臺灣嘉義地方法院民事判決 104年度訴字第303號原 告 春堤山林二期公寓大廈管理委員會法定代理人 蔡秀蕾訴訟代理人 蔡碧仲律師複代理人 陳明律師被 告 育群投資顧問股份有限公司法定代理人 盧思頴訴訟代理人 林德昇律師
李政昌律師上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國105 年3 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾捌萬陸仟叁佰壹拾元，及自民國一百零四年四月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按當事人之法定代理人其代理權消滅者，應由有代理權之法定代理人承受訴訟；該條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第175 條第1項分別定有明文。查原告之法定代理人原為施修勇，於訴訟繫屬中變更為蔡秀蕾，並於民國105 年2 月2 日以書狀聲明承受訴訟，核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠緣被告於98年12月25日因拍賣而於99年1 月18日登記取得門
牌號碼嘉義市○○街○○號建物、權利範圍為全部；門牌號碼嘉義市○○街○○號5 樓2 建物、權利範圍為10,000分之2,13
6 ；門牌號碼59號6 樓2 建物、權利範圍為10,000分之2,13
6 ，成為春堤山林二期公寓大廈之住戶。依春提山林二期公寓大廈規約（下稱系爭公寓大廈規約) 約定暨區分所有權人會議之決議，自徵收管理費起二十年間住戶均依每坪新台幣（下同）39元之基準計算並繳納管理費，除年繳住戶外，其餘住戶均以季繳方式繳納即一年劃分為四季，每季管理費為三個月，至遲應於季末前繳納完畢，未於季末前繳清者，以遲繳論，惟被告自99年1 月起至104 年5 月止，經原告多次通知均未繳納管理費，為此，爰依系爭公寓大廈規約、區分所有權人會議之決議請求被告給付所欠繳之管理費。
㈡被告既為春堤山林二期公寓大廈之住戶，而被告所有之建物
均位於春堤山林二期公寓大廈社區內，且其亦明知系爭公寓大廈規約之存在，均為被告所不爭執，則被告即應依公寓大廈管理條例第10條第1 、2 項、系爭公寓大廈規約第10條第
1 、2 、4 項之規定及區分所有權人會議決議，負擔管理費之義務。被告雖以其與一般住戶不同，且無須支出電梯電費及維修費、被告所有商場外騎樓並未為維護、未獲得保全管理員之服務等語置辯，惟被告所舉費用之支出僅為管理費支用之部分，舉凡外牆、消防設施、垃圾、化糞池及大樓相關裝置及設施之維護均為管理費所涵蓋，且於系爭公寓大廈規約及區分所有權人會議決議變更收費標準之前，被告所辯，洵屬無據。
㈢被告應給付原告99年4 月1 日起迄104 年3 月31日止之管理費合計586,310 元：
⒈區分所有權人會議之決議，被告應依每坪39元之基準計算並繳納管理費。
⒉被告所有之1 、2 樓部分，依建物登記謄本記載計有總面
積1,305.86平方公尺、附屬建物120.88平方公尺、共有部分644 平方公尺（原告將5 樓2 、6 樓2 之面積計算於此）、總計2,070.75平方公尺，約為合626.4 坪。
⒊故被告每季管理費原應為73,288.8元【計算式：626.4 坪
×39元×3 個月＝73,288.8元】，惟被告未居住於該處，符合空戶之標準，其應繳費用為實際居住者之半數計，另被告亦符合大戶之計算標準，故管理費再以八折計算，則被告應負擔之管理費用為29,316元【計算式：73,288.8元×空戶1/2 ×大戶80％＝29,316元，元以下四捨五入】。
⒋而被告應給付原告自99年4 月1 日起迄104 年3 月31日止
，共5 年之管理費，合計586,320 元（原告誤算為586,31
0 元）【計算式：29,316元×4 季×5 年＝586,320 元】。
㈣被告雖以其所有部分為「商場區」，並舉嘉義市其他大樓為
例，主張原本即毋庸繳納管理費云云。惟查，公寓大廈管理條例既未就「商場區」與「住戶區」應分擔共有部分之修繕、管理分別規定，且區分所有權人會議並未有商場區無庸繳納管理費之決議，況被告所舉其他大樓收費標準並非原告社區之一部或分支，均無足作為被告無庸繳納管理費之依據，則被告前揭抗辯，並不足採。
㈤原告社區係以85年1 月之住戶決議作為收費標準，並經99年
4 月3 日區分所有權人會議再次確認，被告既為原告社區區分所有權人之一，自有依收費標準繳納管理費之義務：
⒈原告社區於99年4 月3 日所召開之區分所有權人會議記錄
記載「案由五：管理費收費標準之訂定是否調整，提請公決；說明：約定用385 元＋40元×實際坪數＝每個月管理費，…；決議：目前管理費之收費尚可維持本大廈之運作，故維持85年1 月之收費標準，但是，爾後公共設施如有重大維修之事宜，需各住戶分擔部分，再另行公佈收費分擔。」等語，足證原告社區係以85年1 月住戶所共同擬定之「385 元＋40元（應係39元之誤）×實際坪數＝每個月管理費」作為收費標準，此亦經足法定人數之99年4 月3日區分所有權人會議再次確認，則此收費標準自有拘束原告社區所有住戶之效力。
⒉再者，被告既為原告社區區分所有權人之一，而系爭公寓
大廈規約及前揭區分所有權人會議紀錄，均未免除大戶任一住戶繳納管理費之義務，被告復無其他免除繳納管理費之依據，從而，被告應依系爭公寓大廈規約及85年1 月之收費標準繳納管理費甚明。
⒊至被告抗辯原告寄至錯誤之地址，其無從得知繳納管理費
之訊息云云，然原告本不負有將繳費資訊另行寄至被告其他住所之義務，且原告就管理費用之繳費資訊，每年均公告於社區佈告欄內，全體住戶即應一體適用，是被告上開所辯，洵無足採。
㈥並聲明：⒈被告應給付原告586,310 元及自支付命令送達之
翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：㈠按關於大樓管理費之數額，區分所有權人會議或是被授權之
管理委員會固有權透過決議加以決定之，惟在商場與住宅混合之大樓，客觀上商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同，若僅因住戶表決權為多數，即通過管理費數額一律相同之決議，強令商場繳納，不啻為多數暴力，顯有違公平法理。況且系爭大樓地目為市場用地，且商場主要用途為超級市場，與住家相較，不論在保全、管理、清潔、電梯養護，乃至共用部分之使用狀況，均大相逕庭，從而，商場部分本就不該與住家收取相金額之管理費，合先敘明。
㈡經查，系爭春堤山林大樓三樓以上住戶出入口，自本大樓84
年7 月11日登記之始，早與被告位處之商場部分出入口刻意區別，商場與三樓以上住戶之門牌已清楚標示，且管理室設置在三樓以上住戶之出入口處，管理員所提供之一切保全、管理等服務，亦僅針對三樓以上住戶，商場根本無從享有。何況，商場部分進出，根本不需經過管理室，與三樓以上住戶更是刻意分開。強令商場繳納與一般住戶相同之管理費用，對商場部分至為不公。
㈢況被告係於98年12月25日經由法院拍賣取得原屬「春朝建設
開發股份有限公司」之系爭不動產所有權，因位處公寓大樓外圍前排，係屬該社區之唯一「商場區」，且與系爭大樓之「住戶區」有刻意作區隔，當時被告原即不須繳交管理費，亦無任何大樓管理單位向被告表示須繳納管理費。此原告於言詞辯論期日已自承：春朝公司以前沒有繳過管理費，因為那是先前的狀況，沒有意識到要繳付管理費的問題，後來因為有翻修外牆，住戶認為春朝公司有享受到翻修外牆的利益，也要負擔管理費等語可證。再依原告提出之系爭管理委員會報備證明文件可知，99年間系爭大樓才正式成立管理委員會，被告亦從未聽聞任何關於通知被告開會或被告須繳交管理費之訊息，原告亦從未通知被告須繳納管理費或如何收費之計算標準。今原告僅稱99年4 月3 日區分所有權人會議再次確認「85年1 月管理費收費標準」云云，但所謂「85年1月管理費收費標準」為何？收費對象為何？標準是否有差異？卻未見原告提出完整內容，是以原告空言主張：「被告應依系爭公寓規約及85年1 月之收費標準繳納管理費」云云，自不足憑採。
㈣次查，系爭大樓之規約內容記載，並未規定繳納管理費及管
理費之計算標準，僅於規約第十條第一項授權由區分所有權人會議議決，原告係於何時通過管理費之計算標準以及被告須開始繳納管理費之決議，被告竟然聞所未聞。原告所稱99年4 月3 日區分所有權人會議再次確認之85年1 月管理費收費標準：「385 元加40元×實際坪數= 每個月管理費」，與原告先前主張：「應依每坪39元之基準計算」之標準竟然完全不同，且「實際坪數」所指為何？是指「專有部分」之坪數？還是包括共用部分之坪數？亦有語意不明，若以「實際」二字應指實際占有使用之「專有部分」較符用字之意義。則原告將專有部分、公共設施、共用部分之坪數全部加總為計算依據，顯然未符誠信原則與比例原則，而有以眾欺寡之不符正義情形。再觀諸原告提出之99年4 月3 日區分所有權人會議紀錄，並無任何被告須開始繳納管理費之決議內容。㈤另查，原告雖提出之104 年2 月14日區分所有權人會議決議
被告以0.4 折計算繳納管理費，惟若原告所陳為真，則其調整前之收費標準( 即每坪39元) 從何而來？又係何年何月之區分所有權人會議為被告須開始繳納管理費之決議？又原告於104 年2 月14日所召開之區分所有權人會議，並未於開會前通知被告即逕予召開，而該次議題事項既係針對被告應繳納管理費用及成數比率進行討論，原告卻未通知被告出席會議、發言並參與表決。再者，原告主張其會後於104 年2 月25日以存證信函發送通知被告，惟存證信函收件人欄位所載之被告郵遞地址竟然錯誤，被告從未接獲來自原告關於任何繳納管理費之訊息，被告係因原告提起本件訴訟始獲悉此事，綜上所陳，本件原告據以請求之區分所有權人會議決議被告須開始繳納管理費及管理費計算標準均未見原告提出相關證明以實其說，其請求並無無據。反之，如認原告係以104年2 月14日區分所有權人會議通過被告須開始繳納管理費及管理費計算標準之決議，至多僅為被告自翌月起繳納管理費之問題，故本件之訴亦應認無理由。
㈥被告係系爭大樓之成員，果真有應負擔大樓管理費之原因與
必要，被告亦不迴避，然查，一般社區均對受益程度較低之臨路戶( 店舖) 及未進住空戶，給予一定程度之管理費優惠
(嘉義市大多數社區臨路戶店舖均未收取或僅收取數百元管理費之優惠) ，本件原告概依建坪面積計算管理費，被告提出「依受益程度訂立不同之管理費收費標準」之要求，並非無理由，然原告卻執意不比照一般社區依受益程度訂定不同之管理費收費標準，顯有違民法第148 條第2 項之規定。
㈦再論公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維
護費用，應由公共基金支付或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項、第3項 分別定有明文，是依公寓大廈管理條例之前開規定，管理費之負擔標準，雖係以區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，但例外得由區分所有權人會議或規約另予規定，該條例就管理費之負擔標準，之所以特設例外規定，揆其立法意旨，無非在於各區分所有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，甚而依其居住之情形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議或規約視其所屬公寓大廈區分所有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平，此項立法之授權，不僅係權利，且訂定負擔標準時，更應依授權目的以正當手段行使之，尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違：
⒈本社區共有76戶，其中住家佔75戶、臨路戶( 店鋪) 僅1
戶即被告，被告雖曾多次向管委會反應應依受益程度訂定不同之管理費收費標準，然管委會均置之不理，臨路戶(店鋪) 即被告顯有遭「多數暴力」之委屈情況。
⒉況依系爭規約第10條第1 、2 項規定之授權，管委會須在
授權之範圍內訂立有關管理費收支之方法，且因前開規約之規定，係依公寓大廈管理條例第10條第2 項、第3項 規定之授權，所訂立管理費負擔標準時仍受上開法條立法目的之拘束，即管委會應依各區分所有權人之受益程度，彈性訂定管理費負擔標準，詎管委會怠惰職務，未參考該社區各住戶之「用途」制定合理之管理費負擔標準，仍逕依區分所有權人會議之決議，向被告要求不合理之管理費收取，被告實難認同，而104 年2 月14日之區分所有權人會議決議之實質內容，對於被告所生不合理限制，已違背比例原則，亦對被告所有權造成不合理侵害，顯然背於公序良俗而無效。
⒊被告所有之商場外騎樓長期以來遭住戶之汽、機車佔用停
放，管理委員會亦未善盡管理之責，至今仍如以往，原告辯稱騎樓佔用問題已改善如何云云，並非實在，原告之請求顯然無理。
㈧末按春堤山林二期公寓管理費用收取之用途，依規約第11條
所載，係在於支付包括公共水電費、稅捐、安全維護費、公共設備之維護費及運轉費、清潔維護費、人事成本、行政雜支及積存修繕費等管理維護所需之一切費用，職是，被告既為臨路戶( 店鋪) ，其就與公共設備、安全維護等部分項目有關之使用受益程度，顯較一般實際居住該處之住戶為低，因之應支付於前開部份有關之公共水電、安全維護、公共設備之維護及運轉、清潔維護所需費用，自不宜與一般實際居住該處之住戶為同一繳費標準。
㈨甚者，系爭大樓為地下1 層、地上15層之大廈，配有二座電
梯，此二座電梯均由三樓以上住戶使用，被告位處之商場位於一樓及二樓，非但設有獨立之出入口，一樓亦未設有該電梯之出入口，一樓內部之樓梯通往二樓，故通行上完全不須使用系爭大樓專供住戶所使用之電梯，且舉凡一切電費及維修、養護費用，率由被告自行承擔。大樓設計之始也無提供電梯令唯一「臨路戶( 店鋪) 」使用之意，此當為訂立管理費負擔標準時所應考量之因素，惟管委會怠惰職務，未制定合理之管理費負擔標準，104 年2 月14 日 之區分所有權人會議決議，○○○區○○路戶( 店鋪) 與否及考量區分所有權人受益程度較低之情形，顯然原告所訂立之收費標準實不妥當，有違誠信原則，造成形式合法但對被告過於嚴酷之情形，為調和兩造間之權利義務，實現管理費收取之具體妥當性，自應減低臨路戶區分所有權人管理費之繳納標準，如社會上一般社區收費慣例，以維公平。
㈩並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利之判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、本院之判斷：㈠被告於98年12月25日因拍賣而於99年1 月18日登記取得門牌
號碼嘉義市○○街○○號建物、權利範圍為全部；門牌號碼嘉義市○○街○○號5 樓2 建物、權利範圍為10,000分之2,136；門牌號碼59號6 樓2 建物、權利範圍為10,000分之2,136，成為春堤山林二期公寓大廈之區分所有權人之事實，有建物登記謄本3 份附卷可稽（見本院卷第40至66頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
㈡按區分所有權人應依區分所有權人會議決議繳納公共基金，
公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款定有明文。又系爭公寓規約第10條第1 項規定：為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定，向管理委員會繳交公共基金及管理費。被告既為春堤山林二期公寓大廈之區分所有權人，依上開法律及規約規定，應依區分所有權人會議決議繳納公共基金（含管理費）。
㈢原告社區於99年4 月3 日所召開之區分所有權人會議記錄記
載：「案由五：管理費收費標準之訂定是否調整，提請公決；說明：約定用385 元＋40元×實際坪數＝每個月管理費，…；決議：目前管理費之收費尚可維持本大廈之運作，故維持85年1 月之收費標準，但是，爾後公共設施如有重大維修之事宜，需各住戶分擔部分，再另行公佈收費分擔。」等語，有春堤山林二期公寓大廈區分所有權人會議紀錄附卷可稽（見本院卷第136 頁）。又原告社區於104 年2 月14日所召開之區分所有權人會議記錄記載：「議題討論事項第一案：本大樓1 至2 樓管理費催繳成數比率，決議本大樓全繳管理費為每坪39元以該基準打4 折催繳管理費。」等語，有春堤山林二期公寓大廈區分所有權人會議紀錄附卷可稽（見本院卷第32頁）。足證原告社區係以85年1月之收費標準即每坪39元作為收費標準，若符合空戶之標準，其應繳費用為實際居住者之半數計，另若符合大戶之計算標準，管理費再以八折計算。再者，被告於98年12月25日因拍賣而於99年1月18日登記取得門牌號碼嘉義市○○街○○號、59號5樓2、59號6樓2建物之所有權，已如上述，被告自99年1月18日起成為春堤山林二期公寓大廈之區分所有權人後，依規定，即有繳納公共基金之義務，被告辯稱：原告未提出被告須開始繳納管理費之紀錄及管理費計算標準，並無可採。又被告之前手春朝開發股份有限公司縱令未繳納管理費，然規約及區分所有權人會議既無免除被告繳納管理費之義務，被告即有依規定繳納管理費之義務。
㈣被告抗辯：在商場與住宅混合之大樓，客觀上商場與住戶之
實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同，若僅因住戶表決權為多數，即通過管理費數額一律相同之決議，強令商場繳納，不啻為多數暴力，顯有違公平法理。原告怠惰職務，未參考該社區各住戶之「用途」制定合理之管理費負擔標準，仍逕依區分所有權人會議之決議，向被告要求不合理之管理費收取，對於被告所生不合理限制，已違背誠實信用、比例原則，亦對被告所有權造成不合理侵害，顯然背於公序良俗而無效云云，然本件春堤山林二期公寓大廈區分所有權人會議決議內容既得拘束所有區分所有權人，且係對全體區分所有權人一體適用，被告既有系爭房屋坐落於社區內，其管理維護所需費用，依公寓大廈管理條例規定，本應由區分所有權人分擔，該條例並未區別區分所有權人有無實際使用，使用用途為住宅或商場，且商場之價值及使用效益如何，與該大樓整體之外觀、結構、管理、維護等要素息息相關，如整棟大樓之維護及管理良好，自亦有助於商場使用效益或交易價格之提昇，故縱係商場或空戶，亦不得謂無庸分攤全棟大樓之管理費。本件原告因被告符合空戶之標準，其應繳費用為實際居住者之半數計，又符合大戶之計算標準，管理費再以八折計算，並無違反公平法理、誠實信用、比例原則或背於公序良俗而無效之情形，被告上開所辯，並無可採。
㈤被告抗辯：被告所有之商場外騎樓長期以來遭住戶之汽、機
車佔用停放，管理委員會亦未善盡管理之責云云，縱令屬實，惟管理費之給付與管理委員執行公寓大廈管理事務間，並不存在對價關係，被告可依公寓大廈管理條例相關規定另為主張，無從以之免除繳納管理費之義務。
㈥本件原告請求被告應給付原告自99年4 月1 日起迄104 年3
月31日止，共5 年之管理費，依區分所有權人會議之決議，被告應依每坪39元之基準計算並繳納管理費。而被告所有之61號1 、2 樓部分，依建物登記謄本記載計有總面積1,305.86平方公尺、附屬建物120.88平方公尺、共有部分644 平方公尺（原告將5 樓2 、6 樓2 之面積計算於此）、總計2,07
0.75平方公尺，約為合626.4 坪。故被告每季管理費原應為73,288.8元【計算式：626.4 坪×39元×3 個月＝73,288.8元】，惟被告未居住於該處，符合空戶之標準，其應繳費用為實際居住者之半數計，另被告亦符合大戶之計算標準，故管理費再以八折計算，則被告應負擔之管理費用為29,316元【計算式：73,288.8元×空戶1/2 ×大戶80％＝29,316元，元以下四捨五入】。而被告應給付原告自99年4 月1 日起迄
104 年3 月31日止，共5 年之管理費，合計586,320 元（原告誤算為586,310 元）【計算式：29,316元×4 季×5 年＝586,320 元】。
㈦綜上所述，被告積欠原告自99年4 月1 日起迄104 年3 月31
日止，共5 年之管理費，從而，原告請求被告給付586,310元（正確金額為586,320 元，原告僅請求586,310 元，依原告請求金額為據），及自支付命令送達翌日即104 年4 月20日（見支付命令卷第31頁，支付命令於104 年4 月9 日寄存被告公司所在地警察機關，於104 年4 月19日發生送達效力）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及被告聲請履勘現場，經審核結果，均不足以影響判決結果，爰不一一論述及履勘現場。又本件未宣告假執行，被告聲請如受不利之判決，願供擔保請准宣告免假執行，核屬贅述，均併予敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 24 日
民事第一庭法 官 黃茂宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 24 日
書記官 林秀惠