臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度訴字第556號原 告 羅文漳訴訟代理人 林春發律師被 告 羅春運訴訟代理人 林德昇律師
李政昌律師上列當事人間請求買賣所有權移轉登記事件，本院於民國105 年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國98年11月9 日與被告簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以新臺幣（下同）1,816,788 元購買被告所有嘉義市○路○段○○○ ○○○○ ○號土地持分各18分之1 及同段
538 、539 、544 之2 、545 、547 之1 、549 地號土地持分各20分之1 。又本件買賣土地因係市地重劃土地，雙方移轉之土地依重劃後之面積移轉，並約定出賣人取得分配土地所有權後，移轉土地所有權給買受人，不得藉故拖延，否則負損害賠償責任。而原告於98年11月6 日已付清全部款項（現金50萬元，其餘為支票付款），經被告簽名確認。嗣被告所有土地經政府區段徵收後，被告於105 年7 月20日領回抵費地即嘉義市○○○段○○○段000 地號、面積368.62平方公尺土地（下稱系爭土地），竟藉故拒絕將上開土地所有權移轉登記予原告並交付土地，為此依買賣契約請求被告辦理所有權移轉登記並交付土地。
二、被告固抗辯系爭買賣契約已合法解除，惟依系爭買賣契約第
9 條「若出賣人不賣或不履行交付買賣標的物以及中途發生糾葛致不能出賣等情事時應將已收定金、價金加倍賠償與承買人做為違約金」約定，並未約定出賣人得「解除買賣契約」，亦即被告並無「解除買賣契約」，被告辯稱要加倍賠償，解除買賣契約，顯不合法。又兩造於98年11月9 日簽立系爭買賣契約時，被告已收取全部買賣價金1,816,788 元完畢，迄被告因區段徵收於105 年7 月20日登記領回抵費地即系爭土地時，前後已歷將近7 年，原告在未取得任何土地所有權及土地交付前，已付清全部土地買賣價金，原告所負擔及承受之風險極高。若以民間借貸利息月息2 分至3 分計算，年息為24分至36分，並以7 年計算，利息已高達本金1.68倍至2.52倍，故兩造系爭買賣契約第9 條才約定買受人之契約解除權，但並未賦予出賣人之契約解除權，僅約定出賣人不賣或不履行交付買賣標的物以及中途發生糾葛致不能出賣等情事時應將已收定金、價金加倍賠償與承買人做為違約金而已。再依系爭買賣契約書第2 條第3 款約定「本件買賣係因市地重劃土地，雙方同意出賣人取得分配土地所有權後，移轉土地所有權給買受人，不得藉故拖延拒絕，否則負賠償責任」、第10條亦約定「雙方移轉之土地依重劃後之面積移轉」，既然買賣標的及買賣價金在98年11月9 日簽立系爭契約時均已談妥確定，原告並已給付全部買賣價金，被告豈有在
105 年間再行找原告商討購地價格之理？而被告不願意履行移轉登記之義務，最主要是土地增值到1,000 萬元以上，被告想要獨享土地增值之利益，若採取被告得以解除契約之法律見解，對原告極大不公平。
三、並聲明：⒈被告應將坐落嘉義市○○○段○○○段000 地號、面積368.62平方公尺土地所有權全部移轉登記給原告，並將上開土地交付原告。⒉訴訟費用由被告負擔。
貳、被告則以：
一、被告原所有坐落嘉義市○路○段之土地持分，為嘉義市辦理湖子內區段徵收，被告申請發給抵價地，則政府「區段徵收」後，政府會以現金補償地價給原地主，或原地主可以選擇申請領取「抵費地」，土地位次再以公開抽籤方式決定。然兩造係兩代世交，亦為同姓宗親，原告有意向被告購買上揭抵價地，然實施「區段徵收」所分得抵價地的實際土地位置及面積均須待統籌抽籤決定、配地完成才能得知，故兩造於98年間先行簽訂買賣契約，希望被告將來可以賣給原告。原告並自105 年年初開始找被告商討購地價格，雙方遲遲無法達到共識，被告於是將所收1,816,788 元先行退還原告。復於105 年8 月16日晚上雙方在原告家中會商達成共識，被告保留土地不賣，得寬限數年籌付賠償金與原告，然而數日後，原告又改為要求3 個月內即須付清及利息計算，故未達成和解。嗣被告以105 年10月19日嘉義興業郵局第108 號存證信函檢附中國信託商業銀行任發票人之1,816,788 元記名支票加倍賠償原告，同時依系爭買賣契約第9 條約定解除系爭買賣契約，為示慎重，另以105 年11月20日答辯狀繕本送達，再向原告為解除契約之意思表示，則系爭買賣契約已經合法解除，原告請求移轉登記系爭土地即無理由。
二、原告固以前詞主張被告無解除契約之權利云云，惟就系爭買賣契約第9 條約定文字觀之，係指承買人不買或違約時，由出賣人沒收已付定金、價金，解除契約，其規範對象是買受人方面有不買或違約之情事，解除權係賣方（似為買方之誤），此條款係約定解除權之一種型態。自契約後段所指出賣人不履行本契約時，應將已收定金、價金加倍賠償承買人，雖未記明「契約解除」，然從公平觀點言之，應係契約亦解除，否則若契約不得解除，出賣人除退還價金、定金加倍賠償外，仍須負履行契約之義務，即與前揭條款文字約定出賣人不賣或不履行交付買賣標的物之情形有異，顯然不符常情。另就前揭第9 條前段文字觀之，係指承買人不買或違約時，得解除契約，由出賣人沒收已付之定金、價金，係約定買受人之解除權；再自該條後段文字而言，所指出賣人不賣或違約時，應將已收定金、價金加倍賠償承買人，固未記明出賣人得「解除契約」，然解釋上亦應認為出賣人於不賣或違約時，應得解除契約，因此出賣人除退還已收定金、價金外，猶需加倍賠償承買人做為違約金，否則若契約不得解除，出賣人仍負履行契約之義務，出賣人除給付違約金賠償買受人外，何須退還已收之價金、定金，亦與前揭第9 條前段文字約定出賣人不賣或違約之情形明顯有異，而不符公平。是解釋前揭第9 條後段文字之約定，基於衡平並兼顧雙方當事人之利益以符公平，應認為係屬出賣人保留解除權之約定。而被告於98年11月9 日簽訂系爭買賣契約收取1,816,788 元同時，原告一收取由被告簽發之同額支票供擔保解約之用，故被告亦有加倍賠償所取1,816,788 元予原告而不賣之權利等語。
三、並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
參、本院之判斷：
一、原告主張兩造於98年11月9 日簽訂系爭買賣契約，原告已給付價金1,816,788 元給被告等情，業據原告提出系爭買賣契約書及系爭土地登記謄本影本為證（見本院卷第15-23 頁），且為被告所不爭執（見本院卷第127 頁），堪信為真實。
二、原告復主張被告應移轉系爭土地所有權予原告等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠被告得否依兩造買賣契約書第9 條解除系爭買賣契約？㈡原告請求移轉系爭土地所有權並交付土地，有無理由？茲分述如下：
㈠被告得依系爭買賣契約書第9 條解除契約：
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例要旨參照）。又解除契約，除當事人間有保留解除權之特別約定外，非有法律所認之解除權不得為之（最高法院23年上字第3968號判例要旨參照）。另按違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。至若當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，則以消滅契約為目的，屬於保留解除權之代價，兩者性質迴異（最高法院68年台上字第3887號判例要旨參照）。
⒉觀之兩造訂立之買賣契約書第9 條約定：「承買人如違約不
買或不履行按約交付價款時，願將已付之定金、價金全部由出賣人沒收，解除買賣契約。若出賣人不賣或不履行交付買賣標的物以及中途發生糾葛致不能出賣等情事時，應將已收定金、價金加倍賠償與承買人做為違約金」之文義，前段文字係指承買人違約不買或不履行按交付價款時，得由出賣人沒收已付之定金、價金以解除契約，係約定買受人之解除權及保留解除權之代價；再自該條後段文字而言，所指出賣人不賣或不履行交付買賣標的物及中途發生糾葛致不能出賣時，應將已收定金、價金加倍賠償承買人，亦屬解約金之性質，固未記明出賣人得「解除契約」，然解釋上亦應認為此乃約定出賣人之解除權及保留解除權之代價，是以該條係約定雙方不論有無理由，均可由承買人拋棄已付之定金、價金，或出賣人加倍返還定金、價金以解除契約，核屬買賣之一方支付他方相當之金額，以消滅契約為目的之保留解除權約定。另從系爭買賣契約第2 條第3 款約定：「本件買賣係因市地重劃土地，雙方同意出賣人取得分配土地所有權後，移轉土地所有權給買受人，不得藉故拖延、拒絕，否則負賠償責任。」亦可知，兩造就損害賠償之情事，另有約定，益徵系爭買賣契約第9 條所稱之違約金並非出賣人不履行契約時，應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，甚為灼然。是原告主張被告不得依據系爭買賣契約第9 條約定解除契約，應屬無據。
㈡原告請求移轉系爭土地所有權並交付土地，為無理由：
⒈經查，被告先於105 年5 月23日嘉義玉山郵局186 號存證信
函附板信商業銀行嘉義分行為發票人、面額1,816,788 元之支票1 紙，用以退還之前收受原告之款項；另於105 年10月19日以嘉義興業路郵局108 號存證信函附中國信託商業銀行嘉義分行為發票人、面額1,816,788 元之支票1 紙加倍賠償，並依徵買賣契約第9 條約定向原告為解除契約之意思表示，且前開存證信函均已送達原告等情，有前開存證信函、支票影本在卷可稽（見本院卷第97-105頁），復為原告所不爭，是以被告依據系爭買賣契約第9 條之約定，為契約解除之意思表示，並已送達原告，系爭買賣契約即已合法解除。從而，原告本於買賣之法律關係，請求被告將系爭土地所有權登記予原告，並交付上開土地，應屬無據。
⒉至於系爭買賣契約解除後，兩造間之法律關係為何，則非本件審理之範疇，附此敘明。
三、綜上所述，系爭買賣契約既已解除，原告自無再依系爭買賣契約之約定，請求被告履行系爭買賣契約之約定，是原告之請求被告移轉系爭土地所有權並交付土地，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌結果均不影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 31 日
民一庭法 官 周欣怡以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 3 日
書記官 張子涵