臺灣嘉義地方法院民事判決 104年度重訴字第8號原 告 莊楊淑惠訴訟代理人 陳振榮律師被 告 黎源發訴訟代理人 洪千雅律師被 告 翁榛妤
翁亞卿上二人共同訴訟代理人 嚴奇均律師
嚴庚辰律師複 代理人 江立偉律師上列當事人間塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國104年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
（一）坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）原為被告黎源發所有，原告與被告黎源發於民國93年 5月29日就系爭土地西側部分（範圍如本院卷第70頁原證一斜線部分所示）訂立租賃契約書（下稱系爭租賃契約書），雙方約定租賃期間自94年1月1日起至 103年12月31日止，共計10年，並約定原告得使用系爭土地，原告已在系爭土地上建屋使用。嗣因租期即將屆滿，原告詢問被告黎源發續約事宜時，被告黎源發始告知系爭土地已出賣他人。經原告查詢不動產登記後得知，被告黎源發係於101年3月、
4 月間將系爭土地出賣予被告翁榛妤、翁亞卿，但被告黎源當時並未通知原告此事。
（二）依民法第426條之 2及土地法第104條所定具有物權效力之優先承買權規定，出賣人未依此規定通知者，有優先承買權人得主張原買賣契約無效，並得訴請塗銷其間之所有權移轉登記。原告既向被告黎源發承租系爭土地並建築房屋，且被告黎源發出賣系爭土地時未依法定程序（以書面通知）通知原告行使優先購買權，則原告本於上開規定，自得對於被告主張優先承買權，並主張系爭買賣無效及請求被告翁榛妤、翁亞卿塗銷系爭土地所有權移轉登記。又系爭土地公告現值為新臺幣（下同）11,368,840元，若先以此作為買賣契約價金，則被告黎源發於原告給付11,368,840元時，負有將系爭土地所有權移轉登記予原告之義務。
爰請求判如訴之聲明所示。
（三）對被告抗辯之陳述：
1、系爭租賃契約確為租地建屋租賃契約：⑴原告承租時其上固存在一保存登記建物（即嘉義縣○○鄉
○○段 ○○○○號建物，即今日向媽媽手工水餃王店）與鐵皮地上物，系爭租賃契約之標的為租賃契約所約定之「特定範圍內土地」，並不包括該保存登記建物及其所坐落之土地。原告係承租「特定範圍內土地」後，於該空地上興建「雪花方塊酥門市」建物供營業之用，另將鐵皮地上物重新整修後出租予凍仔腳檳榔攤使用。
⑵系爭租賃契約條款（包括第五條、第七條、第八條、第九
條）皆提及建物權利關係，系爭土地之租賃目的若非包括供原告建屋使用，為何雙方約定「房屋如有拆除補償歸原告莊楊淑惠所有」、「房屋稅、水電費及營業上必須繳納之稅捐由原告莊楊淑惠負擔」、「原告莊楊淑惠提早終止合約須將現有建築物移交被告黎源發」、「原告莊楊淑惠應每年投保建物火險」、「若建物涉及違法、被拆除等相關罰則由原告莊楊淑惠負責」等約款？⑶被告黎源發顯然刻意曲解系爭租賃契約條款第七條文義，
蓋該第七條文義乃嘉義縣水上地政事務所104年6月16日複丈成果圖所示編號A（莊家方塊酥）、B（檳榔攤）鐵皮造建物，為原告於承租後所興建，屬原告權利，僅於系爭租賃契約之租賃期限未屆滿欲終止租約時，才「須將現有建築物移交」予被告黎源發。系爭租賃契約從未提前終止，被告黎源發何來取得建物權利之有？第七條約定之前提背景係「在原告提早終止合約造成黎源發無法取得更多租金情況下，原告同意將自己興建之建物移交給黎源發」。由於被告黎源發有期待權，遂於系爭租賃契約第八條方約定就原告所投保之火災險可使被告黎源發取得一半理賠保險金，然而在原告未提早終止系爭租賃契約下，被告黎源發對於建物並無權利。故系爭租賃契約係針對原告所建複丈成果圖編號A（莊家方塊酥）、B（檳榔攤）鐵皮造建物量身訂做，為租地建屋租賃契約。
⑷系爭土地上之未保存登記建物為原告於承租系爭土地後出
資興建，目前亦由原告占有使用中，若系爭租賃契約非為租地建屋租賃契約，何以原告得於租賃期間興建建物？為何被告黎源發未曾為反對之意思表示且持續向原告收取租金？⑸被告黎源發及證人彭漢章雖證稱：系爭建物僅係「整修」
過。然依航照圖可知：94年 9月25日，向媽媽水餃店旁鐵皮屋，即證人彭漢章所稱之 KTV鐵皮屋已移除，除部分鐵架外，全為空地。95年11月 5日，向媽媽水餃店旁建有複丈成果圖編號A（莊家方塊酥）、B（檳榔攤）鐵皮造建物。是原告既於承租後拆除舊有建物而陸續興建編號 A（莊家方塊酥）、B（檳榔攤）鐵皮造建物。
2、被告黎源發並未依法定程序通知原告行使優先購買權：⑴自電費繳納收據可知系爭土地上建物用電名義人均為被告
黎源發，非被告翁榛妤，且租金自始至終皆給付與被告黎源發，被告黎源發從未要求將租金給付被告翁榛妤，而被告翁榛妤亦從未要求原告支付租金，原告又如何得知系爭土地已賣出？⑵嘉義縣水上地政事務所104年 6月16日複丈成果圖編號A（
莊家方塊酥）、 B（檳榔攤）鐵皮建物，為原告於承租後所興建並就系爭租賃契約依約按時給付租金，而被告黎源發亦定時收取原告所交付之租金。然時至租期即將屆滿時，原告詢問續約事宜始經告知系爭土地已出賣予他人，甚至向原告要求交出「成果圖所示之A（莊家方塊酥）、B（檳榔攤）鐵皮造建物」。嗣後被告翁榛妤對原告另案提起遷讓房屋訴訟時提出其與被告黎源發間之買賣契約，此時原告方知被告黎源發竟將原告興建之複丈成果圖所示 A（莊家方塊酥）、 B（檳榔攤）鐵皮造建物亦同時出賣與被告翁榛妤。若被告黎源發於出賣前有通知原告，原告自會基於建物所有人之考量優先購買系爭土地，而不使被告翁榛妤將建物拆除或占為己有。
⑶被告黎源發並未通知原告行使優先購買權，更無「依同樣
條件通知原告行使優先購買權」。莊家方塊酥及檳榔攤鐵皮造建物為原告於承租後所興建，僅「租賃期限未屆滿欲終止租約」時，才「須將現有建築物移交」予被告黎源發。被告黎源發並無通知原告欲出賣系爭土地、莊家方塊酥及檳榔攤鐵皮造建物，若真有通知原告欲出賣所興建之建物，早與被告黎源發興訟，何須待此時方提告？⑷原告於租期屆滿前始經被告黎源發告知系爭土地已出賣。
被告黎源發以98年 5月11日簽訂而於108年9月30日租賃期間屆滿之租賃契約，因雙方合意於 102年年底終止等事實作為原告知悉於系爭租賃契約所租賃土地出賣之依據，並不可採：
①此兩份租賃契約之租賃範圍、期間及租金皆不同，兩者
各自獨立，無牽連、連帶關係，原告因商業考量於 102年年底終止本應於108年9月30日租賃期間屆滿之租賃契約，與系爭租賃契約無關。再者，原告若真於 102年年底知悉被告黎源發欲出賣系爭土地而要終止108年9月30日租賃期間屆滿之租賃契約，為何當時不連同系爭租賃契約亦併同終止呢？實則，被告黎源發於出賣前並無通知原告依同樣條件行使優先購買權。
②108年 9月30日租賃期間屆滿之租賃契約係於102年年底
終止，租金乃係每3個月繳納1次，原告若真受通知系爭土地欲出售予他人方終止契約，最快亦應於102年9月底繳完同年10月至12月租金後始知悉出賣事宜，方於 102年年底合意終止租約，不再續付 103年1月至同年3月租金。是被告黎源發證稱：「於 102年7月1日終止…我在101年1月5日口頭告知莊先生」云云，與事實不符。
③證人黎英治證述：「（黎源發）有跟我說過，他是跟我
說那間土地已經賣掉了，雪花方塊酥想要租地，黎源發跟雪花方塊酥說來問我看看」云云，亦不足作為有利於被告黎源發認定，蓋證人黎英治對於「雪花方塊酥何時去找你、為何要租地、黎源發與翁聚德間之買賣情形、黎源發是否曾告知原告可優先購買」等情全然不知，被告黎源發所舉證人並無法證明「被告黎源發於101年3月出賣系爭土地前」、「有依同樣條件通知原告行使優先購買權」；反而可知證人黎英治所述之情節均為「賣掉土地後」之事情，被告黎源發根本未於出賣前有依同樣條件通知原告行使優先購買權。
3、原告得就系爭土地全部行使優先承買權，不因地目或其上建物是否有保存登記而受影響：
⑴被告黎源發辯稱原告承租系爭土地之範圍僅270.23平方公尺云云，與事實不符：
①被告黎源發先後將系爭土地之一部出租予原告，原告就
系爭租賃契約承租之範圍如嘉義縣水上地政事務所93年1月9日複丈成果圖編號B之斜線部分；另就98年5月11日簽訂，而於108年9月30日租賃期間屆滿之租賃契約之承租範圍則如嘉義縣水上地政事務所93年1月9日複丈成果圖編號 B之紅線部份，兩者係以向媽媽水餃店作區分。
而被告黎源發於言詞辯論程序亦曾為相同看法，故可確認原告就系爭租賃契約之承租範圍係「A、B鐵皮建築物所坐落土地及該二棟建物後方之空地」，非僅被告所稱租賃面積僅270.23平方公尺。
②不論自嘉義縣水上地政事務所93年1月9日複丈成果圖或
98年 5月11日簽訂而於108年9月30日租賃期間屆滿之租賃契約所檢附之複丈成果圖均可知，系爭租賃契約之承租範圍已逾編號B面積之一半，而該編號B之土地即經分割後之系爭土地。
③被告黎源發固主張：系爭租賃契約之承租範圍僅佔全部
土地面積之 13%云云。惟系爭租賃契約之租金為「前二年每月租金六萬元，後八年每月租金八萬元」。而98年
5 月11日簽訂，而於108年9月30日租賃期間屆滿之租賃契約之租金則為「前五年每月租金二萬元，後五年每月租金二萬二千元」，試問：若98年5月11日簽訂而於108年 9月30日租賃期間屆滿之租賃契約承租面積高達全部土地之87%，被告黎源發僅收租 20,000元至22,000元，則系爭租賃契約承租面積僅 13%，被告黎源發如何收得每月60,000元至80,000元租金？⑵依最高法院 103年度台上字第1481號判決所揭示「土地若
有不能分割之情形，承租人得就全部土地行使優先承買權」意旨。而臺灣高等法院103年度重上字第529號判決、臺中高等法院102年度重上字第116號判決等高等法院判決皆援引此原則。是原告承租之範圍雖僅為系爭土地之一部，然原告得否就系爭土地之全部行使優先承買權，關鍵在於系爭土地能否再分割。而系爭土地之地目為田、使用分區為特定農業區、使用地類別為農牧用地，為農業發展條例第 3條第11款所稱之耕地，受農業發展條例之規範。依農業發展條例第16條規定「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。」系爭土地之面積為2,030.15平方公尺，未達0.25公頃，兩造分割後每人所有面積更不可能達到0.25公頃，故系爭土地無法分割，原告自得就全部土地行使優先承買權。
⑶原告興建之編號A（莊家方塊酥）、B（檳榔攤）鐵皮造建
物雖非經保存登記之農舍，但並非不得為交易、讓與之標的，無礙於土地法第104條第1項旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人之立法目的，依最高法院91年度台上字第2154號判決意旨，仍有土地法第104條第1項關於優先購買權規定之適用，原告自得就系爭土地行使優先購買權。
⑷系爭土地雖為農地，但被告黎源發確實係為供原告興建建
物之用而將土地出租，實務上並無農地不得作為優先購買權行使標的之限制。
4、若被告抗辯系爭土地買賣價金非原告所主張之數額，應由被告提出舉證「系爭土地之買賣價金」。雖被告抗辯被告間之買賣價金為買賣契約書所載「肆仟肆佰萬元」，故應以「肆仟肆佰萬元」作為原告承買系爭土地之價金云云。然被告間之買賣標的物包括：系爭土地、嘉義縣○○鄉○○段 ○○○○號建物（即門牌號碼嘉義縣中埔鄉○○村○○○0○0號建物，即向媽媽水餃店）」及原告所有莊家方塊酥商店、檳榔攤鐵皮造建物。若扣除建物部份，則單純系爭土地價金將遠不及4,400萬元，故被告抗辯並不可採。
（四）聲明：
1、被告翁榛妤、翁亞卿應將坐落嘉義縣○○鄉○○段0000地號，地目田，面積 2,030.15平方公尺，權利範圍各為2分之1之土地，於101年 4月24日經嘉義縣水上地政事務所以101年3月29日買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。
2、被告黎源發應於原告給付11,368,840元時，將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○○號，地目田，面積2,030.15平方公尺，權利範圍為全部之土地所有權移轉登記予原告。
3、訴訟費用由被告負擔。
4、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
（一）被告黎源發部分：
1、系爭租賃契約並非租地建屋契約，並無土地法第 104條、民法426條之2適用，原告不得據以主張優先承買權：⑴系爭租賃契約訂立當時系爭土地上已有未保存登記建物存
在，並交由原告加以整修繼續使用，並非要供原告於承租土地上建屋之用，依合約內容從未有使原告承租系爭土地後建築房屋或有買受其上地上物之約定真意。另由本院92年重訴字第 130號民事案卷中嘉義縣水上地政事務所92年10月30日就嘉義縣○○鄉○○段15、16建物之複丈成果圖所示編號J部分RC磚造房屋即為○○段000○號建物；對照系爭租賃契約附圖所示斜線位置，該RC磚造房屋以西即租賃範圍，其上當時已有編號K、L鐵骨造房屋存在。再由嘉義縣水上地政事務所104年 6月16日複丈成果圖，編號A部分莊家方塊酥及編號 B部分檳榔攤後面仍有混凝土水泥地之舊有地基存在，可證承租土地上早有建物存在，原告於承租後僅對於老舊部分建築加以翻修。由此即知，於80年間已有○○段 000○號建物存在，怎可能使原告於系爭土地上另行興建農舍？⑵系爭土地為特定農業區之田地，應依農業發展條例等規定
為管理使用。而依土地法第104條、第107條規定可知，承租人對於承租土地究為建築基地或耕地，主張優先承買權之請求權基礎並不相同。系爭土地既屬特定農業區之農牧用地，被告黎源發當不能違背法律規定而出租約定供作建屋之用。原告主張優先承買權不僅與農業發展條例健全農地利用之立法意旨相佐，更與土地法上為保障房屋與建築基地合一利用之立法目的不符。
⑶依系爭租賃契約書第八條約定乙方應每年投保建物火險，
受益人為甲乙雙方平均受償。由上開約定可見該系爭土地上建物原屬被告黎源發所有而交由原告使用，若否，受益人何需由兩造平均受償？⑷系爭租賃契約書第八條約定「乙方若於租賃期限未屆滿欲
終止租約，需將現有建築物移交甲方，及由甲方沒收保證金。」則契約中既已明訂終止租約時房屋所有權仍歸屬於出租人，顯然與單純承租基地建築房屋其房屋所有權屬於承租人之情形有別，依最高法院39年台上字第1313號判例，承租人自不得主張優先承買權。
⑸原告雖提出94年 9月25日航照圖，主張當時系爭土地上現
今雪花方塊酥及檳榔攤位置之鐵皮屋係拆除後重建云云。但原告並不否認系爭土地上於承租當時確有建物存在，則原告未徵得被告黎源發同意怎可任意將房屋拆除？蓋因當時原告係將拆除之骨架用於重新整修之房屋，被告黎源發事後知悉此事亦不欲與其爭執，殊不知原告竟用以主張兩造有租地建屋合意，顯有違誠信。況兩造之契約是否為租地建屋契約應就締約時當事人之真意加以解釋，並不因被告黎源發對於將原有建物拆除未加以異議即由一般之土地租賃契約變成租地建屋契約。而原告恣亦將被告黎源發所有之建物拆除或改建，僅關乎被告黎源發是否欲對原告提出損害賠償之請求，原告並不得據此主張優先承買權。
⑹原告主張因本件並無提前終止租約之情事，故其無須將建
物交付被告黎源發，則兩造契約為租地建屋契約，此全然誤解契約之真意。蓋兩造所訂立的契約於出租時土地上有建物存在，而承租人可能會因使用上之需要對於租賃建物加以整修或裝潢，但無論如何若租期屆滿，承租人本應將土地連同地上物交還出租人，無須特別約定，故兩造僅就提前終止租約之情形約定建築物仍應屬出租人所有加以約定。再者，系爭租賃契約是否為租地建屋契約並不因契約是否提前終止而為不同解釋，亦即並無如原告所主張若契約提前終止則非租地建屋契約，而契約屆滿不再續租時就可解釋為租地建屋契約。
2、被告黎源發出售系爭土地前已曾多次詢問原告有無意願購買，惟原告均一再表示不願承購：
⑴依被告黎源發證稱「91年的時候原告莊楊淑惠就已經承租
了鈞院卷第 137頁複丈成果圖代號A及B部分」等語。另對照原告所提出之土地租賃契約書所載，兩造簽訂契約日期為93年5月29日，但契約租期為94年1月1日至103年12月31日，顯然該合約是於未到期前即已預立，故應如被告黎源發所述，兩造早在91年間就已訂立系爭租賃契約，93年又再為續定而已。
⑵兩造就系爭土地分別於94年、98年各就土地之二部分訂立
租賃契約，而98年訂立之租約本至108年9月30日屆期，而原告已得知系爭土地出售事宜遂同意提前於 102年底合意終止該租約，且原告自103年1月起亦未再繳納租金。若原告對被告黎源發出售系爭土地一事毫無所悉，怎可會同意提前終止該租約？⑶原告得知系爭土地出售與被告翁榛妤、翁亞卿後，亦曾主
動要求被告黎源發代為詢問鄰地地主即被告黎源發之叔叔是否願將土地租予其使用。況原告將系爭土地上之建物除部分作為自己使用外，並將一部分轉租給第三人作為檳榔攤使用。原告亦已告知檳榔攤承租人因系爭土地已出售，故租約到期後將不再續租等情，前開事實均顯見原告早已知悉被告黎源發將系爭土地出售他人。
⑷被告黎源發徵詢原告購買意願時，原告曾明示不願購買，
又明知系爭土地其後已有買賣行為，因長期數年不行使優先購買權，只因系爭土地目前價格飆漲，原告當樂於主張用數年前之買賣價金優先承買，以享受漲價後之利益，原告就該權利之行使顯然有違誠信原則。況優先承買權須與被告等間買賣之同一價格、同一條件為承買，原告主張應以公告現值為承購價，於法不合。
3、依原告所提出之土地租賃契約書，租賃範圍僅為系爭土地之一部分，依嘉義縣水上地政事務所104年8月12日複丈成果圖所示，原告所主張修建房屋之範圍為編號A、B部分鐵皮造房屋，二者面積合計為270.23平方公尺，其僅佔全部土地面積之 13%。退步言，縱若認為原告與被告黎源發之間屬租地建屋契約，但要令其可對全部系爭土地主張優先承買權，顯然違背比例原則與公平原則。或若僅就承祖範圍部分之土地有優先承買權，則割裂之結果不僅可能造成土地無法整體利用，亦有可能導致該土地高價值區段與低價值區段切割為二，對原土地所有人甚為不公。
（二）被告翁榛妤、翁亞卿部分：
1、依原告所提出之系爭租賃契約書內容，可知原告與被告黎源發間簽立之租賃契約係屬單純之土地租約，與基地租約不同。所謂基地租約係指承租土地之目的係為建築房屋居住，故縱有建築房屋，但於租約中約明房屋所有權屬於出租人者，即非屬基地租約，且基地租約所欲保護之建築物應具有經濟價值，如僅屬簡易材料所搭建之鐵皮屋因不具經濟價值，自無以基地租約保護必要。如承租土地時並未特別約定係為建築房屋居住，只因承租土地後承租人隨意在所承租之土地上搭建簡易地上物，自難解為係屬基地租約，系爭租賃契約僅明定「因土地租賃事件，定立本契約」，完全未約明係屬承租建築基地，自非屬基地租約，且系爭土地非屬建地，縱如原告主張其有在承租土地上搭建地上物，因僅係以原地舊材料所搭建鐵皮屋，本不具經濟價值，亦不應以基地租約加以保護，更不可能成立基地租約，原告之主張所憑無據，應予駁回。
2、原告早已知悉系爭土地出售予被告等人之事實，且被告黎源發於出售系爭土地前亦曾通知原告是否有意購買，然原告認為價格過高而不願承購，故縱認系爭租賃契約為基地租約，原告亦無權利再主張優先承購權。
（三）均聲明：
1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
3、如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執與爭執事項：
（一）不爭執事項：
1、系爭土地之地目田，面積2,030.15平方公尺，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，93年 6月間分割自同段15地號土地。
2、系爭土地原所有權人為被告黎源發，於101年3月間將系爭土地出售予被告翁榛妤、翁亞卿。於101年4月24日經嘉義縣水上地政事務所以101年3月29日買賣為原因，辦理所有權移轉登記為被告翁榛妤、翁亞卿共有，權利範圍各為 2分之1。
3、原告與被告黎源發間就系爭土地分別於94年、98年各就系爭土地之二部分（西側與東側）訂立租賃契約：
⑴系爭土地西側：原告與被告黎源發間於93年 5月29日訂立
系爭租賃契約書，雙方約定租賃期間自94年1月1日起至10
3 年12月31日止，共計10年。租賃範圍如本院卷第70頁原證一斜線部分所示（即系爭租賃契約書之標的範圍）。
⑵系爭土地東側：98年5月11日訂立租約，至108年 9月30日
屆期，原告與被告黎源發提前於 102年底合意終止該租約。租賃範圍如本院卷第46頁被證一塗黑部分所示。
4、被告黎源發於101年3月間將系爭土地出售予被告翁榛妤、翁亞卿當時並未以書面通知原告。
5、系爭土地地上物之狀況：⑴93年系爭土地分割時之地上物狀況：如嘉義縣水上地政事務所92年10月30日複丈成果圖（見本院卷第90頁）。
⑵104 年本院審理時囑託測繪之地上物狀況：如嘉義縣水上
地政事務所104年 6月16日複丈成果圖（見本院卷第111頁）。
⑶104 年本院審理時囑託測繪之地上物狀況，套繪93年系爭
土地分割時之地上物狀況：如嘉義縣水上地政事務所 104年8月12日複丈成果圖（見本院卷第137頁）。
（二）爭執事項：
1、依系爭契約之性質，是否有土地法第104條及民法第426條之 2關於優先購買權規定之適用？
2、若依系爭契約之性質有土地法第104條及民法第426條之 2關於優先購買權規定之適用，原告是否該當於行使優先購買權之要件？
3、若原告該當於行使優先承買權之要件，得否訴請塗銷系爭土地於101年4月24日所有權移轉登記，並訴請被告黎源發於原告給付11,368,840元時，將系爭土地辦理移轉登記予原告？
四、本院之判斷：
（一）依系爭契約之性質並無土地法第 104條及民法第426條之2關於優先購買權規定之適用：
1、原告主張系爭租賃契約之標的範圍內如嘉義縣水上地政事務所104年6月16日複丈成果圖所示編號 A（莊家方塊酥）、B （檳榔攤）鐵皮造建物，均為原告於承租後所興建，並非單純整修，系爭契約確為租地建屋租賃契約云云。被告則均抗辯系爭租賃契約訂立當時系爭土地上已有未保存登記建物存在，並交由原告加以整修繼續使用，並非要供原告於承租土地上建屋之用，依合約內容從未有使原告承租系爭土地後建築房屋或有買受其上地上物之約定真意，系爭租賃契約並非租地建屋契約，並無土地法第 104條、民法426條之2所定優先承買權規定適用等語。
2、按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院39年台上字第1053號判例闡釋甚明。次按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係。倘當事人所訂定之契約，其性質究係屬成文法典所預設之契約類型（民法各種之債或其他法律所規定之有名契約），或為法律所未規定之契約種類（非典型契約，包含純粹之無名契約與混合契約）有所不明，致造成法規適用上之疑義時，法院即應為契約之定性（辨識或識別），將契約內容或待決之法律關係套入典型契約之法規範，以檢視其是否與法規範構成要件之連結對象相符，進而確定其契約之屬性，俾選擇適當之法規適用，以解決當事人間之紛爭。此項契約之定性及法規適用之選擇，乃對於契約本身之性質在法律上之評價，屬於法院之職責，與契約之解釋係就契約客體（契約內容所記載之文字或當事人口頭所使用之語言）及解釋上所參考之資料（如交易或商業習慣）之探究，以闡明契約內容之真正意涵，並不相同，自可不受當事人所陳述法律意見之拘束（最高法院103年度台上字第560號判決意旨參照）。
3、查原告與被告黎源發間於93年 5月29日就系爭土地西側（租賃範圍如本院卷第70頁原證一斜線部分所示）訂立系爭租賃契約書當時，系爭土地租賃範圍之地上已坐落有如嘉義縣水上地政事務所92年10月30日複丈成果圖（見本院卷第90頁）編號L及編號M鐵骨造建物等情，有原告所提出之93年8月14日系爭土地空照圖（見本院卷第122頁）及嘉義縣水上地政事務所92年10月30日複丈成果圖（見本院卷第90頁）在卷可稽。對照原告所提出之94年 9月25日及95年11月5日系爭土地空照圖（見本院卷第122頁）及嘉義縣水上地政事務所104年 8月12日複丈成果圖（見本院卷第137頁）以觀，堪認上開如嘉義縣水上地政事務所92年10月30日複丈成果圖編號L及編號M所示鐵骨造建物業於94年 9月至95年11月間拆除改建為如104年8月12日複丈成果圖編號A及編號B所示鐵皮造建物甚明。而系爭契約書第五條約定：「土地如有徵收補償歸甲方（指被告黎源發）所有，房屋如有拆除補償歸乙方（指原告）所有；地價稅由甲方負擔，房屋稅、水電費及營業上必須繳納之稅捐由乙方負擔。」第七條約定：「乙方若租賃期限未屆滿欲終止租約，須將現有建築物移交甲方，及由甲方沒收保證金。」第八條約定：「乙方應每年投保建物火險，受益人為甲乙雙方平均受償。」第九條約定：「若建物涉及違法、被拆除等相關罰則由乙方負責。」等約款，此觀系爭契約書即明（見本院卷第 4頁）。是由上開約款分別提及地上建物拆除補償歸屬、房屋稅捐負擔、建物火災保險受益人及建物違法受罰之責任歸屬等節以及前揭締約時原坐落舊有建物嗣後拆除改建之事實對照以觀，揆諸首揭說明，足認原告與被告黎源發立約當時之真意在於：被告黎源發同意將系爭土地西側（租賃範圍如本院卷第70頁原證一斜線部分所示）之土地及既有建物（如嘉義縣水上地政事務所92年10月30日複丈成果圖編號L及編號M所示鐵骨造建物）均交由原告使用，且同意原告就上開既有建物加以拆除改建，但因原告就既有建物加以拆除改建，故約定租賃期間內建物涉及違法、被拆除等罰則由原告承擔、土地如遭徵收時地上建物拆除補償歸由原告領取、地上建物如因火災滅失保險理賠由雙方平均受領。而由系爭契約第七條約定租賃期限未屆滿原告欲終止租約，須將現有建築物移交被告黎源發，以及第八條約定地上建物如因火災滅失保險理賠由雙方平均受領等情以觀，亦足認被告黎源發並無終局拋棄上開土地上原本坐落有既有建物之財產價值之意。故堪認渠等締約時真意應係無論租約屆滿或期前終止時，原告均應將系爭土地西側使用範圍內連同地上物均返還被告黎源發，而非造成租賃標的範圍土地返還於被告黎源發時，土地所有權與地上物所有權分離之情形。據此，本院認為於契約自由之原則下，當事人所訂立之契約，並不以法定之典型契約為限，而系爭契約則因內含有多種契約之實質而構成非典型契約。至於原告所據以主張優先購買權之規範依據，即：土地法第104條及民法第426條之2，其規範之對象係租用基地建築房屋契約，此為成文法典所預設之契約類型，其類型特徵在於：土地承租人係以在土地上建築自己所有之房屋為目的，在土地租賃期間內存有基地與地上物所有權歸屬於不同人之情形，因此在該種契約發生出租人或承租人欲將其土地或房屋所有權移轉時，立法者基於儘量使房屋及其基地所有權合一的經濟考量，始賦予該他方優先承買權。若當事人締結土地租賃契約時，已就土地及地上物所有權如何歸屬有所安排時，除非當事人約定之內容違反強制或禁止規定而當然無效，可不受拘束外，仍應以該契約約定之具體內容為判斷基礎，不得捨當事人之特別約定，而遷就法律所規定之有名契約內容予以比附適用，此乃私法自治、契約自由原則之體現（最高法院92年度台上字第2374號判決參照）。最高法院39年台上1313號判例所闡述：「承租人代出租人出資建築房屋，既約明其房屋所有權仍屬於出租人，即與單純承租基地建築房屋其房屋所有權屬於承租人之情形不同，自無土地法第104條第1項之適用。」即本此意旨。從而，本院認為依照前揭原告與被告黎源發間締約時之真意，已對系爭土地及地上物所有權如何歸屬有所安排時，系爭租賃契約並不能定性為土地法第104條及民法第426條之2 所預設規範之租用基地建築房屋契約，自無土地法第104條及民法第426條之2 關於優先購買權規定之適用。
4、按土地法第 104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，最高法院65年台上字第530號判例闡述甚明。次按88年4月21日增訂民法第426條之2之立法理由亦揭示：「建築基地之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合一。承租人在承租基地上設置之建築物出賣於第三人時，亦然。為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，爰參照土地法第一百零四條，增訂本條。」足見土地法第104條及民法第426條之
2 關於優先購買權規定，寓有促在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上效用之意旨。因此，是否能透過優先承買權而使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以達到維持建物經濟上效用之意旨，於解釋系爭租賃契約有無上開優先承買權規定適用時亦應加以一併考量。查系爭土地之使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，其上已興建農舍即嘉義縣○○鄉○○段 ○○○○號建物等情，此觀系爭土地登記謄本之土地標示部即明（見本院卷第5頁）。足見系爭土地係屬農業發展條例第3條第11款所定之耕地，依其使用分區應僅能供農牧生產及其設施使用，並不能作為建築房屋之基地使用。且按已申請興建農舍之農業用地不得重複申請，農業發展條例第18條第 3項後段定有明文。系爭土地上既已興建上開農舍，依上開規定，更無從再重複申請興建農舍而作為建築基地使用。對照原告與被告黎源發於 93年5月29日就系爭土地西側部分訂立系爭租賃契約書第九條約定：「若建物涉及違法，被拆除等相關罰則由乙方負責。」（見本院卷第 4頁）等情，足見原告與被告黎源發訂立系爭租賃契約當時即均已明知系爭租賃契約之標的範圍內之地上物，隨時可能因為違反土地使用分區管制而遭拆除；且由系爭租賃契約租賃範圍目前地上物即如嘉義縣水上地政事務所104年6月16日複丈成果圖編號A（莊家方塊酥）、B（檳榔攤）建物均僅係用鋼架鐵皮搭建而成等情以觀，此有現場照片在卷可考（見本院卷第69頁、第105頁、第108頁），堪認系爭租賃契約本來就不以在系爭土地上興建可長久存在之建物為其目的。若系爭租賃契約之標的範圍內之地上物因違反土地使用分區管制而遭拆除，顯然即無法達到優先承買權係為使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以達到維持建物經濟上效用之立法意旨。再由土地法第103條第2款將「承租人以基地供違反法令之使用時」列為出租人得收回租用建築房屋基地之法定事由以觀，顯見立法者認為租用基地建築房屋之使用方式仍不能自外於土地使用分區管制之法令體系而供違反法令使用。在體系正義（Systemgerechtigkeit）思維之要求下，立法者對特定事物或社會生活事實，已為原則性之基本價值決定後，其相關法律體系內之法律解釋，即應嚴守該基本價值，在整體之各部分間，應協調一致，避免作出違反既定基本價值之決定，導致法秩序前後矛盾，破壞法律體系之一貫性與完整性。準此，實難認有何賦予明知地上物違反土地使用分區管制之土地承租人優先承買權而加以特別保護之必要。系爭土地依其使用分區既應僅能供農牧生產及其設施使用而不能作為建築房屋之基地使用，亦已無從再重複申請興建農舍而作為建築基地使用，是依系爭契約之性質更應認非屬租用基地建築房屋之契約而無土地法第104條及民法第426條之2 關於優先購買權規定之適用。
5、原告雖主張系爭土地雖為農地，被告黎源發確實係為供原告興建建物之用而將土地出租，實務上並無農地不得作為優先購買權行使標的之限制；其興建之編號 A（莊家方塊酥）、B （檳榔攤）鐵皮造建物雖非經保存登記之農舍，但並非不得為交易、讓與之標的，無礙於土地法第 104條第 1項旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人之立法目的，依最高法院91年度台上字第2154號判決意旨，仍有土地法第104條第1項關於優先購買權規定之適用，原告自得就系爭土地行使優先購買權云云。然前揭說明並非指農地不得作為優先購買權行使標的，而係基於體系正義之思維，應認不能賦予違反農地農用之地上物所有權人得因該違反法令使用之房屋得據以對該農地行使優先承買權。原告所引用最高法院91年度台上字第2154號判決所稱之「違章建築」應係指租用基地所建築之房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可規定者而言，並非指基地上供違反法令使用之房屋。否則，現行法令一方面要求落實農地農用之土地使用分區管制，另一方面卻又賦予違反農地農用之地上物所有權人得因該違反法令使用之房屋得據以對該農地行使優先承買權，豈非法秩序內部相互矛盾，亦顯然不符優先承買權係為達到使用與所有合一、促進物之利用並減少糾紛之立法目的。從而，原告上開主張，仍不能作為對其有利認定之佐憑。
（二）原告固主張其得依民法第426條之 2及土地法第104條行使優先承買權云云，然依系爭租賃契約之性質並非屬租用基地建築房屋之契約而無土地法第104條及民法第426條之 2關於優先購買權規定之適用，業如上述，故原告上開主張，即乏其據。而被告抗辯系爭租賃契約並無民法第 426條之2及土地法第104條所定優先承買權規定之適用等語，則非無據，應屬可採。
五、綜上所述，系爭租賃契約之性質並非屬租用基地建築房屋之契約而無土地法第104條及民法第426條之 2關於優先購買權規定之適用，故原告主張其得依民法第426條之2及土地法第
104 條優先承買權規定，主張系爭買賣無效及請求判命被告翁榛妤、翁亞卿塗銷系爭土地所有權移轉登記，以及請求判命被告黎源發應於原告給付11,368,840元時應將系爭土地所有權移轉登記予原告等節，即乏其據，均無理由，應予駁回。原告請求既無理由，其假執行聲請，即失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核於本件判決之結果均無影響，爰不一一指駁，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 13 日
民事第一庭 法 官 曾宏揚以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 13 日
書記官 蕭佩宜