臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度訴字第601號原 告 陳木田訴訟代理人 吳宏輝律師複代理人 張世明律師被 告 許金典
許新利上開二人共同訴訟代理人 劉烱意律師上一人訴訟代理人 劉育辰律師上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於民國 105 年 12 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，不在此限；被告於訴之變更追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款及第2項定有明文。
（一）本件原告原起訴依契約關係請求，並聲明：「一、先位聲明：1、被告許金典應將坐落嘉義縣○○鎮○○段0000地號，地目建，面積3185.77平方公尺，權利範圍1152分之24之土地所有權移轉登記與原告。2、被告許金典應將坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○○○○○號，地目建，面積224.71平方公尺，權利範圍全部之土地所有權移轉登記與原告。
3、訴訟費用由被告負擔。4、願供擔保，請准宣告假執行。二、備位聲明：1、被告許金典應給付原告新臺幣（下同）111,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。2、被告許金典應給付原告27,750元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。3、訟費用由被告負擔。4、願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第11頁至第13頁）
（二）後於105年10月12日具狀追加許新利為被告，並主張先位聲明及備位聲明均依民法第179條及第259條請求擇一為原告勝訴之判決而變更聲明為：「一、先位聲明：1、被告許新利應將坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○○○號，地目建，面積3185.77平方公尺，權利範圍1152分之24之土地所有權移轉登記與原告。2、被告許新利應將坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○○○○○號，地目建，面積224.71平方公尺，權利範圍全部之土地所有權移轉登記與原告。3、訴訟費用由被告等人負擔。4、願供擔保，請准宣告假執行。
二、備位聲明：1、被告許金典應給付原告111,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。2、被告許金典應給付原告27,750元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。3、訴訟費用由被告負擔。4、願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第63頁至第65頁），經核變更後之先位聲明及備位聲明依民法第259條請求部分，與原起訴依契約關係，兩者請求之基礎事實同一，核與民事訴訟法第255條第1項第2款之規定相符；另變更後之備位聲明依民法第179條請求，被告無異議而為本案之言詞辯論，依民事訴訟法第255條第2項，應予准許。另變更後之先位聲明依民法第179條請求部分，核與民事訴訟法第255條及第256條之規定不符，另以裁定駁回，併此敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）先位部分：
1、兩造間以原告為出賣人，被告許金典為承買人，於 99 年
6 月 15 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），系爭契約第一條買賣標的為嘉義縣○○○○○段 0000 地號，地目建，面積 3185.77 平方公尺，權利範圍 1152 分之 24 土地及同段 1027-4 地號，地目建，面積 224.71平方公尺，權利範圍全部之土地（下稱系爭土地）。系爭契約第二條約定：「買賣價款約定給付辦法約定如下：每坪單價新臺幣（下同）貳萬元。總價款為新臺幣壹佰柒拾陸萬壹仟元整，付款辦法約定如下：一. 第一期款：簽約之同時買方給付參拾萬元整給賣方。二. 第二期款：土地增值稅單核單日起三日內付款伍拾萬元整。三. 尾款：玖拾陸萬壹仟元，登記完畢日起三日內全數付清。」依土地登記謄本及異動索引所示，被告許金典向原告購買系爭土地後，並未登記在自己名下，而係登記於被告許新利名下，被告許金典至今僅給付原告第一期款 30 萬元、第二期款 50 萬元及部份尾款 85 萬元，仍有 111,000 元之尾款尚未給付。
2、依系爭契約第七條違約罰則規定：「如因可歸責於承買人之事由，致不能履行契約者，其已付之價款，全部由出賣人沒收，並以書面送達代理人解除本契約。」原告已依約將系爭土地辦理過戶，然被告許金典卻未依約給付全部尾款，經原告以存證信函向被告許金典為解除契約之意思表示外，並再以本起訴狀之送達為解除契約之意思表示，且依契約第七條規定沒收被告許金典已給付之價金，並訴請被告許新利應將系爭土地所有權返還並移轉登記與原告，爰依民法第259條規定為請求權基礎請求。
（二）備位部分：
1、退步言之，如認為原告之先位請求無理由，惟被告許金典仍有買賣契約尾款尚未給付，原告依契約規定訴請被告許金典給付買賣價金 111,000 元及自 100 年 6 月起至105年 6 月止，以每年 5% 計算之利息 27,750 元，爰依民法第 179 條、第 259 條規定為請求權基礎，擇一為原告勝訴判決。
2、細譯系爭買賣契約書第六條規定，應為物之瑕疵擔保責任之重申，又本件系爭契約乃自始瑕疵（鑑界出來時契約已成立），應屬物之瑕疵擔保範疇。又原告應先行清理他人建物一事並非雙方明確約定之給付義務。再就證人劉淑惠之證詞觀可知，證人劉淑惠並無法明確指出雙方當時確有口頭約定（即待清除他人建物後再付尾款），由此可見，此清理義務既非買賣立約時即約定之給付義務，證人劉淑惠又無法確認原告有答應待清除他人建物後再付尾款一事，從而本件之清理義務並無提升到如主給付義務或從給付義務之地位，應僅屬物之暇疵擔保範疇。準此，被告主張本件應適用不完全給付而主張同時履行抗辯，恐屬誤會，並無理由。
（三）對被告抗辯之陳述：
1、對於系爭契約第六條規定，賣方應於移轉登記前負責清理，此部分原告並不爭執。惟在移轉登記後，原告當然不受拘束，且被告亦知悉系爭土地上存有地上物，故在移轉登記後，原告當然不負擔保責任。
2、依上開說明，既然系爭土地在移轉登記後，原告不負擔保責任，則被告等人當然無同時履行抗辯權。
（四）聲明：
1、先位聲明，依民法第259條請求：⑴被告許新利應將坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○○○號，地目
建，面積 3185.77 平方公尺，權利範圍 1152 分之24之土地所有權移轉登記與原告。
⑵被告許新利應將坐落嘉義縣○○鎮○○段 ○○○○○○ ○號，
地目建，面積 224.71 平方公尺，權利範圍全部之土地所有權移轉登記與原告。
⑶訴訟費用由被告等人負擔。
⑷願供擔保，請准宣告假執行。
2、備位聲明，依民法第259條或民法第179條，擇一請求：⑴被告許金典應給付原告 111,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⑵被告許金典應給付原告 27,750 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⑶訴訟費用由被告負擔。
⑷願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
（一）原告無非以被告許金典遲未給付尾款為由，先位主張解除契約，並請求被告許新利將系爭土地所有權移轉登記予原告，備位請求被告許金典給付尾款 111,000 元及 27,750元。經查，兩造簽立系爭契約書第六條約定「賣方擔保本標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人佔用或佔用他人土地等情事，如有出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應於移轉登記前負責清理，但本契約另有約定者，從其約定」，原告雖表示系爭土地產權清楚，並無被他人占用，但該土地上有明顯之建物，此為雙方及承辦代書劉淑惠所明知，故口頭約定原告應將系爭土地上之建物拆除，將土地騰空交付被告後再交付尾款，不料被告陸續給付買賣價金共 130 萬元並辦妥所有權移轉登記後，原告仍未將建物拆除，被告遂拒絕給付剩餘尾款 461,000 元。
（二）本件被告有同時履行抗辯權之適用：
1、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第
227 條定有明文。又債務人應負不完全給付之債務不履行責任，債權人依民法第 226 條規定請求損害賠償或依給付遲延之法則請求補正或賠償損害者，亦有同時履行抗辯之適用，即得於債務人為完全給付或賠償前，拒絕給付價金。經查，兩造簽立系爭契約時，約定原告應將系爭土地上之建物拆除，不料被告陸續給付買賣價金共 130 萬元並辦妥所有權移轉登記後，多次促請原告依約拆除系爭土地上之建物，原告皆置之不理，被告無奈僅得進行訴訟及聲請強制執行，系爭土地上之建物已於 105 年 10 月 7日以本院 104 年度司執字第 29784 號強制執行程序拆除部分建物，仍有少數建物未拆除，且廢棄物迄今因現居者即訴外人蔡茂林之阻擋仍未拆除，故被告主張同時履行抗辯權。
2、依證人劉淑惠之證詞可知，系爭買賣契約成立時，原告保證系爭土地並無他人建物，直到移轉登記前鑑界時才確認有他人建物，足認原告應依上開約定「賣方應於移轉登記前負責清理」，被告知悉後要求原告拆除地上物，但原告遲不處理，且一再打電話給證人劉淑惠，證人劉淑惠經雙方同意而辦移轉登記，但被告拒絕給付尾款，且證人劉淑惠亦告知原告，未拆除地上物前，被告拒絕給付尾款，原告未表示反對，但仍持續打電話給證人劉淑惠要求尾款，證人劉淑惠才又自行給付 350,000 元（此部分被告當時不知道，證人劉淑惠給付後才告知被告，被告才匯款給證人劉淑惠），由此足認，原告隱瞞在先，後向證人劉淑惠強索尾款在後，證人劉淑惠受不了才再自行給付部份尾款。足認本件有同時履行抗辯之適用。
（三）本件有瑕疵擔保與給付遲延之適用：
1、按『因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。』民法第 264條第 1 項定有明文。
另「因契約互負債務者，他方提出之對待給付若不完全，既非依債務之本旨為之，除其情形拒絕自己之給付有違誠實信用之方法者外，在未補正前，非不得拒絕自己之給付。」（最高法院 75 年台上字第 358 號判決意旨參照）依雙方約定，原告既有將系爭土地上建物拆除之義務，則於建物拆除前，被告自得依前開條文主張同時履行抗辯，拒絕支付價款，原告以被告未如期支付尾款為由主張解除契約或請求支付尾款自不可採。又系爭建物拆除後被告因原告之不完全給付受有損害，被告自得依民法第 227 條第 1 項、第 226 條向原告求償，被告迄今所支出之金額已遠高於尚未給付之尾款，兩相抵銷後，原告已無任何債權得對被告請求。
2、原告主張僅構成瑕疵擔保，而無同時履行抗辯之適用云云；惟縱使成立，但依民法第 359 條、第 360 條規定，原告主張解除契約移轉登記，顯無理由，被告依此主張減少價金及損害賠償並相抵銷，亦屬有據。
（四）不同意原告追加許新利為被告及先位聲明追加民法第179條為請求權基礎。被告許新利非契約當事人，亦主張同時履行抗辯權。若原告主張請求權基礎為契約關係，亦與事實不符。另原告主張請求權基礎為民法第179條、第259條，但未說明其所依據民法179條規定之理由。
（五）聲明：
1、原告之訴駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
3、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告與被告許金典於民國99年6月15日簽立系爭契約，相關條文約定如下：
1、第二條 買賣價款及給付辦法約定如下：每坪單價貳萬元。
總價款為新台幣壹佰柒拾陸萬壹仟元整，付款辦法約定如下：
一. 第一期款：簽約之同時買方給付參拾萬元整給賣方。
二. 第二期款：土地增值稅核單日起三日內付款伍拾萬元整。
三. 尾款：玖拾陸萬壹仟元，登記完畢日起三日內全數付清。
2、第五條 交地本件標的物約定於尾款付清日交與承買人掌管。
3、第六條 擔保責任賣方擔保本標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事，如有出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應於移轉登記前負責清理，但本契約另有約定者，從其約定。
4、第七條 違約罰則如因可歸責於承買人之事由，致不能履行契約者，其已付之價款，全部由出賣人沒收，並以書面送達代理人解除本契約。如因可歸責於出賣人之事由，致不能履行契約者，出賣人應將已收定金、價金加倍退還承買人，本契約同時解除。
5、第九條 契約分存本契約如有未盡事宜，依有關法令、習慣及誠實信用原則公平解決之。
（二）系爭契約簽立時，系爭土地上有他人之建物，於辦理所有權移轉登記前，因為有鑑界，故原告及被告許金典均知悉系爭土地上有他人之建物，原告迄今未將系爭土地上之他人建物清除完畢。
（三）被告許金典已給付價金130萬，地政士劉淑惠另行代墊尾款35萬元，原告尚有11萬1仟元價款未取得。
（四）依系爭契約第五條之條文意旨尾款付清日與系爭土地之交付應同時為之。
（五）系爭契約簽立後，系爭土地均於99年9月8日以買賣為原因移轉所有權登記予被告許新利（本院卷第135頁及第177頁）
（六）上開事實為兩造所不爭執，且經證人即地政士劉淑惠於本院證述明確，並有系爭契約（本院卷第19頁至第27頁）、嘉義文化路郵局存證號碼251號存證信函（本院卷第29頁）○○○鎮○○段○○○○○號土地第一類謄本（所有權人為被告許金典）（本院卷第71頁至第73頁）○○○鎮○○段○○○○○○○號土地第一類謄本（本院卷第75頁）、系爭土地異動索引（本院卷第77頁至第177頁）等附卷可佐，並經本院調取本院101年度司執字第43476號、104年度嘉簡字第78號、104年度司執字第29784號等卷宗核閱屬實，自可信為真實。
四、本院之認定：
（一）原告先位聲明依民法第259條請求被告許新利將系爭土地之所有權移轉登記與原告為無理由，說明如下：
1、按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。」民法第259條定有明文。
2、經查：系爭契約之當事人為原告及被告許金典，為兩造所不爭執，並有系爭契約在卷可佐，自可認定。被告許新利與原告既未訂契約，原告對被告許新利並無所稱解除契約請求回復原狀之依據，是原告對被告許新利依民法第259條所為之先位聲明均屬無據，自應予以駁回。
（二）原告備位聲明依民法第259條或第179條請求，亦屬無據，分別說明如下：
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。
2、原告主張依民法第259條請求被告許金典應給付原告11萬1仟元及利息為無理由，說明如下：
⑴原告主張備位聲明二之27,750元是以11萬1仟元為本金，
計算100年6月起至105年6月止，按年息百分之5計算之利息，是原告備位聲明一、二是請求11萬1仟元本金及利息，自可認定。
⑵揆諸民法第259條規定可知，契約解除時，當事人雙方互
負回復原狀之義務，而本件被告許金典受領之給付為原告移轉系爭土地之所有權，而與金錢無涉。系爭契約解除時，被告許金典依民法第259條應回復者亦與金錢無涉，是原告主張依民法第259條請求被告許金典給付11萬1仟元及利息，非法所許，自應駁回。
3、原告依民法第179條請求被告許金典給付11萬1仟元及利息為無理由，說明如下：
⑴按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。
」民法第179條定有明文。
⑵經查：被告許金典因系爭契約受有之利益為原告移轉系爭
土地之所有權，而與金錢無涉，業已陳述如上，原告主張被告許金典無法律上原因而受有11萬1仟元本金及利息，卻未舉證證明，揆諸上開舉證責任分配之法則，自難認其請求有理由。
（三）據此，被告許新利與原告未訂契約，自無何契約可解除，是原告依民法第259條所為之先位聲明均應予以駁回。被告許金典於系爭契約受領之給付非金錢，契約解除後所負回復原狀之義務，亦與金錢無涉，且原告未舉證說明被告許金典有何無法律上原因而受領11萬1千元之情事，是原告依民法第259條或第179條請求被告許金典給付11萬1仟元及相關利息，亦應予以駁回。
五、綜上所述，原告依民法第259條先位聲明請求被告許新利應將系爭土地之所有權移轉登記與原告，備位聲明請求被告許金典應給付原告11萬1仟元及所請求之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核於本件判決之結果均無影響，爰不一一指駁，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第 78 條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 30 日
民事第一庭法 官 邱美英以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 30 日
書記官 潘宜伶