臺灣嘉義地方法院民事判決 104年度訴字第9號原 告 陳文克被 告 魏淵茂
林冠宇林振良即住安房屋仲介社前列二人訴訟代理人 陳國瑞律師前列林冠宇、林振良即住安房屋仲介社共同複代理人 楊瓊雅律師被 告 東誠國際仲介經紀股份有限公司法定代理人 王應傑訴訟代理人 賴森松
林世宗上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國105年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告於民國99年6 月29日與被告東誠國際仲介經紀股份有限公司（即東森房屋，下稱東誠公司）朴子加盟店即被告林振良即住安房屋仲介社（下稱住安仲介社）簽訂不動產買賣斡旋／承諾契約書（下稱系爭斡旋契約書）及給付定金暨服務報酬承諾書（下稱系爭定金報酬承諾書），委託被告住安仲介社，及其經紀人即被告林冠宇、經紀營業員即被告魏淵茂居間仲介，於簽約日依被告林冠宇要求填為99年6月28日（事先即由林冠宇預先簽章，實際由被告魏淵茂要求填為99年6月28日），而購買訴外人黃慶瑞所有坐落嘉義縣朴子市鎮○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），並於99年6月29日交付新臺幣（下同）20萬元支票乙紙（票號：AC0000000，發票日依林冠宇要求填為99年6月28日，惟實際係被告魏淵茂要求填載）作為斡旋金之用（下稱系爭20萬元支票）。
二、嗣於99年6月29日原告在被告林冠宇、魏淵茂居間仲介下與訴外人黃慶瑞簽訂不動產買賣合約書（下稱系爭買賣合約），約定買賣總價款為250萬元，當場將系爭20萬元支票轉為簽約款，並另開立80萬元支票乙紙做為備證款（發票日為99年6月30日；票據號碼：AC0000000，下稱系爭80萬元支票），經訴外人黃慶瑞簽名確認後，系爭20萬元支票即交付予黃慶瑞收執，而系爭80萬元支票不知為何，係由被告魏淵茂取走，並交予被告林冠宇予以兌現。原告復於99年6月29日依系爭定金報酬承諾書約定給付成交總價款2％之服務報酬即5萬元予被告林冠宇，被告林冠宇即於99年7月1日兌現發票日99年6月29日、票據號碼為AC0000000之支票。原告另於99年7月6日及同年7月9日分別以訴外人黃惠卿之名義，匯款100萬元及50萬元價金予黃慶瑞，綜上，原告業已將約定之價金250萬元全部給付。
三、按被告等分別為不動產經紀業管理條例(下簡稱經紀條例)第4條第4、7、8款規定之經紀業、經紀人員、加盟經營者，被告等皆須受該理條例之規範。孰料原告於103年4月16日向黃慶瑞電詢後，始發現黃慶瑞僅開價200萬元即願出售，且被告等人於被告林冠宇兌現系爭80萬元支票後，亦僅匯款30萬元予黃慶瑞，此有臺灣土地銀行嘉興分行函覆可證，而被告林冠宇之歷史交易明細係法院函詢後所得，非不正方法，且被告匯往他人帳戶之70萬元，確實包含系爭80萬元備證款支票兌現後之50萬元。則被告林冠宇、魏淵茂故意隱匿重要交易資訊，並從中不法謀取50萬元差價，造成原告損害，自應負賠償責任。又被告林冠宇、魏淵茂顯已違反經紀條例第19條規定，並構成共同侵權行為，而本件差價之支付人既為原告，依該條例第19條第1、2項、民法第184條第1、2項前段及第185條第1項規定，彼等二人自應將其收取之差價50萬元加計利息後加倍返還予原告，並負共同侵權行為之連帶損害賠償責任。
四、又被告住安仲介社為林振良獨資經營，而獨資商號非屬法人，其債務應由林振良全權負責。而本件被告林冠宇、魏淵茂應對原告負連帶賠償責任，已如前述。而被告林冠予、魏淵茂係被告住安仲介社僱用之經紀人員，故該二人執行仲介業務致原告受有損害，依經紀條例第26條第2項及民法第188條第1項前段規定，被告住安仲介社係經紀業自應與被告林冠宇、魏淵茂負連帶賠償責任。又若該50萬元之差額並非由被告林冠宇、魏淵茂取走，而係由被告住安仲介社取得，則依經紀條例第19條規定，被告住安仲介社已收取之差價，亦應於加計利息後加倍返還原告。
五、再者，被告林冠宇、魏淵茂既係東誠公司朴子加盟店即被告住安仲介社之經紀人員，被告東誠公司係經紀業自應就該二人執行仲介業務致原告受有損害，而與被告林冠宇、魏淵茂負連帶賠償責任。又若認被告東誠公司非屬經紀條例第26條第2項規定適用範圍，惟被告魏淵茂從事房屋經紀仲介業務，係以東誠公司嘉義朴子加盟店店長之職銜為之，被告林冠宇、魏淵茂為原告提供仲介買賣土地之服務時，原告所簽訂之系爭斡旋契約書係被告東誠公司所提供之制式契約書，其上亦印有「東森房屋」字樣，並提供東森房屋客戶服務專線之電話號碼及東森房屋資訊網之網址，在客觀上足認為該二人係受被告東誠公司選任、使用為之服勞務而受其監督，參照臺灣高等法院98年度上字501號、最高法院98年度台上字第2233號民事判決意旨，被告東誠公司即應依民法第188條第1項前段規定，負僱用人之連帶賠償責任。又若加盟店之受僱人因執行職務對消費者造成損害不能向被告東誠公司求償，無異使被告東誠公司僅享因消費者信賴及加盟體系龐大所帶來之巨額商業利益，卻無須對加盟店之侵害行為負責，實屬不公，故被告東誠公司自須與被告林冠宇或魏淵茂負連帶賠償之責。
六、原告向被告等主張如前所述各項，各被告等均有給付原告100萬元之責任，其等對於原告應負不真正連帶債務責任，若其中一被告就原告所請求之損害金額賠償後，其他被告在其清償範圍內，皆可據以免責。又依民法第213條第1、2項、第203條規定，原告得請求被告自原告交付系爭80萬元支票之日起至清償日止，按年息5％計算之利息。綜上，依民法第184條、185條第1項、188條第1項、203條、213條、經紀條例第19條、第26條第2項規定為請求，並聲明：㈠被告林冠宇、魏淵茂應連帶給付原告100萬元；㈡被告林冠宇、林振良即住安房屋仲介社應連帶給付原告100萬元；㈢被告魏淵茂、林振良即住安房屋仲介社應連帶給付原告100萬元；㈣被告林振良即住安房屋仲介社應給付原告100萬元；㈤被告林冠宇、東誠國際仲介經紀股份有限公司應連帶給付原告100萬元；㈥被告魏淵茂、東誠國際仲介經紀股份有限公司應連帶給付原告100萬元，暨前述各項均自99年6月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈦前述六項聲明之給付，如其中一被告清償，於清償範圍內，其他被告免給付義務；㈧訴訟費用由被告等負擔；㈨原告如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。
貳、對被告抗辯所為之陳述：
一、本件出賣人黃慶瑞確僅取得200萬元之價金：依系爭不動產買賣合約書及黃慶瑞簽名確認文件、被告林冠宇與林振良即住安仲介社提出之文件，足徵黃慶瑞簽名時皆會同時蓋章。惟被告林冠宇、林振良即住安仲介社提出之39萬元收據影本卻僅有黃慶瑞之姓名，並無蓋章，故原告否認該收據之真正，應由被告就該收據之真正舉證以實其說。且系爭土地買賣之土地增值稅、地價稅、印花稅、書狀及謄本與代書費等之計算，與系爭不動產買賣合約書第2條所載各期價額及付款表所載，並無該收據所載之交地款，故被告所提出收據應不足採信。該39萬元收據係被告為隱瞞其收取差價之實，事後與黃慶瑞勾結捏造，且該收據細看之下紙張鮮麗、墨跡豔明，顯非買賣期間所簽立。被告林冠宇、林振良即住安仲介社雖辯稱訴外人黃慶瑞有在價額及付款表及收據上簽收，黃慶瑞有收取該250萬元價金，被告等未取得不當價差。惟如黃慶瑞簽收後確有收下支票即表示黃慶瑞已藉由收取支票拿到250萬價金，何以被告林冠宇要再匯款30萬元予黃慶瑞（參被告林冠宇與林振良即住安仲介社提出之匯款單99年7月5日）？且黃慶瑞於錄音中亦表明除20萬元係收取支票外，其餘30萬元、100萬元及50萬元皆係以匯款方式取得。是以，被告所言與證據相互矛盾，亦足證系爭20萬元及80萬元支票雖經黃慶瑞簽名蓋章，但系爭80萬元支票卻係由被告林冠宇、魏淵茂及林振良即住安仲介社等人取走並兌現後，僅匯30萬元予黃慶瑞，即將50萬元之差價占為己有，顯已違反經紀條例第19條第1項之規定，自應對原告負賠償之責。
二、又被告東誠公司雖辯稱「東森房屋」僅為被告東誠公司之商標，不具有法人人格，不可能為任何意思表示，非可為契約關係權利義務之主體。惟「東森房屋」在一般社會大眾之觀念中，即為被告東誠公司之表徵，否則被告東誠公司於官方網站、各加盟店及各種契約書皆係使用「東森房屋」，而非東誠公司，故縱「東森房屋」並非公司名稱，其仍足以表徵被告東誠公司。被告東誠公司雖另辯稱「東森房屋」契約書中，均載有「加盟店與加盟總部為不同之法人，財務與法律貴任各自獨立」等字樣，惟依原告與被告住安仲介社所簽訂之系爭不動產買賣斡旋/承諾契約書中，並無被告東誠公司所辯稱之字樣，且僅係被告東誠公司與被告住安仲介社之內部文件，亦無用印，難認其真正；一般消費者如原告並無從知悉，故縱被告住安仲介社未遵照前述方式記載或履行，亦僅係被告東誠公司與被告住安仲介社間之法律關係，與原告無涉，被告東誠公司以其與被告住安仲介社間所簽訂之契約對抗原告，顯無理由。依前述98年度上字501號判決意旨，及被告東誠公司提出之東森房屋加盟店連鎖經營契約書節本第3至5條、第8、10條約定內容，被告東誠公司確有授權被告住安仲介社使用「東森房屋嘉義朴子加盟店」之名稱並公開對外使用「東森房屋」之標章從事仲介業務，被告住安仲介社使用之契約書亦為被告東誠公司所提供之制式契約書，契約書均標有「東森房屋」之標章，且被告東誠公司尚會對被告住安仲介社及其員工即被告林冠宇、魏淵茂進行教育訓練。被告林冠宇以東森房屋嘉義朴子加盟店經紀人身分、被告魏淵茂以東森房屋嘉義朴子加盟店店長身分，於東森房屋嘉義朴子加盟店（即被告林振良即住安仲介社）店內，為原告提供仲介買賣之機會，在客觀上自足認為被告東誠公司選任、使用為之服勞務而受其監督，其自應受民法第103、169條之規範。何況，若加盟店之受僱人（即被告林冠宇、魏淵茂)因執行職務對消費者造成損害不能向被告東誠公司求償，無異使被告東誠公司僅享因消費者信賴及加盟體系龐大所帶來之巨額商業利益，卻無須對加盟店之侵害行為負責，其只享利益，不負擔義務之抗辯對原告及其他消費者實屬不公，故被告東誠公司自須與被告林冠宇或魏淵茂負連帶賠償責任，被告東誠公司雖辯稱系爭買賣契約以成交價250萬元成交，並非仲介可干涉，基於私法自治原則並無不可。惟如黃慶瑞確實收取買賣價金250萬元，而被告林冠宇、魏淵茂、林振良即住安仲介社僅收取法定報酬自無不可。然本件卻係黃慶瑞僅收取200萬元，被告等將差價50萬元占為己有，顯已違反經紀條例第19條之規定，故被告東誠公司所言，足不可採。
三、再者，於99年6月29曰雙方簽訂系爭買賣合約書時，因被告已將土地所有權狀等證件備妥，原告始於當下同時開立簽約款20萬元及備證款80萬元二紙支票。本件顯無被告林冠宇所稱為確保賣方備齊過戶證件之情事。何況，被告林冠宇、魏淵茂於99年6月11日申領系爭土地之土地登記第二類謄本時，其應已可計算出系爭土地所有權移轉登記規費、印花費及地價稅等，既然黃慶瑞應負擔之相關費用合計僅約11萬元（含仲介費用），何以被告等人於取得20萬元、80萬元支票後，不扣20萬元支票支付上列相關費用？足徵被告林冠宇辯稱因要扣除相關費用，故扣較多金額之80萬元支票乙節語，顯係臨訟卸責之詞，不足採信。其另辯稱為保障交易安全、確保賣方備齊過戶的證件及要扣除相關費用乙事為真，然何以被告林冠宇、魏淵茂不於扣除相關費用後，再一併將剩餘之69萬元匯予黃慶瑞？卻係以先匯30萬元，後扣除相關費用，再給付39萬元現金之方式將餘款交予黃慶瑞，被告林冠宇、魏淵茂之行為，顯與一般社會經驗不符，亦足證被告林冠宇、魏淵茂並無給付39萬元予黃慶瑞，顯見被告所言為保障交易安全並非屬實，其目的在於取得系爭土地買賣之差價50萬元。依上所述，被告林冠宇、魏淵茂兌現80萬元之支票顯非係為保障交易安全、確保賣方備齊過戶的證件及因要扣除相關費用，而係為了獲取差額利益。
四、又關於被告等人先匯30萬元，再給付39萬元予證人黃慶瑞乙節，被告與證人說法互相矛盾，顯屬事後勾串之詞，不足採信：
(一)被告魏淵茂稱：「當時是黃先生交代我們這樣做。」；被告林冠宇稱：「我也不知道。」；「（法官問）你為何不要跟他說全部匯款？（證人黃慶瑞）是他匯給30萬元之後，我問他還有無剩下，若有的話，我要現金。」等語，依被告魏淵茂說法，係證人黃慶瑞交代被告二人先匯30萬元後再給39萬元現金；惟依證人黃慶瑞說法，則係被告林冠宇、魏淵茂二人將30萬元匯予證人黃慶瑞後，證人黃慶瑞詢問還有無餘款。由此可知，證人黃慶瑞根本不清楚尚有多少款項，不可能要求被告二人匯款30萬元，另39萬元給付現金。因此，被告二人之說詞與證人黃慶瑞之證詞顯已矛盾，被告二人有無交付39萬元予證人黃慶瑞，亦屬可疑。況被告魏淵茂先稱「當時是黃先生交代我們這樣做。」、後又稱「（法官問）拿39萬元現金給黃慶瑞這件事你知否？（被告魏淵茂）我不知道。」等語，被告先稱證人黃慶瑞交代他們先匯30萬元，再給39萬元現金，嗣卻稱其不知道拿39萬元現金給證人黃慶瑞之事，顯有矛盾，被告林冠宇、魏淵茂與證人黃慶瑞間是否有勾串，已有可疑之處。
(二)另如證人黃慶瑞證言屬實，何以被告林冠宇、魏淵茂二人於99年7月5日僅將80萬元中之30萬元匯予黃慶瑞，而待黃慶瑞詢問被告二人後，被告二人始將扣除相關費用後之剩餘39萬元交予黃慶瑞？被告二人為何不於扣除相關費用後，逕將69萬元匯予黃慶瑞（且分次匯款須負擔較多匯款手續費）？倘若黃慶瑞未通知，被告二人豈不私吞該39萬元之餘款？被告林冠宇、魏淵茂之舉止與一般仲介退還款項予出賣人之社會經驗明顯不符，亦足證被告二人與證人黃慶瑞確有勾串。被告林冠宇及證人黃慶瑞雖稱，該39萬元現金係由被告林冠宇於嘉義高鐵站廁所交付，惟被告魏淵茂於104年1月26日準備程序中稱：「黃慶瑞還有來公司領過一次現金。」被告魏淵茂此言即與被告林冠宇及證人黃慶瑞所言互相矛盾。證人黃慶瑞證稱其急著用錢，故與被告林冠宇約在嘉義高鐵站拿取39萬元現金及在未有明細情況下，就將該39萬元現金收受。
惟若證人黃慶瑞急著用錢，何以其於99年6月29日收受簽約款20萬元支票後，卻遲於99年7月5日始兌現，何以於99年7月5日收受被告30萬元匯款後，卻遲於99年7月8日始至嘉義高鐵站向被告林冠宇拿取39萬元現金？於99年7月5日係星期一，且同年月6日、7日並非假日，如黃慶瑞急於用錢，應通知被告於7月5日至7月7日間匯款或前往取款，始符常情。依上所述，足徵證人黃慶瑞所言其與被告林冠宇相約嘉義高鐵站收受39萬元現金，係因急於用錢且需現金，及被告林冠宇是否確有交付39萬元現金予黃慶瑞，自非無疑。
(三)證人黃慶瑞稱：「我不知道他們公司在哪裡，因為我只去過一次。」等語，觀以系爭買賣合約書第2條價額及付款表，簽約當下黃慶瑞僅有於第一期簽約款下方收款人處簽名蓋章。惟被告林冠宇提供之系爭不動產買賣合約書第2條價額及付款表中，黃慶瑞卻於第二期備證款、第三期完稅款及第四期尾款下方收款人處皆有簽名蓋章，被告林冠宇更以系爭不動產買賣合約書證明黃慶瑞有收受全部款項。但如黃慶瑞僅去過住安仲介社（即簽約當時）一次，則黃慶瑞究係於何處、何時於合約書簽名蓋章？證人黃慶瑞所言與卷內證據不符，足徵證人黃慶瑞所言並不實在。依上所述，證人黃慶瑞之證言確有不合理之處，亦與被告林冠宇、魏淵茂所辯稱之內容，有刻意串通之情形。惟因其等勾串甚為粗糙，始有諸多明顯之矛盾，亦足證證人黃慶瑞之證言不足採信。而被告林冠宇、魏淵茂與證人黃慶瑞串通，顯係為隱瞞被告二人並無交付39萬元予黃慶瑞之事實。
五、被告林冠宇於99年6月29日簽約當時確不在場，且林冠宇仍為正常營業之住安仲介社嘉義市自由店之負責人，而嘉義縣朴子店僅係將營業（稅籍）登記地址遷移，並非真正停止營業。而黃慶瑞簽收後確有收下系爭20萬及80萬元支票，被告林冠宇即無庸再匯款30萬元，且黃慶瑞亦明確表明除了起初之20萬元係收取支票外，其餘款項皆係以匯款之方式取得（見錄音譯文）。是以，被告所言與證據相互矛盾，而黃慶瑞確實僅取得200萬元之價金。又被告林冠宇陳報之50萬元支付之明細，與卷內證據不符，原告否認之。另被告林冠宇雖稱為保障交易安全云云，然本件顯無被告林冠宇所稱為確保賣方備齊過戶證件之情事。況被告林冠宇及魏淵茂於申領系爭土地謄本時，其應已可計算出黃慶瑞應負擔之相關費用僅約11萬元（含仲介費用），何以被告等不以系爭20萬元支票去支付扣款，且被告先後支付餘款之行為，顯與一般社會經驗不符。
六、又依證人黃慶瑞證述，被告魏淵茂既非同時為原告及黃慶瑞之仲介，豈有被告魏淵茂為買方仲介獨拿佣金7成之理，亦與錄音譯文內容諸多矛盾。另錄音內容皆非隱私性之對話，原告亦無誘導黃慶瑞及被告魏淵茂，且該錄音內容涉及原告之權利甚鉅，若未錄音存證，將來有不能舉證之虞，依最高法院94年度台上字第2001號判決意旨自應承認其證據能力。
而關於被告東誠公司之抗辯，被告於本件所得淨利，如被告林冠宇、魏淵茂確實交付黃慶瑞239萬元，則被告等人於本次交易應僅能取得佣金15萬元，但於魏淵茂錄音其卻稱於本次交易即取得10多萬元報酬，依一般交易慣例，佣金應先由仲介社取走50%，再由買賣雙方仲介人員各取走50% (即總額之25%)。因此，買方仲介人員即被告魏淵茂即取得10多萬元，足證被告等人於本次交易所取得之報酬，絕非僅有15萬元。故被告於本次交易獲得之利潤應為本次交易之總額加上原告支付被告之仲介費5萬元（即250萬元+5萬元= 255萬元），扣除本次交易，理應交付出賣人之總額（即200萬元）及出賣人應支付之代書費、稅費、規費等(合計約1萬元），其數額為54萬元（計算式：255萬元－200萬元－1萬元=54萬元），而該數額與被告魏淵茂所稱，其獲得之報酬為10多萬元，亦相符合(54萬元的25%即13.5萬元）。足徵被告林冠宇、魏淵茂及林振良即住安房屋仲介社於本次交易獲利54萬元，彼等確實有收取差額之行為。而被告東誠公司誣詆原告所提出與被告魏淵茂之錄音提到淨利46萬，為憑空捏造。因本次易買方實際交付金額為255萬，賣方實際委託銷售價格由錄音內容可知為實拿200萬元，仲介公司可獲得之仲介費最高不得超過12萬(200萬元x6%)，本交易買賣之差價最少43萬元(255萬元－200萬元－12萬元)，因被告魏淵茂為負責買方之不動產經紀業人員，本款項係由其向買方收取，理應由其取得。被告魏淵茂可分配獲得之仲介費為12萬x25% =3萬(仲介公司50%，負責買賣雙方之不動產經紀業人員各25%)。故本件被告魏淵茂理應取得46萬元（43萬+3萬=46萬）。被告東誠公司於無憑無據之情況下，空言惡意指摘原告為投資客，實已對原告名譽造成莫大傷害，亦屬惡意影響法院心證之行為，如被告東誠公司抗辯原告係因投資失利挾怨報復，應由被告東誠公司舉證以實其說。而黃慶瑞委託銷售價格為200萬元，實際買賣交易價格是250萬元，則該50萬元即屬經紀條例所稱之差價，被告等人只要收取該差價，即已違反經紀條例第19條之規定，須對支付人負賠償責任，被告東誠公司將經紀條例之規定斷章取義，顯無理由，不足採信。故被告東誠公司無論係經紀業者，亦或係僱用人，依法皆應對原告負連帶賠償責任。至被告東誠公司雖另辯稱黃慶瑞對外宣稱買賣成交價格為200萬元，並非實際成交價250萬元，衡諸社會習慣，應屬正常等語。惟原告係向黃慶瑞購買系爭土地之人，為買賣契約當事人，並非一般外人，而原告確實知悉其購買系爭土地之價金為250萬元，故黃慶瑞如確實收到250萬元價金，豈有對原告謊稱僅收到200萬元價金之道理？何況黃慶瑞此舉，除引起原告與被告等人糾紛外，並無其他益處，殊難想像黃慶瑞會以被告東誠公司所稱之「財不露白」、「黃慶瑞可能亦有許多債務待清償，在躲避債權人之追討，亦同時需維持生計之情形」等理由，向原告謊稱其僅收受200萬元，被告東誠公司之辯解，縱可適用於一般對外人之常理，惟本件原告乃買受人，並非一般外人，被告東誠公司之主張，於本件顯無理由，不足採信。
七、另被告主張時效抗辯，並無理由。因原告係經由臺灣嘉義地方法院檢察署於103年度偵字第1628號案件偵查中，於103年4月14日經傳喚證人黃慶瑞庭後，於證人黃慶瑞處得知被告等人有詐取差價之行為，並於103年4月16日電詢黃慶瑞確認黃慶瑞僅開價200萬元即願出售，且被告等人於兌現系爭80萬元支票後，亦僅交付30萬元予黃慶瑞，故原告於103年12月3曰即依民法侵權行為及經紀條例之規定向法院提起本件訴訟。本件就侵權行為部分，顯無超過民法第197條規定之2年時效；就不動產經紀業管理條例部分，亦無超過民法第125條規定之15年時效。是以，被告以時效為抗辯，顯無理由。
參、被告則以：
一、被告林冠宇、林振良即住安仲介社部分：
(一)原告委託被告住安仲介社居間，被告均依法辦理仲介業務，無違法情事，系爭買賣事隔多年，原告突然電話聯絡黃慶瑞，稽之原告所提錄音內容，黃慶瑞再三表示都忘記了，原告卻故意一再追問，足見錄音中所述是否屬實已有爭議。若被告有賺取價差，然事隔多年買賣兩造均未有任何反應，黃慶瑞亦從未向被告索取任何款項，原告主張已違反常理。原告實際係不動產投資客，合理懷疑原告因投資失利挾怨報復，原告迄今未證明被告有收取高於服務報酬之差價，或證明被告有收取約定服務報酬以外費用。又經紀條例第19條並未規定連帶責任，且依原告之聲明，其在同一訴訟同時主張連帶責任與不真正連帶責任，實屬有誤。
(二)系爭買賣合約約定250萬元價金係買賣雙方合意，依系爭買賣合約第2條約定，證人黃慶瑞證述每筆款項均親自簽收，足見其於錄音中表示僅取得200萬元與證據不符，且黃慶瑞亦簽收系爭80萬元支票，被告並未取得不當價差，且扣除代書費、印花費、謄本費、登記規費等50萬元（總計501,913元，尾數不計入），黃慶瑞就該80萬元取得69萬元，有匯款單、收據可證明。就第二期款項黃慶瑞之證述與林冠宇說詞一致，雖部分細節因久遠不復記憶，並不影響該證言之可信性，應可認定黃慶瑞確實領取239萬元（扣除仲介費、代書費等），且系爭買賣價金確實為250萬元，買賣價金依據契約由原告給付黃慶瑞，並經黃慶瑞確認收取無誤。原告主張被告從原告處收取價差云云，並非真實。
(三)被告林冠宇另補充略以：
1、住安仲介社係合夥企業，負責人為合夥股東決議，被告林冠宇目前擔任嘉義市不動產仲介經紀商業同業公會理事乙職，承蒙公司信任掛名公司負責人行之多年，而被告住安仲介社（負責人林振良）確實已辦理歇業。事隔已近5年，原告僅憑個人主觀猜臆，且迄今僅提出私下未經當事人同意之錄音為證，應不得作為證據，且黃慶瑞於錄音中陳述前後矛盾，故證據證明力薄弱。又原告對證人黃慶瑞及被告陳詞一概不認同，並隨意加上個人主觀臆測，僅為誤導事實，且簽約時林冠宇確時在場。
2、依原告於104年1月26日審理時陳稱：「我們要簽的時侯，仲介叫我們把印章交給代書，他們事先把我和黃先生隔開，我們是分開兩邊簽的，買賣合約書是我簽的沒錯。」此為誣諂之事，買賣合約書係雙方當面簽約，並無隔開雙方簽約之事，原告承認買賣合約是本人簽的無誤。又證人黃慶瑞於鈞院審理時先後證述：「合約書之買賣總價250萬元上的印章是我蓋的，買賣合約書上的簽名及蓋章都是我做的，買賣總價確實是250萬元。」證人黃慶瑞證實買賣成交價為250萬，其中11萬元包含代書費、稅費及仲介費，賣方黃慶瑞拿到239萬元，其復證稱：「我只知道包括稅金、代書費、仲介費等被扣了11萬元，我是全部交給仲介處理，但是因為有些相關的費用要繳，所以我就直接將票交給仲介，扣掉全部費用後，剩下的款項再交給我。」、「先匯給我30萬元，再給39萬元的現金，在高鐵那邊拿的」、「因為我要現金，我就在高鐵那邊拿」、「是賣250萬元，但我對外都說賣200萬元，因為土地已經賣了四、五年了，我有欠債很多錢，我希望盡快出售，我外面都說賣200萬元，想要留一些錢下來。」、「因為我急著用錢
」等語，而被告林冠宇經以證人證稱：「剩餘的錢30萬元匯給他，另外交給他39萬元的現金」、「在高鐵，他很急，很怕人家知道，拿了錢就走了。」等語，而本件因出賣人有欠債急需用錢及為保障交易安全，第2期款項80萬元賣方同意全部交給仲介公司處理，由經紀人即被告林冠宇處理，而第2期款項80萬之流向，於99年7月5日匯款30萬元給黃慶瑞，同年7月8日以現金39萬交給黃慶瑞，剩餘11萬元扣掉代書費及稅費1萬元，10萬元為公司服務費。
3、原告所提出之錄音光碟及譯文，雖為原告與黃慶端間之錄音，但因黃慶瑞在錄音中陳述前後矛盾，此由錄音時間01分29秒「陳文克：80萬是匯款給你嗎？黃慶瑞：嘿、」，若依黃慶瑞表示已交付80萬元，故確有給付250萬元予黃慶瑞，但黃慶瑞卻又於2分24秒稱「（陳文克：啊他第二張票他就拿50萬起來了嗎？)黃慶瑞：可能是啊」等語，顯已矛盾。因此，黃慶瑞究竟是忘記了？或何原因為如此矛盾，已難得知。但至少可確信黃慶瑞在錄音中之說詞，已然不一或說法未能確定，例如可能是、忘記了等。再者，原告在書狀中，動輒以猜測之詞，包括代書所出具之收據亦質疑其真正性。然原告為何不質疑，其本人與黃慶端之錄音譯文，原告本人在1分27秒自稱「80萬是匯給你嗎？」黃慶瑞回答「嘿！」若依此段錄音，黃慶端已收到80萬元，自已收到250萬元。但原告在之後的錄音內容，在2分12秒「黃慶瑞：啊我是…後來是30萬是什麼住安的匯的啦?啊來100萬跟那個…」原告卻突然接話「50萬」，前後文不對題，但原告竟然能突然接話到50萬元，令人質疑該對話內容真正性。原告既突然接話「50萬」，黃慶瑞接著回答「黃惠卿匯的啊」等語，顯見黃慶瑞是回答50萬元是黃惠卿給黃慶瑞，但原告在2分24秒又稱「他第二張票他就拿50萬起來了嗎？」等語，又是不吻合及不符邏輯，若非刻意套話，豈可能會峰迴路轉，論及該50萬元後，原告直接說出答案「啊他第二張票他就拿50萬起來了嗎？」黃慶瑞回答「可能是啊」等語，前後回答難以連貫！黃慶瑞回答得非常不直接，竟然是「可能是啊」若是事實，為何是可能，足見黃慶瑞非在自然情境下所述。由錄音中，原告一直設題詢問，問題中都已有答案，劉慶瑞則順原告之說法，一再改變，實令被告不得不懷疑是否黃慶瑞出售土地給原告後，因為土地遭占用之訴訟爭議，，黃慶瑞為補償原告所致。被告在5、6年間已仲介多件土地案件，除本件之外，從未發生收取價差之訴訟、糾紛，且被告林冠宇在經過5年後，因為住安仲介已停業，該仲介社與黃慶瑞間未再有任何聯繫，被告林冠宇僅係在簽約時出面從事經紀人職務，與黃慶瑞本不認識，與黃慶瑞未有聯絡，反而原告在訴訟前與黃慶瑞早已聯絡多次，黃慶瑞之說詞反復，實令被告費思，原告所憑之錄音譯文，就黃慶瑞部分，確有重大瑕疵而不得採信；至於原告與被告魏淵茂間之錄音，因被告魏淵茂表示其獎金10餘萬元，並已當庭計算，其取得七成佣金，故取得10萬5000元獎金，與事實無違。
4、又原告另指稱被告林冠宇將帳戶內70萬元轉至他人帳戶云云。然此筆70萬元並非全是80萬元兌現之款項，亦不全是買方價款及跟本件有關之款項，原告未經由法院正常程序得知被告林冠宇個人匯款紀錄，顯見其證據能力有疑。且依土地登記規則第138條第2項、土地法第43條規定，登記完成始能算買賣完成，否則有可能因賣方欠債、欠稅等遭查封而造成買賣糾紛，系爭土地出賣人欠債急需用錢，故同意第二期款80萬元全部交給仲介公司處理，由經紀人林冠宇辦理。又因價額交付款項經賣方簽名蓋章證明收款無誤，以免其事後對公司產生糾紛，故被告提出之系爭買賣合約是黃慶瑞簽名。另過戶費、代書費、稅金費等收據係代書、稅務機關出具，應可信確由房仲代為支付，且該等費用應由黃慶瑞支付，故房仲保留部分餘款，代付稅金等後，再將餘款交付黃慶瑞，被告之主張與物證相符。被告魏淵茂本件當庭計算其取得7成佣金即10萬5仟元，亦與事實無違。而原告購得系爭土地與他人發生占用糾紛，卻未依系爭買賣合約書第3條約定對黃慶瑞提起訴訟，違反常理，被告林冠宇與黃慶瑞早已無聯絡，且事隔多年，資料未全部保留，原告卻質疑被告未立刻提出資料云云，實為有誤。何況，依經紀條例第1條、第4條第4款規範主體係依法個別獨立之經紀業者，故縱有收取差價，應負返還責任者係住安仲介社。
(四)並均聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決願供擔保免為假執行。
二、被告魏淵茂部分：
(一)系爭買賣確實是賣250萬元，黃慶瑞有簽收款項及系爭20萬元、80萬元支票，惟被告不清楚係何人提示系爭80萬元支票，然證人黃慶瑞於錄音中所述情形與實際買賣不一致。又被告完成業績係收取七成佣金，系爭買賣仲介費用為15萬元，被告收取10萬5仟元佣金並無不當。現今房仲獎金並非如原告所稱單一比例，而原告提出之錄音譯文中，被告未表示收取50幾萬元，原告一再偷錄音，並故意在問題中一再表示50幾萬元加以誘導，實有不當，其一再曲解、斷章取義被告意思，且系爭買賣距今已久，無法記憶清楚，原告應提出物證、收據以證明其主張。
(二)原告所述均是斷章取義，被告就是代表賣方，否則如何收取獎金10萬5000元？又以現在房仲業非常競爭，要招人非常困難，往往都是祭出高額的獎金70、80%吸引人員，並非原告所述的百分比，原告為羅織罪名，每次以偷錄音方式擷取其所想要的目的，然後再用自已的想法，證明自已是正確，被告不堪其擾，每次打電話給被告都說有人證、物證要被告承認，要不然會如何，被告請原告勿胡思亂想，因為無中生有的事，被告如何承認，結果原告就提起訴訟，證人黃慶瑞亦是其傳訊，但證明成交價係250萬元，但原告卻表示證人與被告串供，真的很奇怪，情勢對其不利就指稱系爭不動產賣買合約書事後補簽，偽造文書非為真跡，該39萬現金收據亦係事後補證，若依原告所述情形，則出賣人黃慶瑞更無理由幫助被告，因串供偽證之刑責，且若僅出售200萬元，黃慶瑞更有理由向被告追討50萬元，毋庸原告訴請損害賠償，何況，其更可與原告聯合提起訴訟，對其等最有利，再笨者亦不會選擇幫助被告。本件買賣為出賣人黃慶瑞所訂價金，並由黃慶瑞自行簽約，購買價錢亦為原告自已所計算，並自願購買，且當時購買價格低於公告現值，足以證明本件為原告認為有利可圖，而主觀想像羅織罪名等語，資為抗辯。
(三)並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決願供擔保免為假執行。
三、東誠公司部分：
(一)依經紀條例第4條第1項第4款規定可知該條例規範對象為個別公司或商號，而東誠公司與被告住安仲介社皆曾依經紀條例第5、7、8條及不動產經紀業管理條例施行細則第2、4、5條相關規定各自完成備查作業，故分別為不同經紀仲介業者。加盟總部與加盟店非同一法人，分屬不同經紀業，不因加盟關係而有改變，原告將兩公司之行為責任混為一談，顯有錯誤。又東誠公司從事加盟招商事業，並未實際從事不動產買賣交易行為，系爭買賣過程中，被告東誠公司與原告間並無契約關係，住安仲介社雖使用「東森房屋」商標，東誠公司亦僅授權商標使用，東誠公司提供加盟店符合內政部規範之定型化契約書與不特定多數人簽訂契約，而被告東誠公司與住安仲介社間係屬自願加盟型態，且依加盟合約第14條約定商標授權費用係固定金額，東誠公司對加盟店住安仲介社人事並無決定權，被告魏淵茂非東誠公司僱用之員工，東誠公司對住安仲介社選任業務人員並無事實上之監督關係，參照臺灣臺北地方法院99年度訴字第2744號判決見解，原告主張林冠宇、魏淵茂等人客觀上足認為東誠公司所選任云云，難認於法有據。
(二)又「東森房屋」商標不具法人格，係被告東誠公司財產，非可為契約關係權利義務主體，東誠公司並未授權或僱用住安仲介社及其人員與原告締結契約。於東森房屋加盟店連鎖經營契約書（下稱加盟契約）第2條亦約定加盟總部與加盟店法律責任各自獨立，於東誠公司所提供契約表單範本亦已明確標示獨立等字樣，資訊揭露已足，不致使不知情第三人誤認為關係企業或授權訂約。目前一般消費者可輕易區別加盟店與直營店之不同，各加盟店對外標示皆已符合行政院公平交易委員會及不動產經紀業管理條例施行細則規定。客觀上，東誠公司對於加盟店業務之監督不涉及私法行為即買賣契約內容，付款方式亦屬買賣契約之內容，非東誠公司所制定，各經紀業者營運方式、財務及法律責任各自獨立，各加盟店均為獨立經營及擁有，此有臺灣高等法院96年度上字第489號民事判決、97年度上字第303號民事判決、新北市政府100年消費者保護研討暨座談會內容可參。
(三)又仲介向消費者收取之費用，依法僅有服務報酬，給付價金非仲介與買方之約定，若仲介從買買價金中扣取不當費用，首先反對者必然係賣方，而服務報酬數額約定為個別經紀業者與消費者議定，非屬定型化契約條款，非東誠公司所得預先擬定與監督，更遑論支付價金數額方式等私契內容，依私法自治，非不動產經紀業者所得干預。原告誤解買賣雙方與仲介居間者間法律關係，原告迄今仍未證明住安仲介社有收取高於服務報酬之差價，或證明被告有收取約定服務報酬以外之費用。復參照最高法院39年台上字第987號判例、48年台上字第481號判例，並綜觀原告主張及陳述，原告於系爭買賣契約締結過程中，並無權利遭受侵害之情形，僅爭執買賣價金支付方式，無法證明與東誠公司間具因果關係；又原告未負擔任何服務報酬，東誠公司無法改變付款方式而獲得任何利益，亦不會經手服務報酬或買賣價金之收取，況本件原告所訂契約皆非與東誠公司訂定，觀諸實質契約關係及內容，原告主張被告東誠公司對其有侵權行為，純屬牽強附會之說，於法無據。再者，經紀條例係規範經紀人員不當對出賣人收取價差，縱本案實際經紀人員有向出賣人收取價差，參照臺灣高等法院臺中分院100年度上字第403號判決，被告東誠公司亦無負連帶責任之理。
(四)按經紀條例第19條規定，經營仲介業務者，應依實際成交價金中按中央主管機關規定之服務報酬計收。而依現行中央主管機關內政部之規定，服務報酬不得超過買賣價金6%，及民法第565條之規定。原告與被告住安仲介社為居間契約關係，住安仲介社所賺取之利潤為約定服務報酬，而買賣價金為原告購買系爭標的之對價，並非給付與住安仲介社，故原告稱住安仲介社從原告給付之買賣價金中賺取價差，進而主張有所損害，實在是誤解了買賣雙方與仲介居間者相互間之法律關係。本件縱使鈞院認定住安仲介社收取差價，請求權人亦非買方（因買賣價金為買賣契約當事人合意）。原告主張住安仲介社收取價差，卻避開不動產買賣價金約定、收取差價，以及服務報酬約定之法律關係不論，而就賣方黃慶瑞買賣價金受領之方式作假想性的質疑，但實際上賣方黃慶瑞證實確實收到250萬元買賣價金無誤。因此，賣方領取買賣價金之方式不應是住安仲介社是否收取差價之爭點。故原告主張住安仲介社從買賣價金中賺取價差，因而有所損失之說法並不合理。再者，原告若無舉證住安仲介社確實收取約定外報酬，原告何來損失，依此邏輯，若原告無法對住安仲介社請求損害賠償情形下，被告又何須負擔連帶賠償之責？住安仲介社是否收取約定報酬以外之其他報酬，應由原告舉證，原告與被告間約定之服務報酬超過目前主管機關規定之上限。而原告所謂住安仲介社向其收取差價最少43萬之說法，不足採信。至於黃慶瑞之證詞，在不違背經驗法則及論理法則之前提下，法院仍得依採證法則採納之。而就黃慶瑞對外急需用錢之情形以觀，出售不動產所獲之價金，不一次性匯入帳戶，甚至約在公共場合（高鐵站）受領價金，以免引人側目之作法，縱認為過於防範，然依常情憑心而論，應不違背經驗法則。
(五)原告將買賣價金加上仲介費5萬元，以計算住安仲介社之利潤（因買賣價金並非仲介利潤），而原告所謂利潤又再扣除買賣價金200萬元（200萬元亦非實際成交價，可參買賣契約記載），被告實在難以理解。而原告以54萬元乘以25%之算法，亦完全是憑空想像，並無實據。推測原告並非一般投資客，原告雖否認其為投資客，惟依原告曾於庭上陳稱透過被告住安仲介社有多筆不動產交易。又參以原告提供之錄音譯文在5分27秒（陳文克）「我那麼多件，沒開過一張發票給我」。而同份錄音譯文中，參以原告與被告魏淵茂對話之語氣，與一般消費者與仲介溝通方式顯然不同，更證明原告與仲介魏淵茂間，並非單純仲介買賣房屋關係。再者，原告於書狀中提到「本件證人黃慶瑞委託銷售價格是200萬元，實際買賣交易價格是250萬元，則該50萬元即屬經紀條例所稱之差價」，實為誤導之說法。蓋委託銷售價指的是賣方委託仲介銷售價格，實際成交價為買賣雙方合意議定之價格，原告給付給賣方之購買土地對價即為250萬元（非仲介所得干預），給付被告住安仲介社之服務報酬為另外之約定（非關買賣契約），且在成交價6%之合法範圍內。原告以成交價與委託價不同，即論定中間之差額為仲介取走，不合邏輯。
(六)另依原告提出之錄音內容，多數時間均為原告自己主觀論述，可證原告羅織罪狀之心甚明。目前主管機關對仲介居間報酬之規範為雙方合計不得超過成交價之6％，以本案成交價250萬元，服務報酬不超過15萬元皆合法。又一般實務慣例，仲介經紀人員與仲介公司間佣金成數並無定數。因買賣價金並非仲介利潤，故原告主張被告住安仲介社於本次交易獲得之利潤及25％比例之算法，亦均其憑空想像。而就系爭買賣第二期款80萬元之取款方式、地點，證人黃慶瑞於本院證言與被告林冠宇一致。至證人黃慶瑞對外皆宣稱系爭買賣成交價200萬元，而非實際成交價250萬元等節，衡諸社會慣習，應屬正常，蓋社會通念，財不露白，其於多年後不清楚原告意圖之詢問下之回應，不應予以苛責，況證人黃慶瑞於本院證述時亦承認成交價為250萬元。
(七)綜上陳述，原告於系爭買賣契約締結過程中，並無權利遭受侵害之情形，僅爭執買賣價金給付方式，並無法證明與東誠公司間具有因果關係。又系爭買賣原告未負擔任何服務報酬，如若爭執付款方式，東誠公司並無從改變付款方式而獲得任何利益，故東誠公司並無對原告侵權之可能。況且付款方式亦非東誠公司所能左右，或藉由對住安房屋仲介社之監督而改變。系爭買賣原告所定契約皆非與東誠公司訂定，故原告認為被告東誠公司對其有侵權行為，從實質契約關係及契約內容以觀，純屬原告個人牽強附會之說，於法無據，難認東誠公司對原告有加害行為等語，資為抗辯。
(八)並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決願供擔保免為假執行。
肆、本院得心證之理由：
一、原告主張其於99年6月29日(契約書載列為同年月28日)與被告東誠公司即東森房屋所屬朴子加盟店即住安仲介社(即被告林振良)簽訂不動產買賣斡旋/承諾契約書，委託被告住安仲介社仲介購買土地，而被告林冠宇為不動產經紀人、被告魏淵茂為經紀營業員，經其等仲介而購買訴外人黃慶瑞所有坐落系爭嘉義縣朴子市鎮○段○○○○○號土地，並簽訂不動產買賣合約書，約定買賣總價款為250萬元，經黃慶瑞簽名確認系爭票載金額20萬元支票交付予黃慶瑞收執、80萬元支票交由被告魏淵茂保管；嗣經原告依期給付各期買賣價金總計250萬元，已於同年7月8日辦竣土地所有權移轉登記，由原告取得系爭土地所有權等情，為兩造所不爭執，並有前述承諾契約書、不動產買賣合約書、支票暨土地所有權狀影本附卷可憑(見本院卷一第8-22、159頁)，自堪信為真實。
二、按民事訴訟法第277條前段規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。次按不動產經紀業管理條例第19條規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。」所謂差價，依同條例第4條第9款之規定，係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。是以，主張不動產買賣過程中經紀業或經紀人員有收取差價者，依舉證責任分配原則，自應先證明不動產買賣確有實際買賣交易價格與委託銷售價格差額之情事。本件原告以前揭情詞主張被告林冠宇、魏淵茂、林振良即住安仲介社有收取差價50萬元，被告東誠公司係經紀業者或係僱用人，依民法第184條、185條第1項、188條第1項、203條、213條、經紀條例第19條、第26條第2項等規定，被告依法對原告負連帶或不真正連帶賠償責任，應連帶給付原告100萬元乙節，被告等則均否認有收取50萬元差價情事，並各以前述情詞置辯。是以，本件首應審酌者，應係被告魏淵茂、林冠宇、林振良即住安仲介社於系爭買賣有無收取50萬元差價之行為？被告東誠公司與其餘被告等應否依前述規定連帶負損害賠償責任，並加計利息加倍返還差價？茲析述如下：
(一)本件原告起訴請求被告等連帶給付100萬元及法定遲延利息，無非以其於103年4月16日間電詢訴外人黃慶瑞，發現出賣人黃慶瑞僅開價200萬元即願出售，及被告於兌現系爭80萬元支票後，僅交付30萬元予黃慶瑞，而認被告等於系爭買賣中有收取差價之行為云云，並提出錄音光碟及譯文為憑。惟被告等均否認系爭土地買賣收取差價之情事，已見上述。而關於訴外人黃慶瑞係以250萬元委託被告住安仲介社出售系爭土地乙節。經查：
1、證人黃慶瑞及被告林冠宇以證人於本院審理時經隔離具結訊問，證人黃慶瑞結證述：「有委託住安房屋仲介出○○○鎮○段○○○○○號土地」、「(問：當時委託要賣多少錢？) 250萬元。因為土地已經賣了四、五年了，我有欠債很多錢，希望盡快出售，我在外面都說賣200萬元，想要留一些錢下來。去年我到地檢署竊占案件做證，當時在地檢署外面原告問我，我跟他講賣了200萬元，原告跟我說要去找仲介討，我也認為若原告可以討到錢的話，我也可以分到。」、「(問：你土地究竟賣了多少錢？)是賣250萬元，但我對外都說賣200萬元。」、「合約書之買賣總價250萬元上的印章是我蓋的，買賣合約書上的簽名及蓋章都是我做的，買賣總價確實是250萬元。」、「這80萬元的票，是仲介拿去的，仲介拿80萬元後，有先匯給我30萬元，再給39萬元的現金，在高鐵那邊拿的，該收據就是所收到的現金39萬元，我全部拿了239萬元。」、「剩下的150萬元款項是原告的太太直接匯到我的帳戶。」、「(問：為何賣了250萬元，只拿到239萬元？)因為還有稅金、代書費等等，全部扣掉11萬元。」、「(問：仲介費是多少錢？)我不知道，我只知道包括稅金、代書費、仲介費等被扣了11萬元。」、「(問：這地是你賣的，為何這80萬元的票要給仲介拿去？）我是全部交給仲介處理，但是因為有些相關的費用要繳，所以我就直接將票交給仲介，扣掉全部費用後，剩下的款項再交給我。」、「當時是委託哪位仲介幫忙處理，我已經忘了，當時只是急著用錢，就沒有管那麼多。」等語(見本院卷一第120、121頁)；其復證述：「這39萬元現金簽收收據，是我簽收的，是在嘉義高鐵那邊簽收，因為我要現金，我就在高鐵那邊拿，何人與我接洽我不知道，因為時間過太久了。」、「(問：為何要約在高鐵那邊拿？)因為我急著用錢。」、「(問：你為何不要跟他說全部匯款？）是他匯給30萬元之後，我問他還有無剩下，若有的話，我要現金。」、「我到高鐵時，也是他叫我的，我忘記他是何人。記得拿錢時，大約是當天約接近中午時，他給我的現金，我點了之後，就走了。當時他好像一個人來，在高鐵廁所裡面拿的，這錢我只記得有包起來，他有說全部扣款後，只剩下39萬元，沒有明細。當時是我們雙方約的，我是從高雄坐高鐵到嘉義，我不知道他們公司在哪裡，因為我只去過一次。」等語。又證人林冠宇則結證述：「有幫黃慶瑞仲介出售一筆土地，買賣雙方到那邊簽約時，我是經紀人，記得總價金250萬元，付給賣方239萬元，其中有一張80萬元的票，是我拿去兌現」、「(問：為何不是黃慶瑞去兌現？)為保障交易安全，是因為要扣除相關費用，剩餘的錢要怎麼給，再約定。」、「(問：剩餘的錢，怎麼拿？)剩餘的錢30萬元匯給他，另外交給他39萬元的現金。
」、「(問：39萬元是在哪裡交給他？)在高鐵，他很急，很怕人家知道，拿了錢就走了。」、「(問：他在高鐵拿錢的時候，有跟誰一起去？)沒有。我也自己去的。」、「(問：
在高鐵那裡拿錢？)事隔多年，在廁所那裡。」、「(問：錢有無包？)我有用東西包起來，是公司用紙袋包，我就拿給他。是他要用錢，要去高鐵交錢是他說的。」、「(問：你記得當天拿錢，大約幾點的時候？)大約中午的時候。」、「(問：你們給他扣11萬元，怎麼都沒有明細？)我們當時就剩餘的錢給他，扣掉代書費後，其他的就是公司的服務費。仲介費買賣雙方總共不能超過百分之6，本件買方是百分之2，賣方是百分之4。」、「(問：當天約在高鐵站，是何人先到？已經相隔多年，我已經忘了。簽約時我有在場，契約上有經紀人簽章，原告為何說我沒有在場。」等語(見本院卷一第141至145頁)，互核大致相符。
2、復參以證人黃慶瑞與被告等均不熟悉，亦無法當庭指認被告等各為何人等情，亦經證人黃慶瑞證述在卷(見本院卷一第142頁)。是證人黃慶瑞雖因系爭買賣而與被告有本件委託關係，然雙方並未熟識或特殊情誼，且於系爭買賣其為出賣人，若被告等確有收取差價，自造成其少收價金之不利益，豈可能曲意迴護被告而甘冒偽證刑責，而為有利被告之證詞。是證人黃慶瑞之證詞，應堪採信。再者，證人黃慶瑞亦證述確有收取39萬元，並未否認確有在該收據上簽名，則原告主張被告提出之該39萬元收據非真正云云，尚難採信。
3、至關於原告質疑被告與證人黃慶瑞間之匯款過程及交付現款39萬元之緣由，暨未依法開立發票等不符商業會計作業程序，或被告於申領系爭土地謄本時，其應已可計算出黃慶瑞應負擔之相關費用僅約11萬元，何以被告等不以系爭20萬元支票去支付扣款，且被告先後支付餘款之行為，顯與一般社會經驗不符等諸情云云。惟衡諸一般交易，每因交易雙方之金錢需求程度或資金週轉等私人因素而有不同約定，甚或涉及避稅或逃漏稅情事，自難一概而論。而本件原告就被告有無涉及逃漏稅部分，業已向稅捐機關提出檢舉乙事，亦為兩造所不爭執(見本院卷三第56頁)。再參以本件證人黃慶瑞一再自陳因在外負債及急需用錢等私人原因，而有現款支付需求，仲介基於本件交易業已簽約及買方已支付價金等緣由，而配合出賣人要求付款，亦難認與社會經驗有何明顯不符；況依證人黃慶瑞、林冠宇之證詞或被告魏淵茂之陳述，系爭買賣係於99年6月間，迄於本院審理時已時隔近5年，且經被告或黃慶瑞陳稱相關文件業已超過保存期限銷毀或滅失，其等就某些情節不復記憶或記憶模糊，應屬人之常情，尚難僅憑某些情節細節交待不周詳，即全盤否認其證詞之可靠性。是以，證人黃慶瑞、林冠宇所證述系爭買賣約定250萬元價金，扣除代書費、印花費、謄本費、登記規費等11萬元，黃慶瑞就該80萬元取得69萬元，黃慶瑞確實有收取239萬元，被告並未收取價差乙節，應非子虛。
4、又據原告提出之前揭104年4月、12間各對證人黃慶瑞及被告魏淵茂所為錄音之光碟及錄音譯文，已據證人黃慶瑞到庭證述系爭買賣價金為250萬元，並證述當時委託250萬元，因為土地已經賣了四、五年了，其有欠債很多錢，希望盡快出售，但在外面都說賣200萬元，想要留一些錢下來等語，已詳見上述，且觀以該譯文內容，對於原告之詢問，黃慶瑞先均以「都忘記了」回應，惟經原告引導而被動回應，諸如「(原告問：他說、、、他那時候跟你講200萬買清的對不對？)是我跟他講的。」或關於價金支付過程「(原告問：80萬是匯款給你嗎？)黃慶瑞：嘿」、「(原告問：啊，他第二張票他就拿50萬起來了嗎？)黃慶瑞：可能是啊。」等語(見本院卷一第23至25頁)，顯見證人黃慶瑞在相隔多年，已難記憶該付款過程之事實，而以已忘記了、可能等回應，惟可確認其因私人原因對外聲稱係以200萬元出售，至於金額是以250萬成交，並已收受239萬元乙節，則故為隱匿。至於原告提出被告魏淵茂之錄音譯文中，被告魏淵茂則抗辯稱其並未表示有收取50幾萬元，原告一再偷錄音，並故意在問題中一再表示50幾萬元加以誘導，實有不當，其一再曲解、斷章取義被告意思，且系爭買賣距今已久，無法記憶清楚等語。本院觀以該錄音譯文，原告雖一再引導被告魏淵茂答話，而故意詢問被告：「賺那麼多，對吧！50幾萬，分到50幾萬，這種事你做得出來？你真的很行。」、「那個甚麼振良？那個人到底是誰？」等語，被告魏淵茂僅答稱：「我也不知道。」等語(見本院卷一第163頁)，並未承認有收取差價或50萬元，顯難據此推定被告魏淵茂等有收取差價或有所謂淨利46萬之事實，原告據此為關於此部分主張，尚難為有利原告之認定。
(二)再者，原告前以被告林冠宇、林振良、魏淵茂因系爭買賣收取50萬元差價為由，對被告等提起詐欺取財、背信告訴，業經臺灣嘉義地方法院檢察署檢察官各依104年度偵字第1694號、第5179號及同年度偵續字第66號，以被告等犯罪嫌疑不足為由，均為不起訴處分，雖經原告聲請再議，經臺灣高等法院臺南分院以104年度上聲議字第1883號，仍以前述理由而駁回再議聲請，原告復聲請交付審判，經本院刑事庭以105年度聲判字第2號駁回聲請確定在案。又觀以前述刑事案件偵審中，經提示該錄音譯文後，證人黃慶瑞於偵查中在庭結證稱：「(檢察事務官問：譯文是否你與陳文克的對話？)是的。」、「(問：此譯文中所說的他是指被告林冠宇或魏淵茂？)我不知道，我跟他們不熟，我只知道是仲介，我當時缺錢，所以才說賣得出去就好。」、「(問：從此譯文看起來，本件不動產實際買賣交易金額是200萬元，意見？)我實際上扣掉仲介費後是拿到239萬元。」、「(問：陳文克是買方，就算你要對外宣稱要賣200萬元，你有需要對買家還宣稱200萬元嗎？)因為我在陳文克講這通電話的時候，我一時忘記他是買家。」、「(問：既然如此，你為何要說我沒有辦法再對他要這筆錢了？)我的意思是我對外宣稱賣200萬元，實際上我是拿到239萬元，因為我對外宣稱200萬元，所以才會假裝說我沒有辦法再跟仲介拿差額這筆錢，其實真正原因我已經拿到了。」等語（見104年度交查字第482號偵查卷第23頁），復證述：「買賣契約是我簽的，簽約時我有看到總價是250萬元，分4期支付，每期各多少錢是我同意，是我本人簽收的，我第1次拿到2張票，因我不知道代書仲介費要多少，所以交付80萬元的支票給被告林冠宇，因我急著用錢，林冠宇先匯款30萬元給我。後來因我有急用請他以現金交付給我，林冠宇的確是用現金給付我39萬元。因我自己有資金需求，我不希望別人知道我賣了土地得款多少，所以我對外稱賣200萬元。而我只見過告訴人(即原告)一次，所以我忘記他是買方，所以我照慣例講說賣200萬元，這時離買賣已經4、5年了，確實金額我也記的模糊，所以就照舊講200萬元。但我確實有收到239萬元，其他的是仲介、稅金、代書費。當時我就是很缺錢才要賣土地，契約書總價250萬元，我不可能只拿200萬元，讓仲介賺這麼多。」等語明確(見本院卷三刑事裁定書第9頁)，已據本院依職權調取前述偵查卷宗影本及不起訴處分書、刑事裁判書附卷可憑(見本院卷二第47至48、192至194，卷三第41至47頁)，均核與證人黃慶瑞本人、被告等於本院審理時到庭證述，或抗辯事由大致相符。
(三)基上所述，證人黃慶瑞雖曾對原告陳稱當時土地係賣200萬元，然其又自陳其對外均宣稱該土地賣200萬元，因一時忘記原告即係買受人等語，亦與常情無違；再參以證人黃慶瑞、林冠宇所證述其等收取買賣金額均與系爭買賣契約、收據相符(見本院卷一第11至12、107頁背面)，並在扣取仲介、代書等相關費用後，證人黃慶瑞確實有收到239萬元價金，被告等並未收取價差乙節，應堪採信。
(四)又按，經紀條例第4條第9款所定義之「差價」，係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額而言。其謂「委託銷售價格」而非「委託承買價格」，文義上足認此委託價格係指出賣人所委託之售價而言。或縱認在土地買賣時買受人一方有委託經紀業從事仲介時，將委託承購價高於實際成交價，而由仲介者收取買賣價款與實際成交價間之差額之情形，視同收取差價者，亦必有實際成交價低於委託承購價之事實，仲介仍向買方收取委託承購價之價金，賺取差額，始足成立。本件系爭土地之出賣人為黃慶瑞，而買受人即原告委託承購總價款為250萬元，嗣雙方係以250萬元成交，此有系爭不動產買賣斡旋書及兩造所簽立之系爭不動產買賣契約載明買賣總價250萬元甚明(見本院卷一第8、11頁)，而在扣取仲介、代書等相關費用後，出賣人黃慶瑞確實有收受239萬元價金，亦詳見上述。原告復未能提出其他證據，足以證明出賣人委託或承購價格有與實際成交價格不同之情事。尚難僅憑前述錄音譯文或匯款過程及交付現款39萬元之緣由，或未依法開立發票等商業會計作業程序等，遽認被告有何收取差價之情事存在。
三、又按，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，民法第184條第1項前段、第2項前段分別定有明文。是依民法侵權行為所發生之損害賠償請求權，應以致他人受有實際上之損害為成立要件，若無損害即無賠償之可言。再者，受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，民法第188條第1項及經紀條例第26條第2項固分別定有明文，然若原告所指之僱用人並無何不法侵權之情事，自無本條之適用。本件出賣人黃慶瑞既係以250萬元之價格出售系爭土地與原告，而非以所謂的200萬元與原告成立系爭買賣契約，已詳前述，則原告應給付之買賣價金應係其與黃慶瑞約定之250萬元，原告實際支付250萬元價金，而取得系爭土地所有權，並未受有任何損害，依首揭說明，原告既未受有何損害，其依民法第184條第1項前段、第2項前段請求被告林冠宇、魏淵茂、林振良即住安仲介社負差額之連帶損害賠償責任，洵屬無據。至原告另主張被告東誠公司與其餘被告等應連帶負損害賠償責任云云。然被告等所為並不該當侵權行為，故其對原告並不負何損害賠償之責，已如前述。是以，不論被告林冠宇、魏淵茂或林振良是否為東誠公司之僱用人，均難認有何損害賠償之債，應由被告東誠公司連帶賠償，是原告此部分之請求亦無理由。
四、綜上所述，本件原告與出賣人黃慶瑞既係以250萬元之價格成立系爭買賣契約，則原告實際支付250萬元價金，於扣除仲介、代書等相關費用11萬元後，已由出賣人黃慶瑞收取239萬元，原告業已取得系爭土地所有權，其並未受有何損害，則原告依經紀條例第19條、第26條第2項之規定、民法侵權行為之法律關係等，請求被告等應各連帶加倍給付差額50萬元即100萬元，及各自99年6月29日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，均失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與原告聲請調取被告住安仲介社自99年6月1日起迄同年7月31日之會計傳票及帳冊、委託銷售契約書等，核該等資料經陳述業已超過保存期限或滅失，或無必要，並與判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 7 日
民事第二庭法 官 李文輝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 7 日
書記官 楊國色