寄發福平里郵局存證號碼35號存證信函予被告，要求被告支付買賣價金，惟被告迄今仍拒付其餘買賣價金。上情有原告所提出之不動產買賣契約書、土地登記謄本、林更佑律師事務所函、福平里郵局存證號碼35號存證信函等資料佐參，並為兩造不爭執之事實。本件兩造的主要爭執點係在於原告是否已依照不動產買賣契約（第十七條第四款）將買賣標的物（含地上物）產權清楚交付給被告；及原告以起訴狀繕本向被告行使解除契約之意思表示，是否已經發生解除契約之效力。
三、再查，兩造於不動產買賣契約第十七條第四款中載明：「本買賣含地上物。水、電，賣方需和原承租人釐清關係。產權清楚交付買方。」；另於同條第二款載明：「買方同意承接租約，租金依尾款交付日分算」。而上述所謂「地上物」，被告謂：所稱「地上物」係指被告向原告所購買之坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○ ○號上現存之建物，其範圍如104 年
3 月13日民事陳報狀後之附件一照片四張所示；而另依原告的看法，是在系爭土地上未有門牌編制的所有房屋，就是地上物，當然包括房屋的水電裝置也是地上物【參104 年3 月17日言詞辯論筆錄】，水電的部分當時是原告申請裝置的。
因此，兩造不動產買賣契約第十七條第四款所稱「地上物」，堪認在系爭土地上未有門牌編制的所有房屋，就是地上物，其範圍詳如被告104 年3 月13日民事陳報狀之附件一照片所示。惟上述所謂「產權清楚」，兩造則各有不同的定義。被告稱：所謂「產權清楚」係指原告應會同被告與地上物原承租人確認地上物所有權為原告所有，原告並應將地上物所有權移轉及交付予被告管業，並應將系爭土地上所申請之水錶、電錶（參被告104 年3 月13日民事陳報狀附件二）過戶予被告。原告則陳稱：所謂的產權清楚交付買方，並不是指原告必須要將承租人趕出系爭房屋，再把房屋交付被告，因為兩造在訂約的時候，已經明白約定原告有把系爭房屋出租給第三人，所以被告必須承受這個租賃關係，另外就水錶電錶過戶的事情，因為電力公司跟自來水公司只要所有權人去辦理變更，就直接可以過戶，在當時系爭土地已經過戶給被告，所以只要被告拿著所有權狀就可以辦理水電繳費的義務人變更，而且這部分被告也沒有通知原告要協同辦理，所以原告並沒有遲延給付或其他可歸責的事由。而按被告所謂產權清楚，係要求原告會同被告與地上物原承租人確認地上物所有權為原告所有，並將地上物處分權交付予被告管業。又因兩造於不動產買賣契約第十七條第四款中載明「本買賣含地上物」，故原告必須證明在系爭土地上未有門牌編制的所有房屋，即被告104 年3 月13日民事陳報狀後之附件一照片所示之建物，原告確實有所有權或處分權存在，始得謂地上物的產權清楚，原告並應依買賣契約第十七條第四款約定將地上建物產權清楚交付予被告以後，被告始應負給付遲延之法律上責任。因此，原告必須將地上建物「產權清楚」交付予被告以後，始得定期催告被告給付價金尾款，被告如果已受領地上建物而於期限內仍然未給付時，原告始得解除兩造所簽立之不動產買賣契約並請求被告回復原狀及給付違約金與其他損害賠償。否則，依據民法第264 條之規定，被告仍得行使同時履行抗辯權，原告則尚不得解除不動產買賣契約。
四、又查，兩造不動產買賣契約第十七條第四款所稱「地上物」，並未辦理保存登記，是否確實為原告所有仍有疑問，又係由第三人占有使用中，而「產權清楚」乃係兩造契約中明定之給付義務，故被告於「地上物」的「產權清楚」以前，得依民法第264 條規定行使同時履行抗辯權，拒絕於地上物的產權清楚前先給付原告買賣價金的尾款。因此，原告應證明地上物的產權清楚始得請求被告給付買賣價金尾款，於尚未證明地上物的產權清楚以前，原告不得以被告拒絕給付買賣價金尾款為由而解除兩造所簽立之不動產買賣契約。而本件依據原告於103 年3 月12日及103 年5 月13日所提出之店屋攤位租賃契約書，坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○ ○號土地上現存之建物，細分編號1A、1B、1C、2A、2B、3A、3B，係屬於原告吳振吉所有之建物，承租人不得擴張土地使用範圍或對地上物有所增建，承租人對租賃標的物之結構如有重大改變需經原告吳振吉同意。上情業經訴外人即承租人吳宗標、吳翠好、陳守柏、林佳慶、袁宗淋等人確認同意，並簽立店屋攤位租賃契約書，此有原告提出之店屋攤位租賃契約書可佐。其效果等同於原告會同被告與地上物原承租人吳宗標、吳翠好、陳守柏、林佳慶、袁宗淋等人確認地上物所有權為原告所有。
五、惟按，本件得證明「地上物」的「產權清楚」之證據資料，即原告提出之上揭店屋攤位租賃契約書及嘉義縣財政稅務局
102 、103 年度房屋稅繳款書。因原告係於103 年3 月12日與103 年5 月13日始提出店屋攤位租賃契約書，及於103 年
6 月30日始另再提出102 、103 年度的房屋稅繳款書，上述文件均係於起訴以後始提出為證明地上物產權清楚之資料。在於起訴前，因地上物未辦理保存登記，是否確實為原告所有仍有疑問，又係由第三人占有使用中，故產權仍然不清楚，而且，原告亦尚未將系爭地上物房屋之事實上處分權交付給被告受領管理，因此，原告於起訴之際即以被告拒絕給付買賣價金尾款為由而以起訴狀繕本向被告為行使解除契約之意思表示，揆諸前揭說明，並未能合法發生解除契約之效力。
六、本件買賣契約出賣人即原告之主給付義務，除係應移轉登記系爭129 地號土地予被告外，尚應交付系爭地上物房屋，使被告取得土地所有權與系爭地上物房屋之事實上處分權。惟原告於起訴前是否為系爭地上物房屋之事實上處分權人仍然未明確，即屬尚未履行兩造契約中明定「產權清楚」之給付義務，故原告於尚未證明地上物的產權清楚及將系爭地上物房屋之事實上處分權交付給被告受領以前，以被告拒絕給付買賣價金尾款為由，而主張解除契約並依契約第8 條第2 款請求違約金與回復所有權移轉登記及負擔所生之費用，尚屬無據，為無理由。綜據上述，原告尚未依照不動產買賣契約第十七條第四款將買賣標的物之地上物房屋產權清楚的交付給被告，依民法第264 條第1 項前段之規定，被告仍得行使同時履行抗辯權，原告尚不得解除不動產買賣契約，故原告以起訴狀繕本向被告行使解除契約之意思表示，並未能合法發生解除契約之效力。從而，原告請求被告將嘉義縣○○鄉○○○段○○○ ○號土地於103 年1 月13日所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為原告名義所有；並請求被告給付原告懲罰性違約金及損害賠償總計405,570 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，於法未合，故不應准許，均應予駁回之。原告之訴既業經駁回，所為假執行之聲請，亦已失所附麗，應併予駁回。
七、本件為判決基礎之事實已臻明確，兩造其餘主張陳述或攻擊防禦方法，核與本件判決結果均不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論斷，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 16 日
民三庭法 官 呂仲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 104 年 6 月 16 日
書記官 葉芳如