臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度訴字第588號原 告 劉婉貞訴訟代理人 劉麗洋
黃美英被 告 高橋真理子上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國106 年3 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自坐落嘉義市○段○○段○○○○○號即門牌號碼嘉義市○○街○○○ 號四層鋼筋混凝土造房屋遷出，並將之交還原告。
被告應給付原告新台幣壹萬捌仟元，及自民國一百零五年九月一日起至遷出交還第一項房屋之日止，按月給付原告新台幣壹萬捌仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣柒拾肆萬貳仟叁佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣陸仟元，及按月以新臺幣陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹萬捌仟元，及按月以新臺幣壹萬捌仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落嘉義市○段○○段○○○○○號即門牌號碼嘉義市○○街○○
○ 號四層鋼筋混凝土造房屋（下稱系爭房屋），係原告所有，此有建物登記第一類謄本1 份可證。被告於民國105 年2月1 日向原告代理人即原告父親劉麗洋承租系爭房屋，並訂立房屋租賃契約書，載明租期為五年，即105 年2 月1 日至
110 年1 月31日止；租金每月新臺幣（下同）18,000元，應於每月一日以前繳納，不得藉詞拖延；並於訂約時應交付36,000元作為押租保證金；且未經原告同意，被告不得私自將房屋權利全部或一部轉租；兩造應遵守租賃契約各條項規定，如有違背，原告得隨時解約收回房屋等情，有房屋租賃契約書影本乙件可稽。詎被告於訂約後，租金之給付即有拖延情況，其違反契約約定情況如下：⒈105 年2 月1 日，收取50,000元（押金36,000元，租金僅14,000元，少給4,000 元）。⒉105 年3 月份租金，拖延至同年月31日，始給付18,000元，並補上2 月份欠租之4,000 元。⒊105 年4 月、5 月租金，拖延至4 月6 日及5 月9 日，始匯款各18,000元。⒋
105 年6 月份租金，於同年月2 日匯款15,000元，另3,000元拖延至7 月4 日始匯款。⒌105 年7 月份租金，拖延至同年月23日始匯入。⒍105 年8 月份租金迄今尚未給付。以上有原告郵局存摺影本可資憑證。
㈡因被告自租賃系爭房屋後多月以來，均未按合約規定之時日
給付房租，原告之父母親乃於105 年7 月4 日親赴系爭房屋造訪被告，始知被告以每月20,000元租金，擅自將系爭房屋轉租他人且收了6 個月租金，僅保留4 樓套房供被告到嘉義時住宿用。嗣原告父親與被告取得聯繫，雙方於105 年7 月
7 日在系爭房屋對面長談後，被告坦承錯誤，同意提前解除（終止）系爭房屋租賃契約，並自該日起生效。因考慮被告需另尋房屋之時間，雙方協議被告在105 年8 月31日全部搬遷淨空，恢復原狀完畢歸還，此亦有被告親筆簽名之解約同意書影本乙紙及105 年8 月8 日嘉義後湖郵局第841 號存證信函影本及回執各1 紙附卷可稽。詎被告至今仍未搬遷，復辯稱系爭解約同意書上之簽名非伊親簽，是被偽造等語，是原告本於房屋所有物返還請求權、租賃物返還請求權及「解約同意書」契約之法律關係，提起本訴，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還原告。
㈢又被告105 年8 月份租金，迄今尚未繳交，原告自得依法請
求繳交，另被告占有系爭房屋，自有獲得相當於租金之不當得利，原告並得請求105 年9 月1 日起至搬遷之日止，按月給付18,000元之不當得利。
㈣並聲明：⒈被告應自系爭房屋遷出，並將之交還原告。⒉被
告應給付原告18,000元及自105 年9 月1 日起至遷出日止，按月給付18,000元。⒊訴訟費用由被告負擔。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯略以：㈠105 年7 月份之租金被告均已付清，105 年8 、9 月份則用
押金來補充。關於轉租二樓三樓房間共15床位，被告不認為是完全轉租房間，因為被告還是住在樓上且自己管理系爭房屋，有鑰匙可以入內打掃，若全部出租則無法再進入系爭房屋打掃。故被告僅是出租床位給別人而不是出租系爭房屋，被告是每月給付原告18,000元租金，每月轉租床位收20,000元。至於解約同意書，被告並不知道是誰寫的，被告因不同意105 年7 月7 日之解約同意書，所以沒有簽名，系爭解約同意書上之簽名是偽造的。這段期間內因被告父親生病，所以被告沒有按時繳納租金，被告再三打電話傳簡訊給房東代理人，並至其住處，還是不談，反而上告，威脅被告，讓被告精神疲勞，完全偽造證件，讓被告懷疑失望，才告知原告會於9 月底搬出系爭房屋，但因被告精神狀態、颱風來襲及被告父親生命危急需往返北海道，僅半年內支出50萬元，很不划算，故至今尚未搬出系爭房屋。另被告不承認法務部調查局鑑定結果，被告真的沒有在解約同意書上簽名。
㈡並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠按法律行為發生債之關係者，其成立及效力，依當事人意思
定其應適用之法律。當事人無明示之意思或其明示之意思依所定應適用之法律無效時，依關係最切之法律。法律行為所生之債務中有足為該法律行為之特徵者，負擔該債務之當事人行為時之住所地法，推定為關係最切之法律。但就不動產所為之法律行為，其所在地法推定為關係最切之法律。又關於由不當得利而生之債，依其利益之受領地法。但不當得利係因給付而發生者，依該給付所由發生之法律關係所應適用之法律。又關於物權依物之所在地法。涉外民事法律適用法第20條、第24條、第38條第1 項分別定有明文。查原告為中華民國人民，被告為日本國人民，為兩造所不爭執，並有被告居留證1 份附卷可稽（見本院卷第77頁），堪信為真實。
又被告承租系爭房屋與原告發生爭執，系爭房屋在中華民國境內，被告占有系爭房屋，獲得相當於租金之利益，亦在中華民國境內，故本件應適用中華民國法律，合先敘明。
㈡查系爭房屋係原告所有，原告之父親劉麗洋代理原告與被告
於105 年2 月1 日訂立房屋租賃契約書，約定租賃期限為5年即自105 年2 月1 日至110 年1 月31日止，租金每月18,000元，應於每月1 日以前繳納，被告於訂約時交付36,000元作為押租保證金，且未經原告同意，被告不得私自將房屋權利全部或一部轉租，兩造應遵守租賃契約各條項之規定，如有違背任何條件時，原告得隨時解約收回房屋等情，為兩造所不爭執，並有系爭房屋登記謄本、房屋租賃契約書附卷可稽（見本院卷第15至25頁），堪信為真實。
㈢按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。又所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第455 條前段、第767 條第1項分別定有明文。又依兩造租賃契約第8 條約定：「被告未經原告同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」、第14條約定：「兩造應遵守租賃契約各條項之規定，如有違背任何條件時，原告得隨時解約收回房屋，因此被告所受之損失原告概不負責。」原告主張：被告以每月20,000元租金，將系爭房屋轉租他人且收受105 年4 月15日起至同年10月15日止共6 個月租金，僅保留4 樓套房供被告到嘉義時住宿用，違反契約約定，原告以此為由終止系爭房屋租賃契約，兩造於
105 年7 月7 日在系爭房屋對面長談後，被告於105 年7 月
7 日同意提前終止系爭房屋租賃契約，並自該日起生效，並約定被告在105 年8 月31日全部搬遷淨空，恢復原狀完畢歸還等語，被告則抗辯：被告有住在系爭房屋，因為被告常常出國，不安心，就讓對面之人幫被告管理系爭房屋床位。關於轉租二樓三樓房間共15床位，被告不認為是完全轉租房間，因為被告還是住在樓上且自己管理系爭房屋，有鑰匙可以入內打掃，若全部出租則無法再進入系爭房屋打掃。故被告僅是出租床位給別人而不是出租系爭房屋，被告是每月給付原告18,000元租金，轉租床位每月收20,000元，共6 個月收取12萬元。至於解約同意書，被告並不知道是誰寫的，被告因不同意105 年7 月7 日之解約同意書，所以沒有簽名，系爭解約同意書是影本，且原告請求之租金太高云云，兩造各執一詞。經查：
⒈依原告提出之解約同意書記載：本人高橋真理子承諾提前
解除105 年2 月1 日和出租人劉麗洋簽定的房屋租賃契約書，房子坐落於嘉義市○○街○○○ 號全部，105 年7 月7日即日起生效。本人並同意於105 年8 月31日全部搬遷淨空，恢復原狀完畢歸還，屆時若有未搬走的物品，委由屋主房東全權處理，並退回前簽的房屋租賃契約書，本人絕無異議，特立此據。立據人：高橋真理子，身分證字號：
DD00000000，中華民國105 年7 月7 日等詞，此有解約同意書1 份附卷可稽（見本院卷第29頁），被告雖抗辯：解約同意書是影本，且其上高橋真理子之簽名非其所簽云云，然經本院於106 年2 月7 日當庭勘驗原告提出之解約同意書結果，該解約同意書並非影本（見本院卷第130 頁）。且經本院將原告提出之解約同意書與兩造簽訂之租賃契約書、被告提出之答辯狀、被告當庭書寫之簽名、身分證證號「DD00000000」送鑑定結果，認解約同意書上「高橋真理子」、身分證字號：「DD00000000」筆跡與兩造簽訂之租賃契約書、被告提出之答辯狀、被告當庭書寫之「高橋真理子」、身分證字號：「DD00000000」筆跡之結構佈局、態勢神韻相符；書寫習慣（包括：起筆、收筆、筆力、筆序、筆速、連筆等筆劃細部特徵）相同，兩者筆跡、筆劃特徵相同，有法務部調查局問題文書鑑識實驗室105年12月26日調科貳字第10503520460 號鑑定書1 份附卷可稽（見本院卷第109 至113 頁），顯見原告提出之解約同意書係被告親自簽名及書寫身分證字號「DD00000000」無訛，則被告已同意自105 年7 月7 日起終止系爭房屋之租賃契約，是被告辯稱：被告因不同意105 年7 月7 日之解約同意書，所以沒有簽名，原告提出之解約同意書係影本云云，並無可採。
⒉被告於105 年2 月1 日向原告承租系爭房屋後，未經原告
同意，僅保留4 樓套房供被告到嘉義時住宿用，將其他床位交由他人使用，且向他人收受105 年4 月15日起至同年10月15日止共6 個月租金12萬元，為兩造所不爭執，則被告未經原告同意轉租系爭房屋無訛。而原告以此為由向被告表示終止系爭房屋之租賃契約，兩造於105 年7 月7 日在系爭房屋對面長談後，被告於105 年7 月7 日同意提前終止系爭房屋之租賃契約，並自該日起生效，並約定被告在105 年8 月31日全部搬遷淨空，恢復原狀完畢歸還，顯見系爭房屋之租賃契約業經兩造於105 年7 月7 日合意終止而消滅。
⒊綜上所述，兩造之租賃契約於105 年7 月7 日業經兩造合
意終止，被告並無權居住於系爭房屋，此外，被告未舉證證明其有居住系爭房屋之正當權源。從而，原告本於系爭房屋所有物返還請求權、租賃物返還請求權及「解約同意書」契約之法律關係，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋交還原告，為有理由，應予准許。
㈣又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查系爭房屋之租約於105年7 月7 日終止後，被告仍繼續占用系爭房屋，即屬無合法權源，且受有相當於租金之不當利益。又系爭房屋之每月租金為18,000元，為兩造所是認，依前揭規定及判例意旨，參酌系爭房屋位處嘉義市鬧區，附近商業繁榮及被告保留4 樓套房供被告到嘉義時住宿用，將其他床位交由他人使用，且向他人收受每月租金2 萬元等情，原告於租賃契約終止後，依兩造原約定之每月租金數額，請求被告給付原告18,000元（105 年8 月份之相當於租金之不當得利），及自105 年9月1 日起至遷出交還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利18,000元，核屬有理由，亦應准許。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。土地法第97條第1 項定有明文。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第14
8 條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。故土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。系爭房屋課稅現值為742,300 元，有房屋稅繳款書附卷可稽（見本院卷第39頁）。而系爭房屋登記一樓面積47.98 平方公尺、騎樓15.08 平方公尺，合計63.06 平方公尺，其坐落基地為嘉義市○段○○段○○○○○○號土地，系爭土地105 年1月之申報地價為每平方公尺22,704元，有系爭房屋、土地登記謄本附卷可稽（見本院卷第15、141 頁），則系爭房屋之基地合計63.06 平方公尺之申報地價為1,431,714 元（63.0
6 ×22,704＝1,431,714 元，元以下四捨五入），故系爭房屋及土地申報總價額為2,174,014 元（742,300 元＋1,431,
714 元＝2,174,014 元），依此計算，系爭房屋之租金每月最高不得超過18,117元（2,174,014 元×10% ÷12＝18,117元，元以下四捨五入），兩造約定系爭房屋租金每月18,000元，並未超過18,117元，並無過高情形，被告抗辯：系爭房屋租金每月18,000元太高云云，然既契約約定，即應受拘束，被告所辯，並無可採。再者，二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334 條第1 項固定有明文。雖被告辯稱：其交付36,000元之押租金應扣抵105 年8 月、9 月之租金云云，然原告主張：因被告尚未搬離系爭房屋，不同意扣抵等語。查被告自105 年8 月份起即未給付相當於租金之不當得利，為被告所不爭執，依系爭房屋租賃契約第5 條約定：‧‧‧‧被告如不繼續承租，原告應於被告遷空、交還房屋後無息退還押租保證金等語，本件被告並未遷交還系爭房屋與原告，原告返還押租保證金之條件尚未成就，與抵銷要件不符，被告不得主張抵銷，是被告辯稱：其交付36,000元之押租金應扣抵105 年8 月、9 月之相當於租金之不當得利，亦無可採。
㈤綜上所述，系爭房屋租賃契約經兩造合意終止後，被告占有
系爭房屋，又不能證明其有居住系爭房屋之正當權源。從而，原告依所有物返還請求權、租賃物返還請求權、「解約同意書」契約及不當得利返還請求權之法律關係，請求被告應自系爭房屋遷出，並將之交還原告。被告應給付原告18,000元，及自105 年9 月1 日起至遷出交還系爭房屋之日止，按月給付原告18,000元，為有理由，應予准許。
㈥兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審核結果，均不足以影響判決結果，爰不一一論述，附此敘明。
五、據上論結，本訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法78條、第
390 條第2 項，第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 106 年 4 月 13 日
民一庭法 官 黃茂宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 13 日
書記官 林秀惠