臺灣嘉義地方法院民事判決 104年度訴字第548號原 告 祭祀公業法人嘉義縣陳士英法定代理人 陳成鎽訴訟代理人 唐淑民律師
蕭道隆律師被 告 鍾坤義
楊世山張林玉鳳上列當事人間調整租金事件，本院於民國104 年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告鍾坤義承租原告所有坐落嘉義縣○○鄉○○○段一七一之六、一七一之七、一六九之二等三筆地號土地之租金，應自民國一Ｏ四年九月十日起，調整為每年每坪租金新臺幣叁佰元或每坪蓬萊稻米二十三台斤。
被告張林玉鳳承租原告所有坐落嘉義縣○○鄉○○○段一七一之
六、一七一之七、一六九之二等三筆地號土地之租金，應自民國一Ｏ四年九月十日起，調整為每年每坪租金新臺幣貳佰柒拾元或每坪蓬萊稻米二十一台斤。
被告楊世山承租原告所有坐落嘉義縣○○鄉○○○段一七一之六、一七一之七、一六九之二等三筆地號土地之租金，應自民國一Ｏ四年九月十日起，調整為每年每坪租金新臺幣叁佰元或每坪蓬萊稻米二十三台斤。
訴訟費用由被告鍾坤義、張林玉鳳、楊世山各負擔三分之一。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時，訴之聲明第二項為：被告張林玉鳳承租原告所有坐落嘉義縣○○鄉○○○段171 之6 、171 之7 、169 之2 三筆地號土地之租金，應自起訴狀繕本送達翌日起，調整為每年每坪租金新台幣（下同）300 元或每坪蓬萊稻米23台斤計算。嗣於本院審理時，原告於104 年12月22日言詞辯論時當庭變更訴之聲明第二項為：被告張林玉鳳承租原告所有坐落嘉義縣○○鄉○○○段171 之6 、171 之7 、169 之2 三筆地號土地之租金，應自起訴狀繕本送達翌日起，調整為每年每坪租金270 元或每坪蓬萊稻米21台斤計算，核原告所為係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、緣如附表所示3 筆土地（下稱系爭3 筆土地）為原告所有，而原告就系爭3 筆土地分別與被告鍾坤義、張林玉鳳、楊世山等3 人訂有租期6 年之租賃契約，因前幾任管理人疏於注意及疏於職責，致使被告3 人上開六年之書面定期租賃契約遺失，且到期後也未積極要求被告3 人續訂書面定期租賃契約，造成原告與被告間之租賃關係從定期租賃關係依法變為不定期租賃關係，而被告等人也利用不定期租賃關係及原告遺失原本之書面租賃契約之機會，在原告與另外合法定有書面租賃契約之20名承租人調整租金多次時，仍依舊租金約定繳交每年租金，堅決拒不與原告協商調整租金事宜，原告多次與被告商，被告3 人卻仍置之不理。
㈡、查被告3人分別以104年7月2日中埔郵局28、27號、104年7月20日嘉義福全郵局53號存證信函及匯票號碼0000000000-0、0000000000-0、0000000000-0號之匯票，預備向原告繳交10
4 年度之租金之事實，可證兩造間確實有租賃關係存在。再查，兩造間就系爭3 筆土地之租賃契約租金已數十年未經過調整，然依民法第442 條規定，租賃物為不動產者，如其本身價值於契約成立後有昇降，當事人自得申請法院增減租金額。另法院為租金數額之調整時，應斟酌土地本身之價格及位置、工商業繁榮之程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益、鄰地租金現況等情形，可見土地本身之價格並非斟酌增減租金之惟一考慮因素，是未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，若基地因工商繁榮基地價值顯著提高，致原約定之比例顯不相當，或基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，則不定期租賃契約之出租人自得依民法第442條、第227條之2第1項規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平，有最高法院20年滬上字第4 號、20年上字第283 號、19年上字第132 號等判例要旨及87年度台上字第1133號、93年度台上字第2446號等判決要旨可參。故原告自得依第227 條之2 第
1 項或第442 條規定及前揭判例、判決要旨，請求法院調整租金。
㈢、對被告答辯所為陳述：
1.查原告就系爭3 筆土地，除與被告3 人訂有租賃契約外，亦與其他20位訴外人訂有租賃契約，而僅被告3 人不同意調整租金，其他20名承租人已與原告簽訂已調整租金之租賃契約。被告鍾坤義及張林玉鳳辯稱其等與國有財產署承租國有土地之租金每坪才70幾元云云。然原告為私法人，會有稅金及人事成本，應不能將原告所有土地與國有土地相提並論。
2.再者，原告提出之租金方案已很便宜，被告卻一直主張租金過高而不願意調整租金，而原告自82年起至104 年止，每年每坪租金已調整為250 元，被告鍾坤義及楊世山卻一直以每年每坪租金150 元為繳納，被告張林玉鳳則以每年每坪租金120 元為繳納，如此，對其餘20名承租人自82年起即依約繳納租金每年每坪250 元等情，並非公平，故被告3 人應繳納原告調整過後之租金。
㈣、並聲明：
1.被告鍾坤義承租原告所有坐落嘉義縣○○鄉○○○段 171之6、171之7、169之2 三筆地號土地之租金，應自起訴狀繕本送達翌日起，調整為每年每坪租金300 元或每坪蓬萊稻米23台斤計算。
2.被告張林玉鳳承租原告所有坐落嘉義縣○○鄉○○○段171之6、171之7、169之2三筆地號土地之租金，應自起訴狀繕本送達翌日起，調整為每年每坪租金270 元或每坪蓬萊稻米21台斤計算。
3.被告楊世山承租原告所有坐落嘉義縣○○鄉○○○段 171之6、171之7、169之2 三筆地號土地之租金，應自起訴狀繕本送達翌日起，調整為每年每坪租金300元 或每坪蓬萊稻米23台斤計算。
二、被告方面：
㈠、被告鍾坤義答辯略以：查原告於77年起即開始調漲租金，77年時每年租金為3,225元，79時調漲為每年每坪100 元，每年租金為7,055 元。嗣於81年時，被告租用坪數變更為98坪，租金亦調漲為每年每坪150 元，每年租金即需繳交14,790元。原告再於84年將租金調漲為每年每坪250 元時，被告鍾坤義有3 年並未繳納租金，之後用存證信函一次繳納3 年租金，之後即均以每年每坪150 元繳納租金。另被告鍾坤義向國有財產署承租道路用地，每年每坪才77元，故原告收取之租金過高，應由法院判定租金。且被告鍾坤義使用坪數應扣除道路用地等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈡、被告楊世山則以：查兩造間就系爭3 筆土地有不定期租賃關係存在，約定之租金為每年每坪為蓬萊稻榖15台斤，足證兩造顯已預定按蓬萊稻榖價格之調昇而隨同調漲租金。系爭3 筆土地之價值雖有漲幅，惟每年蓬萊稻榖之價格亦隨物價而上漲，故原告每年可得收取之租金即每坪蓬萊稻穀15台斤經換算成現金後，均有增加，並非固定不變，實已符合物價之實際行情。易言之，原約定以蓬萊稻榖價值給付租金，已符合系爭3 筆土地調漲之價值。從而，系爭3 筆土地每年租金既因蓬萊稻穀之價格上漲，而亦有增加，並無原告所言租金過低之情形，則系爭3 筆土地自無調整租金之必要，故原告之訴無理由。並聲明：原告之訴駁回。
㈢、被告張林玉鳳略以：查被告張林玉鳳使用部分並未面臨馬路，是84年起租金較其他承租戶每年每坪150 元為低，租金為每年每坪120 元，被告伊均有按時繳納，縱原告拒收，被告伊亦將租金提存於法院。另被告張林玉鳳亦向國有財產署承租道路用地，租金每月僅有280 元，故原告要求租金過高。若原告欲調漲租金，被告張林玉鳳將無法負擔，僅能將空地部分返還原告，且原告應考量被告使用部分並未臨路，租金應較為便宜，故應由法院斟酌判決等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
㈠、原告主張系爭3 筆土地為其所有，不定期出租予被告鍾坤義、楊世山、張林玉鳳，因原告與被告間之租金經多年未調整，因系爭土地地價調整，而被告鍾坤義、楊世山二人，僅願繳納每年每坪租金150 元；被告張林玉鳳僅願繳納每年每坪租金120 元，為此起訴請求調整租金。被告鍾坤義、楊世山、張林玉鳳則以原告所主張調整之租金過高等語，資為抗辯。
㈡、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第451 條、第
442 條分別定有明文。經查，原告主張兩造間原定有6 年期限之租賃契約，因該租賃書面契約原告疏於保管而遺失，租賃期限屆滿，原告又未與被告積極定立新約，致被告等又繼續使用收益承租之土地，因此兩造之租賃契約變為不定期租賃契約之事實，為兩造所不爭執，堪認兩造間存有不定期限之租賃契約。再查，原告主張系爭3 筆土地係由原告出租予被告等3 人，與被告等3 人間有不定期租賃契約存在，業據其提出土地登記簿謄本為證。被告等3 人亦不爭執其等所有坐落系爭土地之建物占用原告之土地係基於與原告間之租賃關係，而經本院勘驗結果，被告等3 人所有建物確有占用原告所有系爭3 筆土地，其各自占用之情形，與原告提出之租用位置圖（見本院卷第201 頁）相符，有本院勘驗筆錄附卷可稽，堪信屬實。再者，原告主張兩造間多年未調整租金，被告等人亦未加爭執，而依被告鍾坤義到庭陳稱：「77年時每年租金為3,225 元，79時調漲為每年每坪100 元，每年租金為7,055 元。嗣於81年時，被告租用坪數變更為98坪，租金亦調漲為每年每坪150 元，每年租金即需繳交14,790元。
原告再於84年將租金調漲為每年每坪250 元時，被告鍾坤義有3 年並未繳納租金，之後用存證信函一次繳納3 年租金，之後即均以每年每坪150 元繳納租金。」等語；被告楊世山具狀陳稱：「兩造間就系爭3 筆土地有不定期租賃關係存在，約定之租金為每年每坪為蓬萊稻榖15台斤，足證兩造顯已預定按蓬萊稻榖價格之調昇而隨同調漲租金。系爭3 筆土地之價值雖有漲幅，惟每年蓬萊稻榖之價格亦隨物價而上漲，故原告每年可得收取之租金即每坪蓬萊稻穀15台斤經換算成現金後，均有增加，並非固定不變，實已符合物價之實際行情。」，另到庭陳稱：「我都是以稻穀繳納租金，我以15台斤繳納，這是從84年開始到現在…」等語；被告張林玉鳳則陳稱：「…84年起租金較其他承租戶每年每坪150 元為低，租金為每年每坪120 元，伊均有按時繳納，…」；「原告在84年要漲為150 元。原告開會討論後，要減為120 元，我都繳納120 元，…」等語，此有104 年10月6 日準備程序筆錄可稽（見本院卷第83-85 頁）。而被告鍾坤義、楊世山、張林玉鳳等3 人，以上開所述租金標準，亦先後分別以存證信函檢附郵政匯票之方式繳納104 年度之租金等情，亦有存證信函及郵政匯票各3 份附卷足憑（見本院卷第29-41 頁）。
可見原告關於兩造間多年未調整租金之主張，可堪信為真實。
㈢、再查，系爭3 筆土地中，被告等3 人租用之位置以白芒埔段171-6 號所占面積最多，且該筆土地面臨中埔往大埔台3 線之路面，由原告提出之地價證明可知，該筆土地71年至78年間，公告土地現值每平方公尺均為1,600 元，而104 年之土地公告現值已漲昇為每平方公尺7,045 元，漲幅約4.5 倍。
另外，白芒埔段171-7 、169-2 兩筆土地，公告地價亦由74年間之每平方公尺200 元，漲昇為104 年每平方公尺4,100元，漲幅為20.5倍，有地價第二類謄本可證。堪認系爭3 筆土地確有價值增加之事實。是以原告主張系爭3 筆土地之價值上昇，請求自起訴狀繕本送達翌日起，調整每年每坪之租金，應屬有據。
㈣、未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227 條之2 第1 項規定，訴請法院調整其租金。又基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442 條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平。（參照最高法院93年度台上字第2446號判例、87年度台上字第1133號判決意旨）經查，被告等3 人所承租原告所有之土地建築房屋，除被告張林玉鳳所租用之土地，須經由與同仁國小間之巷道進入，未面臨台3線外，目前作為住家之用；被告鍾坤義、楊世山租用之位置均面臨中埔往大埔台3 線之路面。其中被告鍾坤義目前作為住家之用；被告楊世山除作為住家使用外，尚經營理髮店等情，業經本院到場勘驗屬實，有本院勘驗筆錄、現場略圖及原告提出之照片附卷可稽（見本院卷第103-109 頁；第93-9
7 頁）本院審酌系爭白芒埔段171-6 號土地面臨中埔往大埔台3 線，附近開設有雜貨、小吃、瓦斯行等商店，鄰近同仁國小，為中埔鄉通往大埔鄉必經之地點，有山區村落之經濟活動。此有照片三幀可證（見本院卷第129-133 頁）。並參酌同為承租原告所有系爭白芒埔段171-6 號沿台3 線路面土地之其他9 名承租戶，均與原告訂立新租賃契約，約定自10
5 年1 月1 日起租金每坪以300 元計算，此亦有原告提出之租賃契約書為證（見本院卷第203-237 頁）。顯見每年每坪
300 元之租金，為當地居民所能共同接受之標準。故本院認被告鍾坤義、楊世山2 人，租金以每年每坪300 元為合理適當；被告張林玉鳳租用之土地位置因未面臨路面，位處內側，故租金以每年每坪270 元為合理適當。又根據原告提出之嘉義縣米穀商業同業公會出具之米穀價格證明書所載，104年7 月間蓬萊稻穀市售平均價格每公噸20,960元（折合：每百公斤2,096 元，每百台斤1,258 元），每台斤為12.58 元，此有嘉義縣米穀商業同業公會米穀價格證明書乙紙附卷可稽（見本院卷第43頁）。因此，原告主張調整被告鍾坤義、楊世山2 人之租金，以每年每坪蓬萊稻米23台斤即289.34元（12.58 ×23＝289.34）計算，未逾上開每年每坪300 元之標準，應認合理適當。原告另主張調整被告張林玉鳳之租金，以每年每坪蓬萊稻米21台斤即264.18元（12.58 ×21＝26
4.18）計算，未逾上開每年每坪270 元之標準，亦堪稱合理。
㈤、從而，原告援引民法第442 條之規定，請求將被告鍾坤義、楊世山自起訴狀繕本送達翌日即104 年9 月10日起，調整為每年每坪租金300 元或每坪蓬萊稻米23台斤計算；被告張林玉鳳自起訴狀繕本送達翌日即104 年9 月10日起，調整為每年每坪租金270 元或每坪蓬萊稻米21台斤計算，於法有據，應予准許。
㈥、又本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 12 日
民事第三庭 法 官 曾文欣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 13 日
書記官 許錦清附表：
┌──┬──────────┬─┬────┬──┐│編號│土地坐落 │地│面 積 │權利││ │ │ │ │範圍││ │ │目│ │ │├──┼──────────┼─┼────┼──┤│1 │嘉義縣○○鄉○○○段│雜│489 │全部││ │169-2地號 │ │ │ │├──┼──────────┼─┼────┼──┤│2 │嘉義縣○○鄉○○○段│建│2923 │全部││ │171-6地號 │ │ │ │├──┼──────────┼─┼────┼──┤│3 │嘉義縣○○鄉○○○段│雜│344 │全部││ │171-7地號 │ │ │ │└──┴──────────┴─┴────┴──┘