臺灣嘉義地方法院民事判決 104年度訴字第135號原 告 李美金訴訟代理人 汪玉蓮律師複代理人 汪銀夏被 告 林炎欽
林炎煌共 同訴訟代理人 林德昇律師
李政昌律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國104 年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告林炎欽應給付原告新臺幣貳佰萬元，及自民國一百零四年三月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林炎欽負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款分別定有明文。
所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之（最高法院91年度台抗字第648 號裁判要旨參照）。經查本件原告原訴之聲明請求被告應連帶給付原告新臺幣（下同）200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。嗣於民國104 年3 月20日具狀將聲明更正為：被告應各給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。復於
104 年4 月30日以民事準備書狀追加備位聲明為：被告林炎欽應給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。核屬訴之追加及變更，惟其請求之社會事實同一，主要爭點亦具共通性，故依前開規定，原告上開訴之追加及變更，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠坐落嘉義市○○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）係被
告二人所共有，應有部分每人均為2 分之1 ，其上坐落同段5464建號門牌號碼嘉義市○區○○路○○號房屋（下稱系爭房地）則為被告林炎欽單獨所有，被告林炎欽於104 年1 月5日以自己名義同時表明為被告林炎煌代理人名義，就系爭土地及建物與原告簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），簽約當時被告林炎欽稱被告林炎煌人在國外，惟有授權其簽約，故簽訂系爭買賣契約當時被告林炎煌部分係由被告林炎欽代理簽約。
㈡系爭土地、房屋之買賣契約雙方約定全部價款為950 萬元，
簽約時原告同時交付200 萬元定金予被告林炎欽收受。然被告林炎欽卻於104 年1 月26日以嘉義文化路郵局第77號存證信函稱被告林炎煌不同意出售且欲主張優先承買，要退回定金，按上開存證信函所述之內容等同被告林炎欽片面解除契約，依系爭買賣契約第14條「本契約成立後，雙方應切實依約履行，如買方反悔不買時，則所付之價款由賣方沒收，同時解除本契約；如賣方不依約履行移轉過戶及相關約定時，賣方應自違約日起五日內將所收買方價款同額之現金支付買方作為違約賠償金，逕行解除本契約，買方取回已付全部價金及違約賠償金」之規定，被告需返還原告所給付之價款外，尚需支付同額之違約金。經原告於104 年1 月28日以存證信函表示雙方所定之契約屬有效，如被告不欲出售土地，屬違約行為，除應返回原告200 萬元之定金外，尚需依約再支付原告200 萬元之違約金，共計400 萬元。被告於104 年2月5 日以郵局存證信函，除重申雙方之買買契約失效外，並檢還玉山銀行200 萬元之支票予原告，但未另行支付200 萬元之違約金。
㈢綜上，被告未依約履行，原告得依系爭買賣契約請求返還所
給付之價金外尚可請求同額之違約金，爰依法提起本訴，並先位聲明請求被告等應各給付原告100 萬元之違約金。退步言，若認系爭土地部分被告林炎欽為無權代理，依民法第11
0 條規定對於善意之相對人，亦應負損害賠償責任。是在契約中如就契約債務履行不能或不為履行等應給付違約金有特別約定，相對人向無權代理人請求之賠償額應以該預定額數為限（最高法院85年台上字第2072號判決參照），需賠償原告200 萬元之違約金，則為備位聲明請求被告林炎欽應給付原告200 萬元之違約金。
㈣對被告抗辯所為之陳述：
⒈系爭買賣契約並無不生效力問題：
⑴按於簽定契約前，被告林炎欽早就說已與兄弟講好，且
於104 年1 月5 日簽訂系爭買賣契約時，原告之姐夫、先生及代書皆問被告兄弟有無授權，被告林炎欽稱有，已經講好了，其兄弟過年會回台灣，拿印鑑證明讓原告辦過戶，當時在場者有代書、原告之姐夫、先生及另一位友人皆在場，均知悉此事，亦經其等人於本院證述明確，故原告相信被告林炎煌口頭以代理授權與他人，對於第三人應負授權人責任。
⑵若被告林炎欽主張其無權代理，依民法第110 條規定：
對於善意之相對人，亦應負損害賠償責任。是在契約中如就契約債務履行不能或不為履行等應給付違約金有特別約定，相對人向無權代理人請求之賠償額應以該預定額數為限（最高法院85年台上字第2072號判決參照），則被告林炎欽不但犯偽造文書之刑責，且民事亦應賠償原告200 萬元之違約金。
⒉違約金之性質有懲法性違約金及損害賠償性違約金，「懲
罰性違約金」乃債權人除得請求違約金外，還得請求因債務不履行所生之損害賠償；「損害賠償違約金」乃當事人約定，如債務人有債務不履行之情事時，即須支付一定數額的違約金，並以違約金當作債務人於債務不履行時之損害賠償總額的預定。系爭買賣契約第14條「違約賠償金」性質係屬懲罰性違約金，以強制債務之履行為目的，如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。又依最高法院85年度台上字第2072號判決所示，若違約金屬損害賠償額預定額者，則相對人向無權代理人請求之損害賠償應以該預定數額為限（反之，若屬懲法性違約金，則除債權人得請求違約金外，還得請求債務不履行所生之損害賠償），此非謂上開最高法院判決專指預定性違約金之約定才有適用於無權代理，懲法性違約金則不適用，被告顯有誤解。
⒊依民法第260 條及系爭買賣契約第14條所定，賣方應自違
約日起五日內將所收買方價款同額之現金支付買方作為違約賠償金，買方取回已付全部價金及違約賠償金，故除被告退回200 萬元之定金外，被告尚應賠償原告200 萬元之違約金（本件買賣契約之履行程度僅及交付定金階段，依照定金數額一倍計算之違約金尚難認為過高）。
⒋系爭房屋係被告林炎欽個人所有，出賣不需被告林炎煌授
權，而土地部分雖為被告林炎欽及林炎煌共有，但被告林炎欽向原告表示其有代理權，故縱被告林炎欽辯稱系爭土地就被告林炎煌應有部分其無經被告林炎煌授權訂立系爭買賣契約，其係無權代理人，惟參照56年台上字第305 號判決見解，本件原告相信被告林炎欽有代理權，則雖原告因過失而不知被告林炎欽就林炎煌部分無代理權，被告林炎欽就林炎煌部分仍應負其責任（林炎欽就其本身部分更應負違約之責任）。又依最高法院85年台上字第2072判決意旨及系爭買賣契約第14條既訂「若出賣人違約不賣，逕行解除本契約，則除應退還已收之價款給原告外，尚應另付『已收同額之價金』支付給買方（即原告）作為違約賠償金」，則被告林炎欽應再給付200 萬元之違約金給原告，此與原告已支付多少費用無涉。
⒌另被告所提學者論著關於無代理權人對於善意相對人之損
害賠償範圍部分，最高法院90年度台上字第1923號係採履行利益說，並非被告所謂之信賴利益說。故應依最高法院85年度台上字第2072號判決所示：在原契約中如就債務履行不能或不為履行等應給付違約金有特別約定者，且該約定之違約金屬損害賠償預定性質者，相對人向無權代理人請求之損害賠償自應以該預定數額為限。
⒍當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。本件原告與被告林炎欽就標的物及價金表示一致，故契約已成立。另被告林炎欽向原告表示其有代理權，故契約亦屬有效，而被告林炎煌事後否認有授權予林炎欽，惟被告林炎欽與原告之簽約行為，儼然構成表見代理，故契約並非如被告所言為無效。
㈤並聲明：
⒈先位聲明：被告二人應各給付原告100 萬元，並各自起訴
狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。訴訟費用由被告等負擔。
⒉備位聲明：被告林炎欽應給付原告200 萬元，並自起訴狀
繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。訴訟費用由被告林炎欽負擔。
二、被告方面則以：㈠被告林炎煌並未授權被告林炎欽代理伊簽訂系爭買賣契約，
亦拒絕承認被告林炎欽之無權代理行為，故系爭買賣契約對於被告林炎煌不生效力：
⒈按「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，係效力
未定之法律行為，固得經本人承認而對於本人發生效力。惟本人如已為拒絕承認，該無權代理行為即確定的對於本人不生效力，縱本人事後再為承認，亦不能使該無權代理行為對於本人發生效力。」最高法院85年台上字第963 號判例要旨參照。
⒉被告林炎煌未曾出具任何書面授權書，亦未曾出面表示同
意出賣系爭土地、房屋，故被告林炎煌抗辯並未授權其兄即被告林炎欽簽訂系爭買賣契約，被告林炎欽係無權代理人一節應可採信。基此，不論證人於104 年4 月30日言詞辯論期日所證述被告林炎欽曾自稱為有權代理人一事是否為真，均不影響被告林炎欽為無權代理人之地位。
⒊被告林炎欽早於104 年2 月5 日即以文化路郵局第000107
號存證信函檢具被告林炎煌親筆書立之書面傳真資料，表示被告林炎煌拒絕承認被告林炎欽之無權代理行為，若被告林炎欽要出售給原告，其要行使優先承購權等，依民法第170 條第1 項規定契約書之效力理應於104 年2 月5 日即因意思表示之到達而對被告林炎煌不生效力，亦即系爭契約書之效力，因本人林炎煌已為拒絕承認，被告林炎欽之無權代理行為即告確定對於本人不生效力。因此被告林炎欽在系爭契約書上簽屬「林炎煌，代理人：林炎煌」，對於被告林炎煌不生效力。
㈡系爭買賣契約因欠缺土地及建物全體共有人之同意出賣，而
屬契約成立要件不備，系爭買賣契約應屬尚未成立生效，循此原告請求給付違約金之主張即屬無理由：
⒈按「關於買賣不動產之債權契約，乃非要式行為，若雙方
就其移轉之不動產及價金業已互相同意，則其買賣契約即為成立。」，最高法院57年台上字第1436號判例要旨參照。值此可得知需契約當事人之「雙方」均已相互合意契約始行成立。次按系爭買賣契約書第1 條記載「不動產標示：土地嘉義市○○○段○○○○○○○號面積119 平方公尺『全部』，建物嘉義市○○○段○○○○○號『全部』，門牌嘉義市○○路○○號」，依文義解釋可得知本件契約標的既係以土地及建物之所有權「全部」為買賣標的，則契約當事人理應係指土地及建物之全體共有人為當事人才是，依系爭契約書第1 條文義解釋買方（即原告）並無僅就土地及建物之「應有部分」成立買賣契約之意思。
⒉系爭買賣契約既僅有被告林炎欽先行同意出賣土地及建物
，而被告林炎欽又僅為系爭買賣契約所約定之出賣標的物共有人之一，此與系爭契約書第1 條規定之全體共有人為賣方當事人並不相同，契約「雙方」就契約標的尚未相互合意，應屬契約之成立要件尚未完全具備，從而系爭買賣契約即應屬尚未成立，原告執尚未成立之系爭買賣契約請求給付違約金則當屬無理由。
⒊系爭土地係被告二人所共有，系爭建物係被告林炎欽單獨
所有，惟本件係以土地及建物之所有權「全部」為買賣標的，並非僅就部分土地或建物為買賣，亦無土地與建物價格分別標示的情形，契約當事人理應指土地及建物之全體共有人全部出售才是契約目的，而被告林炎煌並未授權被告林炎欽代理伊簽訂系爭買賣契約，亦拒絕承認被告林炎欽之無權代理行為，系爭買賣契約對於被告林炎煌不生效力，則因契約雙方當事人一方之欠缺，而屬契約成立要件不備，故本件買賣契約不成立。
㈢縱被告林炎欽應負民法第110 條無權代理人責任、民法第24
5 條之1 第1 項第1 款締約上過失責任（此為假設而非自認），被告林炎欽亦應僅就原告之信賴利益負損害賠償責任：
⒈按「民法第245 條之1 所謂之締約過失責任，係以契約不
成立或無效為前提（無論係自始客觀不能、意思表示經撤銷或無權代理），而不及於契約業已成立生效之範疇。」，臺灣高等法院民事判決99年度重上字第270 號判決參照。又「民法第245 條之1 第1 項規定契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有同條項所定情形之一者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人負賠償責任。此所謂信契約能成立所受之損害，係指信賴利益之損害。惟信賴利益之損害如超過履行利益之損害者，賠償責任應以履行利益為限。」，最高法院103 年度台上字第
256 號判決參照。再按「所謂消極的契約利益，亦稱之為信賴利益。例如訂約費用、準備履行所需費用或另失訂約機會之損害等是」，最高法院51年台上字第2101號判例要旨參照。
⒉系爭買賣契約因成立要件尚未完全具備，而未有效成立，
且被告林炎欽亦已自認為無權代理人之情況下，如原告係「非因過失而信契約能成立」則被告林炎欽始可能依前揭最高法院所揭示之實務見解負民法上無權代理人、締約上過失之信賴利益損害賠償責任。
⒊又信賴利益之賠償事項諸如訂約費用、準備履行所需費用
或另失訂約機會之損害最高法院已著有判例揭示，本件原告與被告告林炎欽於104 年1 月5 日簽立系爭買賣契約，由被告林炎欽收受定金200 萬元，嗣林炎欽於104 年2 月
5 日檢還200 萬元給原告，被告林炎欽縱有締約過失，原告得請求侵害之金額依經驗法則判斷亦僅利息之損失，代書費之損失，其他並無損失，原告超出此範圍之請求，依民事訴訟法第277 條即應負舉證責任，始符事理之衡平，原告竟然請求違約金損害賠償200 萬元，顯然無理由。
⒋按「所謂信賴利益，或稱為信賴損害，係指損害賠償請求
權人因信賴賠償義務人之意思表示有效，而賠償義務人之意思表示卻不成立、無效或撤銷，致使損害賠償請求權人得請求賠償義務人損害賠償，使其處於『假設未信賴賠償義務人之意思表示有效』時之狀態。」、次按「所謂履行利益，係指契約有效成立，債務人依契約之本旨履行債務，債權人可以獲得之利益。如因可歸責於債務人之事由，至債務不履行則債務人應賠償債權人履行利益，使債權人所處之法律地位，猶如債務人已經依契約之本旨履行債務一般。因此債務人賠償債權人履行利益，其前提要件是契約有效成立。」此學者著有專文，循此，無權代理人之代理行為，既對本人及無權代理人均不生效力，即應對善意之相對人負信賴利益損害賠償，而非履行利益，故依上開學理之說明，被告林炎欽縱須負擔無權代理人之損害賠償責任，亦應僅就信賴利益之部分負責。
㈣另原告執最高法院85年台上字第2072號判決，主張無權代理
人被告林炎欽之損害賠償額度應依買賣契約書第14條懲罰性違約金200 萬元為計算云云，此並無理由：
⒈系爭買賣契約因欠缺約定要式，即欠缺林炎煌本人之簽名
，且被告林炎煌亦拒絕承認林炎欽之代理行為，在欠缺出賣人林炎煌之簽名下，應推定買賣契約書不成立，已如前述，縱契約書已成立（此為假設並非自認），依契約書第14條文義，負違約責任之人應專指「賣方」，而賣方應僅係指被告林炎欽一人，被告林炎煌因拒絕承認林炎欽之代理行為而非契約之出賣人應屬無疑，至於被告林炎欽因未能履行買賣契約而負違約賠償責任，應係基於賣方之身分所致，並非擔任無權代理人之身分所致。
⒉原告援引最高法院85年台上字第2072號判決「約定之違約
金屬損害賠償額預定性質者，相對人向無權代理人請求之賠償額自應以該預定額數為限，不得更請求履行或不履行之損害賠償。」作為計算無權代理人損害賠償額之依據，惟查該判決既已明確記載專指「預定性」違約金之約定適用於無權代理人損害賠償額之計算，則應與本件系爭買賣契約書所指「懲罰性」違約金之性質分屬二事，並不得相互援用，原告執上開判決主張無權代理人林炎欽之損害賠償額度應依買賣契約書第14條懲罰性違約金200 萬元為計算，自屬無理由。
㈤系爭買賣契約既因被告林炎煌本人以104 年2 月3 日傳真函
拒絕承認在卷可稽，而自始不發生代理行為之效力，則買賣契約書對被告林炎煌即應不生任何效力，自難認被告林炎煌有何違約不依約履行過戶等行為可言，故原告據此主張依系爭買賣契約書第14條之約定，請求被告林炎煌給付100 萬元之懲罰性違約金，依臺灣高等法院臺中分院99年度上字第18
0 號判決所揭示之實務見解，自屬無理由而應予駁回。㈥另觀諸系爭買賣契約第1 條之約定，足見雙方締約時亦無「
契約部分無效不影響其他部分之效力」之約定，從而縱認系爭買賣契約屬法律行為一部無效之情形，此際亦無排除民法第111 條本文之適用，是以系爭買賣契約因一部無效而全部無效。甚者，系爭土地係被告二人所共有，系爭建物則為被告林炎欽單獨所有，若非全部買賣，必互受牽制，而不利於各自之使用，故契約一部無效，系爭買賣契約自亦為全部無效。綜據上情，系爭買賣契約既為無效，原告本於無效之買賣契約主張被告二人給付以契約有效成立為前提之違約金，即無所據。
㈦)並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：系爭土地係被告二人所共有，應有部分每人均為2分之1，系爭房屋則為被告林炎欽單獨所有，被告林炎欽於104 年1 月
5 日以自己名義同時表明為被告林炎煌代理人名義，與原告訂立系爭買賣契約，以總價款9,500,000 元將系爭土地、房屋出賣予原告，原告則交付發票日104 年2 月4 日面額2,000,000 元之玉山銀行嘉義分行之支票交付被告林炎欽以為定金之事實，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、土地、房屋登記謄本、支票附卷可稽（見本院卷第6 、16、58、59頁），堪信為真實。
四、本件之爭點：㈠被告林炎欽是否有權代理被告林炎煌與原告訂立系爭買賣
契約，出售被告林炎煌所有之系爭土地應有部分2 分之1？㈡本件是否有表見代理之情形？㈢系爭買賣契約全部之效力為何？㈣原告依民法第110 條、系爭契約第14條規定請求被告給付
違約金是否有理由？
五、本院之判斷：㈠被告林炎欽是否有權代理被告林炎煌與原告訂立系爭買賣契
約，出售被告林炎煌所有之系爭土地應有部分2 分之1 ？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按無代理權人以代理人名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170 條第1 項亦定有明文。系爭買賣契約關於被告林炎煌為出賣人部分，係由被告林炎欽自稱係代理被告林炎煌所簽立，為兩造所不爭執，然被告林炎煌抗辯並未授權被告林炎欽簽立系爭買賣契約，原告則主張被告林炎煌有授權被告林炎欽簽立系爭買賣契約，是依前開舉證責任分配之原則，原告即應就被告林炎煌確有授與代理權予被告林炎欽簽立系爭買賣契約有利於己之事實，負舉證之責任。
⒉證人即原告姐夫黃水在證稱：「（問：兩造於104 年1 月
5 日簽訂系爭不動產買賣契約書時，你是否在場？當時共有那些人在場？【提示並交閱本院卷第6 頁不動產買賣契約書】）有，我有在場，當時在場的有代書、李美金的先生、曾畑還有在庭的被告林炎欽，共五人在場。」、「（問：簽訂前開不動產買賣契約書，被告林炎欽是否有表示本件被告林炎煌同意出售系爭買賣標的物？）被告林炎欽說林炎煌有口頭同意，林炎欽說林炎煌在美國，會於過年前提早十二天回來辦理移轉登記手續。」、「（問：那林炎煌於簽訂前開不動產買賣契約書時，是否不在場？）當時林炎煌不在場，不動產買賣契約書中林炎煌的名字是被告林炎欽所書寫。」、「（問：簽訂前開不動產買賣契約書時，被告林炎欽是否有提出林炎煌之身份資料或其他相關資料等文件？）我沒有看到，我只聽到林炎欽說林炎煌有授權給他。」、「（問：在現場除了你說的口頭說的之外，林炎欽有無拿出授權書？）沒有，只有口頭說而已。」、「（問：你有無聽到林炎欽說林炎煌如何授權嗎？）林炎欽說林炎煌口頭說交待林炎欽處理。」等語（見本院卷第64、65頁）；證人即在場人曾畑證稱：「（問：兩造於104 年1 月5 日簽訂系爭不動產買賣契約書時，你是否在場？當時共有那些人在場？【提示並交閱本院卷第6 頁不動產買賣契約書】）我有在場，除了我之外，還有本件原告李美金、黃水在、代書、在庭被告林炎欽及原告李美金之配偶共五人在場。」、「（問：簽訂前開不動產買賣契約書，被告林炎欽是否有表示本件被告林炎煌同意出售系爭買賣標的物？）我當時有聽到被告林炎欽說林炎煌有同意，但沒有授權書，且林炎欽也說林炎煌過年的時候會回來，會請領印鑑證明。」、「（問：那林炎煌於簽訂前開不動產買賣契約書時，是否不在場？）林炎煌不在場。」、「（問：簽訂前開不動產買賣契約書時，被告林炎欽是否有提出林炎煌之身份資料或其他相關資料等文件？」、「（問：我沒有注意看，那是他們跟代書的事。」、「（問：當時你是否知道這個不動產是何人所有？）我聽被告林炎欽說是他與林炎煌共有的。」等語（見本院卷第66、67頁）；證人即本件代書洪金聰證稱：「（問：系爭買賣契約書是否你製作？【提示並交閱本院卷第6 頁買賣契約書】）是的，除了簽名之外，手寫部分都是我寫的。」、「（問：簽訂前開買賣契約書時，林炎煌、林炎欽是否均在場？）只有林炎欽在場。」、「（問：當時林炎欽有無提到是代理林炎煌訂立前開買賣契約書？）當時林炎欽說他弟弟林炎煌在國外，農曆過年前十天左右會回國，林炎欽只提到林炎煌在台灣的財產都是由他在處理，林炎欽只有這樣說。」、「（問：前開不動產買賣契約書林炎煌之簽名，是由何人所簽？）是林炎欽簽的。」、「（問：買賣契約書出賣人欄所捺之指印兩枚是何人的指印？）都是林炎欽所捺。」、「（問：訂立前開買賣契約書時，除了原告林美金及被告林炎欽與你在場外，尚有何人在場？）還有黃水在、曾畑及原告林美金之配偶在場。」、「（問：訂立前開不動產買賣契約書後，買賣雙方是否有提供移轉登記之相關文件給你？）林炎欽說其與林炎煌之權狀都要申請補發，買賣契約書中有提到聲請補發的費用由賣方負擔。後來林炎欽都沒有任何文件給我，也沒有跟我說不賣了，買賣雙方都沒有跟我說後來的情形，我也沒有問他們。」、「（問：買賣契約書出賣人欄第一欄是否寫林炎煌，代理人也是寫林炎煌，到底是誰代理誰？）是林炎欽代理林炎煌，名字都是林炎欽簽的，指印也是林炎欽所捺。」、「（問：你在幫他們簽立買賣契約書時，有無申請土地謄本？）買方有提供土地登記謄本，沒有提供建物謄本。」、「（問契約書上建物的建號如何來的？）看土地謄本裡面之記載而書寫，其中有二個建號只寫一個。」、「（問：土地登記簿謄本上面有記載土地是被告共有？）有，被告各有應有部分二分之一。」、「（問：當時有無問林炎欽關於林炎煌是否有授權給林炎欽？）林炎欽說林炎煌都在國外，在台灣的不動產都是由林炎欽在處理。
」、「（問：所以你在買賣契約書才寫代理人？）是的。」、「（問：當時林炎欽有講說過年的時候林炎煌會回來，會請印鑑證明讓原告過戶？）有這樣說。」等語（見本院卷第90至92頁）。上開證人與兩造並無特別利害關係，渠等證言應堪採信。準此，在簽立系爭買賣契約時，被告林炎欽至少稱：被告林炎煌都在國外，在台灣的不動產都是由被告林炎欽在處理，被告林炎煌在過年的時候會回來台灣請印鑑證明讓原告過戶。而系爭買賣契約關於出賣人林炎煌部分係由被告林炎欽以被告林炎煌代理人身分所簽立，簽約時被告林炎煌並未出面，系爭買賣契約出賣人欄關於被告林炎煌部分，代理人欄亦記載林炎煌，由被告林炎欽蓋有手印，此觀系爭買賣契約及上開證言即明。依系爭買賣總價金高達950 萬元，其數額非少，則如被告林炎煌事前確有授與代理權予被告林炎欽，為何其並未出具任何授權代理之委託書狀或印鑑章予被告林炎欽，以為辦理之憑據，俾免日後發生糾葛，此顯與常情相違。而被告林炎煌、林炎欽現均否認被告林炎煌有授權林炎欽以被告林炎煌代理人身分出賣被告林炎煌關於系爭土地應有部分，自不能以被告林炎欽於簽立系爭買賣契約時自稱：被告林炎煌都在國外，在台灣的不動產都是由被告林炎欽在處理，被告林炎煌在過年的時候會回來台灣請印鑑證明讓原告過戶一端，即認被告林炎煌有授權或同意被告林炎欽出賣被告林炎煌關於系爭土地應有部分。此外，原告復無法提出其他積極確切事證，足以證明被告林炎煌確有授權或同意被告林炎欽代理簽立關於被告林炎煌系爭土地應有部買賣契約之情事，依舉證責任分配原則，原告自應受不利之認定，則原告主張系爭買賣契約關於出賣人林炎煌部分係由被告林炎煌授權被告林炎欽所簽立乙事，自尚難逕予採信。是被告林炎煌所辯：其確未授權被告林炎欽代理簽立系爭買賣契約乙節，應堪足採。另被告林炎欽既係無權代理被告林炎煌簽立系爭買賣契約，而被告林炎煌迄今仍拒不承認系爭買賣契約，是系爭買賣契約關於出賣林炎煌部分已因被告林炎煌本人拒絕承認而自始不發生代理行為之效力，對於被告林炎煌本人即不生任何法律上之效力，自不待言。
㈡本件是否有表見代理之情形？
⒈原告雖主張：本件縱認被告林炎煌並未授與代理權予被告
林炎欽，本件亦應有表見代理之情形，被告林炎煌應負授權人之責任云云，然此亦為被告所堅決否認。
⒉按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為
其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。民法第169 條定有明文。又民法第169 條關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任之規定，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為，應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前提要件；又同條項所定知他人為其代理人而不為反對之意思表示，須負表見代理授權人之責任者，必本人已實際知悉他人表示為其代理人，而不為反對之意思表示，始應就該他人以其代理人之身分所為之法律行為負授權人之責，且主張本人知此事實者，應負舉證責任。
⒊查本件簽立系爭買賣契約時，被告林炎煌係已滿20歲之成
年人，在民法上具有完全行為能力，此有其個人戶籍謄本在卷可參（見本院第74頁），雖其住居美國，但其從事任何法律行為，並非必須授權其兄長即被告林炎欽代理為之，原告未舉證證明由被告林炎煌之行為表示以代理權授與被告林炎欽，或被告林炎煌知被告林炎欽表示為被告林炎煌代理人而不為反對之表示，難認本件已該當前揭所述表見代理規定之要件，是原告上開主張，並無可採。
㈢系爭買賣契約全部之效力為何？
按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。民法第111 條定有明文。查系爭買賣契約關於被告林炎煌為出賣人部分，因被告林炎煌本人拒絕承認而自始不發生代理行為之效力，對於被告林炎煌本人即不生任何法律上之效力。且系爭房屋為被告林炎欽單獨所有，系爭土地係被告二人所共有，每人應有部分均為2 分之1 等情，均已如上述。又本件係就系爭土地、房屋所有權全部訂立買賣契約，並約定總價金950 萬元，然系爭土地、房屋各別價金若干，訂立契約時並無特別約定，為原告所自承（見本院卷第160 頁），足見雙方締約時並無契約部分無效不影響其他部分之效力之約定，且系爭土地係被告二人所共有，坐落其上之系爭建物則為被告林炎欽單獨所有，若未全部買賣，必互受牽制，而不利於各自之使用，故系爭買賣契約關於被告林炎煌為出賣人部分，對於被告林炎煌不生任何法律上之效力，因之導致系爭買賣契約全部均不生效力，原告主張：系爭買賣契約關於被告林炎欽為出賣人部分仍有效云云，並無可採。
㈣原告依民法第110 條、系爭契約第14條規定請求被告給付損
害賠償是否有理由？⒈按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對
於善意之相對人，負損害賠償之責。民法第110 條定有明文。又無權代理人之責任，係基於民法第110 條之規定而發生之特別責任，祇要相對人係屬善意，即不知自命代理人無代理權，縱使相對人因過失而不知，無權代理人仍應負其責任；又相對人依該法條規定請求損害賠償，不得超過相對人因契約有效所得利益之程度，易言之，相對人得請求履行利益之給付。另無權代理人之責任，係基於民法第110 條之規定而發生之特別責任，相對人依該條規定請求損害賠償，不得超過相對人因契約有效所得利益之程度。是在原契約中如就契約債務履行不能或不為履行等應給付違約金有特別約定，且該約定之違約金屬損害賠償額預定性質者，相對人向無權代理人請求之賠償額自應以該預定額數為限，不得更請求履行或不履行之損害賠償（最高法院90年度台上字第1923號、85年台上字第2072號判決要旨參照）。
⒉經查，被告林炎煌並未授權或同意被告林炎欽出售關於被
告林炎煌所有系爭土地應有部分2 分之1 ，且系爭買賣契約全部既因被告林炎煌為出買人部分拒絕承認而對被告林炎煌本人不生效力，導致系爭買賣契約全部不生效力，原告依系爭契約第14條規定先位聲明請求被告各給付原告10
0 萬元，並各自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。
⒊又系爭買賣契約全部既起因被告林炎欽無權代理被告林炎
煌出售關於被告林炎煌所有系爭土地應有部分2 分之1 ，被告林炎煌為出買人部分拒絕承認而對被告林炎煌本人不生效力，導致系爭買賣契約全部不生效力。原告不知被告林炎欽無權代理被告林炎煌出售關於被告林炎煌所有系爭土地應有部分2 分之1 ，原告為善意之相對人。是原告主張被告林炎欽為無權代理人，應對原告負損害賠償責任，即屬有據。再者，履行利益，即與有效契約享受同一之利益，債權人亦得請求。從而，原告主張依系爭買賣契約第14條規定，於賣方違約時，應給付違約金，為其履行利益，而要求被告林炎欽負損害賠償責任，亦屬可採。本件原告主張其已給付200 萬元之定金，有支票影本1 份附卷可稽（見本院卷第16頁），且為兩造所不爭執。又依系爭買賣契約14條約定「‧‧‧如賣方不依約履行移轉過戶及相關約定時，賣方應自違約日起五日內將所收買方價款同額之現金支付買方作為違約賠償金，逕行解除本契約，買方取回已付全部價金及違約賠償金」（見本院卷第6 頁）。
從而，原告本於無權代理損害賠償之法律關係，請求被告林炎欽賠償200 萬元，及自起訴狀繕本送達（起訴狀於10
4 年3 月12日寄存被告林炎欽住所地派出所，於104 年3月22日發生送達效力，見本院卷第30頁）翌日即104 年3月23日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。被告辯稱：被告林炎欽僅就原告之信賴利益負損害賠償責任，且系爭買賣契約既為無效，原告無從依無效之買賣契約主張被告林炎欽給付以契約有效成立為前提之違約金云云，並無可採。
㈤綜上所述，原告本於無權代理損害賠償之法律關係，請求被
告林炎欽給付200 萬元，及自104 年3 月23日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，故予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審核結果，均不足以影響判決結果，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 12 日
民一庭法 官 黃茂宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，除應依對造人數提出繕本外，並應依上訴利益繳交第二審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 12 日
書記官 林秀惠