臺灣嘉義地方法院民事判決 103年度重訴字第42號原 告 卓敬傑
卓松樺前二人訴訟代理人 陳國瑞律師被 告 台灣糖業股份有限公司嘉義區處法定代理人 王鐘財訴訟代理人 黃裕中律師上列當事人間返還土地等事件，本院於民國103年10月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將嘉義縣朴子市○○段○○○段○○地號土地及同段壹壹－壹地號土地返還給原告卓敬傑。
被告應將嘉義縣朴子市○○段○○○段○○○○○○段○○○○地號土地返還給原告卓松樺。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告卓敬傑以新臺幣壹佰柒拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行，被告以新臺幣伍佰ꆼ拾柒萬元為原告卓敬傑供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告卓松樺以新臺幣壹佰柒拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行，被告以新臺幣伍佰ꆼ拾柒萬元為原告卓松樺供擔保後，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第2項分別定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第2、4項分別為：「2、被告應自102年6月21日起至返還嘉義縣朴子市○○段○○○段00地號土地及同段11-1地號土地之日止，按月給付原告卓敬傑41,534元。4、被告應自102年6月21日起至返還嘉義縣朴子市○○段○○○段0000地號土地及同段11-3地號土地之日止，按月給付原告卓松樺40,858元。」（見本院卷第5頁）嗣於民國103年6月9日及103年10月1日當庭以言詞撤回依侵權行為及不當得利請求相當於租金損害的聲明，而僅聲明為：「1、被告應將原告卓敬傑所有，位於嘉義縣朴子市○○段○○○段00地號土地及同段11-1地號土地返還給原告。2、被告應將原告卓松樺所有，位於嘉義縣朴子市○○段○○○段0000000段0000地號土地返還給原告。3、訴訟費用由被告負擔。4、原告願供擔保請准宣告假執行。（本院卷第
162、166頁）。而被告對於原告所為上開訴之撤回表示同意，揆諸首揭規定，應予以准許。
二、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。本件原告依民法第767條起訴請求，不動產坐落嘉義縣朴子市，在本院管轄區域內，依首揭規定，專屬本院管轄。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）緣嘉義縣朴子市○○段○○○段 00 地號土地分割出11-1、11-2、11-3 地號土地，該 4 筆土地（下稱系爭土地）原為訴外人楊記所有。原告之父卓昱明，以價金新臺幣（下同）6,000,000元向訴外人楊記購買系爭土地，並登記原告等人為所有權人，有土地所有權狀一份、買賣契約書可憑。詎原告於購買後發現系爭土地遭被告占用，然被告主張已與楊記於民國81年4月1日起即交換使用土地，主張已有租賃關係存在，有所有權讓與不破租賃之關係，嗣被告更寄函予原告，並提出土地交換使用契約書乙份為憑，主張與原告續訂交換契約云云。惟訴外人楊記與被告間是否有租賃關係存在，容有疑義。況訴外人楊記於簽訂買賣時從未告知原告其與被告間有交換使用之合意，故被告豈可以該事由對抗原告。原告等花費鉅資購買系爭土地，竟完全不能使用，顯極不公。若交換契約縱然屬實，但至96年3月31日已屆期，自不能再以之對抗。再按民法第425條之1：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」因此，前揭契約書既簽訂迄今已逾20年，且未經公證，交換使用之契約自不能生對抗受讓人之效力。綜上述，原告爰依民法第767條前段請求被告將系爭土地返還給原告。
（二）對被告抗辯之陳述：
1、原告否認兩造間有租賃關係存在。退步言，若有租賃關係存在，但無三七五減租條例之適用，茲說明如下：
ꆼ農業發展條例第20條「本條例中華民國八十九年一月四日
修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。」被告所舉之最高法院75年3月11日第五次民事庭會議決議、85年台上字第2926號判決、51年台上字第2629號判例，均於89年以前作成，但農業發展條例第20條已明文規定無三七五減租條例之適用。
ꆼ再依土地交換使用契約書所載租賃期間為81年4月1日起至
96年3月31日止，可知於96年3月31日已終止。且該契約書第2條「...期滿後甲方如業務上要繼續時，乙方同意照約內容續訂契約。」足見96年4月1日起，被告與訴外人楊楚煌、楊賜林另訂租約，顯然係於89年以後所訂租約，顯不適用耕地三七五減租條例之規定，被告所引判例、判決意旨，無視前揭明文規定，顯有誤解。
2、退萬步言，若有三七五減租條例之適用，但農業發展條例第 21 條規定「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約之租期、租金及支付方式，由出租人與承租人約定之，不受土地法第一百十條及第一百十二條之限制。租期逾一年未訂立書面契約者，不適用民法第四百二十二條之規定。前項農業用地租賃約定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，不適用四百五十一條及土地法第一百零九條、第一百十四條之規定；當事人另有約定於期限屆滿前得終止租約者，租賃關係於終止時消滅，其終止應於六個月前通知他方當事人；約定期限未達六個月者，應於十五日前通知農業用地租賃未定期限者，雙方得隨時終止租約。但應於六個月前通知對方。」是以，原告爰以本次書狀（103年4月25日民事準備書狀，於103年5月2日由被告訴訟代理人收受，本院卷第68至70-1頁）為通知終止租約之意思表示。
3、我國最高法院判決，並非判例，並無拘束力：被告主張所提出之最高法院判決，其並非判例，並無拘束效力。且該判決係針對承租戶為自然人，但被告屬法人，得否適用該判決顯有爭議。再依三七五減租條例第６條：
「本條施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。
前項登記辦法，由內政部、直轄市政府擬訂，報請行政院核定之。」足見，三七五減租條例應一律以書面為之，此為強行規定。而被告為法人並非自然人，性質上即不可能自任耕作，依該條例第 16 條「承租人應自任工作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕作或另行出租。
」是被告不可能自任耕作，交換契約縱係互為出租性質，該租約仍無效。況再依釋字第 580 號解釋理由書「憲法第一百四十三條第四項扶植自耕農之農地使用政策，以及憲法第一百五十三條第一項改良農民生活之基本國策，均係為合理分配農業資源而制定。中華民國四十年六月七日制定公布之耕地三七五減租條例（下稱減租條例），旨在秉承上開憲法意旨，為三十八年已開始實施之三七五減租政策提供法律依據，並確保實施該政策所獲致之初步成果。
其藉由限制地租、嚴格限制耕地出租人與出租人之農業產業關係，俾合理分配農業資源並奠定國家經濟發展方向，立法目的尚屬正當。」足見該條例之目的在扶植自耕農，但被告為有限公司，既非自耕農，亦非憲法第 143 條之保護之範圍。綜上述，本件應適用民法租賃契約之規定，應屬明確。
4、司法院大法官會議解釋之解釋理由書，與解釋主文有相同效力：
釋字第 208 號解釋理由書「為貫撤憲法上扶植自耕農與自行使用土地人及保障農民生活，以謀國計民生均足之基本國策，平均地權條例第十一條、七十六條及第七十七條規定，徵收私有出租耕地，撥用公有出租耕地，或終止租約收回出租耕地作為建築使用時，私有土地所有權人、公有耕地原管理機關或需地機關應就扣除土地增值稅後補償地價餘款之三分之一，補償耕地承租人，以避免佃農因耕地喪失不能從事農作物之種植而生活失據，並使合作經營農場者之權益同受保障。故上開平均地權條例第十一條所稱應受地價補償之耕地承租人，係指承租耕地，實際自任耕作之自然人及合作農場而言，不包括非耕地租用而從事耕作，或耕地租用而未自任耕作者在內。本件行政院依職權聲請統一解釋，本院雖據前開理由，依平均地權條例第十一條之立法意旨，認其所稱承租人，係指實際自任耕作之自然人及合作農場而言，惟在本解釋公布前，法院就該法條文義所持裁判上之見解，尚難認係適用法規顯有錯誤，不得據為再審理由，併予說明。」是以，被告既為法人，依前揭解釋意旨，絕非三七五減租之承租人，不得主張本件適用三七五減租條例。
5、耕地三七五減租條例所保護之對象為佃農，而非法人，法人不可成為佃農；且本件不適用土地法：
ꆼ三七五減租條例之立法目的，均為保護自任耕種，維持一
家生活所立之法律。按「按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文」、「承租人應自任耕作」者，應包括其家屬在內，係指耕地三七五減租條例第十六條第一項所稱之「承租人應自任耕作」者而言，土地法第三十條第一項上段所定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限」，則係指承受人本人而言。」（最高法院 88 年台上字第 1 號判例意旨、最高法院 71 年台上字第 2841 號判例意旨參照）即可明鑑。本件被告自屬法人，本質上無從自任耕作，亦無為維持一家生計之必要。而釋字第 208 號解釋，雖係針對平均地權條例所為解釋，但平均地權條例及三七五減租均有針對佃農收回耕地補償三分之一之相同規定以觀，可知法人絕非平均地權條例及三七五減租所要保護之承租人。
ꆼ按土地法第 106 條規定「以自任耕作為目的，約定支付地
租，使用他人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧。」次按「土地法第六條後段所謂「其為維持一家生活直接經營耕作者，以自耕論」，與自任耕作之情形有間，本質上並非自耕，乃僱用他人從事實際耕作，所得收穫歸於自己，而給與受僱人約定之報酬，其本身並不以實際參與現場耕作為必要，倘合於用以維持一家生活之必要之條件，依法律規定應以自耕論。」（最高法院 68 年台上字第 3777 號判例意旨參照）被告為私法人，本質上無從自耕，而係雇用他人從事實際耕作，所得收穫歸於自己，而給與受僱人約定之報酬，其本身並不以實際參與現場耕作為必要，且無維持一家生活之事實上可能，是非屬土地法第 106 條所定之耕地租用。
ꆼ況三七五減租條例之立法目的，係為扶植自耕農，且依釋
字第 580 號解釋主文亦可佐證。再者，依三七五減租之規範內容可知，被告非自任耕作之佃農，復按「耕地之承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人，否則原訂租約應屬無效，此觀耕地三七五減租條例第十六條第一項第二項之規定至明。所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用在內。」（最高法院 56 年台上字第1520 號判例意旨參照）「土地法第六條之準自耕，係指土地所有權人為維持一家生活，僅以資本直接從事經營耕作，而實際係僱工耕作而言，以保障土地所有權人之生活；至耕地三七五減租條例第十六條之自任耕作，則基於佃農既係以承租他人土地為耕作，即須自任耕作，倘其僱用他人耕作，即失其立法之原意，是土地法第六條準自耕，與耕地三七五減租條例第十六條第一項規定承租人應自任耕作有別。」（最高法院 88 年台上字第 2159 號判決意旨參照）由前揭最高法院判決、判例意旨，被告之主張無法律依據。
ꆼ該條例立法、運用自始均針對自然人為佃農之情形，如：
同法第 19 條收回自耕，其中承租人失其家庭生活依據，而法人不可能有家庭，而且失其生活依據之認定，而主管機關以每戶人口總收入，是否低於平均收入。因法人無每戶人口情形之存在，由此可知，佃農應係指自然人。法人得否取得農地，與得否成立土地法、三七五減租條例之佃農、自耕農身份，應分別觀之。是以，被告為法人，至多僅可僱用他人耕作，不符合三七五減租條例之規定。
6、被告主張之準自耕，並非土地法第30條所定之自任耕作：舊法土地法第6條規定，準自耕係指土地所有權人為維持一家生活，僅以資本直接從事經營耕作，而實際係僱工耕作而言。然目前土地法第6條規定「本法所稱自耕，係指自任耕作者而言，其為維持一家生活直接經營耕作者，以自耕論。」因此，被告所主張之準自耕，由前揭法律之變動，應非屬同法116條之自任耕作。況早期採自耕能力證明書，以認定是否屬土地法第6條之自任耕作，然被告屬法人，如何具自耕能力？退步言之，縱認本件適用土地法，但原告尚需收回自耕，被告亦應依法返還土地。
7、若認適用土地法第 114 條，原告係為收回自耕，仍符合終止收回之規定：
依土地法第 114 條「依不定期限租用耕地之契約，僅得於有左列情形之一時終止之：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄其耕作權利時。三、出租人收回自耕時。」原告係為收回自耕，已具狀催告被告返還系爭土地，被告自應返還系爭土地。
8、被告雖主張 66 年 4 月 10 日交換使用系爭土地，惟該交換契約至 90 餘年即到期，應不得認屬農發條例 89 年修正前所成立之交換契約。
9、依交換契約書第四條規定，該交換契約於一方土地出賣即告終止，故於訴外人楊楚煌出售土地予他人時，該土地交換契約書效力終止，並未附有何條件。故已無租賃之效力，直至原告以買賣取得系爭土地時，被告已不具有承租人之身份，故不得主張優先承購權。再依契約書第八條第一行意旨，「本契約終止或交換使用期間屆滿不續約時，...在交換使用期間乙.... 如將甲方土地出賣或出租時... 」業已明文該條文係在承認第四條因出賣或交換使用期間屆滿不續約而終止之後，雙方就優先承購權之約定，亦即其先決條件必須契約已終止而言。至於被告是否行使同意權乃針對優先承購權而言，而非針對契約書終止是否應經被告同意，否則契約書第四條及第八條前段豈非形同具文？
10、被告不得主張物權之優先承購權：被告與訴外人楊楚煌於 81 年所定之交換契約，無屬三七五減租條例適用。且該交換契約書第四條規定，該交換契約於一方土地出賣即告終止，故於訴外人楊楚煌出售土地予他人時，該土地交換契約書效力終止，故已無租賃之效力。直至原告以買賣方式取得系爭土地時，被告已不具有承租人之身份，故不得主張優先承購權。故被告確無權占用原告之土地無訛。雖 81 年土地交換使用契約書第八條之約定「…在交換使用期間乙方如將提供甲方土地出售或出租時，應徵得甲方書面同意，並給予甲方優先承購或承租權，同時將甲方提供土地，按當時之土地現狀交還甲方」，應只有債權之效力，故被告僅可針對訴外人楊楚煌之違約請求損害賠償責任及請求返還其交換使用之系爭土地。
11、被告主張之優先承買權若成立，亦屬物權相對性效力：ꆼ 依最高法院 97 年度台上字第 2219 號判決要旨：按土地
法第 104 條所稱承租人，不以意定租賃關係為限（臺灣高等法院暨所屬法院 98 年法律座談會民執類提案第 18號研討結果參照）。此項優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記。」故被告不可對訴外人楊楚煌與楊記間主張優先承購權，且不得對善意之原告主張優先承購權。
ꆼ 按三七五減租條例租約優先購買之相對物權效力，必須於
土地出售時該租約之效力仍存在，若於出售時該租約已消滅，即無憑該租約主張優先承購權之相對權利效力。再者，依系爭交換契約書第四條、第八條內容，顯見交換契約於一方土地出賣時即告終止，因此被告與訴外人楊楚煌間之交換契約書效力，於 93 年 9 月 24 日出售予楊記時，效力已終止，是縱如該交換契約可解為三七五減租之租約，然既已終止效力，即無再憑該交換契約主張相當物權效力之優先承購權。至於契約書第八條之約定，純屬被告與訴外人楊楚煌間之約定，僅具債權之相對效力，無拘束訴外人楊記及原告之效力。
ꆼ三七五減租條例第 15 條第 1、3 項規定所謂不得對抗承
租人，即出租人（出賣人）與承買人不得主張基於買賣而承租人之優先承買權為之消滅之意。申言之，優先承購權只具有相對物權效力，故被告僅可對訴外人楊楚煌、楊記主張優先承購權。然系爭土地業已出售予原告，原告既為善意第三人，被告既無再對原告主張優先承購權之權利。又系爭土地既由訴外人楊記移轉予原告，其事實上、法律上已不可能再移轉登記給被告，故被告亦不得對訴外人楊楚煌、楊記主張優先承購權。
12、本件交換使用契約書被告只有提供影本，亦無連續章，無法證明附圖與本件交換使用契約書是同一份，故無法判斷附圖是否與本件交換使用契約書同時簽立。
13、本院卷第13頁之土地交換使用契約書無乙方之簽名蓋章，原告爭執該契約。
（三）依民法第767條前段請求，並聲明：
1、被告應將位於嘉義縣朴子市○○段○○○段 00 地號土地及同段 11-1 地號土地返還原告。
2、被告應將位於嘉義縣朴子市○○段○○○段 0000 地號土地及同段 11-3 地號土地返還原告。
3、訴訟費用由被告負擔。
4、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
（一）按關於土地之約定交互使用，並非無償，不能認為使用借貸；既不為土地所有權之移轉，亦不能認為互易，其性質應屬互為租賃之關係（最高法院 75 年 3 月 11 日第 5次民事庭會議決議）；又按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文，所稱農地，參照同條第2 項之立法精神，應包括漁地及牧地在內（最高法院88年台上第1號判例意旨參照）；耕地三七五減租條例所規定之耕地租佃即土地法所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地而言…非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院85台上2926號判決、51台上2629號判例意旨參照）。耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第二十條有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅（最高法院51台上1858號判例意旨參照）。足見交互使用土地如屬耕地，縱未辦理三七五租約登記，除不影響該契約仍屬耕地三七五租約之性質外，且不因租約期間屆至，而失其效力，合先敘明。
(二) 查系爭土地原為訴外人楊楚煌所有、地目田，訴外人楊楚
煌於66 年 10 月間與被告公司蒜頭糖廠（現改為嘉義區處）簽訂土地交換使用契約書（下稱本件交換使用契約書），依契約第三點約定乙方（訴外人楊楚煌）提供甲方（被告公司蒜頭糖廠）土地作耕作使用，依前項說明，系爭土地屬耕地租約，以上有系爭土地之異動索引、土地登記簿謄本及本件交換使用契約書可資參照，依農業發展條例第20條第2項規定：本條例中華民國89年1月4日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。是系爭土地應優先適用耕地三七五減租條例。次查，系爭土地自66年4月1日起交換使用迄今均由被告耕作種植甘蔗，即被告持續承租耕作使用，又無耕地三七五減租條例規定得收回自耕之情形，依耕地三七五減租條例第二十條規定租約持續有效，被告有合法占用權源，非無權占用，亦無不當得利，原告所為請求，應屬無理。又耕地出租人出賣耕地時，如不依耕地三七五減租條例第十五條第一、二項所定出賣條件，以書面通知承租人優先承買，而與第三人訂立契約者，依同條第三項之規定，其契約不得對抗承租人。所謂不得以其契約對抗承租人，固係指該項以買賣為原因而成立之移轉物權行為，對於承租人不生效力而言（最高法院49台上2385號判例意旨參照）。則原告與前手間之買賣契約，不得對抗被告，且前手是否告知，屬渠等間之法律關係，亦不影響被告之合法占用，合併陳明。
(三)三七五減租條例並未明文限制承租主體或排除法人：
1、按耕地三七五減租條例第 1 條規定：耕地之租佃，依本條例之規定，是該法係以耕地為規範客體，且綜觀全部條文並未對耕地租約之主體加以限制，參以蔗作種植係被告公司營業範圍，系爭土地自 66 年 4 月 1 日起交換使用迄今，均由被告耕作種植甘蔗，則耕地三七五減租條例既未明文限制承租主體或排除法人，原告主張僅限於自然人之自耕農，顯係就耕地三七五減租條例所未規定之主體範圍自行為限縮解釋，容有未合。
2、退步言，縱認若本件不適用耕地三七五減租條例，因土地法為民法之特別法，優先適用土地法，依土地法第 109條規定：依定有期限之契約租用耕地者，於契約屆滿時，除出租人收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約，除有土地法第 114 條規定各款之情形外，不定期限耕地租用契約不得終止，民法第 459 條亦為相類似規定。本件於交換使用契約屆期後，被告仍繼續使用迄今，屬不定期限租用耕地契約，因無法定終止情形，是原告不得請求返還土地。
(四) 依最高法院見解認為交換契約係屬於租賃契約，就系爭土
地屬於農業用地，基於交換標的物來認定兩造間交換使用契約之性質適用耕地三七五減租條例。退步言，縱認不適用耕地三七五減租條例，亦屬土地法第 109 條農地租賃契約或民法第459條農地租賃契約。
(五) 關於「自耕」一詞，依土地法第 6 條規定：本法所稱自
耕，係指自任耕作者而言，其為維持一家生活直接經營耕作者，以自耕論。而耕地三七五減租條例或民法並未就「自耕」一詞以法條加以定義，則在法律適用上，耕地三七五減租條例或民法關於「自耕」一詞，應可適用或類推適用土地法第 6 條之定義；蓋 89 年 1 月 26 日土地法第
30 條刪除前，須具有自耕能力之人始得取得農業用地所有權，是關於取得農業用地資格之人，最高法院著有下列判決：查系爭土地係屬耕地，第一審命上訴人與被上訴人訂立之買賣契約，其所約定之給付，亦為移轉私有農地之所有權於被上訴人。第以被上訴人係營利私法人，如非以農耕為業務，依法不得為系爭田地所有權之承受人（最高法院 69 台上 1834 號判決參照）。另舊土地法第三十條固規定私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限，然以農耕為業務之營利私法人，非不得承受私有農地；另因土地分區使用之編定，地目「ꆼ」之土地，亦非必不得移轉登記予營利私法人（最高法院 102 台上128
號判決）。足見營利私法人，如其所營業務含括農耕業務者，仍符合自耕條件，而得取得農業用地所有權，足見絕非單以自然人或法人作為能否自耕之唯一認定標準，經查，被告公司自台灣光復後，即代表政府接收日人糖業株式會社全部事務，從事蔗作種植，用以製糖迄今，則被告公司業務範圍當然包含種植蔗作之農耕業務，則被告符合自耕之要件。
(六) 又「耕地租賃，係以支付地租而耕作他人之農地為要件，
所謂耕作，自指目的在於定期 (按季、按年 )收穫，以施人工於他人之土地上，栽培農作物而言。(本院六十三年台上字一二一八號判例參照 )，倘施人工於出租人土地之目的，係為耕作或漁牧以外之用，非在於收穫定期之農作物，不論該地目是否為「田」，應認無「耕地租賃」之適用。」（最高法院 80 年台上字第 2716 號裁判意旨參照），是耕地租賃之判斷要件在於定期 (按季、按年）收穫，以施人工於他人之土地上，栽培農作物而言，並非承租人為法人即不構成耕地租賃契約，此揆諸前項說明，以農耕為業務之法人，於舊土地法第 30 條刪除前，具有自耕能力得取得農地所有權，若非透過所屬員工或所僱傭之自然人，法人應無從事耕作之可能，是具有自耕之法人透由自然人而施人工於出租人上，栽培農作物，以使該土地定期 (按季、按年 )收穫者，當然得為耕地租賃之承租人。
(七）按耕地三七五減租條例既未明文限制承租主體或排除法人，而被告公司屬具有自耕能力之法人，系爭土地自 66 年
4 月 1 日起交換使用迄今，均由被告耕作種植甘蔗，應得適用耕地三七五減租條例；次按「耕地租佃期間，不得少於六年，其原約定租期超過六年者，依其原約定，耕地三七五減租條例第五條定有明文。依此規定，耕地租佃期間，最短應為六年，已無不定期之耕地租賃存在。如租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，依耕地三七五減租條例第一條適用民法第四百五十一條之規定，兩造若續訂，期間即不得少於六年 (本院四十七年台上字第一五六八號判例參照 )。若未續訂，應解為以六年期限繼續契約。」（最高法院 87 台上 1185號判決意旨參照），依原告所提被告公司嘉義區處請求原告續約之交換契約書，兩造均不爭執行形式為真，是被告已向原告請求續約，依最高法院 51 年台上字第1858 號號判例意旨，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅，再參以前開最高法院 87 台上 1185 號判決意旨，系爭土地交換契約性質上應解為以六年期限繼續耕地租約，原告不得以收回自耕為由終止租約。
（八）被告當初係以嘉義縣○○鄉○○段 ○○○○○○○○○○○○○○○○號全部土地及 635、636、637 地號部分土地換入訴外人楊楚煌 5 筆土地、訴外人楊賜林 1 筆土地，而訴外人楊楚煌 5 筆土地即包括系爭土地，但並無特定哪筆土地與哪筆土地交換。目前換○○○鄉○○段 6 筆土地均由訴外人楊記管理，作為養殖使用。
（九）本件交換使用契約書第四條第2款規定牴觸三七五減租條例規定，因三七五減租條例第15條第1項規定出售時，須徵詢承租人是否優先購買，故訴外人楊楚煌應依本件交換使用契約書第八條後段規定，通知被告是否行使優先承買權，若被告不同意承買，契約方為終止，但本件訴外人楊楚煌當時出售時並未通知被告，故依三七五減租條例第15條第3項規定，其契約不得對抗承租人，依同條例第3項規定，優先承買權係屬物權效力，出租人未通知而逕行移轉，不得對抗承租人，故若被告主張優先承買權，則訴外人楊楚煌所為移轉行為不得對抗被告，因此，原告間接從訴外人楊楚煌取得系爭土地所有權，亦對被告不生效力。
（十）本件嘉義縣朴子市○○段○○○段 00 地號土地，重劃前為新庄段 369-2、369-3、369-4、404-6、404-11 地號土地（重劃後謄本雖有記載重劃前 404 地號，但重劃前404地號記載重劃後大館小段9地號，重劃前後謄本不符），原所有權人為楊楚煌，於65年2月5日登記買賣取得土地所有權，重劃前均設定抵押權予彰化銀行，債務人為楊記，有土地登記簿謄本可資參照。
（十一）而81年間土地交換使用契約第八條約定：本契約終止或交換使用期間屆滿不續約時，除本契約所列第四條之情形所致不能交還土地而不需交還者外，雙方按終止契約或契約期滿不續約時之土地現狀無條件相互交還土地，在交換使用期間乙方如將提供甲方土地出售或出租時，應徵得甲方書面同意，並給予甲方優先承購或承租權，同時將甲方提供土地，按當時之土地現狀交還甲方。（雖有部分文字缺漏，但比對66年間本件交換使用契約書第八條，兩份契約文字應相同），是契約第八條明定訴外人楊楚煌出售應徵得被告書面同意，並給予優先承購權，但訴外人楊楚煌出售本件系爭土地除未踐行前開約定外，又衡酌契約第四條第2款及第八條後段約定，應解釋為訴外人楊楚煌出售本件系爭土地如已履行第八條後段程序，不論被告是否行使優先承購權，本件交換契約始得適用第四條約定視為終止，否則訴外人楊楚煌未徵得被告書面同意自行出售，如逕行視為終止，則第八條後段優先承購權豈不形同具文，本件被告未曾出具書面同意訴外人楊楚煌出售，亦不曾接受訴外人楊楚煌通知願否行使優先承購權；且依前揭最高法院49台上2385號判例意旨內容，則原告與前手間之買賣契約，不得對抗被告。
（十二）依交換使用契約第八條或耕地三七五減租條例第十五條第一項規定，優先購買應由原所有權人（即出賣人）負通知承租人是否願以同一條件購買，而承租人就願否行使優先購買權之意思表示對象係出賣人，惟系爭土地出售時，原所有權人未曾履行該通知義務，被告未曾受有該意思表示（要約），自無從為相對意思表示（承諾），是本院所詢被告願否行使優先購買權，因被告未曾出具書面同意訴外人楊楚煌出售，亦不曾接獲訴外人楊楚煌通知願否行使優先承購權，且出售價格不明，則除意思表示合致之要件並無成立之可能外，亦無法對願否行使優先購買為假設性答覆，合先陳明。次查，被告主張對系爭土地有耕地三七五租約存在，然按耕地承租人縱不行使優先購買權或依耕地三七五減租條例第15條第1項後段規定放棄購買權，因非屬耕地三七五減租條例第16條契約無效或同法第17條終止事由，並不影響耕地租任契約對後手存續之效力，即耕地租約並不因而當然終止，原告不得請求返還土地。
（十三）本件交換使用契約書所附的附表及附圖是重劃後的地號，可以證明在重劃後，本件交換使用契約書附表及附圖有隨農地重劃新地號再做修正。
（十四）聲明：1、原告之訴及假執行聲請均駁回。2、訴訟費用由原告負擔。3、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、爭點整理
（一）兩造不爭執之事項
1、嘉義縣朴子市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地，同段404-6、404－11地號土地於74年8月16日農地重劃編為嘉義縣朴子市○○段○○○段00地號土地，所有權人為楊楚煌（本院卷第107至123頁）。
2、楊楚煌於88年2月24日將系爭土地出賣並移轉登記予訴外人李清德，再由李清德於93年9月24日出賣並移轉所有權予訴外人楊記（本院卷第60頁）。
3、楊記於101年12月10日，與訴外人卓煜明就系爭土地簽訂不動產買賣合約書，並於102年1月4日移轉登記予卓敬傑及卓松樺，後於102年6月20日分割增加同段11-1、11-2、11-3地號，其中同段11、11-1地號土地登記為卓敬傑所有，同段11-2、11-3地號土地登記為卓松樺所有。
4、訴外人楊楚煌於民國66年10月與被告公司蒜頭糖廠簽立本件交換使用契約書，約定期間自66年4月1日起至81年3月31日止（本院卷第66頁）。
5、本院卷第13頁的土地交換使用契約書（期間自81年4月1日起至96年3月31日）為影本，被告正本已無法提出，該契約書上有甲方之印方，無乙方之簽名，印文有無無法判斷。
6、被告就系爭土地未曾與任何人為耕地三七五租約或其他租賃契約之登記事項。
7、系爭土地地目為田，使用分區為特定農業區。
8、系爭土地現由被告使用，栽種綠肥植物。
（二）本件之爭點：原告依民法第767條請求被告返還系爭土地是否有理由？
四、本院之認定原告依民法第767條請求被告返還系爭土地為有理由，說明如下：
1、民法第767條第1項前段規定「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」次按原告以無權占有為原因，提起請求返還所有物之訴，被告就物屬原告所有而為被告占有之事實不爭執，而僅以被告非無權占有為抗辯者，被告應就其占有係有正當權源之事實證明之，最高法院91年度台上2578號判決意旨參照。再按當事人主張有利於己之事實曆，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
2、系爭土地於74年8月16日農地重劃編為嘉義縣朴子市○○段○○○段00地號土地，在重劃前之地號為嘉義縣朴子市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地、同段404-6、404－11地號土地，為兩造所不爭執，業已陳述如前。另本件交換使用契約書於66年10月簽立，其第一條約定「雙方提供土地詳附後土地標示及位置圖」，因本件交換使用契約書簽立當時，系爭土地仍未重劃，地號為嘉義縣朴子市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地、同段404-6、404－11地號，然被告所提本件交換使用契約書所附土地標示及位置圖中「乙方換與甲方土地」欄位，竟記載重劃後之「大館小段11」地號。被告雖陳稱被告與楊楚煌於土地重劃後，隨農地重劃新地號再做修正，惟為原告所否認，而被告既表明本件交換使用契約書原本因淹水而無法提供，即未提出證據以實其說，依民事訴訟法第277條之規定，自難為有利被告之認定。是原告主張本件交換使用契約書及本院卷第67頁之土地標示及位置圖為影本，且無連續章，無法證明本院卷第67頁之土地標示及位置圖與本件交換使用契約書係同一份契約之詞，應認有理。因此，被告雖主張與系爭土地之原所有權人楊楚煌有簽立本件交換使用契約書，然並無證據證明本件交換使用契約書第一條所稱提供交換之土地為系爭土地，是被告自難據本件交換使用契約書主張就系爭土地有租賃關係存在，而為有權占有。
3、被告另提出期間自81年4月1日起至96年3月31日之土地交換使用契約書（本院卷第13頁）主張與楊楚煌就系爭土地有租賃關係存在，然觀諸本院卷第13頁之土地交換使用契約書為影本，被告正本已無法提出，該契約書上有甲方之印文，無乙方之簽名，印文有無無法判斷，為兩造所不爭執，業已陳述如前，而原告爭執該契約無楊楚煌及楊賜林之簽名蓋章，被告表示該契約正本已無法提供，是該契約既無楊楚煌之簽名、蓋章，自難認其已生效力，故被告主張依本院卷第13頁之契約，就系爭土地有租賃權存在，亦非可採。
4、原告卓敬傑是系爭土地中11、11-1地號之所有權人，而原告卓松樺係系爭土地中11-2、11-3地號土地之所有權人，為兩造所不爭執，並有土地所有權狀（本院卷第9至12頁）在卷可佐，自可認係真實。而被告既未舉證證明其就系爭土地有何租賃關係存在，則原告主張被告占有使用系爭土地無正當權源，堪信為真。
5、又依前所述，被告占有使用系爭土地，並無正當權源，從而，原告依物上請求權之法律關係，請求被告將系爭土地返還原告，自屬有據，應予准許。
五、本件原告及被告均陳明願提供金額，請求宣告假執行及免予假執行，而系爭土地中11地號土地面積為2600平方公尺、系爭土地中11之1地號土地面積為2777平方公尺、系爭土地中11之2地號土地為2688平方公尺、系爭土地中11之3地號土地面積為2688平方公尺，系爭土地之公告現值為每平方公尺1000元，是原告卓敬傑所有之系爭土地價值為【（2600＋2777）×1000＝537萬7000元】，而原告卓松樺所有之系爭土地價值為【（2688＋2688）×1000＝537萬6000元】。茲以系爭土地之價值，酌定相當金額，皆准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，核於本件判決之結果均無影響，爰不一一指駁，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 8 日
民事第一庭法 官 邱美英以上正本與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 8 日
書記官 李珈慧