臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度簡上字第117號上 訴 人 陳坤宏被上訴人 何琴雅
何逢有何仙文共 同訴訟代理人 李燕鈴律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國105 年10月19日本院朴子簡易庭105 年度朴簡字第123 號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，經本院合議庭於106 年5 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第一、二項關於命上訴人給付超過「新台幣貳拾萬叁仟元，及自民國一百零五年七月十六日起至清償日止，按年息百分之二計算之利息。」、「新台幣壹拾萬玖仟柒佰玖拾貳元，及自民國一百零五年七月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
被上訴人在第二審其餘追加之訴駁回。
第一審（確定部分除外）及第二審訴訟費用共新台幣壹萬壹仟陸佰零伍元，由上訴人負擔新台幣捌仟肆佰肆拾貳元，由被上訴人負擔新台幣叁仟壹佰陸拾叁元。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文；又有關第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限。復為民事訴訟法第446 條第1 項所明定。被上訴人於第二審程序中追加相當於租金之不當得利為訴訟標的，與原請求之基礎事實同一，揆諸上開規定，於法尚無不合，應予准許。
二、被上訴人主張：㈠被上訴人於原審主張：上訴人與被上訴人於民國104 年6 月
12日簽立承租被上訴人所有坐落臺北市○○區○○○路○ 段○○號10樓之房屋連同該樓房之公共設施57.78 坪及22號倉儲車位之房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），依系爭租賃契約第4 條第㈡項約定，承租人未經出租人同意不得私自將租賃物轉租他人使用，惟上訴人惡意欺瞞出租人，將本件租賃標的物違法轉租予訴外人王廣智即王棱斌（下稱王廣智），並告知被上訴人王廣智與上訴人為親戚關係。上訴人自104年10月15日起未支付租金及管理費，經被上訴人催告給付租金，上訴人方告知其與訴外人王廣智為僱傭關係。被上訴人業於104 年11月26日發出存證信函催告上訴人支付積欠之租金及管理費暨按所欠租金計算之利息、違約金，並限期搬遷，上訴人仍不予理會，繼續違法轉租予訴外人王廣智，依系爭租賃契約第3 條第㈠約定，每月租金為新台幣（下同）58,000元，結至105 年3 月31日止上訴人已積欠5.5 個月之租金共319,000 元未繳，另依系爭租賃契約第6 條約定計算，上訴人積欠違約金及利息共662,217 元、管理費23,802元、電費6,222 元( 被上訴人誤為105 年2 月17日起至105 年4月14日止，應係104 年12月9 日起至105 年4 月6 日止之誤) 、瓦斯費546 元、水費720 元（105 年2 月15日起至105年4 月15日止），合計1,012,507 元未給付，上訴人上開不法行為侵害被上訴人權益甚鉅，爰依兩造間之系爭租賃契約提起本訴，請求上訴人給付積欠之款項等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人1,012,507 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
㈡於本院則補稱：
⒈依兩造系爭租賃契約第四條第㈡向約定，承租人未經出租
人同意，不得私自將租賃物全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用。惟被上訴人（出租人）與上訴人( 承租人) 於簽約現場時，王廣智也在屋內，被上訴人詢問雙方關係時，被上訴人被告知雙方為親戚關係，被上訴人不疑有他，方與上訴人簽約，簽約後上訴人繳交租金即屢次逾期，被上訴人被迫多次須至出租處所催租，但都僅見到王廣智，王廣智每次都表達上訴人會繳納，因積欠多月，至出租處多次也未有成果，被上訴人乃於10
4 年11月26日發出存證信函指出：被上訴人得隨時終止租約，上訴人被終止租約，應於5 日內搬離租賃房屋。惟上訴人對此置之不理，從未主動與被上訴人聯繫，後因被上訴人在出租處遇到王廣智的朋友，方知上訴人與王廣智為僱傭關係並非親屬關係，驚覺受騙，上訴人在簽約前即已預謀蓄意以惡意欺瞞被上訴人之方式騙取被上訴人簽約，違反合約事實具體明確。
⒉被上訴人自知上訴人將該屋轉予王廣智使用非自用後，即
積極尋找能連繫其本人的管道，後以發line方式跟上訴人聯繫，希望其能儘速與被上訴人見面，以便雙方能正式解除系爭租賃契約，同時苦口婆心勸他要面對問題，並請其讓王廣智搬離該租賃物。然而上訴人一直避不見面處理，王廣智持續占用不肯搬離，被上訴人考量因租賃契約尚未到期，在未經上訴人出面同意下，不能貿然進入屋內處理，否則會有違反刑法侵入住宅罪之疑慮。當時情境讓被上訴人十分困擾，也造成家人長輩的焦躁不安，後於105 年
3 月下旬王廣智的朋友去出租處時，聊天當中方知上訴人與王廣智之間尚有土地等糾紛，推斷上訴人因其有利益糾葛方才願意當租賃合約之人頭，事件並不單純是上訴人無辜，因此隨即尋求警察協助，於105 年3 月29日，被上訴人向該地管區臺北市警察局南昌派出所報警處理，王廣智先生逃跑不知去向，留下大批廢棄雜物等，被上訴人只好花費11,500元請人整理了2 天才全部清理完畢，爰本案租金之給付應計算至105 年3 月31日（亦即以其占用期間計算) 。
⒊被上訴人原收有保證金116,000 元，同意自被上訴人請求之5.5 個月租金中扣除。
⒋若系爭租賃契約之前業經終止，則自系爭租賃契約終止後
至105 年3 月31日止間追加相當於租金之不當得利為訴訟標的，請求以每月58,000元計算之不當得利。
㈢並聲明：⒈上訴駁回。⒉訴訟費用由上訴人負擔。（被上訴
人於原審起訴聲明：上訴人應給付被上訴人1,012,507 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。原審判令上訴人應給付被上訴人319,000 元，及自
105 年7 月16日起至清償日止，按年息百分之2 計算之利息。上訴人應給付被上訴人110,985 元，及自105 年7 月16日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，另駁回被上訴人其餘之訴，上訴人對其敗訴部分提起上訴，被上訴人對其敗訴部分未提起上訴，已告確定）。
三、上訴人則抗辯略以：㈠上訴人於原審答辯稱：系爭租賃契約承租人欄位為上訴人親
自簽名及按捺指紋，惟上訴人之所以於系爭租賃契約承租人欄位簽名及按捺指紋，係因為上訴人老闆王廣智稱其無身分證，希望上訴人以自己之名義為其承租系爭租賃契約標的物。因王廣智其他員工先前亦有使用自己名義為訴外人王廣智承租系爭租賃標的物，因租期到期，訴外人王廣智才要求上訴人為其承租系爭租賃標的物，上訴人顧及訴外人王廣智為老闆，不疑有他而於系爭租賃契約簽名。又本件租金均係由被上訴人直接向王廣智收取，並非向上訴人收取，故上訴人並無違法轉租之情事。另依系爭租賃契約第六條第㈠項約定「乙方( 即承租人) 拖欠租金達10日以上，不經催告，甲方( 即出租人) 則隨時終止合約....」，及第三條第㈡項約定「... 。在租賃期間乙方不得主張自保證金抵扣租金。」是以，訴外人王廣智未按期給付租金開始，被上訴人於10日後即依系爭租賃契約第六條第㈠項約定自行終止契約，並以王廣智交付之116,000 元押租金抵扣繳交管理費、車位租金等雜項費用，尚綽綽有餘，根本無損失可言。被上訴人坐視事態擴大，迄今方起訴向上訴人追討租金及其他費用，顯怠於行使權利，被上訴人應自行負擔本不應產生之損失，不應轉嫁他人。上訴人並曾於105 年2 月24日通知被上訴人終止本件租賃契約，故被上訴人自不應向上訴人請求本件租金及其他費用之給付。
㈡並於本院補稱：
⒈上訴人從無交付被上訴人任何一分一亳之租金、押租金，
均由被上訴人向訴外人王廣智直接收取。原審未向被上訴人查詢，逕以上訴人為簽約人，而王廣智為實際入住者，即採納被上訴人之「上訴人違法轉租」之說法，其認定顯屬輕率，上訴人並無違法轉租情事。
⒉被上訴人稱訴外人王廣智於104 年10月15日起即積欠租金
，惟被上訴人手上尚有押租金，又依其自訂契約所訂條款，其於積欠第15日即可自行解約，以其手握之押租金，用以支付水電費、管理費、停車位租金，尚有餘裕，何至於如其所稱之損害達1,012,507 元呢？被上訴人之損害，完全由被上訴人所致，原審顯未加以細究。
⒊被上訴人所訂之違約金高達「每日4,000 元」，顯屬過高
。原審雖將其改訂為每日483 元，尚稱合理，卻未查明實際積欠日數，原審之認事，猶有未洽。
⒋原審稱上訴人對停車位租金、水電費及管理費單據不爭執
，顯有誤解。蓋被上訴人早於104 年11月26日發存證信函催告，並限令上訴人於當月30日搬離，否則將斷水斷電並沒入押金云云。但所提各項單據卻遠達105 年3 月，甚至同年4 月，不亦怪乎？前項單據是否該歸責於上訴人，更有究明之必要。
⒌本件系爭租賃契約係於104 年6 月15日所簽立，依系爭契
約第六條㈠前段所載：「乙方拖欠租金達十日以上，不經甲方催告，甲方得隨雖時終止租約，乙方被終止租約，應於五日內搬離」( 詳系爭租賃契約）；又規定：「在租賃期間乙方不得主張自保證金抵扣租金」( 第三條第二項後段）；更於系爭租賃契約第三頁載明實際房客王員電話（同系爭租賃契約）。當王員未依規定於104 年9 月15日匯款入帳，被上訴人自會電話催告。王員如有推諉情事，當達積欠租金達十日伊始，被上訴人即可依約不經催告隨時終止租約，並命王員於五日內搬離。如被上訴人依其自訂租賃契約終止租約時，其手上尚握有保證金116,000 元，撇開其自訂天價違約金「每日4,000 元」不論，扣除積欠租金58,000元，餘58,000元用以支付當月大廈管理費5,77
8 元，車位管理費1,000 元，電費3,753 元，瓦斯費546元，水費720 元，共計11,797元，尚有餘款達46,203 元，則何來「損害」？⒍被上訴人並於存證信函自承：若上訴人未於期限內付清相
關款項並搬離，其將「採取停止台端使用公共電梯之權利以及斷水斷電之措施」( 詳存證信函) ，存證信函副本並通知管理委員會。易言之，相關催繳手段，被上訴人早了然於胸，如於欠繳房租達10日伊始（104 年9 月25日），即採取前揭手段終止契約，「損害」何至於發生？又怎會有長達至次年3 月之相關費用呢？⒎綜上，本件訴松標的金額之損害，被上訴人不惟過失，更屬故意，自應由被上訴人負其全責。
㈢並聲明：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。⒉廢棄部分被上
訴人在第一審之訴駁回。⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
四、本院之判斷：㈠被上訴人主張：上訴人向其承租房屋及車位，兩造於104 年
6 月12日簽立系爭租賃契約，惟上訴人自104 年10月15日起未支付租金及管理費，並欠繳水電瓦斯等費用等語，業據提出系爭租賃契約、存證信函、邑安居大廈管理委員會出具之管理費收據、台灣電力公司繳費憑證、大台北區瓦斯股份有限公司繳費通知單、臺北自來水事業處水費通知單等為證（見支付命令卷第13至31頁) 。上訴人對於系爭租賃契約上「陳坤宏」之簽名及指印，均係其親自簽名及捺指印乙節，於原審自認在卷（見原審卷第25、27頁) ，足認系爭租賃契約確為被上訴人與上訴人簽立無訛。至於上訴人雖辯稱：老闆王廣智稱其無身分證，希望上訴人以自己之名義為其承租系爭租賃契約標的物，上訴人不疑有他而於系爭租賃契約簽名等語。然查，上訴人於104 年6 月12日簽約時年約31歲，學歷為國立體育大學畢業，並已有5 、6 年之工作資歷經驗等情，業據上訴人於原審陳明在卷（見原審卷第25、26頁），縱使王廣智身分證遺失，前往戶政事務所申請新證件之手續亦屬簡便快速，依上訴人當時之年齡及社會經歷，其辯稱老闆王廣智身分證遺失無法簽立系爭租賃契約，乃由其以自己名義與被上訴人簽約云云，已難逕為憑信。況且，縱使上訴人前揭所辯屬實，然本院參諸系爭租賃契約，上訴人係以本人名義與被上訴人簽約，並無載明上訴人係代理老闆王廣智簽約之意旨，系爭租賃契約內容，亦完全無法看出有何代理簽約之情形。是以，上訴人既以自己名義與被上訴人簽立租賃契約，自應依契約所載內容負契約責任。
㈡被上訴人主張上訴人自104 年10月15日起即未繳納租金，上
訴人未舉證證明其自104 年10月15日起有繳納租金，堪信被上訴人主張上訴人自104 年10月15日起即未繳納租金為真實。另上訴人抗辯其於105 年2 月24日通知被上訴人終止系爭租賃契約等語，並於原審當庭提出通訊軟體對話內容為憑，經原審翻拍附卷，依上訴人提出被上訴人授權處理系爭租賃契約之張凱隆之通訊軟體對話內容略以：陳先生，上次第一次見到你時，你跟王先生在家裡跟我們簽約，當時也說是一起住，現在我們才知道並不是這樣，你也「同意解約」並讓王先生離開，這部分我想或許你也是受害者，所以才會想找你出來好好談談找出我們雙方可以解決這個問題的方法，因為你不趕緊出面解決，到時房子不是你住，在法律上是要你付，之後三天兩頭跑法院或遭強制執行，對你是百害無一利，你也可以將你的情形跟朋友討論，另外解約愈晚，你的負擔愈高，解約要有書面經法院公證，我就可以叫警察請王先生離開，光光用line告知解約無法處理，希望你能就上次答應我明天能見個面討論一下等語，有上開對話內容翻拍照片在卷可按（見原審卷第37頁）。上訴人陳稱：其於105 年2月24日說同意解約等語（見本院卷第113 頁）。被上訴人因上訴人未繳納租金，本有終止系爭租賃契之意思並通知上訴人，上訴人於105 年2 月24日表示同意解約（應係終止系爭租賃契約之意），兩造就終止系爭租賃契約，已於105 年2月24日互相意思表示一致。且依被上訴人授權處理系爭租賃契約之張凱隆之通訊軟體對話內容：系爭租賃契約若經終止，其即可叫請警察請王先生搬離系爭租賃房屋，而依台北市政府警察局中正第二分局員警工作登記簿記載：105 年3 月29日，王仁哲（依被上訴人主張應係王廣智之親戚）於已解除契約房東何逢有之房屋內不願搬離，經警方到場見其雙方溝通，其後王男自行離去等語，有台北市政府警察局中正第二分局106 年5 月24日北市警中正二分刑字第10631411500號函及所附員警工作登記簿附卷可稽（見本院第133 、135頁），被上訴人亦主張系爭租賃契約已終止，請警方協助處理現占用人搬離事宜。而租賃契約之終止，不以訂立書面或公證為必要，兩造間就終止契約互相意思表示一致，即可發生終止系爭租賃契約之效力，足見系爭租賃契約於105 年2月24日因兩造互相意思表示一致而終止甚明，且現占有人於
105 年3 月29日離去系爭房屋由被上訴人占有，則上訴人於
105 年3 月29日方履行民法第455 條規定「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」之承租人返還租賃物義務。
㈢上訴人辯稱：依系爭租賃契約第6 條第㈠項約定「乙方( 即
承租人) 拖欠租金達10日以上，不經催告，甲方（即出租人）得隨時終止合約‧‧‧‧」是以，自租金未按期給付開始，被上訴人於10日後即得自行終止契約，並以押租金抵扣繳交管理費、車位租金等雜項費用，尚綽綽有餘，根本無損失可言。被上訴人坐視事態擴大，迄今方起訴向上訴人追討租金及其他費用，顯怠於行使權利云云。然查，系爭租賃契約第6 條第㈠項係規定拖欠租金10日以上時，出租人得不經催告程序逕為終止租約，然此約定僅係出租人行使終止租約權利之特別約定，並非出租人之義務，因此，承租人欠租10日以上時，出租人可選擇終止租約，亦可選擇向承租人催告繳納租金，二者均為出租人得行使之契約上權利。故上訴人以被上訴人未依系爭租賃契約第6 條第㈠項立即終止系爭租賃契約，並以押租金扣抵欠費，係被上訴人怠於行使權利云云，要無可採。
㈣被上訴人主張兩造簽立系爭租賃契約，約定每月租金58,000
元，上訴人自104 年10月15日起至105 年3 月31日止欠繳租金或相當於租金之不當得利共319,000 元，請求上訴人給付等語，上訴人未舉證證明其自104 年10月15日起有繳納租金，且兩造間系爭租賃契約於105 年2 月24日終止，上訴人於
105 年3 月29日方履行民法第455 條規定之返還租賃物義務由被上訴人占有系爭房屋，已如上述，據此：
⒈自104 年10月15日起至105 年2 月24日止共4 又1/3 月兩
造間租賃契約尚有效期間，被上訴人請求上訴人給付積欠之租金，為有理由。而系爭租賃契約約定每月租金58,000元，依此計算，4 又1/3 月之租金為251,333 元【58,000元×（4 ＋1/3 ）＝251,333 元，元以下四捨五入】。又依兩租賃契約記載，上訴人已交付116,000 元之保證金，被上訴人同意扣抵上開積欠之租金（見本院卷第78、79頁），經扣抵後，被上訴人尚可請求135,333 元之租金。
⒉自105 年2 月25日起至同年3 月29日止共1 又1/6 月，被
上訴人依據租金給付請求權及相當於租金之不當得利返還請求權為訴訟標的請求上訴人給付每月58,000元計算之租金或相當於租金之不當得利。經查，上開期間兩造間之租賃契約已消滅，被上訴人對上訴人已無租金請求權，被上訴人依據租金給付請求權請求上訴人給付，並無理由。然無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。而無權占有他人之房屋土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查系爭租賃契約於105 年2 月24日終止後，上訴人並未返還系爭房屋，仍繼續占用系爭房屋，至同年3 月29日方返還系爭房屋，即屬無合法權源，且受有相當於租金之不當利益，又該屋之每月租金為58,000元，依前揭說明，被上訴人於租賃契約終止後，依兩造原約定之每月租金數額，請求上訴人給付105 年2 月25日起至同年3 月29日止共1 又1/
6 月相當於租金之不當得利，即屬有據。依此計算，1 又1/6 月相當於租金之不當得利為67,667元【58,000元×（
1 ＋1/6 ）＝67,667元，元以下四捨五入】。此部分被上訴人請求67,667元相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。
⒊自105 年3 月30日起至同年3 月31日止共2 日，被上訴人
依據租金給付請求權及相當於租金之不當得利返還請求權為訴訟標的請求上訴人給付租金或相當於租金之不當得利。經查，上開期間兩造間之租賃契約已消滅，且上訴人並未占有系爭房屋，被上訴人對上訴人已無租金給付請求權及相當於租金之不當得利返還請求權，被上訴人此部分請求，為無理由，應予駁回。
⒋以上被上訴人請求租金及相當於租金之不當得利有理由部
分為203,000 元（135,333 元＋67,667元＝203,000 元）。又關於上訴人欠繳租金之利息利率，依系爭租賃契約書第6 條第㈠項記載，係按「年利率2%計收利息」（見支付命令卷第15頁，就利息部分，原審判令上訴人按年息2%給付，駁回超過年息2%計算部分之利息，被上訴人對其敗訴部分並未提起上訴），故上開部分，被上訴人請求上訴人給付203,000 元，及自支付命令送達翌日即105 年7 月16日起至清償日止，按年息百分之2 計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈤依系爭租賃契約第4 條第㈥項約定「乙方（即上訴人）應遵
守大樓之管理規章，並按月繳納停車費及大樓管理費用。」、其他約定事項第㈠項規定「‧‧‧‧水、電、瓦斯費、冷氣維護費、電話費、公共電費‧‧‧‧等，因使用房屋所產生之費用由承租人（即上訴人）負擔。」（見支付命令卷第15頁），據此：
⒈被上訴人請求大廈管理費、車位管理費部分：依被上訴人
提出之邑安居大廈管理委員會收據記載：繳納期間105 年
1 月至同年3 月共91日，應繳總金額為23,802元，此有邑安居大廈管理委員會收據1 份附卷可稽（見支付命令卷第25頁），上訴人對該收據之真正不爭執（見本院卷第93、
114 頁），然上訴人使用系爭房屋僅至105 年3 月29日為止，則上訴人自105 年1 月1 日至105 年3 月29日止共89日使用系爭房屋期間應負擔之大廈管理費、車位管理費為23,279元（23,802元×8991＝23,279元，元以下四捨五入），被上訴人此部分請求於23,279元部分為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
⒉被上訴人請求電費部分：依被上訴人提出之台灣電力公司
繳費憑證記載：其中計費期間自104 年12月9 日至105 年
2 月2 日止，應繳總金額2,469 元；其中計費期間自105年2 月3 日至105 年4 月6 日，應繳總金額3,753 元，此有台灣電力公司繳費憑證2 份附卷可稽（見支付命令卷第27頁），上訴人對該繳費憑證之真正不爭執（見本院卷第
93、114 頁）。⑴其中計費期間自104 年12月9 日至105年2 月2 日止，應繳總金額2,469 元，上開計費期間均在上訴人使用系爭房屋之期間內，該費用均應由上訴人負擔。⑵其中計費期間自105 年2 月3 日至105 年4 月6 日共64日，應繳總金額3,753 元，然上訴人使用系爭房屋僅至
105 年3 月29日為止，則上訴人自105 年2 月3 日至105年3 月29日止共56日使用系爭房屋期間應負擔之電費為3,
284 元（3,753 元×5664＝3,284 元，元以下四捨五入）。⑶以上，上訴人應負擔之電費為5,753 元（2,469 元＋3,284 元＝5,753 元），被上訴人此部分請求於5,753元部分為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
⒊被上訴人請求瓦斯費部分：依被上訴人提出之大台北區瓦
斯股份有公司繳費通知單記載：計費期間自105 年1 月22日至105 年3 月18日，應繳總金額為546 元，此有大台北區瓦斯股份有公司繳費通知單1 份附卷可稽（見支付命令卷第29頁），上訴人對該繳費通知單之真正不爭執（見本院卷第93、114 頁），上開計費期間均在上訴人使用系爭房屋之期間內，該費用均應由上訴人負擔，故被上訴人此部分請求546 元，為有理由，應予准許。
⒋被上訴人請求水費部分：依被上訴人提出之台北自來水事
業處水費通知單（繳費憑證）記載：計費期間105 年2 月15日至105 年4 月15日共61日，應繳總金額為720 元，此有台北自來水事業處水費通知單（繳費憑證）1 份附卷可稽（見支付命令卷第31頁），上訴人對該繳費憑證之真正不爭執（見本院卷第93、114 頁），然上訴人使用系爭房屋僅至105 年3 月29日為止，則上訴人自105 年2 月15日至105 年3 月29日止共44日使用系爭房屋期間應負擔之水費為519 元（720 元×4461＝519 元，元以下四捨五入），被上訴人此部分請求於519 元部分為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈥末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252 條定有明文。經查，系爭租賃契約第6 條第㈠項約定略以：乙方( 即上訴人) 拖欠租金達10日以上，不經甲方(即被上訴人) 催告，甲方得隨時終止租約，乙方被終止租約，應於5 日內搬離，乙方除應支付所拖欠之租金及按年利率百分之2 計收利息外，並就拖欠期間，按日計算支付4,000元之違約賠償金等語，有系爭租賃契約1 份附卷可按( 見支付命令卷第15頁) 。原審認上開違約金之約定金額過高，認為違約金應酌減為每日483 元計算，上訴人認為合理，有上訴人之民事上訴理由狀附卷可稽（見本院卷第61頁），爰以每日483 元計算違約金。又上訴人自104 年10月15日起即積欠租金，經扣抵保證金後，上訴人尚積欠135,333 元之租金，並未給付被上訴人，已如上述，則自104 年10月15日起至本件言詞辯論終結日止，上訴人尚拖欠租金，依被上訴人主張：自104 年10月16日至105 年3 月31日止共計5.5 個月，每月以30日計算共165 天，本院以違約金每日483 元計算，則上訴人應給付之違約金應為79,695元（483 元×165 ＝79,695元) ，被上訴人請求79,695元，為有理由，應予准許。
㈦以上，被上訴人請求大廈管理費、車位管理費、電費、瓦斯
費、水費、違約金有理由部分為109,792 元（23,279元＋5,
753 元＋546 ＋519 元＋79,695元＝109,792 元）。故上開部分，被上訴請求上訴人給付109,792 元，及自支付命令送達翌日即105 年7 月16日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈧綜上所述，被上訴人請求上訴人給付203,000 元（租金及相
當於租金之不當得利），及自105 年7 月16日起至清償日止，按年息百分之2 計算之利息部分；及被上訴人請求上訴人給付109,792 元（大廈管理費、車位管理費、電費、瓦斯費、水費、違約金），及自105 年7 月16日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回（被上訴人於原審聲明上訴人應給付被上訴人1,012,507 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，原審判令上訴人應給付被上訴人319,000 元，及自105 年7 月16日起至清償日止，按年息百分之2 計算之利息。上訴人應給付被上訴人110,985 元，及自105 年7 月16日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，另駁回被上訴人其餘之訴，上訴人對其敗訴部分提起上訴，被上訴人對其敗訴部分未提起上訴，已告確定）。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示，並駁回被上訴人就超過應准許部分追加之訴。至於上開應准許範圍內之部分，原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，暨諭知上訴人供相當擔保後免為假執行，經核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件第一審（確定部分除外）、第二審訴訟費用確定為11,605元（第一審未確定部分之裁判費4,660 元，第二審裁判費6,945 元），由上訴人負擔8,442 元，由被上訴人負擔3,16
3 元，爰併諭知如主文第5 項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌結果均不影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條、第85條第1 項前段、第87條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 14 日
民事第一庭 審判長法 官 林望民
法 官 周欣怡法 官 黃茂宏以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 6 月 14 日
書記官 林秀惠