臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度訴字第103號原 告 劉烱意被 告 陳蘇盞上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國105 年9 月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告先位之訴駁回。
被告應給付原告新臺幣肆萬伍仟玖佰肆拾壹元及自民國一０五年八月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一０五年二月一日起至返還占用土地之日止，按月給付原告新臺幣壹仟參佰捌拾肆元。
原告其餘備位之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
本判決第二項得假執行。
本判決第三項於各該給付期屆至時，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第256 條分別定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：「一、先位訴之聲明：㈠被告應將坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○○○○○號土地上之建物拆除（實際範圍及面積，地政機關測量後再為明確聲明），並將土地返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）33,107元，並自起訴狀繕本送達之日起，依年息百分之五計算之利息。㈢被告應自民國105 年2 月1 日起，至拆第一項聲明之建物及返還土地之日止，每月應給付原告997 元。㈣訴訟費用由被告負擔。二、備位訴之聲明：㈠被告應給付原告33,107元，並自起訴狀繕本送達之日起，依年息百分之五計算之利息。㈡被告應自105 年2 月1 日起，至拆除被告所有坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○○○○○號土地上之建物之日止，每月應給付原告997 元，㈢訴訟費用由被告負擔。」（見本院卷第11頁）。嗣因被告建物占用之位置及面積，業經嘉義縣大林地政事務所複丈完成，占用面積共83.26 平方公尺，故原告於105 年8 月22日具狀更正及擴張訴之聲明為：「一、先位訴之聲明㈠被告應將坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○○○○○號土地上如大林地政事務所105 年6 月23日嘉林地測字第4696號複丈成果圖所示編號甲部分面積67.15 平方公尺、乙部分面積16.11 平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告。
㈡被告應給付原告45,941元，並自起訴狀繕本送達之日起，依年息百分之五計算之利息。㈢被告應自105 年2 月1 日起，至拆第一項聲明之建物及返還土地之日止，每月應給付原告1,384 元。㈣訴訟費用由被告負擔。二、備位訴之聲明：
㈠被告應給付原告45,941元，並自起訴狀繕本送達之日起，依年息百分之五計算之利息。㈡被告應自105 年2 月1 日起，至拆除先位聲明第一項聲明之建物及返還土地之日止，每月應給付原告1,384 元。㈢訴訟費用由被告負擔。」（見本院卷第183 頁）。核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，並更正以特定聲明之陳述，與上開法條規定尚無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、先位聲明之理由
1.坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上之建物（下稱系爭建物），原為被告所有，原告經由本院100 年度司執利字第10830 號拍賣而取得，被告所有系爭建物應非拍賣標的，然系爭建物早已無人使用，但被告仍不甘土地遭拍賣，而一再陳情，且拒絕拆除系爭建物，嚴重影響原告土地之利用，雖民法第425 條之1 規定，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。此為88年4 月21日所增訂。而參諸最高法院48年臺上字第1457號判例意旨，乃土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，基於房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，為維護社會經濟，而認除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。徵諸88年4 月21日增訂民法第425 條之
1 立法理由「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價」，足見上開判例及民法第425 條之1 之設，除係基於社會經濟之公益上理由，避免因土地及建物各異其所有人，造成建物無從利用土地而遭拆除之不利，若該建物長期未使用，任令荒廢，甚至日後亦無使用之可能，自屬上開判例所指之「特別情事」，即不得推定土地受讓人與房屋承買人間存有租賃關係。故於民法第425 條之1 增訂施行後，亦應以目的性限縮解釋之方式，而認無租賃關係存在。然本件被告長期未居住在系爭建物，且長期荒廢未利用，日後應不可能再利用，其拒絕拆屋還地，顯有民法第148 條第1 項權利濫用之情事。被告拒絕拆屋還地，並非欲使用該建物，而係不甘系爭土地被拍賣，故意不返還系爭土地給原告而加以刁難，而以損害原告為目的，故被告應無第425 條之1 之適用，故原告本於民法第767 條無權占有之規定，請求拆屋還地，應屬適法。
2.再參諸最高法院61年臺上字第1695號判例意旨，本件被告無權占用系爭土地之面積為83.26 平方公尺，自是受有利益，且被告不遷讓系爭土地之行為，致原告所受不能使用收益之損害間，顯有因果關係，故原告依不當得利之法律關係，請求被告賠償原告相當於租金之損害，自屬有據。又按諸土地法第105 條、第97條第1 項、土地法施行法第25條、土地法第148 條規定，原告請求被告自101 年1 月30日起至105 年
1 月31日止期間，及自105 年2 月1 日起至交還系爭土地之日止，依系爭土地申報地價總額年息百分之10計算被告使用系爭土地相當於租金之不當得利金額。又被告占用之土地位於大林往梅山之主要道路，且占用之範圍緊鄰路邊，該地附近有同濟中學、大林鎮公所，距離大林慈濟醫院、大林火車站、大林運動公園及運動綠廊等休閒場所約1.5 至2.0 公里，距大埔美精密機械○○○區○○道○ 號及3 交流道號約4.
5 公里，可知系爭土地位處大林新興發展地區，周邊交通往來便利，地理位置良好，生活機能便利，以及系爭土地之99年土地公告現值為4,400 元/ 平方公尺、105 年土地公告現值快速增為11,795元/ 平方公尺，系爭土地之地目為建地，斟酌系爭土地之鄰近市況，坐落位置交通便利，且系爭土地之104 年土地公告現值為11,029元/ 平方公尺、系爭土地又屬建地，其土地利用之經濟利益甚高，被告利用該基地之經濟價值及所受利益等各項情形，原告主張應按申報地價年息百分之10計算給付不當得利使用補償金，應為適當。又雖被告僅占用系爭土地小部分，但占用位置完全堵住系爭土地其他範圍之出入，致原告完全無法利用，所受損害遠大於被占用之部分，故原告主張依年息百分之十計算，亦屬合理。系爭土地申報地價99年為882 元/ 平方公尺、102 年為1,514.
4 元/ 平方公尺、105 年為1,994.4 元/ 平方公尺，依前開說明之計算期間及方式，本件原告所得請求之不當得利損害賠償金額即以被告所占用系爭土地之面積83.26 平方公尺計算，金額分別計算如下：
⑴被告自101年1月30日起至101年12月31日止，受不當得利為
6,731 元【計算式：（83.26 ㎡×882 元×10% ×11/12 年＝4851】。
⑵被告自102年1月1日起至104年12月31日止，受不當得利為
37,826元【計算式：（83.26㎡×1514.4元10%×3年＝27259】。
⑶被告自105年1月1日起至105年1月31日止，受不當得利為
1,384元【計算式：（83.26㎡×1994.4元10%×1/12年＝997】，以上合計45,941元。
㈡、備位聲明之理由若被告得依民法第425 條之1 主張有租賃關係而有權占有，無須拆屋還地，原告則本於民法第425 條之1 規定及租賃關係，請求租金，有關租金之計算同上。
㈢、並聲明：
1.先位訴之聲明⑴被告應將坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○○○○○號土地上如大林
地政事務所105 年6 月23日嘉林地測字第4696號複丈成果圖所示編號甲部分面積67.15 平方公尺、乙部分面積16.11 平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告。
⑵被告應給付原告45,941元，並自起訴狀繕本送達之日起，依年息百分之五計算之利息。
⑶被告應自105 年2 月1 日起，至拆第一項聲明之建物及返還土地之日止，每月應給付原告1,384 元。
⑷訴訟費用由被告負擔。
2.備位訴之聲明⑴被告應給付原告45,941元，並自起訴狀繕本送達之日起，依年息百分之五計算之利息。
⑵被告應自105 年2 月1 日起，至拆除先位聲明第一項聲明之
建物及返還土地之日止，每月應給付原告1,384 元。⑶訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯略以：
1.原告取得系爭土地乃以被告積欠土地徵值稅致系爭土地遭拍賣，然系爭土地每坪市價100,000 元，政府徵收60,000元，伊根本無欠稅，亦無賣系爭土地，怎有土地增值稅之問題。。況伊從未看過此種格式之土地增值稅單，亦從未欠他人錢，且地檢署所提出之增值稅單與原告提出之增值稅單格式不一樣，該增值稅單有問題。
2.伊從頭到尾皆無開過庭，本件不動產涉訟（本院99年度嘉簡字第481 號判決）及受拍賣等情，係鄰居跟伊講始得知。而該判決記載之地址「嘉義縣○○鎮○○路○段○○○ 號」為伊之戶籍所在。伊20年次出生，現住板橋（即被告小兒子之住處），即伊自77年起即遷居板橋不再住前揭地址，惟戶籍並無遷走。至於訴外人李林美華，為系爭土地之共有人，有強制分割（本院85年度訴字第2 號民事判決參照），然系爭土地共有人有10幾人，只有2 、3 個共有人要繳增值稅，應是虛假的，伊不用繳納增值稅。
3.民事執行處拍定系爭土地後，伊當晚由鄰居得知，並於隔日伊就去執行處爭執過，可知原告明知系爭土地有問題仍買受。
4.此外，地價稅單皆要寄到台北給伊，為何增值稅單沒有比照辦理？伊怎可能無法繳納增值稅？況伊之祖先早年幫助鄭成功建城並從事貿易，後來在台灣定居，伊之家世可供大家探聽，系爭土地乃伊買的。
5.並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、被告原為系爭土地之所有人，嗣系爭土地遭拍賣之事實。
㈡、原告因拍定取得系爭土地，並已登記所有人之事實。
四、兩造爭執之事項：
㈠、先位之訴：原告拍定取得系爭土地後，兩造間之法律關係為何？被告是否為無權占有？原告依民法第767 條第1 項前段規定，訴請被告拆除系爭房屋並返還土地，有無理由？
㈡、備位之訴：原告依租賃及不當得利之法律關係，請求被告給付租金或相當於租金之利益，請求擇一判決，有無理由？如有，金額以多少為適當？
五、茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠、原告拍定取得系爭土地後，兩造間之法律關係為何？被告是否為無權占有？原告依民法第767 條第1 項前段規定，訴請被告拆除系爭房屋並返還土地，有無理由？
1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；其期限不受第449條第1項規定之限制，為88年4月21日增訂民法第425條之1第1項明文規定。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）。足見民法第425 條之1 之增訂乃以最高法院48年台上字第1457號判例意旨及法理而予以明文化，若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開民法第425 條之1 第1項規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第2344號判決意旨參照）。
2.經查系爭土地原為被告所有，嗣原告經本院100 年度司執利字第10830 號強制執行事件拍定而取得，系爭建物為被告所有，且非屬上開拍賣事件之拍賣標的等情，業據原告提出土地謄本為證，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。從而，此種情形自合於上開民法第425 條之1 規定，推定於原告拍定取得系爭土地時，被告所有之系爭建物與系爭土地上間在房屋得使用期限內，有租賃關係存在，其期限不受民法第449條第1 項規定之限制。則被告自非無權占有，從而原告先位之訴依民法第767 條第1 項前段規定請求被告拆除系爭房屋並將土地返還原告，自屬無理由。至於原告主張被告未居住於系爭建物，其拒不拆除，乃屬權利濫用云云。惟查系爭建物建構完整，仍具遮風避雨之功能，雖屬老舊建物，然並非無法使用等情，業經本院勘驗屬實，且有原告所提出之照片可參。雖原告主張被告現今未住於此一節，為被告自承屬實，然仍難逕認被告應放棄系爭建物，況嘉義當地，許多老舊房屋之屋主，將其老舊建物稍加整理、出租，該等建物即以復古餐廳、懷舊建築等之面貌示人，故難認系爭建物之存在，對被告完全無經濟價值，而難認被告力求保留系爭建物之行為屬權利濫用，附此敘明。
㈡、原告得否請求被告返還相當於租金之不當得利？金額為若干？
1.按本件雖應適用民法第425條之1第1項規定，推定兩造就系爭土地有租賃關係存在，從而被告占有系爭土地即為有權占有，原告不得請求被上訴人拆屋還地，有如前述。惟民法推定土地受讓人與房屋所有人間有租賃關係之理由，僅在於兼顧房屋所有權人及社會經濟利益，並不在於使承租人得以繼續無償使用土地，進而侵害所有人的權利。從而本件適用民法第425 條之1 第1 項規定之法律效果，雖使被告得以有權占有系爭房屋，然其受有居住利益，對被告而言，仍屬欠缺債之法律上原因，致原告受有物權收益之損害。故原告主張依民法第179 條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，即屬有據。
2.次按依土地法第97條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。上開計收租金限制之規定，應得據為計算本件相當租金利益之標準。經查系爭房屋位於嘉義縣○○鎮○○路○ 段，該地附近有同濟中學、大林鎮公所，距離大林慈濟醫院、大林火車站、大林運動公園及運動綠廊等休閒場所約1.5 至2.0 公里，距大埔美精密機械○○○區○○道○ 號及3 交流道號約4.5 公里，又系爭土地申報地價99年為882元/ 平方公尺、102 年為1,514.4 元/ 平方公尺、105 年為1,994.4 元/ 平方公尺，系爭房屋占有土地面積為83.26 平方公尺，有土地登記謄本、土地複丈成果圖可按（見本院卷第17至21、71頁）。爰審酌系爭房屋占用系爭土地之使用狀況、鄰近區域繁榮程度等一切情狀，認為被告應返還系爭房屋占用系爭土地所得之不當得利，以申報地價年息10% 計算為適當，並計算原告得按年請求之不當得利為45,941元（計算式：
⑴被告自101 年1 月30日起至101 年12月31日止，受不當得利
為6,731 元【計算式：（83.26 ㎡×882 元×10% ×11/12年＝4851】。
⑵被告自102年1月1日起至104年12月31日止，受不當得利為
37,826元【計算式：（83.26㎡×1514.4元10%×3年＝27259】。
⑶被告自105年1月1日起至105年1月31日止，受不當得利為
1,384元【計算式：（83.26㎡×1994.4元10%×1/12年＝997】，以上合計45,941元。
六、綜上所述，原告先位聲明依民法第767 條第1 項前段之規定，訴請被告拆除系爭房屋並返還所占用之土地，洵屬無據，應予駁回。備位聲明部分，原告依民法不當得利之法律關係，請求被告給付45,941元，及自105 年8 月19日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自105 年2 月1日起至返還占用土地之日止，按月給付其1,384 元，為有理由，應予准許；其逾此範圍（指拆除先位聲明第一項聲明之建物）之請求，均無理由，應予駁回。又訴之客觀預備合併，法院如認先位之訴為無理由，而預備之訴為有理由時，就預備之訴固應為原告勝訴之判決，惟對於先位之訴，仍須於判決主文記載駁回該部分之訴之意旨（最高法院83年台上字第787 號判例要旨參照），爰諭知如主文第1 項所示。
七、末按民事訴訟法第77條之2 第2 項規定，以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。本件原告雖非僅提起一訴，而係提起先位與備位之訴，然其備位訴訟之訴訟標的金額較先位訴訟之訴訟標的價額為低，且備位聲明之請求實係先位聲明之損害賠償或孳息，本可附帶於先位聲明而為請求，故本院未併算該部分之價額，因而未徵收原告此部分之裁判費，故備位訴訟原告雖部分勝訴，然其先位訴訟係全部敗訴，本院爰依民事訴訟法第79條規定，酌量情形，認應由原告負擔本件訴訟全部之訴訟費用，始屬合理，附此說明。
八、本判決第2 、3 項所命給付之金額，未逾50萬元，併依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後認與判決之結果皆無影響，故不一一論駁，附此敘明。
十、據上論結，本件原告先位之訴為無理由，備位之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 30 日
民事第二庭 法 官 陳婉玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 30 日
書記官 高文靜