臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度訴字第131號原 告 仲耕澤訴訟代理人 陳建偉律師被 告 吳羿君上 一 人訴訟代理人 顏伯奇律師複 代理人 周怡宣被 告 吳美文即吳水葱之承受訴訟人
吳德峰即吳水葱之承受訴訟人吳青峰即吳水葱之承受訴訟人上列當事人間給付違約金事件，本院於民國107年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；又民事訴訟法第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。查原告起訴時原列吳水葱為被告，然吳水葱於本件訴訟繫屬後之民國106年5月25日死亡，此有其戶籍謄本乙紙在卷可稽（見本院卷㈠第337頁），其繼承人為被告吳羿君、吳美文、吳德峰、吳青峰等人，有繼承系統表及渠等戶籍謄本在卷可佐（見本院卷㈠第327頁至第339頁），原告於106年6月27日及同年7月19日具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈠第307、345頁），揆諸前開規定，應予准許。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，此觀民事訴訟法第256條規定甚明。查本件原告起訴時列吳水葱、吳羿君、吳雨津、吳黃春枝之女為被告，並聲明：「1、被告等人應連帶給付原告新臺幣（下同）200萬元及自調解聲請書繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2、願供擔保，請准宣告假執行。3、訴訟費用由被告負擔。」（見本院卷㈠第13頁至第15頁）嗣原告於106年2月13日具狀更正吳黃春枝之女姓名為吳美文（見本院卷㈠第91頁）；又本件原告於起訴狀誤載被告吳德峰姓名為吳雨津（見本院卷㈠第13頁），嗣原告於106年4月26日具狀更正吳德峰之姓名（見本院卷㈠第194頁），核其所為乃屬更正事實上陳述，依上開規定，亦應准許。
三、除被告吳羿君外，其餘被告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，就該部分由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠、103年間，原告欲以投資為目的購買不動產，故委託不動產仲介人員即訴外人曾竟堯、梁世雄代為尋覓，斯時有被告所有之如附表所示之土地及建物有意出售，故兩造皆委由上開仲介人員開始接洽。後發現附表所示之土地中有二筆實際上為養殖用地、一筆為農牧用地，如未經過「回填」，除地目無法變更外，亦將使原告無法達購買附表所示土地投資之目的，斯時被告吳德峰向原告表示，附表所示1303、1305、1308地號土地回填後保證地目變更可順利完成。經估算後，土地回填費用約需1,000多萬元，金額非微，但原告基於信賴其保證，願自行負擔回填費用，只望交易得順利完成。
㈡、兩造於103年4月11日簽立不動產買賣合約書（下稱系爭合約書），約定附表所示土地及建物出售價格為4,800萬元，並於簽約當時由原告先以聯邦銀行票號：UA0000000之票據支付100萬元，而斯時雙方亦言明簽約後過戶前，由原告先行回填附表所示1303、1305、1308地號土地並變更地目，使原告得向銀行貸款之金額提高，藉以支付剩餘尾款，故為配合原告處理土地回填與辦理貸款之時間，雙方約定尾款其中之2,400萬元原告應於103年7月10日前支付，餘2,300萬元則於附表所示不動產所有權登記完畢、土地鑑界並點交完成後一次付清。
㈢、然雙方簽立買賣合約書約莫三個星期後，被告吳美文擔憂環保合法性遂轉告請求暫緩申請回填附表所示1303、1305、1308地號土地，等過戶完畢再申請回填，原告即委由仲介向其表示，如不先回填，將使其貸款金額降低，其需要更多時間籌備款項，故勢必無法如上開買賣契約所約定，如期於103年7月10日前給付尾款中之2,400萬元，被告吳美文亦向原告口頭表示其得延緩給付之期日，豈料於103年7月10日後，被告吳羿君、訴外人吳黃春枝、吳水葱即以存證信函向原告催告給付2,400萬元之尾款，原告深感不解，故委由上開仲介人員協助洽談尾款給付事宜，經雙方洽談後亦口頭允諾原告得延後給付2,400萬元之尾款。
㈣、嗣原告籌備款項完成，遂再次委由上開仲介人員找對方洽談相關事宜，然斯時被告吳德峰表示，因簽立合約書之訴外人吳黃春枝已去世，故須待繼承登記之手續辦理完成後再續洽談，原告亦覺人死為大，故靜待其等之通知。然過數月，被告等人皆未通知繼承手續是否完成，原告乃透過訴外人曾竟堯、梁世雄了解，而被告等人斯時表示繼承手續業已完成，故原告乃在安排下與被告吳羿君碰面商談，然被告吳羿君竟表示附表所示土地已漲價，無法再以4,800萬元出售給原告云云，而原告為求能順利完成買賣，遂同意對被告吳羿君個人再加價100萬元，被告吳羿君當下亦表示同意，惟亦表示要再看被告吳德峰、吳美文之意思，原告與證人梁世雄亦曾前往台北與被告吳美文見面商議買賣事項，後乃再委由他人進行協調，然時隔多日遲未獲答覆，原告察覺有異，調閱附表所示不動產之電子登記謄本及異動索引，驚覺上開土地及建物皆已於104年9月17日因買賣而移轉登記予他人。是以，雙方所簽立之不動產買賣契約顯無法繼續履行，且被告等未經告知並獲原告同意即將附表所示土地及建物出售移轉登記予他人，顯已違反雙方簽立之不動產買賣契約。
㈤、上開不動產賣賣合約甲方之一吳黃春枝已於日前死亡，故其繼承人繼承訴外人吳黃春枝於上開不動產買賣契約之權利與義務。原告對被告等人不顧誠信深感遺憾，只得依雙方簽立之不動產買賣契約處理後續事宜，然被告等皆相應不理，被告等人不顧誠信，亦欺人太甚，僅能提起訴訟以維權益。爰依不動產買賣合約約款第玖條前段及民法第1148條第1項前段，被告未依約履行不動產買賣契約，應依約返還原告已給付之100萬元及違約金，共200萬元。而原告已於105年11月聲請調解，調解聲請書中並為請求返還100萬元及違約金之意思表示，且將調解聲請書送達於被告等人，然被告等皆相應不理，依民法第229條第2項、第233條第1項規定及臺灣高等法院93年上易字第85號民事判決意旨，調解聲請書之送達與催告有同一效力，故被告等人自調解聲請書送達翌日起負遲延責任，並按週年利率5%計算利息。
㈥、又被告如附表所示土地於104年9月17日已移轉登記予他人，顯見被告於與原告談妥給付期限之104年7月10日前，業已與他人接洽買賣如附表所示土地事宜，被告既於契約尚有效力時與他人洽談買賣如附表所示土地事宜，係屬違約，應依約返還訂金與給付違約金。
㈦、聲明：
１、被告等人應連帶給付原告200萬元及自調解聲請書繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
２、願供擔保，請准宣告假執行。
３、訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯則以：
㈠、被告吳美文未於最後言詞辯論期日到場，惟曾具狀陳稱：
１、原告之主張顯違背不動產買賣合約書條件內容：伊從未見過此份不動產買賣合約書，但依契約第玖條，「乙方如無照本合約所訂各條件履行價款時，所支付與甲方之價款由甲方以違約論全部無條件沒收，並不經催告解除本合約，雙方各無異議」；而依原告自承，甲方於103年7月10日並未依約給付2400萬元，當然前所支付款項原本即可依約由甲方沒收，則該契約已不經催告而解除。原告之請求顯然無據。
２、原告所述均憑空捏造：
⑴、伊於103年間從不認識原告，且伊未列名於契約中，亦非買
賣當事人，怎可能無端向原告表示可延緩給付日期，原告以此荒謬理由解釋未依約付款，彰顯其確實違約，該契約自然依約已解除。
⑵、原告自承早已接獲伊胞兄於103年9月19日所寄之存證信函，
而其內容為「貴承買人不但未依約於103年7月 10日支付二款，且時至今日仍未履約，顯已違約，爰通知貴方依合約第九條規定，乙方訂金100萬元部分甲方已依合約無條件沒收，雙方並已不經催告解除合約，請查照」，而原告當時亦無異議，早已知悉其100萬係依約遭沒收，自不容3年後再捏造事實興訟。
⑶、當時原告於應付第二期款時突失聯，伊父母及胞兄遍尋不著
心急如焚，只得解約沒收定金，後聽聞原告自稱原代理某公司買地，認為報價便宜就自行出資100萬先訂約，欲再報高價轉賣該公司，後該公司得知便不買，原告因而無資力繼續履約。
⑷、依契約內容及原告自承，原告僅係支付100萬元定金後即未
再依約履行，被告才依合約第9條以存證信函通知原告沒收定金並解除合約，而當時原告並無異議，應係既知記未依約付款，遭解約自是必然，而不敢提隻字片語。原告現以「填土」說法，自始即不曾存在，全係臨訟杜撰、意圖訴訟詐欺否則當初原告一接到存證信函，早就親赴朴子與被告吳羿君，理論，怎可能當時不敢異議，隔數年後卻在提及此事。
⑸、原告為頗具社會經驗之人，當知魚池若要填土，需向嘉義縣
政府申請，且需檢附計畫書、運輸計畫（含路線車次）、合法料原證明文件等，且須經會勘，不一定能獲准，也非數月內能做到，況填土之後，地目將變更，價值也將大不相同，市價將變成數億元，怎可能如原告所稱：總價先講好只有幾千萬，付100萬後，就可填土養地（？），養到數億元後，被告再自己貸款支付自己其餘價金？且依當時吳水葱、吳黃春枝均已老邁，亟需養老現金，若原告當初果有此提議，被告吳水葱、吳黃春枝斷不可能與原告簽約，因任何正常之人，都絕不可能去同意一個「買方只付100萬，即可以使用土地，又可以不確定何時繼續付款」之荒謬提議，被告吳羿君向本人表示，均從未提過任何有關「填土」之事，係今日莫名其妙被告了之後，才知原告竟杜撰出此荒謬理由。
⑹、否認於買賣契約有效期間內見過原告或證人，因被告吳美文
並非契約當事人，亦非土地所有人，更未獲授權，並無權能代表賣方表示任何意見，況被告吳美文身為已出嫁女兒，在重男輕女之鄉下，為避嫌起見，從未過問父母名下財產應如何處理，在父母尚健在之期間，又怎可能會出面當買賣窗口，更不可能笨到同意原告上開荒謬又不利於父母之提議，也不曾陪同原告或證人（？）去找大哥，也從未聽聞父母、大哥、吳德峰或任何人提過有關「填土」之事，在此訴訟之前，更從未見過此份買賣契約。原告所杜撰之種種情節，既非事實，亦不合邏輯，因當時任何有關買賣契約之協商，原告均應找當事人商談，而當時當事人（被告吳美文之父、母、大哥3人）均健在，原告當時不去找當事人，卻在違約數年後，誣指全係「非契約當事人」之「吳美文檢察官」、「吳德峰」，向原告表示可以延遲付款？於常理實難想像。
⑺、被告吳美文之弟吳德峰否認曾經代表賣方洽詢買賣契約，亦
否認曾與證人曾竟堯去嘉義縣政府申請到可以回填土的證明，因吳德峰既非契約當事人，亦非土地所有人，更未獲授權，並無權能代表賣方表示任何意見，況且嘉義縣政府從不曾存在過「可以回填的證明」可資申請，吳德峰只幫父母跑腿過，幫父母申請農地「農用證明」。
⑻、證人梁世雄證稱：只聽到過原告向其表示可以延遲付款，從
未聽聞吳德峰、吳美文、吳青峰或吳羿君向其表示過可以延遲付款，否則吳羿君怎會以存證信函告知原告解約並沒收訂金，而原告當時也未有異議。
⑼、被告吳美文在繼承土地之後，確實有很多人前來接洽表示願
買土地，但當時該地遭不明人士放話稱該地號要貸款，曾有錢莊業者突然到吳羿君家中，表示願放款給吳羿君，吳羿君馬上報警，更曾有不明錢莊業者打電話給本人，稱知道本人任職檢察官或法官，已經在本人住家樓下等候，願意就該地貸款給本人等語，令人不敢置信。錢莊業者視法治為無物，行徑囂張，本人因職業緣故，自不害怕，但一般人若遭跟蹤至住家，或遭電話恐嚇，當然心生恐懼。因上開原因，被告方面一直無人出庭，而委由律師答辯。
３、聲明：
⑴、原告之訴駁回。
⑵、訴訟費用由原告負擔。
⑶、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡、被告吳羿君部分：
１、買賣契約於103年4月11日簽立，於訴外人羅久典代書處辦理簽約，雙方約定如買賣契約書所列之內容。依契約第三條約定原告應於103年7月10日支付第二次價款2400萬元，多次聯繫均未果，遂於103年9月19日寄發存證信函表明依合約第九條沒收訂金100萬元，且表明不經催告解除合約。原告之主張均不實，
２、原告主張簽約當時言明簽約後過戶前由原告先行回填系爭土地並變更地目云云，然：
⑴、被告否認簽約有附帶此停止條件，經訴外人羅久典證述系爭
契約係依其意思記載，原告當時無表示若未填土或未變更地目就不給付2400萬元。
⑵、證人曾竟堯證述系爭合約之價金給付期限並無變動，可知原告主張價金給付期限有變動，實非可採。
⑶、且依嘉義縣政府106年7月7日函覆內容：申請使用地變更應
依非都市土地使用管制規則辦理，應擬具興辦事業計畫向農業處提出申請，不能逕由所有權人未經許可擅自填土申請變更編定。系爭土地於103年間未申請回填土方變更編定。綜上述，雙方並未約定以變更地目或填土方為給付價金之停止條件，且原告均無申請回填土方等更可證明原告此主張乃均非事實。
３、原告主張籌備款項完成云云，惟查：
⑴、原告於106年6月21日當庭表示回填後變更農地才能跟農會借
款，萬一不夠，差額再一次給賣方。我們可能短期沒有辦法張羅到這些現金等云云。此主張與起訴時相矛盾，更可知原告無法付款，虛捏填土及變更地目為無法付款之藉口，此無法改變違約之事實。
⑵、再依財團法人106年6月29日函覆內容：103年1月雖已向新光
銀行大雅分行借貸1120萬元，但103年4月份簽約後，未再行貸款，且於103年12月份就將貸款全部還清，亦可佐證原告無履約之意甚明。因此，原告稱籌備款項完成準備履約，自非可採。
４、綜上所述，原告主張被告未依約履行辦理移轉登記之事宜，然原告有先給付二期款2400萬元之先給付義務，被告當可行使同時履行抗辯權，故原告主張被告違反契約義務應給付違約金自非可採。且系爭契約因原告未依約給付價金，解除契約之條件已成就，原告自不可依系爭契約主張違約金。
５、依證人羅久典之證述內容可知，買賣雙方合意之條件均會記載於合約書上，且依其證述，土地點交之時點在交付 2400萬元後，與原告主張在交付 2400 萬元就必須要將土地先行交付原告進行回填不同，顯違背合約之內容及事實，證人之證詞實為可採，並無原告所主張附帶條件為回填或變更地目完成後才需給付 2400 萬元。且第二期款項 2400 萬元，若需要土地貸款，此部分亦違反一般社會常情，若土地所有人同意 2400 萬元之貸款，豈非增加抵押權之設定，且與雙方所約定履約保證又相違背。
６、又原告變更價金給付條件，卷內並無證據可資證明，是本件原告違約甚明。
７、聲明：
⑴、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⑵、訴訟費用由原告負擔。
⑶、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈢、被告吳德峰、吳青峰均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
㈠、原告與被告吳羿君、吳水葱、吳黃春枝簽有系爭買賣合約書，雙方買賣標的為如附表所示之土地，價格為4,800萬元，被告吳羿君、吳水葱、吳黃春枝3人並收受原告定金100萬元，並約定二款2,400萬元於7月10日前支付，尾款2,300萬元於所有權登記完畢、土地鑑界並點交完成後一次付清（第3條），若被告吳羿君、吳水葱、吳黃春枝3人未依照合約所定各條件履行繳清證件或搬清買賣物件移交與原告者，所向原告收到款項全部退還，並在支付渠等向原告收取款項相等金額之違約金，而原告若未照合約各條件履行給付價款時所支付與被告吳羿君、吳水葱、吳黃春枝之價款由渠等以違約論（第9條），將全部沒收，且契約得不經催告解除，業據兩造所不爭執，並有不動產買賣合約書影本1份存卷可參（見本院卷㈠第63頁），堪認為真實。
㈡、又系爭買賣合約書原告除給付該100萬定金後，後續並未給付二款2,400萬元與尾款2,300萬元價金，被告吳羿君、吳水葱、吳黃春枝、被告即吳水葱之承受訴訟人吳美文、吳德峰、吳青峰亦未移轉如附表所示之土地予原告，亦為兩造所不爭執，亦足認為真實。
㈢、是以，本件爭點厥為，原告與被告吳羿君、吳水葱、吳黃春枝訂立系爭買賣合約書時，是否有約定由原告填土，以便其貸款？若有約定填土事宜，是否有變更？系爭買賣合約書所約定之給付價金期限，是否有經合法變更？
１、系爭買賣合約書訂立時，係有約定填土事宜，以便原告貸款，但並未約定明確之填土日期：
⑴、原告主張簽訂系爭買賣合約書當時，有與被告吳羿君、吳水
葱、吳黃春枝約定填土事宜，以方便其貸款，為被告吳美文、吳羿君所否認。查系爭買賣合約書上確未記載有關填土事宜，為兩造所不爭執，並有該不動產買賣合約書影本1份存卷可參（見本院卷㈠第69頁）。
⑵、證人即本件買賣之仲介曾竟堯於本院言詞辯論時證稱：我是
和梁世雄是這筆土地買賣的仲介。簽約之前我跟雙方見過兩、三次面以上。合約是103年左右簽約，在簽約之前，我們陸續看土地跟賣方吳德峰接洽。吳德峰的大哥、吳德峰的爸媽吳水葱、吳黃春枝為土地所有人，每人的持份是各三分之一，三人都有同意，談妥後就到代書處簽買賣合約。簽約時，3位所有權人都有到，吳德峰、代書、我、梁世雄、原告等都在場。在完成合約買賣之前，因為買方要求叫我們仲介問賣方是否可以回填，是為了養地。當時是荒廢的魚塭，是養殖地，買方要買這塊地時，有詢問這塊土地是否可回填，我們問賣方，他們說可以回填，回填的費用口頭約定由買方處理。但並沒有約定回填的時間，當時有聽說申請到可以回填的資料，但我沒有看過，是過程中有談到這件事，之後梁世雄有跟我說回填有牽涉到貸款，原告希望可以回填才可以完成貸款的部分，但簽約後，吳德峰的姊姊出面與買方洽談土地回填的事。所以導致買賣受阻，當時合約沒有寫，是因為買賣雙方對於回填的時間意見不一致，買方希望配合貸款而請地主配合，賣方希望買賣後由買方自行回填，雙方一直在協調，但對於何時回填雙方並無共識，所以契約才沒有寫，但本件契約要成立，必須要賣方配合買方回填後，始能貸款等語（見本院卷㈠第263至273頁）。
⑶、證人即本件買賣之仲介梁世雄於本院言詞辯論時證稱：本件
簽約時我有在場，我是仲介，當時有說養地要填土才有辦法變建地，吳德峰說先簽約，之後再過戶，之後原告到場，對方說可以回填，賣方說要先弄完價金才能回填，但我們和吳德峰本來是講好先回填，再去銀行貸款出來給她們，回填這件事情是口頭承諾，沒有寫到等語（見本院卷㈡第94頁）。
⑷、上開2位證人對於是否有填土之口頭承諾證述為一致，觀之
本件買賣價金為4,800萬元，且購買土地依據常情多會向銀行貸款，是原告主張要先填土後方才能以較優惠方式貸款等情，亦與常理相符，且若欲使銀行估價並能貸款較高之金額，通常需以土地現狀以觀，並以銀行貸款撥下之前既已完成徵信，就此觀點斷之，堪認於簽立契約之口頭約定時，雙方業已同意於原告給付價金之履行期前，先為填土之行為，且與上開2位證人所述相符，是以，本件可認於簽訂系爭買賣合約書時，雙方業已約定俾利原告貸款而同意原告填土之行為。
⑸、證人即經手系爭買賣合約書之地政士羅久典於本院言詞辯論
時證稱：契約上沒有記載填土，當時我沒有聽到有口頭約定填土事宜，或許是因為時間太久我忘記了等語（見本院卷㈡第25至36頁）。本件簽訂系爭買賣合約書之時間為103年4月11日，而證人羅久典係於106年10月31日到庭為上開證述，相距已逾3年半，再者，考諸證人羅久典係為從事土地買賣代書業務之地政士，其所經手之案件眾多，對於案件細節記憶模糊亦屬正常，是本件證人羅久典證述其不記得是否有約定填土應屬可採，亦不能以證人羅久典不記得是否有約定填土即直接推論當時並未約定填土事宜。
⑹、原告主張本約定由被告填土，後改由原告填土，係已變更系
爭買賣合約書之履行條件云云，然依前揭2位證人所述，自始至終關於填土之情，均需由原告自行處理，被告僅係配合原告填土，並無所謂原告所稱先約定由被告填土，後改由原告填土之情，是原告此部分主張，礙難採憑。
⑺、再者，雙方業已約定先由賣方配合原告於履行期前填土，後
變更成由原告於移交土地後填土，該一條件業已經原告同意，然此一條件之變更，並未影響該土地買賣契約之其他條件（詳下述），併此敘明。
⑻、另被告吳羿君主張填土若如原告所述之重要，何以不動產買
賣契約上未與記載，顯見原告所述不可採云云。按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。民法第153條定有明文。又買賣契約當事人就價金給付之方法及期限以書面為約定後，本於契約自由之原則，非不得於事後口頭約定予以變更。兩造之口頭合意，即生契約關係，不因原買賣契約無此記載而否定其效力（82年度台上字第538號判決意旨參照）。是以，兩造既然業已口頭約定填土事宜，則無論是否記載於該不動產買賣契約，均屬契約之一部，又原告所主張是否有填土事宜，係以口頭約定，且原告業已提出相當之證據證明確有該口頭約定之存在，並且與一般常理相符，當不能僅以如此重要之約定系爭買賣合約書並未記載乙節即否認有該填土約定之存在，故被告吳羿君之主張尚非可採。
⑼、至系爭買賣合約書約定原告之填土時間，卷內並無相關證據
得以證明，且依據契約第3條所載，2款2400萬元於7月10日前給付，尾款2,300萬元於所有權登記完畢，土地鑑界（費用由甲方負擔）並點交完成後一次付清等語（見本院卷㈠第69頁），又在不動產買賣實務上，僅需土地所有權人同意，銀行即可事先核發貸款，並不一定於移轉所有權登記時，同時辦理抵押之情形，是可知雙方約定履行期前填土，理應指二款2,400萬元履行前為填土之事宜。被告吳羿君主張抵押土地貸款必須先有土地所有權，方可抵押一部，其並未舉出相關證據證明，亦與上開所述不動產實務有所出入，難謂可採。
２、系爭買賣合約書所約定之填土變更，先由被告方提出，經原告同意後，該條件業已變更：
⑴、依上所述，雙方於訂立系爭買賣合約書時，業已口頭約定為
方便原告貸款，賣方即被告吳羿君與吳水葱、吳黃春枝需配合辦理填土事宜。然該填土事宜，簽訂系爭買賣合約書之賣方3人，依原告舉證及卷內證據，僅能證明被告方須方便原告貸款而要要讓原告填土，賣方必須同意，至於是否有其他協議，自屬無法證明，故僅能認定上開由原告填土而被告方需配合原告填土，先予敘明。
⑵、證人曾竟堯於本院言詞辯論時證稱：簽約後由梁世雄負責處
理，梁世雄跟原告聯絡，他有說過回填的事情，因為有牽涉到貸款的問題，所以買方希望可以回填才可以完成貸款的部分，所以導致買賣受阻，所有權人的女兒即吳德峰的姊姊說要找買方談，因為簽約後交由吳德峰的姊姊出面與買方洽談，是為了談土地回填的事情等語（見本院卷㈠第266頁）。
是由證人曾竟堯之證述可知，關於填土之條件，於系爭買賣合約書簽立後，係由被告吳美文與原告處理。
⑶、原告於本院辯論時自陳：當時因為吳美文認為土地回填可能
會有涉及土料來源的問題，要我暫緩回填，但因會不能回填，本來打算由銀行貸款，之後改變全額現金，我便向賣方表示要給我時間籌錢，之後我有跟吳美文見面，他說不希望回填出問題，希望過戶後再回填，我們基於認同她的職業，願意配合等語（見本院卷㈠第274頁，本院卷㈡第50頁）。
⑷、證人梁世雄於本院言詞辯論時證稱：訂約後，並沒有回填，
因為吳美文說如果原告回填不當廢棄物，有法律責任，怕被處分，這是由吳美文的弟弟轉述的，因為這樣，原告要周轉現金跟他買，原告也有去籌錢，原告要付款時，已經不在意是否有填土，他要自己填土等語（見本院卷㈡第94至112頁）。
⑸、由上開⑶、⑷所知，被告方於出賣系爭土地之後，關於填土
的條件，由本來約定需配合原告貸款填土，而後變更成不得填土，且原告於知悉填土條件變更後，並未力爭條件不得變更，而係欲請求延遲給付價金，顯見原告業已同意被告方所提出之條件變更。
⑹、又契約條件之變更，因契約為私法自治之範圍，僅需雙方同
意，即發生變更之效力，雙方於簽訂系爭契約時已約定填土由原告處理，已如上述。且被告方係因原告之填土之來源可能有問題方才提出條件變更，原告自可提出證明其原料來源合法使被告方同意填土，或係直接告知被告方其可能違反契約之約定，另外磋商，然原告並未為上開之行為，而係直接欲與被告方討論延遲付款條件，顯見原告已同意填土之條件變更，該填土條件變更業已於雙方0生效，不能以此主張被告方違反契約之約定。是原告主張被告方變更填土條件，導致其不能貸款為違約乙節，自非足採。另原告主張不填土無法貸款，然土地買賣之貸款與否，若已買賣土地為抵押物，除有特別原因外，理論上均可以土地為抵押物為貸款。而就本件原告之主張，則縱使未為填土，土地仍有相當之價值，原告自得依照土地現狀請求銀行徵信並為貸款，剩餘部分由自己另外籌措金錢，是本件亦無原告所述未填土即無法貸款之情，其情形應為可以貸款，僅貸款成數不若填土後高之狀況。
３、原告確有提出遲延給付之請求，然未經被告同意，不生效力：
⑴、如上所述，原告確有因填土條件變更，導致原本可以貸款給
付之二款2,400萬元變成貸款成數可能因此減少之情，原告因此需籌措資金，並請求被告方延遲給付期限等情，為原告所自承，核與證人梁世雄於本院言詞辯論時之證述相符。惟爭點在於，原告提出延遲給付，是否業經被告方之同意，及該同意是否生效？
⑵、證人梁世雄於本院言詞辯論時證稱：原告有跟我說他有跟吳
德峰提到要延遲給付之情事，吳德峰有說好，之後我有打電話去問吳德峰，吳德峰說他不能作主，要討論看看，但之後我打電話給吳德峰，他並沒有接我電話等語（見本院卷㈡第263至273頁）。是就證人梁世雄所述，僅能證明原告有告知被告吳德峰同意延遲給付，且證人梁世雄有再次打電話詢問，但無法得知其是否同意，並無法證明被告方確實同意原告延遲二款之給付。
⑶、縱認原告有向被告吳德峰表示要延遲給付，然被告吳德峰是
否同意，亦僅原告之主張，且證人梁世雄亦係聽原告所述，被告吳德峰是否同意原告延遲給付之契約條件變更，亦有可疑。
⑷、又原告主張其有向被告吳美文表示要延期付款云云，並傳喚
證人梁世雄為證，然證人梁世雄於本院辯論時所陳述見面之時間，地點，均與原告所述不同，則原告是否有與被告吳美文見面一節，即有可疑。縱認原告確有與證人吳美文見面，但對於是否延期付款等情，證人梁世雄於本院辯論時對於原告是否有變更延期條件，並不清楚，且對於延期條件之傳達，均只證述向被告吳德峰詢問（見本院卷㈡第106、112頁），亦無法證明原告所主張其有向被告吳美文表明延期付款，況被告亦自陳：我們當時有表示為何有這樣的付款方式，回填變更農地，才能跟農會借款，萬一不夠，差額再一次給對方，檢察官也有認同，說你們回去商量看看，真的沒有辦法再回來商量等語（見本院卷㈠第274頁），益徵被告吳美文並未同意原告之延期給付之給付條件變更，是原告主張並不能作為對其有利認定之證據。
⑸、又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條定有明文。本件原告主張延遲給付之事實，是否有將其意思表示傳達被告方，並經被告方同意，該事實依現存證據係屬真偽不明，且屬對原告有利之權利事實，應由原告就是否有將延遲給付之意思表示及被告方是否同意延遲給付負舉證責任，但原告所提之證據，並無法證明有將延遲給付之意思表示送達被告方全體，亦無法證明被告方有何人同意原告所提出之延遲給付，是以，此部分舉證責任之不利益應歸於原告，故原告主張其有提出遲延給付價金並且經對方同意乙節，自難採信。
⑹、再原告主張被告吳美文業已同意給付條件變更，然就此部分
，原告並未提出任何證據以資證明，依據上開舉證責任之原告，該事實陷於真偽不明之不利益，應由原告承擔，是原告此部分主張，應非足採。
４、系爭買賣合約書之給付條件既未變更，原告仍須於103年7月10日給付二款2,400萬元，然原告於103年7月10日屆期前並未給付二款2,400萬元，此據雙方所不爭執，被告方遂依據系爭不動產買賣合約書第9條，被告方於原告未履行給付條件時，得不經催告解除契約，而被告吳羿君既已於103年9月19日寄發本件解除契約之存證信函（見本院卷㈠第206頁），且原告自承其有收到該存證信函，堪認被告吳羿君解除契約之意思表示已達於原告，但查於被告吳羿君寄出信函之時，該土地之全體共有人為被告吳羿君、被告吳德峰、被告吳美文與被告吳青峰，其解除契約之意思表示，必須全體共有人具名，送達原告後，方始生效，本件既然只有被告吳羿君一人對原告為意思表示，系爭買賣合約書尚未解除，自屬現仍為有效之契約。
５、原告主張被告於系爭買賣合約書尚有效力時，即與他人磋商並訂立買賣系爭土地之契約，係屬違約云云。查契約行為係屬負擔行為，雙方意思表示一致即屬成立，就本件契約約定觀之，被告之違約責任除上開填土外，均應依契約尚有記載為準，然本件契約並未約定系爭土地不能再與他人訂立買賣契約，是縱使被告方在系爭買賣合約書存續期間，另與他人訂立買賣系爭土地之其他契約，亦不會構成違反系爭買賣合約書之情形。必以被告方未履行系爭買賣合約書上所示條件，方才會構成該契約第9條之違約情事，是以，本件契約並未約定被告方於存續期間不得與他人訂立契約，自不構成違約內容，原告上開主張，實非可採。
６、系爭買賣合約書雖現仍為有效之契約，且依據系爭買賣合約書第3條之約定，被告方移轉之對待給付義務要件係於原告需於103年7月10日前繳付二款2,400萬元，換言之，被告方需等待原告為二款之付款後，其移轉系爭買賣合約書上如附表所示之土地所有權義務之要件方才發生，被告方對待給付之要件既然因原告未為二款之給付而尚未發生，原告自不能向被告方請求對待給付，是以，縱使被告將土地移轉於他人，自不會發生系爭買賣合約書第9條所謂之違約。是以，原告既係未於103年7月10日前給付2款2,400萬元，被告方所有權移轉登記、土地鑑界並點交之義務即尚未發生，原告不得以被告方與他人另訂契約及移轉如附表所示土地所有權主張被告方違約，原告既不能向被告方主張違反系爭買賣合約書，自不能按照契約第9條之約定向被告方請求違約金。
７、另系爭買賣合約書第9條後段約定，原告如未照系爭買賣合約書所訂各條件履行給付價款時，所支付被告方之價款由被告方以違約論，全部無條件沒收，並不經催告解除本合約。原告既有未按期給付二款2,400萬元之違約行為，被告自可沒收違約金，並向原告為解除契約之意思表示。是被告方沒收原告所給付之100萬元定金為有理由，原告不得請求被告返還該100萬定金。
８、原告復主張其有籌措該二款2,400萬元，然為被告吳羿君、吳美文所否認，但系爭買賣合約書並未有以籌措款項代替給付之約定，是不論原告是否有於系爭買賣合約書之填土條件變更後有籌措二款之24,00萬元之資金，均不影響原告並未於二款2,400萬元之103年7月10日給付期限前給付之違約事實，亦不影響本院前揭之判斷。
四、綜上所述，原告依照系爭不動產買賣契約請求被告應返還100萬元定金及給付100萬元之違約金為無理由，應予駁回，其假執行之聲請因其請求無理由亦失所附麗，併予駁回之。
五、本件為判決基礎之事實已臻明確，兩造其餘主張陳述或其他攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 8 日
民事第一庭 法 官 唐一侼以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 9 日
書記官 黃妍爾附表┌──┬─────────────┬──────┐│編號│不動產地號、建號 │使用地類別 │├──┼─────────────┼──────┤│ 1 │嘉義縣朴子市○○○段佳禾小│養殖用地 ││ │段1303地號 │ │├──┼─────────────┼──────┤│ 2 │嘉義縣朴子市○○○段佳禾小│甲種建築用地││ │段1304地號 │ │├──┼─────────────┼──────┤│ 3 │嘉義縣朴子市○○○段佳禾小│農牧用地 ││ │段1305地號 │ │├──┼─────────────┼──────┤│ 4 │嘉義縣朴子市○○○段佳禾小│養殖用地 ││ │段1308地號 │ │├──┼─────────────┼──────┤│ 5 │嘉義縣朴子市○○○段佳禾小│ ││ │段275建號 │ │└──┴─────────────┴──────┘