臺灣嘉義地方法院民事裁定 105年度事聲字第59號異 議 人即 債務人 葉黃梅子代 理 人 葉富琦相 對 人即 債權人 張靖芬上列異議人與相對人間因拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於民國105 年10月27日本院民事執行處司法事務官所為105 年度司執字第30799 號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之；本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之；當事人或利害關係人對於強制執行命令或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執程序終結前，為聲請及聲明異議，強制執行法第3條、第12條及法院組織法第17條之2 第1 項第2 款分別定有明文。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分，認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第
1 項之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，強制執行法第30條之1 準用民事訴訟法第240 條之3 、第240 條之4 規定。查本院民事執行處司法事務官於民國105 年10月27日以105 年度司執字第00000號裁定（下稱原處分），駁回異議人即債務人之聲明異議，原處分於同年11月1 日送達異議人，異議人於同年月10日對原提出異議，並未逾期，司法事務官認其異議為無理由，送請本院為裁定，程序方面經核與上開條文規定及意旨相符，先予敘明。
二、本件異議意旨略以：相對人即債權人引用前案第三次拍賣價格新臺幣（下同）19,250,000元為第一次最低拍賣價格，惟本件如附表所示之拍賣標的物（下稱系爭不動產），為正市中心地下室停車位，週邊近期在嘉義市長堅持下，己劃上紅線禁止亂放汽車及收費停車格，價值非同日而語，雖建物已20多年了，惟汽機車位之需求日增，其車位之需求不分新舊建物，只要有停放之空間即可增值。以嘉義市新建大樓之地下室平面停車場車位成交行情：⑴忠孝路近民雄工業區之三貴建設所推晴空樹建案，目前交屋之平面車位成交1,100,00
0 元/ 個（持分建坪9.2 坪），此為本案拍賣物同一建商所推之案子，2 年前車位售價為900,000 元，目前售價調漲為1,100,000 元；⑵保安四路之佳原建設所推峰上峯建案，平面車位成交1,000,000 元/ 個（持分建坪10坪）；⑶友孝路上之寶格建設所推寶格湛建案，地下一樓平面車位1,000,00
0 元/ 個（持分9 建坪），地下二樓平面車位900,000 元/個（持分9 建坪），另平面機車位售價亦須80,000元/ 個（持分1 建坪) 等，對照本件執行拍賣建坪823 坪，平面車位約66個，請本院明察及比較前揭建案，能為重新估價等語。
三、經查：
㈠、按執行法院核定之拍賣價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，而拍賣物價格不易確定或其價值較高者，執行法院宜依職權調查其價格，並預定其底價，強制執行法第70條第1 項及辦理強制執行事件應行注意事項第38項第
1 款分別定有明跟。是執行法院於定底價時，自應依前開規定詢問債務人及債權人之意見，並參考鑑定人所提出之估定價格，斟酌該動產之實際狀況，以兼顧債權人、債務人之利益而為妥適之決定。又最低底價僅限制投標人之出價不得少於此數額，就願出之最高價則不受限制，拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，是自不容債權人或債務人任意指摘執行法院所核定之底價為不當（最高法院100 年度台抗字第263號、88年度台抗字第13號裁定意旨可供參照）。
㈡、本件查封異議人即債務人所有之系爭不動產，前經本院104年司執字第39876 號執行拍賣，於105 年6 月28日第三次公開拍賣核定之最低拍價格為19,250,000元，於105 年8 月2日於第四次公開拍賣核定之最低拍價格為15,401,000元，均無人應買（下稱前案）。嗣相對人即債權人於105 年8 月19日持本院102 年度司拍字第140 號拍賣抵押物裁定暨確定證明書為執行名義，聲請強制執行異議人所有之系爭不動產，經本院民事執行處以105 年度司執字第30799 號拍賣抵押物強制執行事件受理在案（下稱本件），並查封前揭系爭不動產，復債權人請求引用前案第三次拍賣價格19,250,000元，為本件第一次最低拍價格等情，業經本院依職權調閱上開執行卷宗核閱屬實。雖異議人主張本件所核定系爭不動產之拍賣最低價格過低，並提出與系爭不動產類似或同一建商所推之案子售價為憑，請本院比較後能為重新估價云云，惟本件之司法事務官乃因自前案拍賣期日至今，並無使系爭不動產鉅額增值之事由，又系爭不動產於78年1 月17日建築完成，據債務人陳報系爭不動產有地震受創、嚴重漏水，且被全體住戶和管委會占用約300 坪不付租金等糾紛，認債務人所稱目前新建案車位的市價對於本案欠缺參考價值，遂准予債權人之請求，而引用前案第三次拍賣價格為本件第一次最低拍價格。既本件拍賣之系爭不動產，經前案先後於105 年6 月28日第三次公開拍賣以19,250,000元核定為最低拍價格，再於同年8 月2 日第四次公開拍賣核定之最低拍價格為15,401,000元，均無人應買，則債權人請求引用前案第三次拍賣價格19,250,000元為本件第一次最低拍價格，顯尚無所核定系爭不動產之拍賣最低價格過低之情；況上開鑑價結果僅係據以作為酌定最低拍賣價額，並限制投標人出價不得少於此數，但對投標人願出之最高價額，並無限制，如聲明異義人被查封之系爭不動產，果值高價，則公告拍賣之後，投標人競相出價，自得以公平之價格賣出，於聲明異議人之權益，並無損害。至於異議人以嘉義市新建大樓之地下室平面停車場車位成交行情，主張本件本院司法事務官原核定之底價偏低，然上揭嘉義市新建大樓之地下室平面停車場車位之成交金額是否如異議人所陳述金額，未見異議人舉證以實其說，已屬有疑。況即便上揭嘉義市新建大樓之地下室平面停車場車位之成交金額果如異議人所陳述，然因購買上揭嘉義市新建大樓之地下室平面停車場車位者，應皆為同時購買上揭嘉義市新建大樓之住戶，其等基於使用住家地下室之停車場有其方便及安全之優點，而不得不搭配購買，購買者議價空間自屬較弱；然本件系爭標的則為對外單獨拍賣，購買者既並非必係系爭拍賣標的其上建物之住戶，對購買者而言，未必具有自住家下樓直接停車、取車之方便與安全之優點，是對購買者之吸引力自無法與上揭嘉義市新建大樓之地下室平面停車場車位相提並論。況系爭拍賣標的更有遭占用約300 坪不付租金等糾紛，自更會影響系爭標的之價值。綜上，尚難認本件本院司法事務官原核定之底價有偏低之虞，且如再行估價，必導致執行時間之拖延，而損及各債權人及債務人之權益，並罔顧市場交易機能，難認妥適，是聲明異議人之聲請於法不符，自不應准許。
㈢、綜上所述，本院民事執行處司法事務官所為裁定駁回聲明異議人重估拍賣不動產價格之處分，經核認事用法，並無不合，聲明異議人猶執前詞，指摘原處分不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。
四、依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240 條之4 第3 項，裁定如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 19 日
民事第二庭 法 官 陳婉玉以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新台幣1,000元。
中 華 民 國 105 年 12 月 19 日
書記官 高文靜書記官┌────────────────────────────────────────────────┐│ 附表（土地）︰ │├──┬─────────────────────┬─┬──────┬───────┬──────┤│ 編 │ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ │ ││ ├───┬────┬──┬───┬─────┤ ├──────┤權 利 範 圍│備 考││ 號 │縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○ ○段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ │ │├──┼───┼────┼──┼───┼─────┼─┼──────┼───────┼──────┤│001 │嘉義市│西區 │車店│車店 │45 │建│4872 │10000 之46 │ │└──┴───┴────┴──┴───┴─────┴─┴──────┴───────┴──────┘┌─────────────────────────────────────────────────────────┐│附表（建物）︰ │├──┬──┬────┬────┬────┬───────────────────┬───────┬──┬─────┤│ │ │ │ │建築式樣│ 建 物 面 積（單位：平方公尺） │附 屬 建 物│ │ ││ 編 │ 建 │ │ │ ├────┬────┬────┬────┼───┬─┬─┤權利│ ││ │ │ │ │主要建築│ 一 │ 騎 │ 地 │ 合 │主要建│面│面│ │ ││ │ │建物門牌│基地坐落│ │ │ │ │ │ │ │積│ │備 考││ │ │ │ │材 料 及│ │ │ 下 │ │築材料│ │ │ │ ││ 號 │ 號 │ │ │ │ 層 │ 樓 │ │ │ │ │單│範圍│ ││ │ │ │ │房屋層數│ │ │ 層 │ 計 │及用途│積│位│ │ │├──┼──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼───┼─┼─┼──┼─────┤│001 │2349│嘉義市西│嘉義市西│7 層、鋼│ 74.88 │ 20.80 │3780.443│3876.11 │ │ │ │10分│共有部分23││ │ │區杭○○○區○○段│筋混凝土│ │ │ │ │ │ │ │之7 │50建號面積││ │ │街32號地│車店小段│造、見使│ │ │ │ │ │ │ │ │2532.03權 ││ │ │下室 │45地號 │用執照 │ │ │ │ │ │ │ │ │利範圍1000││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │0 分之58隨││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │主建物移轉│└──┴──┴────┴────┴────┴────┴────┴────┴────┴───┴─┴─┴──┴─────┘