臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度訴字第557號原 告 林亦沂訴訟代理人 胡景文被 告 戴瑞河訴訟代理人 汪玉蓮律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國106年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸萬壹仟柒佰貳拾柒元，及自民國一○五年九月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三十八分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣陸萬壹仟柒佰貳拾柒元，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明第1項原請求被告給付原告新臺幣（下同）1,180,891元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，嗣於民國106年3月3日具狀更正為：被告應給付原告2,442,075元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（本院卷㈠第277頁），核其所為，係擴張應受判決事項聲明，揆諸前開說明，於法尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、訴外人即被告之配偶戴柯惠美（於100年9月10日歿）於98年10月28日代理訴外人蔡凱翔與原告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約１），由原告向蔡凱翔買受門牌號碼：嘉義市○區○○路○○○號房屋（下稱系爭建物），用以經營「嘉義市私立安心老人長期照顧中心」（下稱「安心中心」），並聘僱訴外人即原告訴訟代理人胡景文擔任該中心執行長。詎料，原告於98年11月2日辦理所有權移轉登記事宜並取得系爭建物所有權後，被告卻自101年8月起至104年1月2日止期間，繼續無權占有系爭建物之三樓如嘉義市地政事務所105年12月2日土地複丈成果圖（下稱附圖）代號Ａ面積579平方公尺涼棚（下稱代號Ａ）、代號Ｂ面積112平方公尺住房及露台（下稱代號Ｂ）、及代號Ｃ面積38平方公尺住房（下稱代號Ｃ，與代號Ａ、Ｂ合稱系爭增建部分），兩造經多次溝通，被告仍遲遲不願搬離，原告不得已爰依法提起本件訴訟。
㈡、系爭增建部分雖為未辦保存登記之建物，然因98年10月29日建築改良物所有權買賣移轉契約書（下稱系爭契約２）上已有註記「包含未保存部分併同移轉」，嗣後系爭建物所有權已移轉予原告，故原告確實已取得系爭建物未能保存登記之三樓部分（即系爭增建部分）：
１、戴柯惠美代理蔡凱翔與原告簽訂系爭契約１，並由系爭契約２有註記「包含未保存部分併同移轉」，可見系爭契約１之買賣關係存在於原告與蔡凱翔間，系爭契約１範圍確實包含系爭增建部分，且均已轉讓予原告。再者，被告主張戴柯惠美為系爭增建部分之出資者，然就此卻未提出任何事證以實其說，原告予以否認。且自地籍異動索引可知，系爭建物之所有權係由蔡凱翔轉讓予原告，戴柯惠美未曾為系爭建物之所有權人，益證被告主張並不實在。
２、系爭增建部分並無獨立門牌顯不具有獨立性，且本件是否具獨立性，不影響原告與蔡凱翔間系爭契約１之買賣範圍及於系爭增建部分。又一般買賣整棟建物，若該建物尚有未辦保存登記部分（如頂樓加蓋等情），通常一定會包含在買賣契約範圍，試問此種情況下，買受人如何願將建物與未辦保存登記之部分分離購買。
㈢、被告就鈞院刑事庭104年度易字第878號判決書（下稱一審刑事判決）所主張者，原告表示意見如下：
１、民事訴訟雖不受刑事判決拘束，然經刑事判決嚴格認定之事實者，顯與實際事實相符，足供本件民事訴訟程序引用。
２、一審刑事判決理由欄七、㈡、⒈、⑶之記載，足認一審刑事判決所認定之事實，應為雙方間就系爭契約１之標的範圍應包含系爭增建部分，被告僅擷取一審刑事判決該部分前半段，而稱該判決業已指出雙方間就系爭契約１之標的範圍似未包括系爭增建部分，實屬被告斷章取義之不實主張。
３、系爭契約２上已有註記「包含未保存部分併同移轉」，由此已顯見系爭契約１之標的範圍包括系爭增建部分，且該註記係由向來與戴柯惠美合作之訴外人湯濬榮、呂淑里夫妻經營之地政士事務所，所內助理員張桂蘭手寫註記，原因係為系爭契約１附有戴柯惠美日後買回之協議，為免日後買回時發生爭議，特由張桂蘭註記之，此由湯濬榮於一審刑事判決之刑事訴訟程序中作證而為之證述即可得知。顯見此「包含未保存部分併同移轉」註記，應已得戴柯惠美之同意或為戴柯惠美之利益而為之，是以確實得以解讀為原告與戴柯惠美作為契約當事人之真意，雙方間就系爭契約１之標的範圍應包含系爭增建部分。
㈣、被告無正當權源占用使用系爭增建部分，即受有相當於租金之利益，並致原告受有無法使用收益系爭占用部分之損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當租金之不當得利：
１、系爭增建部分經測量後遭被告占用之面積共計729平方公尺（即代號Ａ涼棚579平方公尺、代號Ｂ住房、露台面積112平方公尺、代號Ｃ住房面積38平方公尺），並參酌591租屋網之網站上同地段之租金價格42坪每月16,000元，亦即每坪每月381元（1坪=3.3058平方公尺），是以被告無權占用系爭增建部分2年5月又2日之不當得利總額為2,442,075元【計算式為：729平方公尺3.3058×381元=84,019元（每月租金）；84,019元×12個月365日=2,762元（每日租金）；84,019元×29月（2年5月）+2,762元×2日＝2,442,075元】。
２、系爭建物相當租金之不當得利數額部分，應參以系爭建物坐落嘉義市○區○○○○○路上有許多店家，往來人潮眾多，商業交易行為頻繁，甚為熱鬧，且系爭建物位於嘉義市重要之交通要道阿里山公路附近，該公路可連接周圍國立中正大學，以及能通往著名觀光景點「阿里山」，是以就系爭建物之坐落位置、交通情形、工商繁榮程度、可得利用之經濟價值等情事加以審酌，認以上開金額計算相當於租金之利益為合理。
３、原告為系爭增建部分所有權人，依民法第765條之規定，於法令限制範圍內，得自由使用（占有）、收益、處分系爭增建部分，縱使無實際為自由使用（占有）、收益、處分，並不得以此認定原告無損害。
㈤、並聲明：１、被告應給付原告2,442,075元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；２、訴訟費用由被告負擔；３、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：
㈠、系爭增建部分係未辦保存登記之建物，所有權屬原始出資者：
１、嘉義市○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下合稱系爭土地），一開始係由戴柯惠美向訴外人戴瑞沅所購買，並出資建蓋系爭建物，一開始與藝人蔡頭共同經營紅頂藝人表演場所，惟遭政府機關禁止，故轉向經營「威仕登看護中心」，並將系爭土地、建物（下合稱系爭不動產）均借名登記在訴外人李憲義名下，李憲義亦掛名為「威仕登看護中心」之負責人，然李憲義心懷不軌，信託登記移轉給訴外人梁靈芝，經戴柯惠美提起民事之返還訴訟，訴訟中戴柯惠美與李憲義和解，同意終止借名關係，且李憲義應終止與梁靈芝就系爭建物之信託關係，並塗銷信託登記，就系爭土地應與梁靈芝解除買賣關係，並同意將系爭不動產直接辦理過戶登記予戴柯惠美或其指定之人名下。嗣梁靈芝就登記其名下之系爭不動產，均於98年9月23日移轉登記予蔡凱翔，此亦屬戴柯惠美借名登記予蔡凱翔名下，並非蔡凱翔向梁靈芝購買。系爭不動產再於98年10月29日由蔡凱翔移轉登記予原告，亦如前之模式，係戴柯惠美借名登記於原告名下，由原告持系爭土地向銀行貸款，此由原告與戴柯惠美所簽立之98年10月29日協議書（下稱系爭協議書）可證。系爭議書還約定借名登記費用550萬元。因此原告僅是名義上登記之人，並非真正所有權人。系爭增建部分係屬未保存登記建物，於現行法律之規範下，所有權屬原始出資者，縱原告已變更納稅義務人，亦不能認其即所有權人，故系爭增建部分所有權屬於原始出資者戴柯惠美所有。
２、又經現場勘驗，系爭建物往二樓之樓梯係位於一樓大廳，系爭建物三樓增建部分有逃生梯可以獨立出入，不須經過系爭建物之一樓或二樓（按被告先前在原告未將逃生梯裝設拉門前，被告均以此逃生梯對外為出入），故系爭增建部分使用上具有獨立性，其所有權屬原始出資者戴柯惠美無誤。
㈡、原告雖提出一審刑事判決欲證明原告取得系爭增建部分，惟查：
１、獨立民事訴訟不受刑事判決之拘束。
２、該判決理由欄七、㈡、⒈、⑶業已指出系爭契約１買賣標的範圍似未包括系爭建物三樓部分。
３、該判決理由欄七、㈡、⒈、⑶，認定由助理員張桂蘭在系爭契約２上手寫註記「包含未保存部分併同移轉」，該註記係在戴柯惠美簽訂系爭契約１後才添加，是否經過戴柯惠美之同意？更何況，系爭契約１之雙方當事人為原告與蔡凱翔二人，而蔡凱翔係自梁靈芝取得所有權移轉登記。蔡凱翔、梁靈芝之買賣契約書並未註記「包含未保存部分併同移轉」，是蔡凱翔根本未取得未為保存登記之系爭增建部分之所有權，焉能於系爭契約２註記非屬蔡凱翔之物，其註記效力有問題。
㈢、倘若系爭增建部分所有權屬原告（假設語氣），惟原告就系爭增建部分，在其於104年1月20日由其指示胡景文將一樓通往三樓之樓梯間以鐵拉門上鎖及在電梯加裝控制器，致使被告無法返回三樓前，原告未曾占有過系爭增建部分，故原告就系爭增建部分並非占有人，縱被告占用系爭增建部分，就原告而言，並無任何損害，是原告依不當得利之規定，請求被告給付相當於租金之損害及利息，實屬無理由。
㈣、又原告如可對被告請求相當於租金之不當得利（此亦係假設語氣，非自認），惟查：
１、於原告請求相當於租金之不當得利期間內，代號Ａ涼棚部分完全沒有人在使用，代號Ｂ住房、露台部分，均由被告本人使用，代號Ｃ住房的部分，在戴柯惠美死亡前是由被告之子戴伯鍵所使用，惟戴柯惠美死亡後，戴伯鍵就沒有再住過那邊，原告請求的期間內，完全沒有人在使用。
２、系爭建物一、二樓之面積計2,703平方公尺【總面積2,640.54平方公尺+附屬建物（陽台）62.46平方公尺）】，三樓總面積與二樓面積相當，故以1,196.29平方公尺計。系爭建物一至三樓面積總計3,899.29平方公尺，而被告占用之面積僅有附圖編號Ｂ之112平方公尺，故原告僅得請求112/3899.29。
３、又請求相當於租金之不當得利，仍需考量建物坐落位置、繁榮程度、經濟用途等因素，系爭建物周圍大部分為農地，並非繁華，系爭建物一樓目前為養護中心，二樓閒置，並非商業使用，故原告請求之金額，亦屬過高。
㈤、並聲明：１、原告之訴駁回。２、訴訟費用由原告負擔。３、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件不爭執事項為（本院卷㈠第369至370頁、卷㈡第22頁）：
㈠、系爭建物為嘉義市○○○段○○○○號，坐落在嘉義市○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（即系爭土地）上，系爭建物於96年5月15日為第一次登記，登記名義人為李憲義，登記之層數為2層，未有第3層，至系爭土地最早僅有178地號，登記名義人為戴瑞沅，嗣於96年4月12日經分割後增加178-7、178-8兩筆地號，系爭土地並於96年6月26日移轉登記至李憲義名下，且系爭不動產於全數登記在李憲義名下前，均未曾以被告或被告配偶戴柯惠美登記為權利人。
㈡、對於被證三即98年10月29日協議書（即系爭協議書）形式及內容之真正，原告不爭執。
㈢、原告有代墊上開被證三協議中之約定款項。
㈣、戴柯惠美於死亡前，就貸款1億1千萬元部分之償還，係自99年6月30日至100年8月1日期間，匯款17筆至原告設於台中商業銀行民雄分行帳戶內，共計3,985,300元。
㈤、向台中商銀借貸之本金部分，由原告於99年3月1日透過其設於台中商銀北台中帳戶匯款1億1千萬元償還，此後99年4、5月間即無繳納利息紀錄，嗣於99年6月3日，原告則改向台中商銀辦理週轉金貸款1億1千萬元（放款紀錄有2筆，各為9,500萬元、1,500萬元），款項核撥至其設於台中商銀民雄分行帳戶內，而戴柯惠美前揭支付之17筆利息款項，亦均係匯至上開民雄分行帳戶內。
㈥、系爭不動產移轉至原告名下後並未立即經營安養中心，迨於100年5、6月間始由胡景文聘工裝修系爭建物，並向主管機關申請審核經營「安心中心」，實際係101年後才開始營運，在此之前，自98年10月28日簽約後至100年9月10日戴柯惠美身亡為止，原告確有同意戴柯惠美可使用、居住系爭建物3樓。
㈦、戴柯惠美於100年9月10日死亡，被告為戴柯惠美之配偶即繼承人。
㈧、系爭建物由胡景文於100年9月30日與台灣新光保全股份有限公司簽訂保全契約，於101年9月30日終止契約。保全解除設定鈕依胡景文之要求交付予被告、胡景文。
㈨、兩造同意系爭建物之房屋課稅現值於101年8月1日起至104年1月2日期間，均以8,841,200元為準。
四、得心證之理由：
㈠、原告就系爭增建部分，業已自戴柯惠美受讓取得事實上處分權：
１、系爭建物為嘉義市○○○段○○○○號，坐落在嘉義市○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號之土地（即系爭土地）上，系爭建物於96年5月15日為第一次登記，登記名義人為李憲義，登記之層數為2層，未有第3層，至系爭土地最早僅有178地號，登記名義人為戴瑞沅，嗣於96年4月12日經分割後增加178-7、178-8兩筆地號，系爭土地並於96年6月26日移轉登記至李憲義名下等情，為兩造所不爭執。而李憲義就系爭建物以信託登記為原因，登記為梁靈芝所有，並就系爭土地以買賣為原因，登記為梁靈芝所有。李憲義與戴柯惠美嗣於98年6月30日成立和解契約，約定雙方終止系爭土地及系爭建物（下合稱系爭不動產）之借名關係；後梁靈芝就系爭不動產以買賣為原因，登記為蔡凱翔所有；系爭不動產復以買賣為原因，登記為原告所有等情，有98年6月30日和解協議書、98年9月23日土地登記申請書、系爭建物登記謄本及178地號土地登記謄本可參（本院卷㈠第17至25、81至87、105至133頁），堪信為真。證人蔡凱翔於本院104年度易字第787號刑事案件（下稱本件刑案）中亦證稱：當初系爭土地有一些糾紛，戴柯惠美找伊解決，將系爭不動產登記在伊名下是因為伊與戴柯惠美要合作經營安養院，要保障伊，戴柯惠美有說若合作失敗，伊的出資額就無法償還時，系爭不動產就歸伊所有。後來戴柯惠美找到原告可以處理，就將系爭不動產再移轉給原告，也協商好把伊先前出資的錢還給伊等語（本件刑案卷第164至168頁），業經本院調閱本件刑案卷核閱無訛。可知蔡凱翔登記為系爭不動產之所有權人之原因，係本於其與戴柯惠美間之協議，嗣復由戴柯惠美主導將系爭不動產移轉登記予原告。再參酌系爭契約１係由戴柯惠美以蔡凱翔之代理人名義與原告簽立，且原告與戴柯惠美所簽立之系爭協議書內容亦係就戴柯惠美商借原告名義借款、相關款項支付明細及原告與戴柯惠美間之權利義務加以約定（詳後２所述），足認被告抗辯戴柯惠美為系爭不動產之所有權人，僅為處理債務相關問題，而陸續將系爭不動產登記在李憲義、蔡凱翔及原告名下等情，應屬可信。原告主張其係與蔡凱翔簽立系爭契約１，且系爭不動產從未登記在戴柯惠美名下，故戴柯惠美並非原始出資人云云，尚不足採。
２、依原告不爭執真正之系爭協議書前言載明：「緣乙方（即戴柯惠美）因須買回系爭不動產之所有權，惟因個人信用瑕疵無法向金融機構申辦貸款及登記所有權，故另商借甲方（即原告）名義及代付價款，為該不動產之登記名義人，並以該不動產另向金融機構借款，清償乙方向甲方之借款，有關代付價款、借名貸款、登記之酬勞、借名期限及相關事宜，雙方合意約定如下」；第1條就原告代戴柯惠美代付價款（合計1億80萬元）明細事項為約定；第2條就系爭不動產貸款（合計1億1千萬元）用途明細為約定，即①清償原告代墊款1億80萬元、②支付原告代墊款及借名貸款、登記所有權之相關費用550萬元、③預付上項借款金額1億1千萬元之一年利息275萬元、④餘款95萬元交付戴柯惠美自行運用；第3條約定①戴柯惠美須於100年5月31日前清償借款，原告同時將系爭不動產登記移轉與戴柯惠美或其指定之登記名義人、②得延長之期限及於延長期限內戴柯惠美須另外補貼原告每一個月50萬元、③借款期間自第一年後起之利息，戴柯惠美須提前二個月將利息存入原告之利息扣款帳戶、④戴柯惠美於延長借名期限屆至，或利息無法依約繳納，經原告通知仍無法如期改善及履行，則原告得自由處分該不動產，戴柯惠美無權干涉；第4條則就清償期屆至或提前返還借款同時，原告亦須返還系爭不動產所有權，相關之稅款、費用、代辦費等由戴柯惠美負擔，有系爭協議書可參（本院卷㈠第135至139頁）。由上可知系爭不動產移轉登記為原告所有時，原告須以自己名義向金融機構貸款1億1千萬元，其中1億80萬元用以清償代墊款、275萬元用以預付貸款利息，並將貸款餘款95萬元交予戴柯惠美。至於第2條②用以支付原告代墊款及借名貸款、登記所有權為之相關費用550萬元部分，扣除相關手續費用後之金額，應為原告提供其名義向金融機構貸款所獲得戴柯惠美給付之報酬。則就系爭協議書之文義以觀，原告與戴柯惠美間顯係以原告名義向金融機構貸款1億1千萬元，償還原告代戴柯惠美所墊之1億80萬元，並將系爭不動產登記在原告名下，作為擔保，俟戴柯惠美清償貸款後，原告始負將系爭不動產移轉登記為戴柯惠美或其指定之人所有之義務。如戴柯惠美未依約履行，則由原告取得自由處分系爭不動產之權利。因此，戴柯惠美於簽立系爭協議書時，應已有預見如未依約履行，系爭不動產將為原告所有而得自由處分。
３、系爭協議書復於第3條約定：「乙方向甲方借名貸款、登記所有權之期限及相關約定如下：⒈借名貸款、登記所有權之期限自簽訂本約日起至民國100年5月31日止。乙方須於屆期前清償該借款甲方同時將該不動產登記移轉與乙方或其指定之登記名義人，雙方之權利義務關係自此終止。惟乙方若因其他事由無法立即清償，借名貸款之期限得延長至民國100年11月31日止，惟每延長一個月乙方須另外補貼甲方每一個月伍拾萬元正之借名費用，該費用須於延長期限之每個月前三日內付畢。⒉借款期間自第一年後起之利息，乙方須提前二個月將利息存入甲方之利息扣款帳戶。⒊乙方於延長借名期限屆至，或利息無法依約繳納，經甲方通知仍無法如期改善及履行，則甲方得自由處分該不動產，乙方無權干涉；或雙方同意另訂協議不在此限。」（本院卷㈠第137頁）。而原告有代墊上開被證三協議中之約定款項；戴柯惠美於死亡前，就貸款1億1千萬元部分之償還，係自99年6月30日至100年8月1日期間，匯款17筆至原告設於台中商業銀行民雄分行帳戶內，共計3,985,300元；向台中商銀借貸之本金部分，由原告於99年3月1日透過其設於台中商銀北台中帳戶匯款1億1千萬元償還，此後99年4、5月間即無繳納利息紀錄，嗣於99年6月3日，原告則改向台中商銀辦理週轉金貸款1億1千萬元（放款紀錄有2筆，各為9,500萬元、1,500萬元），款項核撥至其設於台中商銀民雄分行帳戶內，而戴柯惠美前揭支付之17筆利息款項，亦均係匯至上開民雄分行帳戶內等情，為兩造所不爭執，足見前開原告改向台中商銀辦理週轉金貸款1億1千萬元部分，仍為系爭協議書所約定之1億1千萬元。此外，本件被告並未提出戴柯惠美有於死亡前清償1億1千萬元貸款，或戴柯惠美之繼承人有為戴柯惠美清償上開貸款之證據，無從認定戴柯惠美業已依系爭協議書之約定，清償金融機構貸款，則依系爭協議書之約定，原告自得自由處分系爭不動產，故原告業已因戴柯惠美違反系爭協議書之約定而成為系爭建物之所有權人。
４、原告主張系爭增建部分包含在系爭契約１中，被告則抗辯系爭增建部分有獨立通道，屬原始出資建築之人戴柯惠美所有，經查：
⑴、按不動產物權，有依法律行為而取得者，亦有非因法律行為
而取得者，興建新建築物，乃建築物所有權之創造，非因法律行為而取得，該新建築物所有權應歸屬於出資興建人，不待登記即原始取得其所有權（最高法院101年度臺上字第127號判決意旨參照）。被告先主張系爭增建部分為戴柯惠美所原始出資建築，嗣後雖具狀改稱戴柯惠美使用之金錢，都是由被告之房地產、農地借貸而來，戴柯惠美已透支到被告與被告之子戴伯鍵之金錢，故系爭增建部分應為被告所出資云云（本院卷㈡第25至26頁），惟依系爭不動產自96年以來之相關移轉登記等情形觀之，均係由戴柯惠美出面處理（詳前１所述），並無任何被告或戴伯鍵為實際所有權人之跡證。再者，被告為戴柯惠美之夫，戴伯鍵為被告與戴柯惠美之子，縱被告所稱上情為真，惟交付金錢之原因多端，亦難僅憑戴柯惠美興建系爭增建部分之資金係由被告或戴伯鍵之不動產擔保借款而來，即認定被告或戴伯鍵為系爭增建部分之原始出資人，被告前開抗辯，不足採信。是本件系爭增建部分之原始出資建築人應為戴柯惠美，堪以認定。因此，戴柯惠美既為系爭增建部分之原始出資建築人，依前開說明，自不待登記即原始取得系爭增建部分之所有權。
⑵、觀諸系爭契約１第1條「不動產標示」係界定買賣標的範圍
，其中建物部分包括「一層1204.48」、「二層1196.29」、「突出物一層141.21」、「突出物二層98.56」、「陽台62.46」，權利範圍為1/1（本院卷㈠第13至15頁），與系爭建物登記第一類謄本內容相符（本院卷㈠第81至83頁）。系爭契約１第1條雖未記載未保存登記之系爭增建部分，惟於辦理移轉登記所提出之系爭契約２上有以手寫註記「包含未保存部分併同移轉」之文字（本院卷㈠第221頁），就此部分證人張桂蘭證稱：98年間伊在呂蕓安代書事務所擔任助理，伊負責做文件，系爭契約２就是伊製作的，其上手寫註記「包含未保存部分併同移轉」是伊所書寫，因為主管湯濬榮有交待，伊才會寫；當初湯濬榮交代註記時，並未告知伊原因，伊是單純照湯濬榮指示來寫，在做此註記時，並未與買賣雙方確認等語（本院卷㈡第14至15頁）。而證人湯濬榮於本件刑案中曾到庭證稱：伊是104年度核交字第1460號卷第115至117頁協議書（即系爭協議書）之見證人，是根據之前一份不動產買賣契約書所擬，因不動產買賣契約當時是寫作買賣，戴柯惠美怕原告登記後不還給她、不賣給她，所以又另外寫了系爭協議書；當時原來是登記給蔡凱翔，在更早之前是梁靈芝，戴柯惠美有跟原告約定，要把系爭不動產買回來；後來系爭不動產就照系爭協議書從蔡凱翔名義登記給原告；系爭協議書就是依104年度核交字第286號卷第9至10頁不動產買賣契約書（即系爭契約１）來簽訂的；104年度核交字第1460號卷第88頁買賣移轉契約書（即系爭契約２）手寫字跡應該是張桂蘭的筆跡，會有手寫註記是伊向張桂蘭交待的；在寫第一份契約，有問到戴柯惠美系爭土地、建物有沒有增建，因為伊沒有去過該處，伊不瞭解情況，戴柯惠美說好像後面的廚房還有二、三樓都有增建，不曉得房屋稅籍有沒有登記增建的部分，所以就在用印時加註這一條等語（本件刑案卷第165至至159頁）。查證人湯濬榮為系爭協議書之見證人，並代原告與戴柯惠美辦理系爭不動產移轉登記事宜，對於原告與戴柯惠美間簽立系爭協議書之過程當有所知悉，且證人湯濬榮與本件刑案之被告（即本件訴訟之原告及胡景文）、告訴人（即本件訴訟之被告）均無親屬關係，與本件刑案之訴訟結果亦無利害關係，衡情其無甘冒偽證罪責而為上開虛偽陳述之必要，是證人湯濬榮上開證述，應屬可信，堪認原告主張其與戴柯惠美就系爭契約１之標的範圍應包含系爭增建部分為真實。
５、綜上，原告既已因戴柯惠美違反系爭協議書之約定而成為系爭建物之所有權人，而戴柯惠美為系爭增建部分之原始出資建築人，不待登記即原始取得其所有權。而且，系爭契約１之標的範圍亦包含系爭增建部分，故原告業已自戴柯惠美受讓取得系爭增建部分之事實上處分權。
㈡、原告就系爭增建部分，與戴柯惠美成立未定期限之使用借貸契約：
按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約；借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第464條、第470條分別定有明文。查自98年10月28日簽約後至100年9月10日戴柯惠美身亡為止，原告確有同意戴柯惠美可使用、居住系爭建物3樓，為兩造所不爭執，足見原告與戴柯惠美間就系爭增建部分，有未定期限之使用借貸契約存在。而原告與戴柯惠美間之使用借貸契約目的既在於同意戴柯惠美使用、居住系爭增建部分，於戴柯惠美死亡時，借貸目的即已使用完畢，貸與人即原告即得依民法第470條第1段之規定，請求戴柯惠美之繼承人返還。
㈢、被告於102年3月14日起至104年1月2日止，無權占用代號Ｂ、Ｃ部分：
１、原告主張被告自101年8月1日起至104年1月2日止期間，占用代號Ａ、Ｂ、Ｃ部分，被告則辯稱其僅有占用代號Ｂ部分，經查：
⑴、代號Ａ部分：本院於106年1月17日偕同兩造勘驗系爭建物，勘驗結果為：
系爭增建部分從一、二樓主建物（「安心中心」）之一樓大廳右側樓梯通往三樓，一樓樓梯有白鐵伸縮拉門阻隔（由原告控制鑰匙），三樓樓梯左側有電梯，右側為鐵門１，鐵門１之鑰匙由原告持有，鐵門１往室內空間有隔間，前方有三間（即代號Ｃ）、後側一間，鐵門１右側為陽台，鐵門１左側為鐵門２（扣除代號Ａ、Ｃ後之室內空間為代號Ｂ），鐵門２向外為水泥空地及高架樓板屋頂（即代號Ａ）等情，有勘驗筆錄及現場照片可參（本院卷㈠第163至195頁）。而要通往代號Ａ部分雖須先經由鐵門１進入代號Ｂ，再通過代號Ｂ與代號Ａ間之鐵門２，始能通往代號Ａ，惟原告自陳其接手時，代號Ａ部分之狀況與勘驗當日情形相同，只有因為會漏水而有施作防水工程等語，核與被告所陳鐵門２伊平常會上鎖，但原告工人施工時伊會打開等語相符（本院卷㈠第170頁），而代號Ａ部分為水泥空地及高架樓板屋頂，屬於開放之室外空間，其上並無任何被告所放置之相關物品，有現場照片可稽（本院卷㈠第175、187、189頁），則通往代號Ａ之鐵門１、２鑰匙於被告占用代號Ｂ之期間內，雖為被告所持有，惟被告並未阻止原告占用、使用代號Ａ部分，原告亦未舉證證明被告有何占有、使用代號Ａ部分，自難僅憑通往代號Ａ之鐵門１、２鑰匙於被告占用代號Ｂ之期間內，為被告所持有，即認被告有占用代號Ａ部分，故原告主張被告占用代號Ａ，尚屬無據。
⑵、代號Ｃ部分：
代號Ｃ為鐵門１往室內空間前方之三間隔間，房間內有置放電視、床鋪、桌椅等物品，有現場照片可參（本院卷㈠第18
1、183頁），被告雖辯稱代號Ｃ於戴柯惠美死亡前係由戴伯鍵所占用，戴柯惠美死亡後，戴伯鍵即未再居住於代號Ｃ，被告亦未曾占用代號Ｃ云云。惟自鐵門１往室內空間即可通往代號Ｃ，代號Ｃ亦屬室內空間之一部分，而被告自陳有占用代號Ｂ部分，代號Ｃ與代號Ｂ於構造上並無獨立性，且代號Ｃ內亦有置放電視、床鋪、桌椅等物品，顯於本院勘驗當日之前，代號Ｃ確實有人占用。而被告既占用同為室內空間之代號Ｂ，且持有此室內空間之鐵門１之鑰匙，於占用期間內，對於代號Ｃ部分顯然亦有實質上之支配力，其就所辯前開有利於己之事實並未舉證證明，自難採為有利於被告之認定。因此，原告主張被告有占用代號Ｃ部分等語，當屬有據。
２、原告雖主張被告無權占用系爭增建部分之期間為101年8月1日起至104年1月2日止，惟查：
⑴、按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人
財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限；又繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1148條第1條、第1151條分別定有明文。本件原告主張被告占用系爭增建部分，既於戴柯惠美死亡前，與原告間存有使用借貸契約，則於戴柯惠美死亡後，揆諸前揭規定，關於被繼承人戴柯惠美之一切權利義務，包括上開使用借貸契約在內，均應由全體繼承人繼承，是於原告請求離去前，被告占有代號Ｂ、Ｃ部分，即屬有權占有。
⑵、關於原告於何時要求被告搬離系爭增建部分乙節，證人即原
告之員工謝雅玲證稱：伊從「安心中心」開業就在那邊工作了，「安心中心」大概是103年5月或6月開業的，伊已經忘了；開業不到一年，原告有要趕被告離開；當天原告到「安心中心」時有說要談請被告離開的事；伊在護理站，原告與胡景文、被告在大廳的活動室內，離護理站不遠，伊聽不清楚他們在講什麼，只知道有在爭吵而已等語（本院卷㈡第17至21頁），查證人謝雅玲雖為原告之員工，惟其證述原告有因為要談請被告離開乙事而與被告發生爭執乙節，與被告於本件刑案104年1月2日警詢中所稱：在伊於97年入住至今（104年1月2日）期間，原告或胡景文有曾請伊離開住處等語（嘉市警一偵字第1040000619號卷第15頁）相符，是證人謝雅玲此部分之證述，當可採信。又關於原告要求被告離開之日期為何乙節，證人謝雅玲雖為前揭證述，惟查「安心中心」係於101年3月14日取得設立許可證書，有原告提出之嘉義市老人福利機權設立許可證書可稽（本院卷㈠373頁），而依「安心中心」之網頁資料，「安心中心」係於西元2012（即民國101年）春完工啟用，且於101年12月17日有新增照片之紀錄，此有本院查詢之「安心中心」網頁資料可參（本院卷㈡第57至59頁），足認證人謝雅玲所稱103年5月或6月開業之證述，應為錯誤之記憶。而依證人謝雅玲所稱原告與胡景文要求被告離開之日為「安心中心」開業不到1年期間，可知原告至遲於102年春天之前，即有要求被告離開。是參酌「安心中心」取得設立許可證書之日期為101年3月14日、證人謝雅玲證述該日離開業不到1年及「安心中心」之網頁資料等情，當認原告至遲於102年3月14日前已要求被告離開。
⑶、因此，原告於102年3月14日既已要求被告離開，顯然已有不
再同意被告占用代號Ｂ、Ｃ之意思，即有請求被告返還占用之借貸物即代號Ｂ、Ｃ部分之意。故被告於原告要求離開之日起，仍繼續占用借貸物即代號Ｂ、Ｃ部分，已無法律上原因，原告主張被告於102年3月14日起至104年1月2日止無權占代號Ｂ、Ｃ，為有理由，逾此之請求，則無理由。
㈣、原告得請求被告給付相當於租金之不當得利金額：
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例參照）。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。土地法第97條第1項定有明文。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。故土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。是本件計算相當於租金之不當得利價額，應以系爭土地之申報地價及系爭建物之房屋稅課稅現值為基準。至所謂年息10%為限，乃指土地及其建築物租金之最高限額而言，並非必須照申報價額及房屋稅課稅現值年息10%計算之，尚須斟酌土地及及建築物之位置，工商繁榮程度、使用人利用土地及建築物之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。
２、系爭建物103年度之房屋課稅現值為8,841,200元，有房屋稅繳款書可稽（本院卷㈠第21頁），兩造亦同意系爭建物之房屋課稅現值於101年8月1日起至算104年1月2日期間，均以8,841,200元為準。而系爭建物登記一樓面積1204.48平方公尺、二樓登記面積1196.29平方公尺、突出物一層登記面積141.21平方公尺、突出物二層登記面積98.56平方公尺，合計2,
640.54平方公尺；系爭增建部分代號Ａ、Ｂ、Ｃ合計共729平方公尺，故系爭建物包含系爭增建部分合計面積共3,369.54平方公尺。而系爭建物坐落之土地為嘉義市○○○段○○○○號土地（下稱系爭178地號土地），其雖因分割而增加同段178-7、178-8地號土地，惟系爭建物實際上僅坐落於系爭178地號土地上，有系爭建物登記謄本及附圖可參（本院卷㈠第81至83、201頁）。因此，系爭建物占用土地之面積，應以系爭建物一樓占用系爭178地號土地之面積1204.48平方公尺計算，系爭建物房屋面積則以3369.54平方公尺計算。
另系爭178地號土地99年度、102年度、105年度每平方公尺之申報地價各為576元、600元、752元，有申報地價查詢可佐（本院卷㈡第7至9頁）。
３、查系爭建物一、二樓為安養院，二樓閒置未使用，有105年11月11日勘驗筆錄及現場照片可參（本院卷㈠第163至171、191頁），而依本院105年11月11日前往現場勘驗時所見，系爭建物係位於嘉義市○區○○○○○路往北可通往世賢路（即台18線），交通便利，惟鄰近地點並無顯著之商業活動，世賢路以北及新民路以南方有較為密集之住宅及商業活動等情，亦有本院依職權查詢之Google地圖可佐（本院卷㈡第61、63頁），而系爭建物僅於一樓部分經營「安心中心」，二樓部分閒置，被告所占用之代號Ｂ、Ｃ部分，屬於三樓增建部分，原告於104年1月2日取回鑰匙後並未就同屬於三樓增建部分之代號Ａ增加任何利用情形，堪認被告無權占用代號
Ｂ、Ｃ部分所獲取之經濟利益有限，是審酌系爭建物所在位置、被告使用狀況、繁榮程度、生活機能、被告利用代號Ｂ、Ｃ部分之經濟價值與所受利益及目前社會經濟情況等一切情狀，認應以每平方公尺申報地價及房屋稅課稅現值之年息8%為適當。
４、又系爭建物占用系爭178地號土地之面積應以一樓面積1204.48平方公尺計算，系爭建物房屋面積則以3369.54平方公尺計算，業如前述。因此，原告依不當得利之法律關係，得請求被告給付102年3月14日至104年1月2日相當於租金之不當得利金額為61,727元【計算式為：｛（8,841,200元總面積3369.54平方公尺×占用面積150平方公尺）+（一樓土地面積1240.48平方公尺總面積3369.54×占用面積150平方公尺×申報地價600元/平方公尺)｝×占用期間660日/365日×8%)＝（393,579元+33,133元）×660日/365日×8%=61,727元，元以下四捨五入】。
㈤、因此，原告請求被告給付102年3月14日至104年1月2日，占用代號Ｂ、Ｃ部分之相當於租金之不當得利61,727元，洵屬有據；逾此部分之請求，則無理由。
五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付61,727元，及自105年9月13日（本院卷㈠第35頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，均屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決結果無影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、本件原告勝訴部分，係所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。原告其餘假執行之聲請，因其訴遭駁回而失所附麗，應併予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 7 月 6 日
民事第二庭 法 官 陳美利以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 6 日
書記官 許睿軒