臺灣嘉義地方法院民事裁定 105年度事聲字第48號聲明異議人 江永貴相 對 人 陽信商業銀行股份有限公司法定代理人 陳勝宏上列聲明異議人因相對人與債務人楊登益間強制執行事件，聲明異議人對於民國105 年8 月31日本院民事執行處司法事務官所為
104 年度司執字第36302 號駁回異議裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之。本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之，強制執行法第3 條及法院組織法第17條之2 第1 項第2 款分別定有明文。又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之，亦為強制執行法第12條第1 項、第2 項所明定。故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240 之3 條及第240 之4 條亦分別定有明文。本件聲明異議人原係對於本院民事執行處司法事務官就本件拍賣抵押物強制執行事件准許除去租賃權之命令聲明異議，經司法事務官就該聲明異議為裁定，聲明異議人對該裁定不服而提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院為裁定，核無不合，是本院自應依法就民事執行處司法事務官所為之處分，審究聲明異議人之異議有無理由，先予敘明。
二、異議意旨略以：㈠依土地法第107 條規定耕地承租人就出租人耕地出賣時有優
先購買權，其立法理由係為保護耕地承租人，並避免影響農業經濟，本件聲明異議人為耕地承租人，依上開土地法規定自有優先購買權，相對人主張除去租賃權之理由，無外以承租權影響抵押物之價值為由，但本件拍賣標的物經二次減價拍賣後，其底價為新臺幣（下同）13,119,000元，而相對人之最高限額抵押債權只有8,000,000 元，故承租權的存在並未影響抵押物的拍賣價格，相對人請求除去租賃權與法不合。
㈡聲明異議人承租本件拍賣標的物之時間係自民國93、94年間
即開始，因大家為熟識之人未簽立書面合約，僅以口頭承租，到103 年4 月間才另定書面契約，此有田邊耕地之所有權人盧長宏、陳江冉妹可資證明，故並非係在本件標的物設定抵押權後才訂立租約，原裁定認本件係在標的物設定抵押權後才訂立契約與事實不符，反係相對人於設定抵押權時並未進行調查了解有無出租之事實，即草率准許借款，本件自無除去租賃權之情形，為此爰聲明異議等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866 條第1 、2 項定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致抵押物之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，司法院院字第1446號解釋亦可資參照。故祗須其租賃權係發生在抵押權設定之後，且影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，法院即可為除去租賃權之裁定（最高法院86年度台抗字第160 號裁定意旨可資參照）。而成立在後之租賃契約於抵押權有無影響，固不妨參酌抵押物之售價是否不足清償抵押債權，為其判斷之標準，但非以此為限，若抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買之情形，亦得認為該租賃契約之存在對於設定在前之抵押權有影響，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，執行法院即得除去租賃權而為拍賣（司法院大法官釋字第304 號解釋理由書參照）。
四、經查：㈠坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地（下稱
系爭土地）為債務人楊登益所有，系爭土地於100 年12月27日設定本金最高限額8,000,000 元之第二順位抵押權予債權人即相對人，嗣經相對人聲請強制執行，惟因系爭土地於10
3 年4 月1 日出租予聲明異議人，而系爭土地經本院以有上開租賃關係存在，拍定後不點交為拍賣條件，經二次減價拍賣，以底價合計13,119,000元定期於105 年7 月5 日進行第
3 次拍賣，因無人應買而未拍定，復於同年7 月12日進行公告應買之特別變賣程序，惟仍無人具狀聲明應買，故可認債務人楊登益與聲明異議人間之前揭租賃關係，顯已影響相對人抵押債權之受償，故本院民事執行處依相對人之聲請，以
105 年8 月1 日嘉院國104 司執順字第36302 號執行命令除去前述租賃關係等情，有相對人所提出土地登記謄本、土地租賃契約書、民事排除租賃聲請狀、本院第1 次、第2 次、不動產拍賣筆錄、（特別變賣）公告、嘉院國104 司執順字第36302 號執行命令等附於本院104 年度司執字第36302 號執行卷可稽，並經本院調閱前揭卷宗查核屬實，自堪採認。是以，債務人楊登益於100 年12月27日設定登記前揭最高限額抵押權予相對人，其後於103 年4 月1 日將系爭土地出租予聲明異議人，並經本院民事執行處於拍賣公告揭示時，於系爭土地使用情形欄為註明，因而肇致系爭土地有前揭租賃關係存在其上及拍定後不點交，於第1 、2 、3 次拍賣程序均無人投標，顯見聲明異議人與債務人間就系爭土地所締結之租賃契約，對相對人所設定之前述抵押權之拍賣清償債權之目的造成重大影響，並經相對人具狀聲請除去租賃關係，依前揭說明，本院民事執行處依相對人聲請除去租賃關係之執行命令，自屬於法有據，聲明人執前詞聲明異議，洵屬無據。
㈡聲明異議人主張：本件拍賣標的物經二次減價拍賣後，其底
價為13,119,000元，而相對人之最高限額抵押債權只有8,000,000 元，故承租權的存在並未影響抵押物的拍賣價格云云。然相對人係第二順位抵押權人，尚有第一順位抵押權人南亞塑膠工業股份有限公司，聲請執行債權本金為6,167,466元，則系爭土地賣得價金應優先清償土地第一順位抵押權人，如有餘額，再清償第二順位抵押權人之相對人。而抵押權人聲請拍賣抵押物時，苟發生無人應買之情形，該租賃契約之存在即對設定在前之抵押權有影響，執行法院得除去租賃而為拍賣，非以抵押物售價不足清償抵押債權為唯一除去租賃權標準。且拍定後不點交之拍賣條件，足以影響一般人投標買受之意願，則系爭土地有前揭租賃關係存在其上及拍定後不點交，於第1 、2 、3 次拍賣程序均無人投標，顯見聲明異議人與債務人間就系爭土地所締結之租賃契約，對相對人所設定之前述抵押權之拍賣清償債權之目的造成重大影響，聲明異議人認無影響，並無可採。
㈢聲明異議人主張：其與債務人楊登益之租賃契約係十餘年前
即以口頭約定方式訂立，應係成立於本件抵押權設定之前云云。惟按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450 條第1 項定有明文。故於原租約期限屆滿，出租人與承租人另行簽訂新租約，不論係租金等約定內容均相同，抑僅租期更新，或約定內容已有更新，均屬另成立一租賃關係。抵押物於抵押權設定前，即有定期租賃權存在，而抵押人與承租人於抵押權設定後，租賃期間屆滿時，續訂租約，無論係租賃契約內容之更新或僅租賃期限之更新，均應認係抵押權設定後所成立，而有民法第866 條規定之適用（最高法院94年度台抗字第85號裁定意旨參照）。縱令聲明異議與債務人楊登益之租賃契約係十餘年前即以口頭約定方式訂立，然本件租賃關係既已由債務人楊登益與聲明異議人於
103 年4 月1 日由口頭租約變更為訂立書面租約，且約定租賃期間為103 年4 月1 日至107 年6 月30日共計4 年（該期間似非4 年），租金每年16萬元，一次付清，核屬更新原租賃契約，揆諸前開說明，應認已屬另一新租賃契約，則該書面租賃契約既成立於103 年4 月1 日，即屬成立於系爭土地
100 年12月27日抵押權設定之後，本院自形式上審查，認其存在已影響抵押權之換價價值，自得予以除去，聲明異議人上開主張無從為其有利認定之依據，從而，盧長宏、陳江冉妹亦無傳訊之必要。
㈣綜上所述，本院民事執行處司法事務官裁定駁回聲明異議人
就強制執行程序之聲明異議，經核認事用法，並無不合，聲明異議人異議意旨執前揭情詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論斷，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1 、第240 條之4 第3 項前段，裁定如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 23 日
民一庭法 官 黃茂宏以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日之不變期間內，向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 105 年 9 月 23 日
書記官 林秀惠