臺灣嘉義地方法院民事判決 106 年度簡上字第18號上 訴 人 港坪市場大樓管理委員會法定代理人 呂正蓉訴訟代理人 李昶欣律師
楊惠雯律師被上訴人 朱淑芳上列當事人間請求修繕大樓外牆事件，上訴人對於中華民國105年11月24日本院嘉義簡易庭105年度嘉簡字第327號第一審判決提起上訴，經本院合議庭於民國106年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170 條定有明文。查本件上訴人上訴時，其法定代理人原為主任委員陳建安，嗣訴訟進行中已更換主任委員為呂正蓉，並由其具狀承受訴訟，有民事承受訴訟暨陳報狀附卷可參（卷第95頁），則揆之民事訴訟法第175 條及第176 條之規定，自屬合法。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：
（一）被上訴人為上訴人所管理之港坪市場大樓（下稱系爭大樓）門牌號碼嘉義市○○路○○○ 號7樓之3（下稱系爭房屋）之區分所有權人，因系爭房屋西面之主臥房含浴室外牆磁磚裂痕，每遇大雨被上訴人須忍受雨水自外牆滲入屋內、以致潮濕不堪居住之苦。依系爭大樓住戶規約第2 條第3項規定本公寓大廈外牆面為共用部分，另依該規約第12條約定，共有部分之修繕由管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第2 項亦有明文。惟被上訴人多次向上訴人提出修繕要求，上訴人竟將問題推給住戶，即便被上訴人曾擬於區分所有權人會議提出議案，也遭會議主席悍然拒絕，被上訴人爰依大樓規約及公寓大廈管理條例之規定提起本件訴訟。
（二）被上訴人在20年前係信任嘉義市政府興建蓋的系爭大樓售價比較便宜，故以新臺幣（下同）270 多萬元買系爭房屋，當時市政府興建100 多戶，被上訴人購買時只有出售12戶，剩下90戶是空屋或租屋，後來就公開賣100 多萬元，上訴人所述的是該90戶係在921 大地震後由市政府以現況交屋。
（三）又內牆之裂縫對照外牆之裂縫是相同的，下大雨屋內就開始漏水，依原審附圖所示從陽台落地門邊界到浴室門的邊界，該範圍的外牆、內牆都有裂痕，裂痕是相呼應的，而且該面牆並沒有其他管線及裝潢，不管是內牆或外牆都不應該由被上訴人來修繕。上訴人以多數決將外牆改為專有部分，其修正規約是不可以溯及既往的，不然就是不尊重原審判決，且上訴人所說的自費修繕之住戶，幾乎都是新住戶，上訴人有請師傅來看系爭大樓漏水部分，且有照片及紀錄多少住戶，但上訴人都不願提出來。
（四）並於上訴審答辯聲明：駁回上訴人之上訴；上訴費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：
（一）一般大樓外牆分為承重牆及非承重牆，前者屬於共用部分，後者則為專用部分，又前者由管理委員會負責修繕，後者則由各區分所有權人自行修繕：
1、參照臺灣高等法院暨所屬法院104 年法律座談會民事類提案第22號意旨，可知，一般大樓外牆分為承重牆及非承重牆，前者屬於共用部分，後者則為專用部分，又前者由管理委員會負責修繕，後者則由各區分所有權人自行修繕，然原審未審酌上情，逕認定大樓外牆即屬於承重牆壁，並據此認系爭外牆為共用部分，此部分之認事用法顯有錯誤。
2、營建署曾發函系爭大樓管理委員會，引述系爭大樓外牆及磁磚剝落危及公共安全，並依建築法規第91條第1 項規定，處罰對象為建物使用人及所有權人，可知，負外牆磁磚修復之責任人為各所有權人，亦可推知，一般所指外牆並非屬於承重牆壁，而係非承重牆，即系爭外牆非承重牆為常態事實，承重牆壁則為變態事實，故被上訴人主張系爭外牆為共用部分，即主張系爭外牆為承重牆壁，自應就此有利於己之變態事實，負舉證責任。
3、被上訴人於86年購買系爭房屋，並於90年公寓大廈管理委員會成立前，即有裂縫問題，應係88年間921 大地震所導致，當時尚未成立管理委員會，自未訂立規約，系爭外牆既屬非承重牆，即為專有部分，依公寓大廈管理條例第10條第1 項規定，被上訴人自應負修繕之責。
（二）90年以後，雖成立管理委員會並訂立第2條第3項規約，約定外牆部分為公用部分，然依系爭大樓104 年度區分所有權人會議第三案表決，對於非因公共設施造成之滲水問題應由該住戶自費處理，且應由住戶自行委聘建築師鑑定，是被上訴人應先舉證係因公共設施造成之漏水問題，始得請求上訴人負修繕之責：
1、被上訴人於起訴時僅主張系爭外牆有漏水，迄未提出漏水之原因，即要求上訴人應修復漏水，惟查，依系爭大樓區分104 年度區分所有權人會議第三案表決，對於非因公共設施造成之滲水問題應由該住戶自費處理，如滲漏認定有爭議時，由住戶自行委聘建築師鑑定。是本件應由被上訴人證明該漏水問題屬公共設施造成，否則，不得向上訴人請求修復。
2、原審判決認定修復系爭裂縫之工法有二：「( 一) 壁裂縫高壓灌注：係指由房屋內部向外灌注防水材料，即所謂之負壓（或稱逆向）灌注；（二）外牆施作透明防水材：係指由外牆噴塗防水材料，即所謂之正壓（或稱順向），惟因避免破壞外牆之美觀，所採取之防水材料為無色」。可知，系爭漏水既可由房屋內部向外灌注防水材料，房屋內部必定亦有裂縫，依公寓大廈管理條例第56條第3 項第2款規定，房屋內部屬於內牆，即為區分所有權人專有部分，則外牆裂縫與內牆裂縫是否相通，導致漏水係由該裂縫由外進入屋內，亦或係被上訴人自家內部管線或排水問題（且被上訴人所主張之漏水位於其浴室旁）。此攸關是否為因公共設施造成之滲水問題，依上開區分所有權人會議多數決議，自應由被上訴人盡舉證責任。
3、被上訴人於原審105 年5 月12日言詞辯論期日自承：「（原告主張漏水範圍是何處？）甲棟七樓三面西邊，是我主臥室的浴室的外牆漏水」；於105 年6 月7 日言詞辯論期日自承：「（你認為修補外牆後就可以解決漏水？）不是。建築師也說不是換外面的磁磚就不會漏水。」，可知，被上訴人家中漏水，極有可能為浴室牆壁經常性受潮、經年累月下來內牆防水層老舊或管線破裂，甚至可能為裝潢問題導至滲水滲透至外牆，而產生漏水情形，顯非屬公共設施造成之滲水，該漏水原因並非係外牆外部之因素，而係外牆內部，即被上訴人住處內部之問題，顯可歸責於被上訴人，自不得由上訴人修繕。
4、系爭大樓外牆裂縫並非上訴人造成，台灣又屬於多颱風、多地震之環境，房屋裂縫隨處可見，實無法將外牆裂縫逕認定為漏水之原因（原審雖以大樓住戶有多戶漏水情形，而認定係外牆裂縫所導致等語，然原審漏未審酌系爭大樓已有20年之久，各住戶均有可能因為內部管線老舊、裝潢、內部牆壁問題而產生漏水，且幾乎所有住戶均透過修繕其專有部分之方式修復漏水，更無法逕為此認定）。甚且，被上訴人亦於105 年5 月12日言詞辯論期日自承建築師曾認定並非修復外牆即可防止漏水，亦證被上訴人所有房屋漏水，與系爭大樓外牆裂縫無相當因果關係（至於原審曾認「被告訴訟代理人」已不否認系爭房屋下雨發生漏水，並非管線問題等語故認同被上訴人之主張，然「被告訴訟代理人」僅為系爭大樓住戶，並非專業之人，對於被上訴人房屋內是否「僅」於下雨天漏水，係被上訴人之片面說詞，其他住戶未居住於內，根本無從得知），是本件既無侵權行為加害人或可歸責之人，自應回歸公寓大廈管理條例第10條之規定，以應修繕之部位，係公有部分亦或專有部分作為修繕責任歸屬。
5、建築物本即有可能因各種原因牆壁產生裂縫（全世界所有房屋僅要非新成屋，均有可能有裂縫），然外牆裂縫並不等同必定產生內部漏水，尚須考量是否為管線問題、裝潢問題、防水層老化等各層面之問題，縱使係裂縫問題，亦須視該裂縫是否由外牆產生裂縫直通內牆，始有可能導致內部漏水。系爭大樓已有1、20 年之久，各住戶多少因各種因素產生漏水問題，然所有區分所有權人均自行於房屋內牆進行防水工程，即可達修復漏水目的，顯見並非屬公共設施造成之漏水問題，自與大樓外牆是否有裂縫無關，是系爭大樓外牆雖有裂縫，然該裂縫與被上訴人所有房屋漏水，並無相當因果關係，自不得令上訴人負修繕之責。
（三）被上訴人提起本件起訴前，系爭大樓住戶之外牆若有漏水而有修繕之情事，一律由各住戶自行負擔修繕費用，甚至於購買房屋時，系爭大樓原所有權人即告知「現況交屋」，亦即，若有漏水均須自行修繕，然被上訴人竟因自己漏水之原因，向管理委員會要求修繕，對其他區分所有權人十分不公，是於105年12月18 日區分所有權人大會，經過半之區分所有權人表決通過，修訂住戶規約第2條第3項規定，外牆部分為專用部分，依規約第12條約定，應由各住戶自行負責修繕，該規約溯及既往。是無論依公寓大廈管理條例之規定或系爭規約之約定，均應由各區分所有權人自行負修繕責任。
（四）原審參酌名達裕國際開發有限公司（下稱名達裕公司）之建議，認定系爭房屋漏水，得採牆壁裂縫高壓灌注：係指由房屋內部向外部灌注防水材料進行修復。而房屋內部牆壁屬於專有部分，被上訴人既得透過修復專有部分達到防止漏水之目的，則依公寓大廈管理條例第10條第1 項規定，應由被上訴人自負修繕責任。實務上關於損害賠償之請求，均以必要者為限，本件造成被上訴人所有房屋內部漏水原因尚不明確，然無論是否有因外牆裂縫為共同原因，亦無論外牆之修繕是否為上訴人之責任，然被上訴人既得透過修繕其專有部分達成修復漏水之目的，自不得再請求上訴人修繕外牆。
（五）退萬步言，縱認系爭外牆屬共用部分，且外牆部分裂縫屬公共設施，且上訴人房屋漏水係裂縫原因導至，然依公寓大廈管理條例第56條第3項第2款規定，大牆外牆應以牆壁中心為界，中心以內為專有部分，此部分亦為原審判決所認定，而本件若認定屬裂縫問題導致漏水，仍應為系爭大樓外牆及內牆均有裂縫，始有可能由外滲透至內部，而內牆部分既為被上訴人專有部分，被上訴人自應共負修繕之責任，並共同給付修繕費用，依民法第217條第1項與有過失規定，被上訴人自應分擔2分之1修繕費用。
（六）並於上訴審聲明：原判決廢棄；被上訴人於原審之訴駁回；訴訟費用由被上訴人負擔。
三、兩造不爭執之事項：
（一）被上訴人為系爭房屋之區分所有權人，上訴人則為系爭大樓之管理委員會。
（二）原審附圖所示從陽台落地門邊界到浴室門的邊界，該範圍的外牆及內牆均有裂痕。
四、本件之爭點厥為系爭房屋外牆破裂發生漏水，是否應由上訴人負修繕責任？兩造各執一詞，本院經查：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。被上訴人主張所有系爭房屋西面如原審附圖所示從陽台落地門邊界到浴室門的邊界，該範圍的外牆及內牆均有裂痕，有現場照片在卷可參（原審卷第11頁至第17頁、第187 頁至第198 頁），且系爭大樓於103 年1 月23日召開第13屆管委會，對住戶主張有滲水情形辦理登記，被上訴人已辦理登記，又上訴人曾委託名達裕公司進行防水抓漏估價，此有室內漏水情況調查表、勘估表及第13屆管委會第四次會議記錄在卷可參（原審卷第109 頁至第119 頁）。再核上訴人亦自承系爭大樓有多間房屋發生漏水，尤其被上訴人所有系爭房屋是下雨才由外牆漏水，不是管線問題，是九二一地震造成的損壞等語（原審卷第272 至第273 頁）。足證，被上訴人所有系爭房屋西面如原審附圖所示從陽台落地門邊界到浴室門的邊界，該範圍的外牆及內牆均有裂痕導致系爭房屋漏水，應屬真實。
（二）次按「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」、「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」、「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：…三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」、「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」公寓大廈管理條例第3 條第3 款、第4 款、第7 條第3 款、第8條第1 項亦分別定有明文。經查，原審附圖所示從陽台落地門邊界到浴室門的邊界，該範圍的外牆有裂痕，該漏水處牆面為系爭大樓之最外圍牆面，足見漏水處之外牆除作為隔間之用外，亦與大廈整體結構攸關，而兼具承重之功能，屬公寓大廈中具有重要作用之承重牆無訛。且依社會通念，構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆或公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門等，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分，如國內因地震等因素，造成公寓大廈外牆發生龜裂、滲漏之情形，裂痕常延伸貫穿數層樓之外牆，上下裂縫相通，各層區分所有權人難以獨善其身，如認此重要構造屬區分所有權人之專有部分，得未經其他共有人同意而任意處置，無異將影響公寓大廈之整體外觀，亦有違公寓大廈管理條例第7 條第3 款、第8 條第1 項制定之立法原意。至公寓大廈管理條例第56條第3 項規定，辦理公寓大廈建物所有權第一次登記，獨立建築物所有權之牆壁以牆之外緣為界；建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界；附屬建物以其外緣為界辦理登記；有隔牆之共用牆壁，以牆壁之中心為界，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。蓋區分所有權人之單獨所有權，如以區分所有之空間為範圍，違反物權須以物為標的之原則，故以上開規定規範建築物登記所有權之範圍，俾維持區分所有建築物為物的性質，但解釋上應認為此屬於區分所有權之對外關係（例如買賣、課稅等），於區分所有權人相互間之內部關係，仍應認為建築物之外牆為區分所有權人所共有。（臺灣高等法院10
4 年上易字第605 號判決意旨參照）足證，被上訴人主張原審附圖所示從陽台落地門邊界到浴室門的邊界該範圍的外牆，確屬承重牆，應屬系爭大樓之共用部分無誤。上訴人空言，被上訴人於86年購買系爭房屋，系爭外牆既屬非承重牆，即為專有部分，被上訴人自應負修繕之責，系爭大樓外牆及內牆均有裂縫，始有可能由外滲透至內部，而內牆部分既為被上訴人專有部分，被上訴人自應共負修繕之責任，並共同給付修繕費用，被上訴人自應分擔2 分之
1 修繕費用云云，實不足採。
（三）再按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」、「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」，公寓大廈管理條例第10條第1 項、第2 項、第11條第1 項分別定有明文。系爭住戶規約第2條第3 項約定：「本公寓大廈周圍上下及外牆面為共用部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用」，同規約第12條亦明定：「共用部分之修繕，由管理委員會為之」等語，有系爭大樓住戶規約1 份在卷可佐（原審卷第9 頁至第10頁），足證上訴人所屬系爭大樓住戶規約亦明文將系爭大樓外牆面定義為共用部分，並由管理委員會負修繕之責。上訴人雖主張，系爭大樓104 年度區分所有權人會議第三案表決，對於非因公共設施造成之滲水問題應由該住戶自費處理，105 年12月18日區分所有權人大會，經過半之區分所有權人表決通過，修訂住戶規約第2 條第3 項規定，外牆部分為專用部分，依規約第12條約定，應由各住戶自行負責修繕，該規約溯及既往。是無論依公寓大廈管理條例之規定或系爭規約之約定，均應由各區分所有權人自行負修繕責任云云。然查，決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2 項定有明文。區分所有權人會議乃全體區分所有權人組成之最高意思機關，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，其性質與民法社團總會相同，應類推適用民法第56之規定。如當事人有爭執，以多數決表決方式，形成對少區分所有權人或住戶課予不符比例原則之不利益分擔決議，有違反誠信原則，依民法第56第2 項、第148 條第2 項，應屬無效。系爭大樓外牆屬承重牆，且屬系爭大樓之共用部分，應由管理委員會負修繕之責已如前述，縱系爭大樓之區分所有權人會議於104 年度區分所有權人會議第三案表決，對於非因公共設施造成之滲水問題應由該住戶自費處理，105 年12月18日區分所有權人大會，經過半之區分所有權人表決通過，修訂住戶規約第2 條第3 項規定，外牆部分為專用部分，其決議違反公寓大廈管理條例第7條第3 款及第10條之規定，違反誠信原則，應屬無效，上訴人之主張自屬無據。
（四）上訴人雖主張系爭大樓一、二樓外牆磁磚，嘉義市政府於
103 年及104 年間已僱工修復，由嘉義市政府負擔8 成經費，足認大樓外牆面應由住戶自行修繕云云，惟嘉義市政府雖為系爭大樓一、二樓之所有權人，但同時亦為公寓大廈管理之主管機關，故嘉義市政府考慮基於主管機關立場，必須積極防免大樓發生意外，願意主動負擔8 成經費修繕系爭大樓一、二樓外牆磁磚，顯是出於與被告之協議，自不遽認住戶即有自行修繕大樓外牆面之責任；況且，公寓大廈管理條例第10條第3 項規定「前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣( 市) 政府定之」，足認關於共用部分或約定共用部分之修繕，若涉及公共環境問題，縣市政府本得擬定補助辦法補助經費加以改善，亦難以嘉義市政府願意負擔系爭大樓一、二樓外牆磁磚之部分修繕費用，逕推認其他住戶亦應自行負責修繕破損之大樓外牆。
（五）上訴人又主張依名達裕公司之建議，認定系爭房屋漏水，得採牆壁裂縫高壓灌注：係指由房屋內部向外部灌注防水材料進行修復，被上訴人既得透過修繕其專有部分達成修復漏水之目的，自不得再請求上訴人修繕外牆云云。然本件被上訴人無論依住戶規約或公寓大廈管理條例規定，均有權請求上訴人修繕被上訴人系爭房屋原審附圖所示從陽台落地門邊界到浴室門的邊界的外牆，而上訴人未依公寓大廈管理條例之修繕義務規定，亦屬違反保護他人法律之行為，被上訴人自得依住戶規約或侵權行為相關規定，請求上訴人負修繕之責任。至於修繕之方法，被上訴人於原審雖提出龍安工程行估價單1 紙，主張上訴人應以施作防水工程及補貼磁磚之方式修復至不漏水之狀態，但該估價單僅簡單記載「打除與清運、防水工程、修補工程與粉光」（原審卷第19頁），經原審函詢問龍安工程行亦無回覆（原審第265 頁），難認被上訴人主張之漏水修繕方式屬於妥適之工法。原審參諸被上訴人所有系爭房屋西側主臥房（含浴室）之漏水情形，前經上訴人委託名達裕公司到場勘察結果，出具1 份「防水抓漏工程勘估表」，建議得採「牆壁裂縫高壓灌注、外牆施作透明防水材」之工法修繕漏水，原審又函詢名達裕公司上開工法之修漏水原理，經回覆稱：「（一）牆壁裂縫高壓灌注：係指由房屋內部向外灌注防水材料，即所謂之負壓（或稱逆向）灌注。（二）外牆施作透明防水材：係指由外牆噴塗防水材料，即所謂之正壓（或稱順向），惟因避免破壞外牆之美觀，所採取之防水材料為無色」、「牆壁、天花板因受時間變動、颱風、雨水、地震等不可抗力因素，而使得原本之水泥產生裂縫，防漏水的原理就在於：灌注防水材料，讓防水材料順著裂縫填補空隙」等語（原審卷第245 頁），故原審乃參酌被上訴人表明「不管從屋內或外面修，只要修到不漏水就好」等語（原審卷第237 頁），亦即無論採負壓灌注或正壓灌注修繕外牆漏水，被上訴人均無意見，爰依名達裕公司出具修繕漏水工法之意見，作為上訴人修繕被上訴人系爭房屋主臥房含浴室外牆漏水之工法，將被上訴人系爭房屋主臥房（含浴室）之外牆（如附圖）修繕至不漏水之狀態。益證，名達裕公司之建議，應係針對系爭外牆漏水之施工工法，上訴人之主張，容有誤解。
五、綜上所述，被上訴人依系爭大樓住戶規約、公寓大廈管理條例及民法侵權行為之法律關係，請求上訴人將被上訴人所有門牌號碼嘉義市○區○○路○○○ 號7 樓之3 房屋主臥房（含浴室）之外牆（即原審附圖所示從陽台落地門邊界到浴室門的邊界，該範圍的外牆），以「牆壁裂縫高壓灌注（由房屋內部負壓灌注）」或「外牆施作透明防水材」方式修繕至不漏水之狀態，為有理由，應予准許，原審並依職權宣告假執行及宣告免為假執行，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌結果亦不影響本判決之結果，爰不以一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 6 月 7 日
民事第二庭審判長法 官 李文輝
法 官 陳婉玉法 官 柯月美以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 6 月 7 日
書記官 陳雲平