臺灣嘉義地方法院民事判決 104年度簡上字第88號上 訴 人即被上訴人 紀建帆
沈朝榮上二人共同訴訟代理人 許哲嘉律師
韓國銓律師上 訴 人 黃銘裕
李昆良（即李錦文之繼承人）上二人共同訴訟代理人 林德昇律師
李政昌律師被上訴人 吳憶祺即吳嘉鴻
鄧林秋意即鄧城財產管理人上一人訴訟代理人 鄧順興被上訴人 黃晉國即黃鎮嶽繼承人
黃安志即黃鎮嶽繼承人上二人共同訴訟代理人 宋宋妹上列當事人間請求拆除地上物事件，上訴人即被上訴人對於民國
104 年8 月25日本院嘉義簡易庭102 年度嘉簡字第516 號第一審判決提起上訴，經本院於民國105 年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟由兩造各自負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、上訴人即被上訴人紀建帆、沈朝榮（下稱上訴人即被上訴人等）於原審起訴主張其共有之嘉義縣○○鄉○路段○○○ ○○○○ ○號（下稱177 地號土地）、516 之179 地號（下稱179地號土地）土地（下合稱系爭土地），為上訴人黃銘裕、李昆良即李錦文之繼承人（下稱上訴人黃銘裕等二人）、被上訴人吳憶祺即吳嘉鴻、鄧林秋意即鄧城財產管理人、黃晉國即黃鎮嶽繼承人、黃安志即黃鎮嶽繼承人（下稱被上訴人吳憶祺等四人）及林雲通、蘇勝源、李宗育、蘇恒豐、李國木、李國柱、蘇江秀英、蘇裕謙、蘇裕泉、蘇裕俊、蘇裕瑩、李宗坤、羅江海、李國華、林李秀、許祥珠、游李秀雲、范李綉美、許哲維、許哲堯、許幼萱、廖佩華等以附表一所示之地上物無權占有，依民法第767 條第1 項規定，提起本件訴訟。原審為上訴人即被上訴人等一部勝訴、一部敗訴判決，嗣上訴人即被上訴人等就其敗訴之部分不服提起上訴，上訴人黃銘裕等二人亦就其敗訴之部分提起上訴，核屬對於所受不利益之第一審終局判決聲明不服，上訴均合法。
二、被上訴人黃安志經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人即被上訴人等主張：
㈠、上訴人即被上訴人等為177 地號、179 地號土地之共有人，應有部分均各為1/2 。因被上訴人吳憶祺等四人在未經上訴人即被上訴人等同意下，分別以附表編號11、編號14、15及編號12所示地上物（下合稱系爭地上物）無權占有如附圖所示系爭土地，已逾20年，上訴人即被上訴人等屢經催討未果，爰依民法第767 條第1 項規定，提起本訴。
㈡、原同地段516 之3 地號土地先後經訴外人蘇煌基、紀政利（上訴人即被上訴人紀建帆之父）等所有，經數次轉手後由上訴人即被上訴人紀建帆取得，於民國100 年12月15日自516之3 地號分割出177 地號土地，再於101 年9 月12日自177地號分割出179 地號土地，由上訴人即被上訴人等共有系爭土地。雖被上訴人吳憶祺等四人辯稱向蘇煌基買受516 之3地號土地時，上訴人即被上訴人等之前手紀政利曾同意排除系爭地上物；另蘇煌基於67年7 月11日移轉登記予紀政利時，已與蘇煌基簽立不定期租賃契約，租約關係迄今仍存在，自有買賣不破租賃適用等情，惟前開情事既未載明予土地登記謄本，上訴人即被上訴人等亦未知悉，且被上訴人吳憶祺等四人所提證據至多能證明71至72年間確有租賃關係存在，而被上訴人吳憶祺等四人從未繳納租金予上訴人即被上訴人等，更可認雙方無成立租約之意思合致，自不能拘束上訴人即被上訴人等。復被上訴人吳憶祺等四人抗辯原告遲至102年8 月23日始提起本訴，應有默示同意讓被上訴人吳憶祺等四人使用，縱無同意，亦有違反誠實信用及權利濫用部分，然上訴人即被上訴人等為系爭土地所有人，應受法律保護，依法自有正當權利排除無權占有之侵害並請求返還土地。
㈢、此外，原審所引用證人鍾景原等之證詞，就相關之租金、租期皆不能明確證實，無從核對被上訴人吳憶祺等四人與蘇恒豐之間有無成立不定期租賃關係，另證人鄧耀奎、張玉葉均與原審被告有利害或親屬關係，其證詞不足採信。再者，從證人蘇恒豐到庭證稱因70年阿里山公路拓寬，致被上訴人吳憶祺等四人房屋有往後遷移，故現況房屋與之前房屋位置應有所不同，從原審調取之房屋稅籍資料也發現被上訴人建物之現況材質、結構與稅籍資料不同，亦無從現況看出現在建物與當時之建物相同。是被上訴人吳憶祺等四人就系爭土地並無正當占有權源。
㈣、另上訴人黃銘裕等二人主張之部分，因上訴人即被上訴人等並無同意承租系爭土地予渠等，當初買賣時本無租約存在，再就67年以前租約是否存在，僅憑證人蘇恒豐之證詞外，尚乏其他事證，亦未盡到舉證責任。復就上訴人黃銘裕之主張，援引最高法院40年台上字第126 號判例見解，可知納稅義務人並非絕對為房屋所有權人，則上訴人黃銘裕認為納稅義務人黃俊澤即事實上處分權人，與法不合，況阿里山風景管理處函文，認定94年間占用89號房屋的人，實際上即上訴人黃銘裕，且上訴人黃銘裕在原審亦未為此部分之抗辯，故上訴人黃銘裕實具有事實上處分權，應有本件當事人適格。
㈤、至於本院85年度簡上字第26號判決雖涉及本件訴訟之當事人，惟本件系爭土地為516-177 地號，分割自516-3 地號（現為「阿里山國家風景管理處」所管理），因分割增加516-17
9 、516-180 地號土地，與前揭判決之標的（同地段之516-18 、516-97、516-23、516-6 、516-7 、516-16、516-10
0 地號土地）不同，該判決之認定結果與本件無關等語。
㈥、並上訴聲明：1.原判決不利上訴人部分廢棄。2.被上訴人吳憶祺應將如原判決附表編號11所示地上物拆除，並將如原判決附表一編號11所示土地返還上訴人。3.被上訴人鄧林秋意即鄧城之財產管理人應將如原判決附表一編號14、15所示地上物拆除，並將如原判決附表一編號14、15所示土地返還上訴人。4.被上訴人黃晉國、黃安志應將如原判決附表一編號12所示地上物拆除，並將如原判決附表一編號12所示土地返還上訴人。5.第一審廢棄部分及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。另就上訴人黃銘裕等二人上訴之部分，為答辯聲明：
1.上訴駁回。2.第二審訴訟費用由上訴人李昆良、黃銘裕負擔。
二、上訴人黃銘裕、李昆良等二人主張：
㈠、蘇煌基於35年7 月31日已取得系爭516-6 及516-3 地號土地，並將靠近馬路之516-6 地號及連接516-6 地號之516-3 地號土地，出租上訴人等建築房屋使用，蘇煌基於73年間過世前即交由其子蘇恒豐將該租賃關係建立書面資料，72年以後所簽立之契約書雖僅寫上516-6 地號，惟依嘉義縣竹崎地政事務所105 年8 月25日函覆資料所載，516-126 、516-127、516-89地號土地均分割自516-6 地號土地，再對照原審判決書後附之複丈成果圖可知，蘇煌基係將靠近街道、馬路之土地出租予上訴人等使用。嗣80年間蘇恒豐因承租人積欠租金因而提起給付租金等訴訟事件（本院84年度嘉簡字第412號、85年度簡上字第26號），依上開判決書記載，承租戶羅水旺（門牌號碼85號）坐落於516-100 地號上，然觀諸蘇恒豐所提出之承租戶租賃契約書，記載承租戶羅水旺所承租同為516-6 地號，可見租賃契約書上均僅以516-6 地號為代表號，實際上係以門牌號及坪數多少來計收年租金。
㈡、而上訴人李昆良之父李錦文向蘇煌基承租系爭土地建築房屋，因李錦文屬房屋之原始起造人（有房屋稅籍資料可稽），而上訴人李昆良自00年00月0 日出生之始即居住該屋迄今已逾50年，可間接證明確實有租用系爭土地之租賃契約存在。
依民法88年修法前第422 條規定租賃為不要式契約，未立字據之租約僅生不定期租約之效果，無損於租地建屋之既存事實，本件既有證人邱景顯證言系爭土地64年間已有出租之事實，應可證明系爭土地自67年7 月11日出賣前，上訴人李昆良之父親李錦文與蘇煌基間即訂有基地租賃契約，並與門牌號碼嘉義縣番路鄉觸口村觸口63、65、67、69、71、73、75、79、81、83、85、87、91、93、95、99號整排房屋共同坐落在系爭土地上，如此龐大的建築面積，上訴人即被上訴人紀建帆之前手（即紀建帆之父親紀政利）於購買時，應知有出租之事實，尤其蘇煌基逝世後由蘇恒豐繼續向上訴人收取租金循此李錦文與蘇煌基間的基地租賃契約理應繼續存在於上訴人李昆良與上訴人即被上訴人等之間，上訴人李昆良應認有合法權源占有使用系爭土地，故上訴人即被上訴人等於原審訴請上訴人拆屋還地應屬無理由。
㈢、另上訴人黃銘裕自父親黃春良開始就與蘇煌基訂立租賃契約，居住在嘉義縣○○鄉○○村0 鄰○○00號房屋，上訴人黃銘裕為第二代，時間已久，上訴人即被上訴人至今始提起本件訴訟要求拆除房屋，並不公平。既租賃契約屬非要式契約，已如前述，是縱上訴人黃銘裕之父親黃春良與蘇煌基並未書立租賃契約字據，應不影響上訴人歷代均建屋居住在這塊土地之既存事實，依民法第425 條88年修法前之規定，蘇煌基與黃銘裕之父親黃春良間所口頭約定之租賃契約應有買賣不破租賃原則之適用，系爭土地雖經轉手現由紀建帆取得，上開租賃契約對於系爭土地之受讓人紀建帆仍應繼續存在，循此上訴人黃銘裕占有系爭土地，乃係本於基地租賃關係之適法占有，是被上訴人於原審請求上訴人黃銘裕拆除地上物返還土地，自屬無據。
㈣、此外，因上訴人黃銘裕之父黃春良於88年過世後，由其子黃俊澤繼承嘉義縣○○鄉○○村0 鄰○○00號房屋（附表一編號13所示地上物），有稅務資料可證。雖上訴人黃銘裕為黃俊澤之兄，然因為繼承該房屋為黃俊澤，故事實上處分權人並非黃銘裕，此部分當事人不適格，原審顯有違誤。另上訴人李昆良主張之部分，依證人邱景顯、證人蘇恒豐之證述，當初整排房子係蘇煌基將土地出租予住戶蓋房使用（共同坐落在系爭土地上之門牌號碼嘉義縣番路鄉觸口村觸口63、65、67、69、71、73、75、79、81、83、85、87、91、93、95、99號房屋），同樣占用事實，原審認定被上訴人吳憶祺、黃晉國、黃安志、鄧林秋意有不定期租賃關係，反之卻認定上訴人李昆良不構成不定期租賃，顯不符常情。
㈤、前揭上訴人黃銘裕等二人之祖先與蘇煌基就系爭土地之約定租賃關係，以當時鄉下人的誠信，無庸訂立字據即告成立。況由蘇煌基出賣系爭土地後，猶親自丈量繪製各承租戶租用面積圖，又續將系爭土地分別出租予各承租戶並簽租賃契約書，可以證明被上訴人即原審原告之父親紀政利並未取得系爭土地之占有，故蘇煌基雖事後將土地讓與紀政利，仍應視為土地受讓人默示同意房屋所有人繼續使用土地，而有民法第425 條之1 規定之類推適用。復被上訴人紀建帆於原審開庭時亦自承於96、97年間即知上訴人等占用本件土地（詳
103 年5 月1 日開庭筆錄），卻遲至102 年間始提告，已將近十年的時間，而被上訴人紀建帆於101 年8 月3 日始繼承為系爭土地所有權人，有系爭土地異動索引表、「阿里山國家風景管理處」回函附卷可憑。是以縱認蘇煌基於67年7 月17日將516-3 地號土地出售給紀政利時，本件訟爭之土地為出售之範圍，然當初整排房子均由蘇煌基將土地出租予上訴人等住戶建屋使用，上訴人與被上訴人間基於民法第425 條規定有不定期租賃關係存在，即上開租賃契約對於受讓之被上訴人紀建帆、沈朝榮仍繼續存在，屬有權占有，因被上訴人乃繼受取得土地所有權（因繼承），亦不得依民法第767條請求拆屋還地。
㈥、從而，上訴人黃銘裕等二人與上訴人即被上訴人等間有不定期租賃關係，係屬有權占有，依最高法院98年度台上字第76
4 號判決要旨、民法第425 條（88年4 月21日修正前條文）之規定，及依最高法院23年上字第3092號判例、最高法院91年度台上字第1919號判決（類推適用民法第425 條之1 規定），上訴人黃銘裕等二人之祖先與紀政利間應推定有租賃關係，則上訴人黃銘裕等二人當屬有權占有、使用系爭土地等語。並均聲明：原判決不利上訴人部分廢棄。
三、被上訴人吳憶祺、鄧林秋意、黃晉國等三人則以：
㈠、吳憶祺、鄧林秋意、黃晉國等三人均主張：紀政利向蘇煌基購買系爭土地之範圍，已排除系爭地上物之占有部分，上訴人即被上訴人等既未取得前開占有部分之所有權，自無權請求拆除地上物返還土地。
㈡、吳憶祺補充主張：72年阿里山公路拓寬伊之地上物並無往後移，僅係將客廳拆除，72年後蘇恒豐與其父有重新丈量，確認界址以繼續收租金，而拓寬前伊之地比較大，拓寬後比較小。
㈢、鄧林秋意即鄧城財產管理人補充主張：
1.失蹤人鄧城及其餘被上訴人親人已在紀政利購買土地前（67年7 月11日），與蘇煌基成立不定期租賃契約，並持續繳交地租，蘇煌基過世後，由其子被上訴人蘇恒豐繼續收租迄今，因上開租約成立於上訴人取得系爭土地前，依修正前民法第425 條第1 項規定，上訴人已繼受上開租約成為出租人，既有租賃關係存在，被上訴人占有即屬適法。
2.又「阿里山國家風景管理處」因有伊之房子坐落系爭土地上，而將系爭土地之買賣關係撤銷，並退還上訴人紀建帆等，此可證明上訴人所述不實，伊承租為同一筆地號。
㈣、黃晉國補充主張：
1.從伊父親那一代即租賃系爭土地至今，雖僅口頭約定，而無書面租賃契約，惟一直有繳納租金續租之事實，此為當地之慣例，嗣系爭土地原所有人即出租人蘇煌基過世後由其子蘇恒豐繼承後，亦有繼續繳納租金給蘇恒豐，租金則以每戶以公告地價百分之6 計算調整，有證人蘇恒豐之證詞可憑，足認確有構成不定期租賃，是被上訴人等占用系爭土地，並非無權占有。
2.嗣67年蘇煌基出賣系爭土地予紀政利時，口頭約定居家用地部分沒有作農業使用，不在出售範圍內，該處有小石牆、檳榔樹為界。經過30幾年系爭土地自蘇煌基交蘇恒豐接手後仍繼續原來使用、收租，這幾年間紀家、沈家均未有意見，亦無出面告訴承租人說系爭土地有買賣之情，所以承租戶就喪失優先承購權。
2.又上訴人於73年間阿里山公路進行拓寬以來，均已明知被上訴人等承租戶占用之事實，卻從未向承租戶等表明阻止或追討土地，且上訴人92年間將系爭土地賣給阿里山管理處每坪約2,000 元，如今竟獅子大開口向被上訴人等老承租戶開價每坪40,000元，足足高出20倍，且只賣不租、否則就要拆屋，未曾考慮被上訴人等因貧困無法承購，僅能請求續租之權利。而101 年間「阿里山國家風景管理處」以原價退買還給上訴人，若上訴人也前揭價格退還原出賣人之繼承人蘇恆豐，非但合情合理，更不必拆除地上物；況五十年以上之不定期承租戶，依法有優先承買權與買賣不破租賃之權利存在，卻皆未受告知系爭土地有買賣之事實。故縱認上訴人即被上訴人等買受全部土地，因其10幾年來未主張權利，應認上訴人已默示同意被上訴人吳憶祺等四人使用；反之，若認無租賃關係存在，然上訴人即被上訴人等數十年來怠於行使權利，本次起訴違反誠信原則，顯係權利濫用等語。
㈤、被上訴人吳憶祺、鄧林秋意、黃晉國等三人均聲明：上訴人之訴駁回。
四、被上訴人黃安志未於最後言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
五、上訴人即被上訴人等主張被上訴人吳憶祺等四人在未經上訴人即被上訴人等同意下，以系爭地上物無權占有如附圖所示系爭土地，已逾20年，上訴人即被上訴人等屢經催討未果，爰依民法第767 條第1 項規定，提起本訴，被上訴人吳憶祺等四人及上訴人黃銘裕等二人均主張彼等就系爭土地存有不定期租賃關係，是本件乃應審究被上訴人吳憶祺等四人及上訴人黃銘裕等二人就系爭土地是否存有不定期租賃關係而為有權占有？
㈠、所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項。按原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任。最高法院98年度台上字第863 號著有判決可資參照。
㈡、本件被上訴人吳憶祺等四人及上訴人黃銘裕等二人以有租約關係存在為占有權源之抗辯，依上說明，自應就租約關係在67年7 月11日蘇煌基與紀政利成立買賣契約時已存在等節負舉證責任。
1、上訴人黃銘裕等二人主張蘇煌基於35年7 月31日已取得系爭516-6 及516-3 地號土地，並將靠近馬路之516-6 地號及連接516-6 地號之516-3 地號土地，出租上訴人黃銘裕等二人建築房屋使用，蘇煌基於73年間過世前即交由其子蘇恒豐將該租賃關係建立書面資料，72年以後所簽立之契約書雖僅寫上516-6 地號，乃因租賃契約書上均僅以516-6 地號為代表號，實際上係以門牌號及坪數多少來計收年租金云云，為上訴人即被上訴人等所否認。查上訴人黃銘裕等二人迄至本院言詞辯論終結前，皆未能提出於67年7 月11日蘇煌基與紀政利成立買賣契約前，彼等與蘇煌基間就系爭土地所簽立之租賃契約，甚而彼等72年以後所簽立之契約書亦記載地號為51
6 -6地號，其雖辯稱516-6 地號為代表號，然該契約書上並無516-6 地號「等」之記載，上訴人黃銘裕等二人之辯解，實難逕信為真。況516-6 地號、516-3 地號2 筆土地並無分割從屬關係一節，亦有嘉義縣竹崎地政事務所函覆可稽，是上訴人黃銘裕等二人與蘇煌基間就516-6 地號土地所為之租賃契約，亦難認彼等間就系爭516-3 地號土地亦有租賃契約。
2、上訴人黃銘裕等二人辯稱系爭土地之房屋為李錦文原始起造，上訴人李昆良自00年00月0 日出生之始即居住該屋迄今已逾50年，可間接證明確實有租用系爭土地之租賃契約存在云云，然姑不論系爭土地之房屋是否為李錦文原始起造，亦難逕推論李錦文占用之始即為有權占有，更何況上訴人黃銘裕等二人建物之現況材質、結構與稅籍資料上之記載更屬不同，亦有房屋稅籍資料在卷可參（見原審卷㈠第249 至第254頁），更難認上訴人黃銘裕等二人於系爭土地之房屋得依其所謂與蘇煌基間之租賃契約而認為有權占有。
3、另上訴人黃銘裕辯稱上訴人黃銘裕之父黃春良於88年過世後，由其子黃俊澤繼承嘉義縣○○鄉○○村0 鄰○○00號房屋（附表編號13所示地上物），有稅務資料可證。雖上訴人黃銘裕為黃俊澤之兄，然因為繼承該房屋為黃俊澤，故事實上處分權人並非黃銘裕云云，惟按「稅捐機關就訟爭房屋所為稅籍資料納稅義務人之記載，純為便利課稅而設，與所有權之取得無關，此與地政機關依土地法規定所為所有權登記有絕對效力之情形有間，既不能因張婦為訟爭房屋之納稅義務人而認定訟爭房屋由其取得所有權。」最高法院72年度台上字第1816號著有判決可資參照。是難僅憑系爭房屋所為稅籍資料納稅義務人之記載逕自認定所有權人或事實上處分權人之依據，況被上訴人吳憶祺即吳嘉鴻於本院準備程序中陳稱: 「（黃俊澤是誰？）他是我舅舅，這房子本來是我外公的，外公過世要給黃俊澤的兒子，也就是黃世雄，黃世雄當時年紀才快滿18歲而已，他們長年住在台北，所以就直接還給我大舅，現在房子是黃銘裕。」（見本院卷㈠第245 頁），至於被上訴人吳憶祺即吳嘉鴻於事後雖又翻異其詞，然因上訴人黃銘裕迄至本院言詞辯論終結前亦未能舉證證明其非系爭房屋之事實上處分權人或所有權人，且本院亦曾以證人身分通知黃俊澤到庭以釐清其是否為事實上處分權人，然其卻無正當理由拒不到庭，亦未委任他人到庭，甚而從未以電話告知本院或詢問本院任何相關事宜（見本院卷㈠第350 頁），衡諸常情，其已知本件訴訟之存在，如其果真為真正之處分權人，當無如此默不關心之理，上訴人黃銘裕該部分之辯解，實難逕信為真。
4、上訴人黃銘裕等二人辯稱上訴人即被上訴人等默示同意彼等可無償使用系爭土地云云，為上訴人即被上訴人等所否認，按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762 號著有判例可資參照）。查上訴人即被上訴人等乃於101 年8 月3 日、9 月3日登記為系爭土地所有人，此有土地登記謄本存卷可參，上訴人即被上訴人等提起本件訴訟之時間為102 年8 月23日，有本院收文戳章附卷可考（見原審卷㈠第1 頁），且上訴人即被上訴人等起訴前即曾以存證信函向上訴人黃銘裕等二人及被上訴人吳憶祺等四人表明彼等之系爭房屋無權占有系爭土地等情，亦為上訴人黃銘裕等二人及被上訴人吳憶祺等四人所不爭執，故難認上訴人即被上訴人等刻意怠於行使權利，迄至本院言詞辯論終結前，上訴人黃銘裕等二人亦未舉證證明上訴人即被上訴人等默示同意彼等之系爭房屋無權占有系爭土地，彼等該部分之辯解，洵無可取。
5、至於上訴人黃銘裕等二人辯稱：上訴人即被上訴人等未於取得土地所有權後立即起訴，不公平云云，為上訴人即被上訴人等所否認，衡以本件上訴人即被上訴人等以訴訟方式請求拆除地上物返還土地，乃行使其所有權之權能，縱影響上訴人黃銘裕等二人現實占有之利益，要屬上訴人黃銘裕等二人無權占用他人土地之當然結果，上訴人即被上訴人等乃屬正當權利之行使，難認有失社會衡平、權利濫用之情形，上訴人黃銘裕等二人上揭所辯，要難憑採。
6、上訴人黃銘裕等二人所辯均不足採，上訴人黃銘裕等二人難認於系爭土地之占有為有權占有，上訴人黃銘裕等二人之上訴自難認為有理由，應予駁回。
㈢、被上訴人吳憶祺等四人辯稱彼等就系爭土地成立不定期租賃關係，而為有權占有之部分，依上說明，彼等亦應就該部分之主張負舉證責任。
1、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第42
5 條第1 項定有明文。出租人於89年5 月5 日民法債編修正施行前，已與承租人訂立未經公證，租賃期限逾五年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣於該法修正施行後始將不動產所有權讓與他人者，基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，當無適用修正後民法第425 條第2 項規定之餘地（最高法院98年度台上字第692 號判決意旨參照）。
2、查證人張玉葉於原審審理時證稱：伊於66年間與訴外人羅水旺結婚後搬入嘉義縣○○鄉○○村○○00號居住，伊在66年間有看過蘇煌基向隔壁鄰居即被上訴人吳憶祺之母吳黃米連（住觸口83號）、被上訴人黃晉國、黃安志之父母即黃鎮嶽及宋宋妹（均住觸口87號）收過租金，蘇煌基說一直住下去就一直繳地租就可以了，蘇煌基過世後由其子蘇恒豐繼續收租等語（見原審卷㈤第143 至144 頁）。證人鄧耀奎即失蹤人鄧城之弟於原審審理時證稱：59年間鄧城攜同配偶鄧林秋意，其子鄧長庚、父（鄧欽）母、姐姐及伊搬入觸口93號房屋，伊看過蘇煌基在60、61年向父親鄧欽收取租金等語明確（見原審卷㈥第155 、156 、157 頁）。證人鍾景原證稱：
伊為觸口村村長，住所地離被告（被上訴人）房屋約1.3 公里，約70幾年間有聽到鄧城、黃鎮嶽、宋宋妹說過年底了又要再繳租金等語（見原審卷㈥第150 至154 頁）。衡以證人證述之內容為其己身參與之部分，內容中肯，堪為採信。證人張玉葉、鄧耀奎於訊問時均能就上開被上訴人吳憶祺等四人搬入經過、收租始未及時點等重要事項均能具體陳述，復與被上訴人吳憶祺、黃鎮嶽、鄧城遷入居住於本件土地上之時間點大致相符，至於上訴人即被上訴人等雖質以上開證人對於相關之租金、租期未能明確證述云云，然衡以承租標的租金金額為何、租期起迄日往往涉及個人隱私，未必事事向外人告知，上開證人未能明確知悉，亦難認與常情有違，是堪認被上訴人吳憶祺等四人於上訴人即被上訴人等之前手紀政利取得本件土地前所成立之租約為不定期限，且迄今仍未消滅。
3、 上訴人及被上訴人等再主張：彼等或前手紀政利從未收到任
何被上訴人吳憶祺等四人之租金，顯見被上訴人吳憶祺等四人並無與彼等或前手紀政利成立租約之意思表示等語，惟按民法第425 條第1 項規定係就租賃關係擬制對土地受讓人繼續存在，既係基於法律之規定（法定移轉），當事人（受讓人或承租人）是否知悉，在所不問，亦無須另立租賃契約（最高法院23年度上字第3092號、26年度上字第365 號判例意旨參照）。參諸上開最高法院判例意旨，本件上訴人及被上訴人等縱未曾收取租金，仍無妨礙上訴人及被上訴人等繼受上開不定期租賃關係，是原告上開主張，亦難憑採。
4、 據上，蘇煌基於67年7 月11日以買賣為原因將土地所有權讓
與紀政利，因讓與時間點早於89年5 月5 日民法債編依正施行前，縱上開租賃契約未經公證，租賃期限未定期間，而無修正後民法第425 條第2 項之適用。依同條第1 項規定，上開租賃契約對於受讓之上訴人及被上訴人等仍繼續存在，則被上訴人吳憶祺等四人占有使用系爭土地如附圖所示部分，乃係本於上開租賃關係，屬適法占有，是上訴人及被上訴人等請求其等拆除地上物返還土地，自屬無據。
㈣、綜上所述，原審以上訴人即被上訴人等以系爭土地遭上訴人黃銘裕等二人以原審附表一所示地上物占有如附圖所示部分，依民法第767 條第1 項規定判命上訴人黃銘裕等二人拆除地上物及返還土地；而被上訴人吳憶祺等四人占有系爭土地乃本於上開租賃契約之承租人地位，有合法權源，係屬有權占有，駁回上訴人即被上訴人等此部分請求，經核於法並無違誤。上訴人即被上訴人等及上訴人黃銘裕等二人各就其敗訴部分上訴，各自指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，均為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述及其攻擊防禦方法，經審酌核與判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第436條、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 9 日
審判長法 官 李文輝
法 官 陳美利法 官 陳婉玉以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 11 月 9 日
書記官 高文靜附表：（即原審附表一）┌─┬───────────────┬────┬──────┬────────┐│編│位置 │面積（平│地上物 │所有人 ││號│ │方公尺）│ │ │├─┼───────────────┼────┼──────┼────────┤│1 │坐落嘉義縣○路鄉○路段516之177│5 │菜園及其上農│蘇勝源 ││ │地號土地上如附圖編號Y所示部分 │ │作物 │ │├─┼───────────────┼────┼──────┼────────┤│2 │坐落同段516之177地號土地上如附│19 │菜園及其上農│蘇勝源 ││ │圖編號W所示部分 │ │作物 │ │├─┼───────────────┼────┼──────┼────────┤│3 │坐落同段516之177地號土地上如附│36 │鐵絲圍籬 │李宗育、李宗坤、││ │圖編號V所示部分 │ │ │李國木、李國柱、││ │ │ │ │李國華、林李秀、││ │ │ │ │許哲維、許哲堯、││ │ │ │ │許幼萱、廖佩華、││ │ │ │ │許祥珠、游李秀雲││ │ │ │ │、范李綉美 │├─┼───────────────┼────┼──────┼────────┤│4 │坐落同段516之177地號土地上如附│9 │鴿舍 │蘇恒豐 ││ │圖編號U所示部分 │ │ │ │├─┼───────────────┼────┼──────┼────────┤│5 │坐落同段516之177地號土地上如附│18 │擋土牆上之一│羅江海 ││ │圖編號S所示部分 │ │層鐵皮屋（不│ ││ │ │ │含擋土牆） │ │├─┼───────────────┼────┼──────┼────────┤│6 │坐落同段516之177地號土地上如附│16 │擋土牆上之一│李昆良 ││ │圖編號Q所示部分 │ │層鐵皮屋（不│ ││ │ │ │含擋土牆） │ │├─┼───────────────┼────┼──────┼────────┤│7 │坐落同段516之177地號土地上如附│35 │擋土牆上之一│林雲通 ││ │圖編號P所示部分 │ │層鐵皮屋（不│ ││ │ │ │含擋土牆） │ │├─┼───────────────┼────┼──────┼────────┤│8 │坐落同段516之177地號土地上如附│1 │二層混凝土建│蘇江秀英、蘇裕謙││ │圖編號M所示部分 │ │物 │、蘇裕泉、蘇裕俊││ │ │ │ │、蘇裕瑩 │├─┼───────────────┼────┼──────┼────────┤│9 │坐落同段516之177地號土地上如附│1 │二層混凝土建│同上 ││ │圖編號L所示部分 │ │物 │ │├─┼───────────────┼────┼──────┼────────┤│10│坐落同段516之177地號土地上如附│67 │擋土牆上之一│同上 ││ │圖編號N所示部分 │ │層鐵皮屋（不│ ││ │ │ │含擋土牆） │ │├─┼───────────────┼────┼──────┼────────┤│11│坐落同段516之177地號土地上如附│16 │擋土牆上之一│吳憶祺 ││ │圖編號K所示部分 │ │層鐵皮屋（不│ ││ │ │ │含擋土牆） │ │├─┼───────────────┼────┼──────┼────────┤│12│坐落同段516之177地號土地上如附│20 │擋土牆上之一│黃晉國、黃安志 ││ │圖編號I所示部分 │ │層鐵皮屋（不│ ││ │ │ │含擋土牆） │ │├─┼───────────────┼────┼──────┼────────┤│13│坐落同段516之177地號土地上如附│27 │擋土牆上之一│黃銘裕 ││ │圖編號H所示部分 │ │層鐵皮屋（不│ ││ │ │ │含擋土牆） │ │├─┼───────────────┼────┼──────┼────────┤│14│坐落同段516之179地號土地上如附│5 │三層樓混凝土│鄧林秋意（即失蹤││ │圖編號E所示部分 │ │建物 │人鄧城之財產管理││ │ │ │ │人） │├─┼───────────────┼────┼──────┼────────┤│15│坐落同段516之177地號土地上如附│43 │三層樓混凝土│同上 ││ │圖編號F所示部分 │ │建物 │ │└─┴───────────────┴────┴──────┴────────┘