臺灣嘉義地方法院民事裁定 104年度事聲字第67號聲請異議人 金財神大樓管理委員會法定代理人 吳東和相 對 人 徐榮添上列當事人間支付命令事件，異議人對於民國104年11月20日本院司法事務官104 年度司促字第10756 號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240 條之3 、第240 之4 條亦分別定有明文。查本件異議人就本院司法事務官於民國104年11月20日以104 年度司促字第10756 號裁定駁回其支付命令聲請之終局處分，於收受該裁定送達後10日內具狀聲明異議，司法事務官認為異議無理由，乃送由本院裁定，核無不合，是本院自應依法就司法事務官所為之處分，審究異議人之異議有無理由，先予敘明。
二、異議意旨略以：依民法第826 條之1 第3 項規定：「共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」。而公共基金或管理費依公寓大廈管理條例第18條規定其運用應依區分所有權人會議為之。另依同條例第11條之規定，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。故公共基金或管理費應可符合「共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔」之要件，故依民法第826 條之1 第3 項之規定，應由前、後手連帶付清償責任等語，爰依法提起異議。
三、按公寓大廈管理條例第24條第1 項固規定區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。惟參照該條立法說明乃為「明定區分所有權人之繼受人應繼受前區分所有權人之權利義務，以維護【區分所有關係】之一貫性」；因區分所有權之性質，並非單獨使用專有部分之財產權，亦非僅為財產之共有關係，乃為一種財產（私權）與生活（共益）之調和。而所謂規約，依同條例第3條第12款規定，乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，因區分所有權人會議為區分所有權人團體之最高意思決定機關，其所作之決議又係為區分所有權人之共同事務及涉及權利義務之有關事項而發，則凡屬區分所有人團體之構成員，不問其究在為該決議之前或之後加入，各區分所有權人間為共同關係所訂立之管理規約，其效力不僅應約束每一區分所有權人，對於其繼受人亦應同樣存在，始能維持原區分所有關係之和諧存在，亦即為維護區分所有關係之一貫性，繼受之區分所有權人或住戶，仍應承受其前手就規約所定之權利義務。是依前述立法理由及立法沿革解釋，該條例第24條所規範者，乃區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或住戶規約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利義務。再參以公寓大廈管理條例或住戶規約所定者，均係抽象之權利義務，以為具體行使權利或負擔義務之依據，此觀該條例於第2 章定有住戶之權利義務專章共21條條文亦明；苟義務人違反前開所定抽象義務，即屬義務之不履行，就具體發生之個別債務，債務人應負債務不履行或損害賠償責任，非經第三人與債權人或債務人訂立契約承擔債務人之債務，其債務自不移轉於該第三人。況善意第三人應受保護，以維交易安全，為民法之重要原則，復為司法院大法官會議釋字第349 號解釋之本旨，苟未依法為債之移轉，遽令不知情之第三人擔負履行債務之責，致其生有不測損害之虞，殊有悖債之相對性法理，亦與保護善意第三人之旨有違。
四、稽諸區分所有權人或住戶積欠應繳納之管理費已逾2 期或達相當金額，管理委員會既得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息；同條例第22條並就住戶違反法令及規約，管理委員會得依區分所有權人之決議，訴請法院強制遷離、命區分所有權人為出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分、聲請法院拍賣等效力為明定，足見對於違反義務之區分所有權人已有多項制裁及救濟之道。是公寓大廈管理條例第24條規定茍包括繼受前手已生之具體債務，則前手得以免卻其本應負擔之債務，管理委員會亦可無視前開賦予其得對積欠管理費及其他費用之區分所有權人之相關制裁及救濟規定，上開規定豈非具文，益徵區分所有權之繼受人對於原區分所有權人積欠管理費或其他費用之債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，後手之區分所有權人除已依法承擔其債務，管理委員會應循上開各規定加以請求外，原區分所有權人之繼受人，無論係經由自由買賣或法院拍賣方式取得，因對於前手積欠之管理費用或其他應分擔費用並無從知悉，而購買者（含拍賣程序之應買人）亦係針對該區分所有物之市場客觀價值、地理環境、有無物上擔保等加以評估其價值，如尚應就該區分所有物之前手有無積欠管理費用及其他應分擔費用加以調查評估，因此部分並無公示性，除強人所難能，亦有礙交易之靈活，應非公寓大廈管理條例第24條之立法本旨。是前手區分所有權人所積欠之管理費或其他費用，乃已具體發生之私法上債權債務關係，並非上開條文所指規約規範之事項，自無該條之適用。
五、再按民法第826 條之1 第1 項、第3 項固增訂：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820 條第1 項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。……共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」其立法理由在於：「……二、共有物之管理或協議分割契約，實務上認為對於應有部分之受讓人仍繼續存在（最高法院48年台上字第1065號判例參照）。使用、禁止分割之約定或依本法修正條文第820 條第1 項所為之決定，亦應做相同之解釋。又上述契約、約定或決定之性質屬債權行為，基於債之相對性原對第三人不生效力，惟為保持原約定或決定之安定性，特賦予物權效力，爰參照司法院釋字第349 號解釋，並仿外國立法例，於不動產為上述約定或決定經登記後，即對應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力（德國民法第746 條、第1010條第1 項，瑞士民法第
64 9條之1 參照）。又經由法院依第820 條第2 項、第3 項裁定所定之管理，屬非訟事件，其裁定效力是否及於受讓人，尚有爭議（最高法院67年台上字第4046號判例參照），且該非訟事件裁定之公示性與判決及登記不同，故宜明定該裁定所定之管理亦經登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人始具有效力，爰增訂第一項，以杜爭議，並期周延。……四、共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形（例如協議分割或禁止分割約定等）所生之負擔（民法第822 條參照），為保障該負擔之共有人，應使受讓人與讓與人連帶負清償責任，惟為免爭議，俾使之明確，爰增訂第3 項。又所積欠之債務雖明定由讓與人與受讓人連帶負清償責任，則於受讓人清償後，自得依第28
0 條規定定其求償額。」可知上開民法第826 條之1 之規定，係針對分別共有人間就共有物之管理契約、協議分割契約以及使用、禁止分割之約定，或分別共有人間就共有物之管理依民法修正條文第820 條第1 項所為之決定等性質上屬債權行為之契約、約定、決定，於共有人讓與其應有部分時，應如何對該應有部分之繼受人發生效力，並令受讓人與讓與人連帶清償此等契約、約定、決定所生之負擔為規範對象。然在區分所有權移轉之情形，實際上非僅單純受讓共有不動產之應有部份而已，而係兼含受讓專有部分建物之單獨所有權在內，即與民法第826 條之1 所預設之規範對象不相吻合，尚難認區分所有權之讓與逕有民法第826 條之1 第1 項、第3 項規定之適用；再自法律規定之體例而言，區分所有建築物所有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第二節之「不動產所有權」中（第799 條至第800 條之1 ），而共有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第四節「共有」中，「區分所有建築物」所有人之權利義務，自應優先適用「區分所有」之相關規定，惟該「不動產所有權」之章節中（包含「區分所有」在內）並無受讓人應就前手欠繳之管理費連帶負責之規定，僅於第799 條之1 規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」。該規定與公寓大廈管理條例第24條第1 項「區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」之規定相仿，均係指規約對於繼受人發生拘束力，至於已具體發生之管理費給付義務則不在此限，業如上述，均難認立法者有意透過民法第82
6 條之1 之增定，逕命區分所有權之繼受人繼受讓與人於讓與前積欠之管理費。再公寓大廈之規約，內容縱然涉及共有物之管理、使用等事項，然就規約效力之繼受問題，民法第
799 條之1 與公寓大廈管理條例第24條第1 項已另設明文，無再於民法第826 條之1 重複規定之必要，故應認公寓大廈之規約，並非民法第826 條之1 所規範之對象，於體系上方能一貫。又依民法第826 條之1 第1 項、第3 項之規定，係以由法院裁定所定之管理或該等約定、決定，經地政機關登記者為限，始對應有部分之受讓人或取得物權之人發生效力，而須與讓與人就因此等約定、決定或裁定所生之負擔負連帶清償責任，此乃條文體系解釋所當然，並符合欲發生物權對世效力者，應有一定公示方法以保障交易安全之基本原則。若法院所裁定之管理，或此等約定、決定，未經地政機關登記者，則回歸債之相對性原則，對第三人不生效力，即不得對應有部分之受讓人或取得物權之人發生效力，並令共有物應有部分受讓人對讓與人就共有物因此等約定、決定所生之負擔負連帶清償責任。然我國尚未針對公寓大廈之規約另設登記制度，則不論規約之內容如何，均無由透過登記制度，使區分所有權受讓人依民法第826 條之1 第3 項之規定負擔讓與人於讓與前積欠之管理費。
六、本件異議人固提出金財神大樓104 年度第3 次管理委員會會議紀錄決議應由後手繼受前手欠繳之管理費用，而主張相對人應給付前手所積欠之管理費云云。然查相對人係於104 年
9 月3 日始取得門牌嘉義市○○路○○○ 號8 樓5 之所有權，有土地建物查詢資料1 份在卷可證，是相對人係於104 年9月3 日始取得系爭建物所有權，系爭建物自83年7 月1 日起至104 年8 月31日止應繳未繳之管理費，顯非相對人所積欠，而係相對人之前手所積欠已明，依前開說明，相對人向其前手買受系爭建物，僅係繼受其前手依公寓大廈管理條例或系爭社區規約所定之抽象權利義務，對於其前手已發生之具體管理費或其他費用債務，因非公寓大廈管理條例第21、24條或系爭社區規約所得規範之範圍，異議人自不得依公寓大廈管理條例第21、24條或系爭社區規約規定，請求相對人給付其前手所積欠之管理費。且民法第826 條之1 之規定，適用範圍不及於非單純移轉共有物應有部分之區分所有權之移轉，亦非於民法第799 條之1 外，針對區分所有建物移轉之重複規定，該條所設之登記要件，現在尚未實現，亦不因此一規定使規約對後手發生效力，即不能逕據為使後手連帶清償原區分所有權人債務之依據。是本件異議人主張相對人應繼受前手之管理費債務云云，自不足採。故本院司法事務官以聲明異議人之請求無理由為由，駁回其聲請，其認事用法均無違誤，並無何不當之處可言，異議意旨指摘原裁定不當，於法無據，應予駁回。
七、據上論結，本件異議為無理由，依民事訴訟法第240 條之4第3 項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
民一庭法 官 黃茂宏以上為正本係照原本作成。
本裁定不得聲明不服。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
書記官 林秀惠