臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度訴字第14號原 告 郭哲成訴訟代理人 陳澤嘉律師
簡大翔律師被 告 祥輔建設有限公司法定代理人 孫啟峯被 告 莊村智共 同訴訟代理人 凃國慶律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國105 年6 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣民國104 年1 月18日，原告經由報紙所刊登之廣告，得知
被告祥輔建設有限公司（下稱祥輔公司）之新成屋建案「樹。無界」，即前往建案之接待所賞屋。原告前往賞屋時，是由被告祥輔公司業務經理即被告莊村智出面接洽，洽談過程中被告莊村智強力推薦該建案，並稱該建案之成屋仍有議價空間，原告因對該建案成屋有高度之興趣，遂與被告協議，由被告莊村智出面與被告祥輔公司董事長洽談買賣價金數額，原告為表示其購買成意，即以給付新台幣（下同）4 萬元予被告之方式，作為被告莊村智替原告與被告祥輔公司商談價格之議價金，雙方間為免口說無憑，當場簽立書面定型化契約「訂金單」乙份（實則為議價金收據），並於議價金4萬元之收據欄中記載「若未獲公司同意雙方（原告與被告間）合意價位致買賣不成立【無息原金退還】」。
㈡然於隔日即104 年1 月19日被告莊村智主動前往原告住處，
並表示因房屋交易金額龐大，且被告祥輔公司內部無法立即與原告達成協議，即無息退還原告4 萬元議價金。後被告仍持續向原告表示其願意再協助促成原告與被告祥輔公司該建案成屋買賣價金之合意，而原告為展現其欲購買房屋之誠意，遂答應提高議價金額，因此同意被告所提出之條件，原告開具台灣中小企業銀行民雄分行之支票，支票號碼為AU0000
000 ，到期日為104 年1 月25日，票面金額為200 萬元之支票乙紙，作為促成被告莊村智與被告祥輔公司間協議買賣價金之議價金，並再次簽立定型化契約訂金單，其上有記載議價金交付支票之票號，而訂金單之記載內容，包括房地分別為嘉義市○○段○○段○○○ 號「建號」（訂金單上根本未填載地號，且此地號亦填載錯誤，其後經查並非系爭門牌號碼嘉義市○○路○段○○○ 號) 以及門牌號碼嘉義市○○路○段○○○ 號（門牌嘉義市○○路○段○○○ 號房屋及基地下稱系爭房地），價格為3,200 萬元等字樣。
㈢再者，因簽立訂金單時，被告概未將系爭房地買賣之合約書
範本交付予原告，原告極欲瞭解購買系爭房地之細部合約內容，乃告知被告其欲審閱系爭房地買賣之合約書，然被告卻一再拖延遲不將合約書給原告審閱，原告後亦已無意與被告爭論審閱系爭房地買賣合約書之事，乃以民雄雙福存證號碼000036號存證信函，函知被告退還所給付之200 萬元議價金，被告等人卻遲未提供。
㈣經查，本件原告與被告間所簽立之定型化訂金單，為企業經
營者預先擬定欲對不特定人簽署之合約，雖形式上之名稱為訂金單，然本件訂金單簽立之目的僅係為使兩造間房地買賣價金而簽立進行磋商洽談，令被告祥輔公司信原告有購買意願，故僅就系爭文書上亦約略記載系爭房地之面積、總價。又因雙方買賣價金既仍有歧異，此由本件訂金單上之簽約款欄並未填具金額，以及訂金單中所記載簽約書範本被告未提供與原告等情，即可知悉本件訂金單之簽立時仍處於議價之階段，原告所給付被告200 萬元應屬議價金之性質與定金無涉。詳述如下：
⒈按最高法院19年上字第453 號民事判例意旨：「契約應以
當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」最高法院19年上字第58號民事判例意旨：「解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意。」次按民法第179 條規定：
「無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益。」⒉查於104 年1 月19日簽訂第二份訂金單時，原告即出價2,
600 萬元至2,800 萬元，以給付200 萬元作為出價誠意，並為雙方議價之有力條件及展現原告之購買意願，足見雙方仍處在議價之階段，對於本件系爭房地買賣價金尚未達成合意。
⒊次查，本件兩份訂金單上雖記載系爭房地總價為參仟貳佰
萬元整，應( 實) 訂金為貳佰萬元整，然約定事項中簽約款之記載均係標註X 記號，如本件雙方買賣總價金已確定為訂金單上之參仟貳佰萬元之金額，為何約定事項中簽約款之欄位不予記明金額？足見原告與被告祥輔公司尚未就買賣價金達成合意，雙方就買賣價金之數額仍有差距，簽約款欄位始標註上開記號，亦即本件仍處於議價之階段。
⒋末查，於原告簽立訂金單時，被告概未交付訂金單約定事
項中之簽約書範本給原告，以致原告完全無法知悉本約內容，詳細審閱買賣契約書之細項條款，原告既無法審閱契約書內容，則本件原告如何與被告二人簽訂正式契約手續，履行契約？再者，訂金單中之約定事項第六點及第七點分別記載「簽約書範本」以及「買賣條件以雙方所訂之不動產買賣合約書為準」等文字，可知本件確係有所謂簽約書範本或不動產買賣合約書，且應於簽立訂金單時即讓原告即買方知悉不動產買賣合約書內容或契約書範本之內容
(配合契約審閱權) ，然本件原告從未看過任何買賣契約書，被告既未曾交付上開文件，足見本件仍未達給付訂金之階段。準此，本件雙方仍在議價階段。
⒌又於議價期間（即訂金單上所記載104 年1 月21日）屆至
後，被告祥輔公司仍未為買賣價金合意之表示，被告莊智村與被告祥輔公司即應退還議價金。準此，本件原告自得以不當得利法律關係，向被告莊村智與被告祥輔公司請求返還200 萬元議價金。
㈤至於證人孫祥輔之證詞多有矛盾，實不足採：
⒈查證人孫祥輔乃係被告法定代理人之兒子，又參與本件系
爭房地買賣，其立場與被告相同，證詞必偏袒被告，故孫祥輔證詞之真實性本即有不可盡信之處，此合先陳明。⒉次查，證人孫祥輔於105 年2 月23日言詞辯論程序中證稱
：「( 法官問：有沒有人說成屋沒有契約審閱權及範本？）答：有。」、「( 法官問：誰說的？）答：孫張英薇。
」、「( 法官問：在哪裡說的？）答：在祥輔建設。」、「( 法官問：什麼時候說的？）答：是原告相約在公司討論相關事宜提到的。」、「( 法官問：那是何時的事情？）答：是支票兌現後。」云云。惟就被告寄發給原告之存證信函所附之律師函，函中表示「買賣雙方約定之契約審閱期為一日」等語，可知被告明確知悉本件買賣係有契約審閱權之適用，對照上開證人之證詞，證人證稱本件成屋沒有契約審閱權云云，顯與上開律師函之內容前後矛盾，證人證詞並不足採。
⒊又證人孫祥輔於105 年2 月23日言詞辯論程序中證稱：「
（法官問：在簽訂訂金單有無給付原告土地及建物相關資料？）答：有交付土地及建物權狀影本以及地籍圖。」云云。然查，原告於上開言詞辯論程序中表示「簽立訂金單時，被告並無給所有權狀影本，當天原告兒子及太太均有在場，若是有給，我也不會去地政事務所申請。」可知原告未曾收到系爭房地之相關資料。再者，被告如確實有給予原告土地及建物資料為何不一併於訂金單上記載交付？據上可知，被告未曾給予原告土地及建物相關資料。準此，證人孫祥輔上開之證詞多有矛盾，實不足採。
㈥並聲明：1.被告二人應給付原告200 萬元，及自104 年3 月
31日起自清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：㈠緣嘉義市政府舉辦建築園冶獎頒獎，自成立該獎項以來，均
有正式頒獎並有新聞媒體及建築界與各界受邀代表到場參與典禮。系爭建物「樹。無界」係於103 年獲頒第20屆建築園冶獎；故媒體及報紙記者與建築相關公會均會至得獎建物處所參觀而為媒體及報紙之報導。故原告所稱104 年1 月18日，原告經由報紙所刊登之廣告，得知被告祥輔公司之新成屋建案「樹。無界」，即前往建案之接待所賞屋。該報紙所刊登係為嘉義市不動產開發商業投資公會全體理監事之「恭賀」被告公司「樹。無界」榮獲第二十屆2014年建築園冶獎透天建築景觀項目就相關建案成屋之「報導」，非原告所為，合先敘明。
㈡本建案經原告至系爭建物之接待所與被告祥輔公司之業務經
理即被告莊村智接洽，原告經帶看該門牌號碼嘉義市○○○段○○段000000000 0號即門牌號碼嘉義市○○路○段○○○號被告祥輔公司建物（土地所有權狀登記坪數計為64坪；建物謄本登記坪數計為141 坪），原告亦於起訴狀記載「原告因對該建案成屋有高度之興趣，遂與被告協議‧‧‧‧洽談買賣價金數額」；原告於給付4 萬元即104 年1 月18日之訂金單上雖有備註「一般買賣，若獲公司同意買賣即買賣成立，不同意無息原金退還（不含現場桌椅及電視）」，然其上明載「嘉義市○○○段○○段0000000000 0號；房屋門牌：嘉義市○○路○段○○○ 號；面積地坪64坪；建坪：141 坪並載依實際權狀為準；總價新台幣參仟貳佰萬元；應收訂金新臺幣壹拾萬元；實收訂金新台幣肆萬元；買方簽章：郭哲成。被告莊村智並記載1 月19日回覆」；是以，依上開文字記載，該訂金單係為買方就買賣標的「嘉義市○○○段○○段000000 00000號；房屋門牌：嘉義市○○路○段○○○ 號；面積地坪64坪；建坪：141 坪並載依實際權狀為準；總價新台幣參仟貳佰萬元；應收訂金新臺幣壹拾萬元；實收訂金新台幣萬元；買方簽章：郭哲成。」為買受出價之要約，即原告對被告祥輔公司為出價以購買系爭不動產。此依民法第95條第1 項前段「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力」規定，上開原告之要約依民法第154 條第1 項前段「契約之要約人，因要約而受拘束」。而民法第161 條第1 項規定「依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立」。則上開原告在104 年1 月18日之買賣不動產書面要約意思表示，對照原告所提出之書面訂金要約備註「一般買賣，若獲公司同意買賣即買賣成立，不同意無息原金退還（不含現場桌椅及電視）」，可證買賣契約於被告祥輔公司及法定代理人孫啟峯公司大小章蓋印時，買賣契約即生民法第153 條「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」之法律規定契約成立效力，故原告主張為議價單，意圖排除買賣契約成立效力，與法不合。㈢再查，隔日104 年1 月19日，原告提出開具台灣中小企業銀
行民雄分行之支票，支票號碼為AU0000000 ，到期日為104年1 月25日支票乙紙增加訂金額為200 萬元支票換回現金4萬元；並經被告祥輔公司及法定代理人孫啟峯當日同意，原告於起訴狀第二段主張與事實不符。104 年１月19日訂金單僅為增加訂金金額之填寫，其上所載房屋建號數字填寫均相同00000000號，（雖「- 」在000 之前；書寫過快「- 」在0000之前）但依房屋門牌均為嘉義市○○路○段○○○ 號；可知原告購買之不動產標的物與104 年1 月18日所填寫並無不同；兩造於104 年1 月19日訂金單上填寫與蓋印均無意思表示主觀認定不同之情形；且兩造進一步約定買方應於同年1月21日親自至○○路○段000 號辦理後續移轉不動產與尾款交付事宜；並非「解除原買賣契約，再新訂買賣契約」，此有當日在場證人孫祥輔與孫張英薇可為證，特此敘明。
㈣按本件系爭買賣契約與訂金單在已有雙方合意之書證簽名及
買賣價金，且已再次於104 年1 月19日對雙方約定之原告價金即總價參仟貳佰萬元要約，被告為承諾之確認外並有至原告處所確認。原告復有於104 年1 月19日簽章確認。而原告依約給付200 萬元支票後之支票兌現日104 年1 月25日仍為支票兌現之給付，在此支票兌現期間亦無任何主張解約之意思表示交付，而訂金單內容之手寫記載均為簡易民法買賣契約要件之約定，並無任何足損原告之內容約定，故該訂金單與系爭買賣契約並無法律上可為撤銷之事由存在。
㈤退萬步言之，縱以原告主張104 年1 月19日訂金單為新契約
，則原告對被告祥輔公司之出價購買不動產，依民法第95條第1 項前段「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力」規定，此要約依民法第154 條第
1 項前段規定「契約之要約人，因要約而受拘束」。而民法第161 條第1 項規定「依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立」。故上開原告於104 年1 月18日之買賣不動產書面要約意思表示於被告祥輔公司及法定代理人孫啟峯公司大小章蓋印時，買賣契約依民法第153 條「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」，故兩造間對於房屋門牌均為嘉義市○○路○段○○號之房屋及其基地購買總價仍為新臺幣參仟貳佰萬元。當事人就標的物及其價金互相同意無誤，被告亦無不能履約情事，而原告於給付200 萬元支票後，該支票仍於104 年1 月25日為支票兌現之給付，在此期間亦無任何主張解約之意思表示；故本件並無原告於起訴狀所主張無法律上原因受利益，應返還原告200 萬元之情形。
㈥再按，民法第345 條第2 項規定之「當事人就標的物及其價
金互相同意時，買賣契約即為成立」。104 年1 月18日訂金單由原告為買受人購買系爭建物坐落之土地（地坪64坪）及嘉義市○○○段○○段000000000 0號即門牌號碼嘉義市○○路○段○○○ 號祥輔公司建物（建坪141 坪），係經原告要約約定上開不動產買賣總價為參仟貳佰萬元，應收訂金壹拾萬元，實收訂金肆萬元，買受人以此訂金單為買賣之要約意思表示交與被告祥輔公司現場授權代理人主管莊村智約定祥輔公司出賣上開建物承諾意思表示回覆日期為隔日即1 月19日並於上開訂金單記載「1 月19日回覆，一般買賣，若獲公司同意買賣即買賣成立，不同意無息原金退還。（不含現場桌椅及電視）主管核簽：莊村智，買方簽章：郭哲成」，而後被告祥輔公司蓋印同意。是以，買賣雙方約定雙方之契約在內容上單純純為民法第345 條第2 項規定之「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」，並無損及原告權益。隔日即104 年1 月19日原告獲賣方即被告祥輔公司出賣「系爭建物坐落之土地（地坪64坪）及嘉義市○○○段○○段000000000 0號即門牌號碼嘉義市○○路○段○○○號祥輔公司建物（建坪141 坪）」承諾，買賣雙方依同一內容變更應收訂金及實收訂金為200 萬元（即當場交付之支票號碼AU0000000 發票日期民國104 年元月25日臺灣中小企業銀行民雄分行票款新臺幣貳佰萬元支票乙張），備註「一般買賣不含現場桌椅( 含戶外) 及電視」，故買賣雙方對上開建物之買賣契約確實已經成立無誤。原告請求返還訂金及利息於法無據。
㈦又按民法第229 條第2 項前段規定「給付無確定期限者，債
務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。」，為此被告已用律師函催告原告應於104 年5 月8 日上午10時至嘉義市○○○路○○○ 號交付買賣價總餘尾款新臺幣參仟萬元，被告公司即祥輔公司法定代理人孫啟峯與孫張英薇於交款同時給付「下述建物坐落之土地（地坪64坪）及嘉義市○○○段○○段000000000 0號即門牌號碼嘉義市○○路○段○○○ 號祥輔建設有限公司建物（建坪141 坪）」所有權狀所有權移轉全部文件，逾期不履行，原告即應付債務不履行責任，並應依民法第203 條規定，給付週年利率百分之五遲延利息；而原告均置之不理；故本件被告並無不能履行買賣契約之可歸責事由存在，反而是原告履經催告，買方即原告應於104 年5 月8 日上午10時至嘉義市○○○路○○○ 號交付買賣價金總餘尾款參仟萬元辦理上開買賣契約履約程序，未為依期到場履約，應負遲延責任。㈧並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
三、本院得心證之理由：㈠原告於104 年1 月18日至系爭建物之接待所與被告祥輔公司
之業務經理即被告莊村智接洽，並簽立訂金單，其上記載：「購買地點：土地坐落嘉義市○○○段○○段0000000000號、房屋門牌：嘉義市○○路○段○○○ 號；面積地坪64坪、建坪：141 坪，依實際權狀為準；總價32,000,000元；應收訂金100,000 元；實收訂金40,000元；備註一般買賣，若獲公司同意買賣即買賣成立，不同意無息原金退還（不含現場桌椅及電視）；買方簽章：郭哲成。被告莊村智並記載1 月19日回覆」等語（見本院卷第19頁）。嗣於隔日即104 年1月19日，被告莊村智、被告法定代理人孫啟峯之配偶孫張英薇，之子孫祥輔至原告處，並簽立訂金單，其上記載：「購買地點：土地坐落嘉義市○○○段○○段0000000000 號、房屋門牌：嘉義市○○路○段○○○ 號；面積64坪、建坪141坪，依實際權狀登記為準；總價32,000,000元；應收訂金2,000,000 元（原告提出台灣中小企業銀行民雄分行之支票，支票號碼為AU 0000000，到期日為104 年1 月25日、帳號02895-3 支票乙紙充當訂金）；實收訂金2,000,000 元；約定事項買方應於104 年1 月21日親自至○○路○段000 號辦理正式簽約手續；備註一般買賣不含現場桌椅（含戶外）及電視）；買方簽章：郭哲成，並蓋用被告祥輔公司、法定代理人孫啟峯之印章」等語（見本院卷第21頁）。證人即原告配偶吳秀鳳證稱：32,000,000元係被告開價，原告僅願以26,000,000元至28,000,000元購買，證人孫張英薇提議如果原告有購買系爭建物之意願，先交付2,000,000 元讓證人孫張英薇拿回去給股東開會決定可否降價，這樣證人孫張英薇比較有說服力，表示原告有購買系爭建物之意願，事實兩造並未就買賣價金達成一致，原告交付之2,000,000 元係議價金，並非定金云云（見本院卷第189 至第194 頁），然證人孫祥輔、孫張英薇證稱：104 年1 月19日原告與被告祥輔公司有達成以32,000,000元之價格買賣系爭房地合意，原告該日交付之2,000,000 元係定金等語（見本院卷第136 頁至第138頁、第206 頁至第210 頁）。依上開訂金單觀之，104 年1月19日訂金單已明確記載買賣標的物、總價金、土地、建物面積若干，不動產依實際權狀登記之面積為準，原告並交付訂金2,000,000 元，且約定擇期於104 年1 月21日簽訂不動產買賣契約書面，應係踐行民法第760 條：「不動產物權之移轉或設定，應以書面為之」之規定，足認原告就買賣標的嘉義市○○○段○○段0000000000 0號、門牌：嘉義市○○路○段○○○ 號建物及基地以32,000,000元為買受出價之要約，被告已就原告之出價為承諾。從而，兩造就買賣標的物及買賣價金既已合意，則買賣契約必要之點意思表示業經一致，買賣契約已有效成立，不因兩造尚未簽訂買賣契約書而異。本件訂金單之書面既已記明確，原告主張兩造尚未成立買買契約，2,000,000 元僅係議價金，並非訂金，證人吳秀鳳亦附和其說，並無可採。
㈡原告主張：本件原告與被告間所簽立之定型化訂金單，為企
業經營者預先擬定欲對不特定人簽署之合約，且雖形式上之名稱為訂金單，然本件訂金單簽立之目的僅係為使兩造間房地買賣價金而簽立進行磋商洽談，令被告祥輔公司信原告有購買意願，故僅就系爭文書上亦約略記載系爭房地之面積、總價。又因雙方買賣價金既仍有歧異，此由本件訂金單上之簽約款欄並未填具金額，以及訂金單中所記載簽約書範本被告未提供與原告等情，即可知悉本件訂金單之簽立時仍處於議價之階段，原告所給付被告200 萬元應屬議價金之性質與定金無涉。又本件原告與被告間所簽立之定型化訂金單，契約條款有疑義，依消費者保護法規定，解釋應有利於原告云云。惟查，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1 第1 項、第2項固定有明文，惟上開條文之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效，消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，法無禁止拋棄之明文，則在現代私法自治及契約自由原則之下，並無不可。查依系爭2 份訂金單，被告莊村智已於104 年1 月18日訂金單記載於同年1 月19日回覆，翌日即104 年1 月19日，被告莊村智、證人孫張英薇，孫祥輔至原告處，原告同意以32,000,000元購買系爭房地，並交付定金2,000,000 元支票給證人孫張英薇，已如上述，而104 年1 月日19日訂金單購買地點、面積、總價、應收訂金、實收訂金、約定事項、備註欄原本係空白，經兩造協議後，方填上數字及文字內容，難認原告有未能充分瞭解契約內容，致造成不公平之情事，原告上開主張，並無可採。
㈢綜上所述，原告與被告祥輔公司就系爭房地買賣標的物及買
賣價金32,000,000元既已合意，則買賣契約必要之點意思表示業經一致，買賣契約已有效成立，被告所受之2,000,000元訂金，即有法律上之原因，並不構成不當得利。從而，原告依據不當得利之法律關係，請求被告二人應給付原告200萬元，及自104 年3 月31日起自清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審核結果，均不足以影響判決結果，爰不一一論述，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 12 日
民一庭法 官 黃茂宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，除應依對造人數提出繕本外，並應依上訴利益繳交第二審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 12 日
書記官 林秀惠