臺灣嘉義地方法院民事判決 104年度訴字第29號原 告 高嘉孺訴訟代理人 平敏雄被 告 黃明亮訴訟代理人 吳碧娟律師被 告 清新科技股份有限公司法定代理人 陳聯傳訴訟代理人 林雯琦律師上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於民國 104年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限；又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第255條第1項第2款、第262條第 1項分別定有明文。
二、查原告起訴時原列黃明亮、清新科技股份有限公司（下稱清新公司）為被告，並聲明：「 1、確認原告就嘉義縣○○鎮○○段○○○ ○○○○號土地有優先購買權存在。2、被告黃明亮與被告清新科技股份有限公司間就嘉義縣○○鎮○○段 ○○○○○○○號土地於民國102年9月9日所為所有權移轉登記應予塗銷，並回復為被告黃明亮所有。 3、被告黃明亮應以新臺幣（下同） 610,204元同一條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付 610,204元同時，將嘉義縣○○鎮○○段○○○○○○○號土地所有權移轉登記為原告所有。 4、願供擔保，請准宣告假執行。5、訴訟費用由被告負擔。」（見本院卷第1頁）嗣於104年2月25日具狀追加臺灣中小企業銀行股份有限公司為被告，並就該被告部分聲明：「 1、確認被告臺灣中小企業銀行股份有限公司就嘉義縣○○鎮○○段○○○○○○○號土地之地上權不存在。 2、被告臺灣中小企業銀行股份有限公司應將嘉義縣○○鎮○○段○○○○○○○號土地之地上權登記塗銷。
」（見本院卷第110頁）其後原告於104年 5月11日具狀撤回對臺灣中小企業銀行股份有限公司之起訴及其上開追加聲明（見本院卷第 174頁），而被告臺灣中小企業銀行股份有限公司於原告上開撤回書狀送達之日起10日內並未提出異議，視為同意撤回，揆諸首揭規定，原告上開追加及撤回均應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告與被告黃明亮間就系爭土地有租賃關係存在：
1、坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）係自同段151 地號分割而來，並為原告所有之嘉義縣○○鎮○○段○○○○○號（門牌號碼：嘉義縣○○鎮○○里○○路○○○ 號；下稱系爭建物）含圍牆在內合法建物之基地。系爭土地於75年7月5日至81年1 月24日間之所有權人為訴外人益興工業股份有限公司（下稱益興公司）。系爭建物乃訴外人益興公司取得系爭土地所有權後興建，並於76年2 月21日取得使用執照並辦理保存登記。因而系爭土地與系爭建物原同屬訴外人益興公司所有，嗣訴外人益興公司於81年間將系爭土地與系爭建物一同出售予訴外人寶祥興業股份有限公司（下稱寶祥公司）後，訴外人寶祥公司於83年9月30日將同段151地號土地出售予訴外人曹石虎、曹李双鳳、曹傑民、張雪紅、洪文成、胡漢基等6 人，而當時包括系爭建物及與系爭建物同一使用執照之避難室、廠房、辦公室、倉庫、廁所、火鍋房與變電室等建物均存在於同段151 地號土地上。後於86年間將系爭土地出售予訴外人陳瑞糧後，一再輾轉移轉，被告黃明亮於98年10月27日以買受方式取得系爭土地所有權。而系爭建物於94年間出售予訴外人高清海後，一再輾轉移轉，原告於100年8月18日受贈取得系爭建物所有權。
2、依上開說明，系爭土地與系爭建物於81年間同屬訴外人寶祥公司所有，嗣於86年間僅將系爭土地出售讓與訴外人陳瑞糧，依最高法院 101年臺上字第1114號民事判決意旨，即應認訴外人寶祥公司與訴外人曹石虎、曹李双鳳、曹傑民、張雪紅、洪文成、胡漢基等6人間，於83年9月30日同段 151號土地與系爭建物所有權分離時起，就系爭建物有法定租賃關係存在，並有買賣不破租賃之適用而由原告所繼受。縱除系爭建物以外之避難室、廠房等合法建物於84年4月1日滅失，系爭建物與系爭土地間之法定租賃關係亦當然繼續存在而由原告繼受。因此應認訴外人寶祥公司與訴外人陳瑞糧間於系爭建物未滅失前（即系爭建物得使用期限）存有租賃關係。雖訴外人寶祥公司與訴外人陳瑞糧間就上開系爭土地間之租賃關係雖屬未經公證、未定期限之不動產租賃契約，然因上開租賃關係成立於民法債編修正、於89年5月5日施行前，依最高法院98年臺上字第 764號民事判決意旨，應無修正民法第425條第2項規定之適用。因此，被告黃明亮與原告雖輾轉於民法第 425條修正施行後分別受讓取得系爭土地及系爭建物之所有權，然訴外人寶祥公司與訴外人陳瑞糧間就系爭土地之租賃關係對被告黃明亮及原告間仍繼續存在，即有「買賣不破租賃」規定適用。
（二）原告為系爭建物所有權人，其與被告黃明亮間就系爭土地具有租賃關係存在，應得主張優先購買權：
1、按「次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內有租賃關係，民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文，在於保障社會經濟利益兼顧受讓人利益。是前手有民法第四百二十五條之一適用，俾免房屋遭受拆除損及社會經濟利益，則其後繼受房屋者，亦有利用該土地之必要，基於相同維護社會經濟需求，房屋其後繼受者亦有同受民法第四百二十五條之一之保護，該條規範目的性應為同一解釋。」、「土地法第一百零四條第一項前段規定所稱之承租人，不以意定租賃關係為限，被上訴人為系爭房屋之受讓人，就系爭土地有法定租賃關係存在，而得主張對系爭土地有依同樣條件優先購買之權。」、「按基地承租人行使土地法第一百零四條第一項前段之優先承買權，係請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件訂立書面契約，所謂同樣條件諸如買賣標的、範圍、價金、付款、瑕疵擔保等。」（最高法院 101年度台上字第1643號判決意旨參照）
2、依最高法院 103年臺上字第2188號判決意旨可知，苟基地之承租人於基地出賣時，在該土地上蓋有房屋，即得按上開規定，有依買賣契約同樣條件優先購買（承買）之權。縱該房屋為違章建築，且於原告提起確認之訴後，因未能補正手續而遭受主管機關拆除亦然。蓋違章建築之房屋，僅因欠缺行政管理之規定，不許向地政機關辦理第一次所有權登記，但尚非不得以之為交易之標的而讓與其事實上之處分權。復依土地法第104條第1項規定意旨可知，並未囿限於依使用執照所載形式使用之房屋方有適用。系爭建物雖於使用執照上記載原始起造人係作守衛室使用，然法律並未限制後手所有權人不得變更使用形式，故原告於取得所有權後以住家形式使用並非法所不許。況依「舉輕以明重」之法理，系爭建物為辦理保存登記之合法建物且完整良好存在，得為居住使用，得為交易、讓與之標的，當然得依土地法第104條第1項規定行使優先購買權。
3、原告為系爭建物所有權人，其與被告黃明亮間就系爭土地有租賃關係存在已如前述，且依前揭最高法院 101年度台上字第1643號民事判決意旨及土地法第104條第1項前段規定所稱之承租人，不以意定租賃關係為限，原告自得依土地法第 104條規定，對被告黃明亮即基地所有權人主張「先買特權（先買權）」之形成權。又被告黃明亮將系爭土地出售被告清新公司時，並未通知原告，渠等間之買賣契約所成立之物權移轉行為應無從對抗原告，從而原告自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，請求被告黃明亮就系爭土地與被告清新公司所約定之出賣價（即610,204 元）之同樣條件與原告補訂書面契約，並命被告黃明亮於原告給付買賣價金同時協同辦理所有權移轉登記。
（三）原告行使優先購買權未逾相當期間，並無違反誠信原則：
1、按「（一）按土地法第一百零四條規定，租用基地建築房屋，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；倘出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。故土地承租人之優先購買權，不僅具有相對的物權之效力，且基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務。（二）按承租人放棄優先購買權，必須其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚難僅因其久未行使優先購買權，而指其嗣後行使係權利濫用或有違誠信原則。」（最高法院 100年台上字第1582號判決意旨參照）
2、依上開說明，優先購買權得行使之時間，並非於土地所有人出售土地時即得行使，亦非於優先承買權人得知土地所有人出售土地時起算，而應係於優先承買權人得知土地所有人出售之條件時，方得依該條件決定是否行使優先購買權。否則優先購買權一經行使，即當然發生以相同條件與土地所有權人間成立買賣契約之效力，若認優先購買權人於未知出售條件下即應立即行使，將導致事後得知出售條件後，因無力負擔致無法履行，反生損害賠償責任，而有害於優先購買權人之權利。是被告黃明亮就與被告清新公司間之實際買賣條件從未向原告提出，原告自無於被告提出前得知實際買賣條件之可能，自應認本件優先購買權之行使，並無未於相當期間行使情形，亦無違反誠信原則。
（四）對被告抗辯之陳述：
1、不論原告前手之系爭建物所有權人拋棄行使優先購買權之效力是否及於原告，被告自應就其所謂原告前手之系爭建物所有權人已拋棄行使優先購買權之事實舉證以實其說。且依土地法第104條第1項規定，房屋所有人與基地所有人間，具有地上權、典權或租賃關係者，基地或房屋所有人出賣其基地或房屋時，對方有依同樣條件優先購買之權。此項優先購買權為形成權之一種，以優先購買權人一方願依同樣條件購買之意思表示，買賣契約即為成立。須其有放棄之意思或接到同法第二項之通知後十日內不為表示，始得由第三買受人取得。強制執行法上之拍賣為買賣之一種，自亦有上開規定之適用。而本院民事執行處93年度執字第4563號強制執行卷宗中，並無本院民事執行處於該案拍定後依法通知斯時主張有優先購買權之訴外人寶祥公司之通知函文，自無被告所謂優先購買權已遭放棄不行使之情形存在。且優先承買權之存在與否，執行法院無權實體審認，縱依強制執行事件應行注意事項規定，於拍賣公告上記載優先承買權人，亦不生確定私權之效果，充其量僅促使投標人明瞭拍賣標的物存有優先承買權問題而已。
2、系爭建物為合法保存登記之房屋，結構完整而有人居住使用，具一房一廳一衛浴、水電、瓦斯、床鋪、流理臺、冰箱等傢俱，自具相當經濟價值。至被告對系爭建物中自來水管線裝設之質疑，乃因系爭建物距該區自來水公司管線較遠，如單獨申請使用將負擔鉅額管線費用，故與鄰居共同使用自來水號，採分攤水費方式自行裝設水管引水至系爭建物。且依嘉義縣財政稅務局函覆資料顯示系爭建物之房屋稅確為原告所繳納，且系爭建物構造別「 C」，依稅捐機關課稅依據之「房屋構造別代號暨折舊率對照表」所示乃屬加強磚造建物，耐用年限至少為52年，非如被告所稱系爭建物已達不堪使用之年限。又嘉義縣財政稅務局已於 104年5月1日派員前往系爭建物實地勘查，認定系爭建物目前確實勘供居住使用並實際有人居住使用，而將系爭建物改以非自住住家用類別課徵房屋稅，亦足證系爭建物確實可供居住使用。
3、依被告清新公司抗辯84年4月1日後，自不應推定系爭建物對坐落之土地有租賃關係存在之邏輯反面當然解釋，可明確得知被告清新公司係承認如系爭土地與系爭建物所有權分離時點係於84年4月1日前，自應推定系爭建物對坐落系爭土地有租賃關係存在，亦應有民事訴訟法第279條第1項自認規定之適用。
4、訴外人寶祥公司與訴外人曹傑民等6人於83年5月30日所簽訂合建契約，雙方約定由訴外人寶祥公司提供坐落同段151地號、147-1地號、148-1地號、147-10地號、148-3地號及122-10地號土地，訴外人寶祥公司「負責」將土地及地上物交付訴外人曹傑民「拆除」「使用」，並為配合貸款所需，將合建土地於83年 9月30日間以買賣為原因，移轉所有權登記予曹傑民所指定之彰化縣員林信用合作社社員即訴外人曹石虎、曹李双鳳、曹傑民、張雪紅、洪文成及胡漢基等 6人。嗣訴外人寶祥公司於84年4月1日前為配合相關貸款程序，拆除與系爭建物及圍牆同一使用執照之相關合法建物，並因需派專人看守、維護合建土地，遂合意保留系爭建物及圍牆。可知雙方僅合意由訴外人寶祥公司為配合貸款程序而拆除相關合法建物，訴外人曹石虎等人並同意訴外人寶祥公司以系爭建物及圍牆繼續使用系爭15
1 地號土地，嗣訴外人曹石虎等人復於85年2月1日將系爭
151 地號土地以買賣為原因，移轉所有權登記予訴外人日勤建設有限公司時，系爭建物及圍牆仍存在迄今，自應推定系爭 151地號土地與系爭建物間存在法定租賃關係。從而，分割自系爭 151號土地之系爭土地與系爭建物間當然存在法定租賃關係，並有買賣不破租賃之適用而由原告所承受。
（五）聲明：
1、確認原告就嘉義縣○○鎮○○段○○○○○○○號土地有優先購買權存在。
2、被告黃明亮與被告清新科技股份有限公司間就嘉義縣○○鎮○○段○○○ ○○○○號土地於102年9月9日所為所有權移轉登記應予塗銷，並回復為被告黃明亮所有。
3、被告黃明亮應以 610,204元同一條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付 610,204元同時，將嘉義縣○○鎮○○段○○○○○○○號土地所有權移轉登記為原告所有。
4、願供擔保，請准宣告假執行。
5、訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯則以：
（一）被告黃明亮部分：
1、原告對系爭土地並無租賃關係存在，其所有系爭建物不適用民法第425條之1規定：
⑴原告主張依民法425條第2項規定有優先購買權存在，然未
提出任何契約書佐證，此部分主張實無理由，應予駁回。⑵民法第425條之1係於89年5月5日施行，且民法債編施行法
未明定有溯及既往之效力，依民法債編施行法第 1條後段規定，其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定者外，亦不適用修正施行後之規定，足認在修正施行前發生之個案，即無適用民法第425條之1之餘地。原告主張系爭建物及系爭土地之移轉均係於89年5月5日民法第425條之1施行前，依上開規定，應無溯及既往之效力，原告主張系爭建物於未滅失前對其座落之系爭土地有租賃關係存在為無理由，應予駁回。
⑶民法425條之1增訂目的係將最高法院48年台上字第1457號
判例明文化，惟亦需衡量土地開發利用之社會利益與建物供使用之目的及價值之得失，始符合民法第425條之1立法目的。系爭建物長期間未使用，且未有設置水及瓦斯等設施，供電亦係最近為主張優先購買權始復電，系爭建物無可供居住之設備，自不該當民法425條之1「房屋」之要件，本件自無民法第425條之1適用，即不應推定有租賃關係存在，始符立法本旨。況系爭守衛室已興建28年，剩餘價值不高，且守衛室係輔助廠房使用，系爭土地上廠房已拆除，守衛室之存在已無經濟價值，而系爭土地及原告所有週邊土地合計價值高達數億元，衡量土地之價值及使用性，系爭建物既屬非供人居住之房屋，已無相當之經濟價值，且有害基地之利用，系爭建物之存在對社會經濟應屬無利益，自不應推定有租賃關係存在，依最高法院81年台上字第3009號判決意旨，基於社會經濟考量，自不受最高法院48年台上字第1457號判例之限制，並無民法第425條之1適用。
⑷縱使原告主張現今守衛室日常生活之使用現況屬實，惟因
近十年來無使用之經濟價值，早已無優先購買權適用，且於強制執行時為法院所排除，縱使於訴訟後設置水、電使用，企圖改變先前閒置、無經濟價值之狀況，惟原告事後之改變，亦不能改變先前已無優先購買權之事實。原告主張系爭建物耐用年數至少為52年，而嘉義縣財政稅務局到場勘查，確屬供居住使用並實際有人居住使用云云。惟嘉義縣財政稅務局之勘查僅可認定勘查當日有人使用，無法證明系爭建物之前持續有人使用，且嘉義縣財政稅務局係以課稅為考量，未考量系爭建物未有自來水可供使用之狀況。系爭建物原係供做守衛室使用，係守護其他建物及附近土地之安全，而原告目前除系爭建物外，已無其他建物或附近有土地可供守護，故系爭建物已喪失守衛之功能，系爭建物已無存在之價值及必要。何況系爭建物之存在，已妨礙被告清新公司所有數十筆土地之開發利用，故基於維護社會經濟利益考量，本件應認不受最高法院48年台上字第1457號判例限制及無民法第425條之1適用。
2、原告行使優先購買權有違誠信原則：⑴退而言之，縱認本件有民法第425條之1適用；惟系爭土地
經歷次輾轉出售予他人時，系爭建物所有權人均可主張優先購買權，然該系爭建物所有權人於將近20年期間可行使優先購買權卻不行使，足認系爭建物所有權人早已拋棄行使優先購買權。而其前手既已拋棄優先購買權之行使，其後取得系爭建物之所有人即不再行主張，如此解釋始可維護交易之安全，否則前手多次買賣均無優先購買權之問題，待至系爭土地欲蓋廠房，原告方出面主張行使優先購買權，對買賣系爭土地之被告甚不公平。系爭建物之所有權人，皆為原地主即訴外人益興公司負責人高海清之親人或關係企業，渠等長期間不行使優先購買權，直至系爭土地出售予他人並開發時始主張優先購買權，實有違信原則，應不予准許。系爭建物自76年建造完成後，歷經多次轉手予原告之親人，且所坐落之土地多次轉手予他人，系爭建物所有人自始至終未曾支付任何使用對價予土地所有權人，迄至被告清新公司訴請原告拆屋還地後，始於另案起訴
3 個多月後方主張有優先購買權，原告已逾優先購買權可供行使之相當期間，據此主張優先購買權為無理由。
⑵94年間系爭土地之原所有權人即訴外人陳瑞糧曾經法院進
行強制執行拍賣程序，拍賣後由訴外人江美珍、吳進興得標，並辦理系爭土地所有權移轉登記，倘系爭建物所有權人可行使優先購買權，執行法院應通知並詢問其是否行優先購買權？倘已通知而系爭建物所有權人未行使優先購買權，則系爭建物之受讓人即不得再行主張優先購買權；倘執法院未通知系爭建物所有權人行使優先購買權，應係執行法院認守衛室已無輔助之能且無經濟價值，故未予通知。本院93年度執字第4563號拍賣抵押物強制執行事件，94年3月3日嘉院雲民93執簡字第4563號特別變賣程序後之拍賣公告，公告事項第八點其他公告事項（四）載明：第三人寶祥興業股份有限公司主張有優先購買權，惟尚未提出相關證明文件（詳被證二）。公告後，第三人寶祥興業股份有限公司再次於94年 3月21日出具陳報狀，於陳報狀說明載明：「公告事項（八）裁示拍賣土地 151上之守衛室等建物、其房屋稅單及電費如期繳納，並有專人駐守避免地上遭受污損及堆放廢棄物破壞，…為此懇請鈞院惠予賜准改期拍賣並重新更正其他公告事項（四）第三人寶祥公司等陳報人有優先承買權」。嗣經本院於94年 3月28日以嘉院雲民93執簡字第4563號函認定訴外人寶祥興業股份有限公司聲請停拍及更正公告尚屬無據，駁回訴外人寶祥公司主張更正公告為寶祥公司有優先承購權之請求。參諸上開94年 3月28日以嘉院雲民93執簡字第4563號函文，足認94年系爭 151地號等土地拍賣時，早已被法院認定訴外人寶祥公司並無優先承購權。原告對系爭守衛室之所有權係輾轉取得，且系爭建物之前手與原告均有親屬關係或為訴外人寶祥公司之股權或股東之親屬，本件基於「後手應繼受前手之權利義務，其取得之權利不得優於前手」原則，原告即不得主張對系爭土地有優先購買權。
3、被告清新公司已將系爭土地設定地上權予訴外人臺灣中小企業銀行股份有限公司，並已辦妥地上權登記。而訴外人臺灣中小企業銀行股份有限公司係善意第三人，受土地法第43條之保障，系爭土地上既已有地上權登記，本件情事已有變更。退而言之，縱認原告可對系爭土地主張優先購買權，惟因系爭土地上已設定地上權，已無法依 102年被告黃明亮出售土地之相同條件履行，本件已給付不能，原告主張依被告黃明亮102年9月間出售系爭土地同一條件購買，乃強人所難，且損人不利己，有濫用權利之嫌。
4、原告提出最高法院 103年度台上字第1288號判決，惟該判決係針對是否有受確認判決之法律上利益而為發回意旨。對該違章建築被拆除，優先購買權是否不再存在？最高法院係執存疑態度，非如原告所言已遭主管機關拆除之違章建築之事實上處分權人均得主張土地法第104條第1項規定之優先購買權。最高法院就此爭議未持確定結論，該判決自不應比附援引。
5、答辯聲明：⑴駁回原告之訴。
⑵訴訟費用由原告負擔。
⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
（二）被告清新公司部分：
1、原告對系爭土地並無租賃關係存在：⑴系爭土地與系爭建物轉讓均發生於00年前，即係屬於民法
第425條之1修正施行前發生，揆諸最高法院判決意旨，當無溯及既往效力，自不適用修正施行後之民法第425條之1規定，原告主張系爭建物於未滅失前對系爭土地有租賃關係存在云云，顯有違誤。
⑵依最高法院85年台上字第 384號判決、最高法院81年台上
字第3009號判決意旨與民法第425條之1增訂理由，即知為避免過度推定房屋與土地間租賃關係存在，反妨害基地所有人對土地之利用，尚須以土地上之房屋具有相當之價值為必要，以兼顧基地利用之經濟價值。然系爭建物依原告主張係於75年間興建之磚造平房，迄今該建物已為近30年之老建築，依該材質之建築年限，以30年折算，該建物所殘之餘值，幾乎折舊殆盡、所剩無幾。又依原告所提出使用執照與改良登記簿資料所載，系爭建物係興建為工廠附屬之警衛室，並非廠房、辦公室或倉庫等具有較高經濟價值之建築，且該廠區除早已遷移；雖警衛室至今仍存在，然工廠主要建築物部分，均早已於84年4月1日全部滅失，此由嘉義縣大林地政事務所建築改良物登記簿「登記原因」、「登記原因發生日期」等欄位可證，警衛室之存留早已無其經濟價值與必要。況系爭房屋早已無人實際居住於此，且無設置水電瓦斯等管線或向電力公司申請電力，亦無其他商業用途。衡以系爭建物之價值、功能與使用現況，系爭建物實與前開判決意旨與民法第425條之1增訂理由「地上之房屋具有相當之價值為必要」相去甚遠，本件實無民法第425條之1推定為租賃關係存在之適用。
⑶民法第425條之1規範意旨乃側重房屋既得使用權之保護，
進而肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，但此調和亦非無所邊界，以求衡平。倘土地與房屋原本同一之所有權人移轉土地所有權時，不動產交易之兩造並無保留房屋之意，即無推定租賃關係之適用。
⑷依原告主張及建物異動索引，顯見系爭建物係於75年間興
建，嗣後系爭土地雖已多次轉讓於不同買主，然系爭建物均於起造人即益興公司董事長高清海所屬之高姓家族中轉讓或贈與，即高清海轉讓訴外人寶祥公司（該公司亦為高姓家族所有），又轉讓於訴外人高振堯，復贈與予原告，其中原告係為高清海之女，亦即原告高姓家族所有之系爭建物，實已無償佔有其坐落土地長達20多年而無付出任何對價。又系爭建物坐落之土地與周圍土地（即嘉義縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○號土地）均已由被告清新公司取得，系爭建物除無經濟價值外，因系爭建物坐落之土地位置，亦對於整體開發利用有所影響，衡以系爭建物與系爭土地之轉讓情況、土地整體開發之利用價值與經濟發展，與民法第425條之1增訂意旨，實不應認定系爭建物推定對於其坐落之系爭土地有租賃關係存在。
⑸管理室使用執照證明僅能顯示當事人於申請建築及使用之
行政手續上，無違於政府建築管理之規定，並無法據憑此遽謂原告占有系爭土地即有正當之權利。本件原告雖提出使用執照，然依最高法院78年台上字第352號判決意旨、9
6 年台上字第1110號判決意旨，足知使用執照之持有，僅能顯示當事人於申請建築及使用之行政手續上，無違於政府建築管理之規定，並無法具憑此遽謂原告占有系爭土地即有正當之權利。又地政機關就建築物所有權第一次登記，亦無法據以推稱有何法占有土地權利，亦無法認定有任何推定租賃關係存在之情。
⑹訴外人寶祥公司交付系爭151地號土地予訴外人曹傑民等6
人時，渠等均無保留系爭建物之意，自無民法第425條之1推定租賃關係之適用：
①訴外人寶祥公司移轉系爭 151地號土地予訴外人曹傑民
等6人前，曾與渠等於83年5月30日簽訂合建契約約定由訴外人寶祥公司提供坐落同段151地號、147-1地號、148-1地號、147-10地號、148-3地號及122-10地號土地，並將土地及地上物交付訴外人曹傑民拆除使用，並由其出資興建房屋、整體規劃、設計。且嗣後訴外人曹傑民為向彰化縣員林信用合作社借款，以社員即曹石虎、曹李双鳳、張雪紅、洪文成及胡漢基為人頭，要求移轉上開土地，後訴外人寶祥公司旋於83年9月30日將系爭151地號土地以86年 8月26日之買賣為原因，將所有權移轉登記予訴外人曹傑民等6人，而使系爭151地號土地及系爭建物所有權人相異。可知訴外人寶祥公司、曹傑民等人均無保留系爭建物之意，自難推定系爭 151地號土地與系爭建物間存在租賃關係，則原告主張分割自系爭15
1 地號土地之系爭土地與系爭建物間存在推定租賃關係存在云云，自無足採。
②「滅失登記日」係指滅失之後向地政機關登記之期日，
並非代表建物實際拆除日期，揆諸前揭83年 5月30日之合建契約約定內容與一般經驗法則，可知建物實際滅失期日應於登記期日即84年4月1日前，原告主張於83年 9月30日訴外人寶祥公司移轉土地與他人時，其他廠房設備（建號36廠房、36之1避難室、36之2火鍋房）仍存在且系爭建物存在推定租賃關係云云，非無疑義，其主張實無足憑。
③原告雖依嘉義縣財政稅務局函文主張系爭建物並非無人居住云云。然依該函文內容實無法為有人居住之認定。
況由該函文說明一足知原告係於104年4月30日向稅務機關提出申請，反而可見於此之前確實無人使用。又原告雖提出房屋使用照片，然對比另案被告曾於103 年實地勘驗時所拍攝之現場照片，比較其中物品與設備之新舊，可知包括屋內外之水管設備、浴室、洗手臺、蓮蓬頭等均為新裝設之物品，其中水管設備之新穎，可知係為解決無水供應問題，足見系爭建物確實於另案起訴前無人居住，否則何有重新安裝之必要。
2、退步言，即便原告對系爭土地有租賃關係存在，亦無優先承買權之適用：
⑴縱認原告對系爭土地有租賃關係，土地法第104條第1項所
稱之「承租人」限於「租用基地建築房屋之人」，申言之，單純租用土地，而非用以建屋者，無土地法第104條第1項優先承買權之適用。又租賃權乃以債權人與債務人間之信賴關係為基礎，故此項債權性質上不得讓與，且土地法第 104條所規定租用基地建築房屋之承租人於承租人之基地出賣時有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用。可見基地承租人始享有優先購買權，俾基地與房屋產權同屬一人，使不動產產權單純化，如非基地承租人即不得享有優先購買權。
⑵原告固主張自前手受贈系爭建物並繼受系爭土地之租賃關
係，然其前手乃單純受讓系爭土地上現存之建物，並非以建築房屋為目的而租用系爭土地，原告自無從主張土地法第104條第1項之優先承買權，是被告黃明亮出賣系爭土地時，自毋庸依土地法第104條第1項規定通知原告之義務。
3、退萬步言之，縱認原告對系爭土地有優先稱買權存在，然原告於系爭土地出賣後多年始主張優先承買權，有違誠信原則，不應准許。原告於系爭土地出賣時，即知出賣之情事，倘其對系爭土地有優先承買權，自應儘早行使，然原告於系爭土地出賣後多年始主張優先承買權，則其權利之行使，難謂無違反誠信原則，是其主張優先承買權云云，實不應准許。且原告與被告清新公司另有拆屋還地案件審理中（本院103年度嘉簡字第585號）。原告早已知悉系爭土地轉讓情形，然均未為任何主張，復於系爭土地轉讓多時後，方提起本件訴訟，並聲請另案停止訴訟，原告之意拖延訴訟之意甚為昭然。
4、再退萬步言，縱認原告對系爭土地有租賃關係與優先承買權存在，其所生法律效果亦僅為出賣人與買受人間契約無法對抗優先承買權人，要無要求出賣人定須將系爭土地讓與予優先承買權人，且「依同樣條件優先購買」係指出賣人與買受人間之同一買賣條件，亦非原告所稱公告地價或訴訟核定價額 610,204元。縱認原告對系爭土地有租賃關係與優先承買權存在，然被告黃明亮違反優先承買權其所生法律效果亦僅為出賣人與買受人間契約無法對抗優先承買權人，並無要求出賣人定須將系爭土地讓與予優先承買權人。又依民法第426條之 2與土地法第104條規定，所謂「依同樣條件優先購買」，係指承租人得以相同買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等要求優先成為基地之買受人，並非以公告地價為為價格條件，原告驟以其所提核算訴訟標的價額之條件，要求被告黃明亮與其訂與買賣契約，顯屬無稽。
5、答辯聲明：⑴駁回原告之訴。
⑵訴訟費用由原告負擔。
⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執與爭執事項：
（一）不爭執事項：
1、系爭土地所有權移轉過程：⑴系爭土地係自同段151 地號土地分割而來，並為系爭建物
之基地。訴外人益興公司於81年間將其所有系爭151 地號土地移轉登記予訴外人寶祥公司。
⑵訴外人寶祥公司於83年9月30日間將系爭151地號土地以買
賣為原因，辦理所有權移轉登記予訴外人曹石虎、曹李双鳳、曹傑民、張雪紅、洪文成及胡漢基等6 人（下稱曹傑民等6人）。
⑶訴外人曹傑民等6人復於85年2月1日將系爭151地號土地以
買賣為原因，移轉所有權登記予訴外人日勤建設有限公司（下稱日勤公司）。
⑷訴外人日勤公司於85年7月2日以買賣為原因，移轉系爭151地號土地所有權予訴外人高顯忠、高瑞遠。
⑸訴外人高顯忠等2人再於86年1月29日以買賣為原因，移轉系爭151地號土地所有權登記予訴外人陳瑞糧。
⑹94年5月9日，訴外人陳瑞糧所有系爭 151地號土地經拍賣，由訴外人江美珍、吳進興取得所有權。
⑺系爭151地號土地於96年10月8日分割出系爭土地。
⑻被告黃明亮於98年10月27日取得系爭土地所有權。
⑼被告黃明亮於 102年9月9日將系爭土地辦理所有權移轉登記予被告清新公司。
2、系爭建物所有權移轉過程：⑴系爭建物為訴外人益興公司起造，於76年 2月21日取得使
用執照並辦理保存登記取得所有權，作為工廠守衛室之用。同一使用執照尚有坐落同段 151地號土地上之避難室、廠房、辦公室、倉庫、廁所、火鍋房與變電室等建物。
⑵訴外人益興公司於81年間將系爭建物以買賣為原因，移轉所有權予訴外人寶祥公司。
⑶除系爭建物外，與系爭建物同一使用執照之上開避難室、
廠房、辦公室、倉庫、廁所、火鍋房與變電室等建物，於84年7月辦理滅失登記，登記原因發生日期84年4月1日。
⑷訴外人寶祥公司於94年 8月24日以買賣為原因，移轉所有權予訴外人高清海。
⑸訴外人高清海於98年12月15日以買賣為原因，移轉所有權予訴外人高振堯。
⑹訴外人高振堯於100年8月18日以贈與為原因，辦理所有權移轉登記予原告。
（二）爭執事項：
1、原告能否因系爭房屋對系爭土地主張推定具有租賃關係？
2、若得推定具有租賃關係，原告得否據此主張優先承買權？
四、本院之判斷：
（一）原告能否因系爭房屋對系爭土地主張推定具有租賃關係？
1、原告固主張訴外人寶祥公司與訴外人曹傑民等 6人間，於83年9月30日同段151號土地與系爭建物所有權分離時起，就系爭建物具有法定租賃關係存在並有買賣不破租賃之適用而由原告所繼受云云。然此情為被告所否認，並均辯稱：原告主張系爭建物及系爭土地之移轉均係於89年5月5日民法第425條之1施行前，應無溯及既往之效力；且系爭建物長期間未使用，並未設置水及瓦斯等設施，供電亦係最近為主張優先購買權始復電，不應推定有租賃關係存在始符民法425條之1將最高法院48年台上字第1457號判例明文化係為維護社會經濟利益考量之立法本旨等語。
2、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第 1項前段定有明文。尋繹其立法理由謂：「實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係」等詞，顯見該條規定旨在維護社會經濟秩序及利益，在房屋得使用期限內推定有租賃關係。又最高法院48年台上字第1457號判例之適用，亦以房屋具相當之經濟價值為限（最高法院57年台上字第1303號判例意旨、最高法院104年度台上字第969號判決意旨參照）。基此，適用上開法定租賃關係規定時，自應審酌該房屋是否具有相當之經濟價值（104年度台上字第1576號判決意旨參照）。
3、經查：⑴就系爭建物興建之經濟目的而言。系爭建物為訴外人益興
公司起造，於76年 2月21日取得使用執照，其用途為守衛室；與系爭建物同時興建者尚有坐落同段 151地號土地上之避難室、廠房、辦公室、倉庫、廁所、火鍋房與變電室等建物，此有嘉義縣政府建設局使用執照（見本院卷一第46頁）、系爭建物登記謄本（見本院卷一第65頁）在卷可稽，足見系爭建物興建之經濟目的係作為上開廠區之守衛室，輔助工廠之經濟目的，與之相依為用，客觀上具有功能性之關聯及依存關係，顯係工廠整體建物中之一部（最高法院84年度台上字第1078號判決意旨參照）；如脫離工廠而獨立使用，即難發揮其用途及經濟價值。而與系爭建物同一使用執照之上開避難室、廠房、辦公室、倉庫、廁所、火鍋房與變電室等建物，於84年 7月辦理滅失登記，登記原因發生日期84年4月1日；且除系爭建物及鄰近圍牆以外之建物均已實際拆除等情，為兩造所不爭，復有建築改良物登記簿謄本（見本院卷一第259頁至第261頁）及嘉義縣大林地政事務所複丈成果圖（見本院卷一第 193頁）在卷可稽，堪認與系爭建物同一使用執照之原有工廠整體建物均已拆除，揆諸上開說明，僅存之系爭建物面積為44.63 平方公尺且失其所依之工廠建物，是否能謂仍具相當經濟價值而得據以對分割前面積高達33,334平方公尺同段151地號整筆土地推定有租賃關係即難謂無疑。
⑵按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，
且房屋之性質不能與土地分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院著有48年台上字第1457號判例，至89年 5月5日增訂之民法第425條之規定，僅係使之明文化，並進而推定在房屋使用期限內視為有租賃關係。至其他本於使用借貸關係占用土地，經斟酌當事人間之意思，交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有權人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或有權利濫用之情形者，仍應駁回其請求（最高法院95年度台上字第2897號判決意旨參照）。訴外人寶祥公司移轉同段 151地號土地予訴外人曹傑民等6人之前，曾與訴外人曹傑民於83年5月30日簽訂合建契約，約定寶祥公司提供坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○○號、147-1地號、148-1地號、147-10地號、148-3地號及122-10地號土地，訴外人寶祥公司負責將土地及地上物交付訴外人曹傑民拆除使用，並由訴外人曹傑民出資興建房屋、整體規劃、設計。又訴外人曹傑民為向彰化縣員林信用合作社借款，以社員即曹石虎、曹李双鳳、張雪紅、洪文成及胡漢基為人頭，要求訴外人寶祥公司移轉上開土地與訴外人曹傑民等6 人等情，有該合建契約影本、臺灣彰化地方法院86年度易字第1612號刑事判決影本、訴外人寶祥公司陳報狀附於本院93年度執字第4563號民事執行卷宗可稽（相關影本亦可參見本院卷二第7 頁至第25頁）。嗣後訴外人寶祥公司即於83年9月30日將同段151地號土地以83年8 月26日之買賣為原因，將所有權移轉登記予訴外人曹傑民等6人，而使系爭151地號土地及系爭管理室所有權人相異。是由上開合建契約之締約意旨以觀，訴外人寶祥公司交付系爭151地號土地予訴外人曹傑民等6人時，訴外人寶祥公司與訴外人曹傑民等6 人間顯然均係基於履行上開土地整體開發利用之契約本旨。且按主物之處分，及於從物，民法第68條第2 項定有明文。該規定「主物之處分及於從物」，所謂「處分」，包括物權行為及債權行為在內（最高法院92年度台上字第2775號判決意旨參照）。系爭建物興建之經濟目的係作為上開廠區之守衛室，輔助工廠之經濟目的，與之相依為用，客觀上具有功能性之關聯及依存關係，顯係工廠整體建物中之一部（最高法院84年度台上字第1078號判決意旨參照），業如上述，其性質上核屬上開廠房之從物。由前述除系爭建物及鄰近圍牆以外之廠房相關建物均已實際拆除等情以觀，訴外人寶祥公司顯然已將土地及其地上物均處分交由訴外人曹傑民，而無保留於己之意，而訴外人曹傑民就地上物之拆除或留存均係基於上開合建契約所為利用行為。從而，渠等間之法律關係均係以該合建契約作為依據，此亦即最高法院48年台上字第1457號判例所指有「特別情事」或民法第425條之1增訂立法理由所稱有「特別約定」及有「反證」之情形。基於私法自治及契約自由原則，自難捨當事人間之契約約定於不顧，反而逕援用法律所為推定之法律關係作為渠等法律關係之依據，是就系爭土地及系爭建物之利用規劃於當事人間既有上開明確之契約關係作為規範依據，揆諸上開說明，自無由再依最高法院48年台上字第1457號判例或89年5月5日增訂施行之民法第425 條之1「推定」系爭同段151 地號土地與系爭建物間存在租賃關係，則原告主張分割自同段151 地號土地之系爭151-19地號土地與系爭建物間存在法定租賃關係云云，即難憑採。
⑶原告固主張其於取得所有權後以住家形式出借友人使用，
系爭建物為合法保存登記之房屋，結構完整而有人居住使用，具一房一廳一衛浴、水電、瓦斯、床鋪、流理臺、冰箱等傢俱，自具相當經濟價值云云，並提出現況照片、房屋稅籍及電費收據等資料為佐。然系爭建物係由訴外人高振堯於100年8月18日以贈與為原因，辦理所有權移轉登記予原告，業如上述。而系爭建物係於103年3月20日始以原告名義申請新設供電等情，有臺灣電力股份有限公司嘉義區營業處104年 9月8日嘉義字第1041262104號函（見本院卷二第31頁）在卷可稽；對照本院民事執行處於93年度執字第4563號對系爭151 地號土地執行相關強制執行程序時，系爭建物均乏積極利用之情形，此觀本院93年度執字第4563號執行卷內之查封筆錄及不動產估價報告書所附照片即明，足見系爭建物在與系爭建物同一使用執照之原有工廠整體建物均已拆除後失其所依，在此之前長期處於無電力供應之狀態，而失其相當經濟價值，且復因系爭土地及系爭建物之利用規劃於83年當事人間已有上開明確之合建契約關係作為規範依據，而無由依最高法院48年台上字第1457號判例或89年5月5 日增訂之民法第425條之1「推定」系爭同段151 地號土地與系爭建物間存在租賃關係。原告雖事後臨訟企圖改變先前閒置、無經濟價值之狀況，仍無從因而改變先前已無法推定具有租賃關係存在之事實。故原告上開主張，仍不足作為有利認定之佐憑。
（二）原告既不能因系爭建物而對系爭土地主張推定具有租賃關係，是其訴請確認其就系爭土地具有優先購買權、塗銷被告間就系爭土地之所有權移轉登記及訴請判命被告黃明亮應以同一條件與其訂約並於其給付價金時將系爭土地所有權移轉登記為其所有等節，即均乏其據，並不可採。
（三）至原告固具狀聲請傳喚證人黃上揚、曹傑民、曹石虎、曹李双鳳、張雪紅、洪文成、胡漢基及高顯忠等人（見本院卷二第68頁），以證明當時渠等同意訴外人寶祥公司以系爭建物及圍牆繼續使用系爭151 地號土地等情。然訴外人寶祥公司與訴外人曹傑民等人間既有合建契約作為其間法律關係之依據，無從再上開判例或民法第425條之1「推定」具有租賃關係等節，業詳如上述，是該部分證據調查之聲請並無再予調查之必要，附此敘明。
五、綜上所述，原告主張其就系爭土地得推定具有租賃關係云云，並不可採，從而其訴請確認其就系爭土地具有優先購買權、塗銷被告間就系爭土地之所有權移轉登記及訴請判命被告黃明亮應以同一條件與其訂約並於其給付價金時將系爭土地所有權移轉登記為其所有等節，即乏其據，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核於本件判決之結果均無影響，爰不一一指駁，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 25 日
民事第一庭 法 官 曾宏揚以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 25 日
書記官 蕭佩宜