臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度訴字第38號原 告 李國雄訴訟代理人 唐淑民律師
蕭道隆律師被 告 黃彥琪訴訟代理人 吳宏輝律師複代理人 林堯順律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在等事件，於民國106年7月25日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文確認被告就訴外人黃振寬所有坐落於嘉義縣○○市○○段000 地號土地、權利範圍10330分之3000 之應有部分，優先購買權不存在。
確認原告就訴外人黃振寬所有坐落於嘉義縣○○市○○段000 地號土地、權利範圍10330分之3000 之應有部分，優先購買權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：
一、按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34之1條第4項定有明文。
二、又按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條亦定有明文。
三、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。查本件被告主張其就坐落嘉義縣○○市○○段○○○ 號土地、地目田、權利範圍10330分之3000 之應有部分（下稱系爭土地）有第一順序之優先購買權，執行處因此發函命原告須於十日內先行提起本件確認訴訟並提出起訴證明，逾期未辦理，則認定被告為優先承買人，並通知被告繳納價金，有函文一份可稽。是兩造法律上之地位即有不安之狀態，且此種不安之狀態，得以確認判決除去，故原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益。
四、查被告與其父親即執行債務人黃振寬間，對於系爭未經保存登記建物（曾於民國89年間被編為383 棟次，面積約27坪）之買賣契約係通謀虛偽：
（一）被告黃彥琪與執行債務人黃振寬為父女關係，而黃振寬所有不動產（嘉義縣○○市○○段○○○ ○號之應有部分）業經嘉義地方法院105年度司執速字第15455號票款執行強制執行事件實施第1 次公開拍賣，於105年11月4日經第三人黃文峯拍定。被告黃彥琪實已出嫁多年，十餘年來一直住居於竹崎鄉內，卻以系爭未經保存登記建物部分坐落於99
0 地號邊界為由主張優先承買權，被告黃彥琪聲稱該未經保存登記建物係從父親黃振寬繼受而來，父女間有買賣關係存在；惟系爭383 棟次建物不僅未經保存登記，且房屋老舊、殘值極低，被告黃彥琪於民事執行處調解時聲稱：
於99年6月2日經法院拍定鄰地985 地號之應有部分土地時，一併標得系爭房屋云云，經原告當場反駁99年間公開拍賣時，法院並未將系爭未經保存登記之383 棟次建物併付拍賣，被告始改稱係於985 號土地之應有部分拍定後，再出資向其父親黃振寬購得，其前後說詞不一，已啟人疑竇！又系爭未經保存登記之建物一直係由被告父親黃振寬居住占有，且被告係於99年6月2日拍定鄰地985 號土地之應有部分後許久，才將稅籍登記改為其名下，致使此次105年11月3日法院再次拍賣985號及990號土地之應有部分時，因系爭未經保存登記之建物稅籍登記人已非債務人黃振寬，致使債權人合作金庫誤認系爭建物非債務人所有而未聲請併付拍賣。然從拍賣公告內容可以得知：本件債務人黃振寬於89年度執字第4092號強制執行案件，亦為執行債務人之一，而當時系爭383 棟次建物之所有人係記載黃吳瓊雲、黃金富，並非本件執行債務人黃振寬！債務人黃振寬究於何時取得系爭建物之所有權？極有可能係債務人黃振寬於該次執行拍賣流標後取得建物所有權，再將稅籍登記改為子女（被告）名下，以利日後土地再度遭執行債權人合作金庫聲請拍賣時，可以對拍賣土地主張優先承買權，甚或使法院無法點交而再次流標、阻礙拍賣。衡諸常情，其父女雙方有通謀虛偽之可能，其買賣契約應屬無效。
（二）被告並未取得系爭未經保存登記建物之所有權：縱使被告與其父親黃振寬之買賣契約非屬通謀虛偽而無效，惟查系爭未經保存登記建物之所有權應屬出資起造人黃桐霈所有（黃吳瓊雲之夫、黃金富之父、黃振寬之兄），稅籍登記僅為行政管理之便宜措施，並非代表所有權之歸屬，被告父親黃振寬實非系爭未經保存登記建物之所有權人，亦無證明所有權之證據，縱使債務人黃振寬與被告間成立買賣契約，亦無法移轉所有權。
（三）被告主張優先承買權於法無據：縱認被告確為系爭建物之所有權人，然主張優先承買權必須法律明文規定，土地法第104 條僅規定：房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，但未載明「建物所有權人」於土地出賣時，亦有依同樣條件優先購買之權，故被告主張對於系爭990 號土地應有部分之拍賣有優先承買權，於法無據。
（四）系爭未經保存登記之383 棟次建物係屬越界建築：經查系爭未經保存登記建物面積為121.41平方公尺，為27坪之老舊平房，僅約3坪左右坐落在990號土地上，主建築物幾乎坐落在鄰地985號土地，應可認在系爭990號土地上屬越界建築，被告僅以占用系爭990 號土地之極小區塊，即欲主張系爭990號土地拍賣持份（約890坪）之優先承買權，極不合理亦違反比例原則。本件執行債務人黃振寬多年來生活居住地共有三棟建築物，其中兩棟為違章建築本應拆除；另一棟未經保存登記之建物，主建築物亦坐落在鄰地985號土地上，被告僅以越界建築之約3坪建物主張對於系爭990 號土地有優先承買權，不僅於法無據且不符常理。
（五）原告為系爭990 號土地之共有人，且於其上蓋有合法農舍，依法有權主張優先承買權：
從土地登記謄本可證明原告為系爭990 號土地之共有人，依土地法第34之1條第4項規定：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購；且原告早於82年間即於其上蓋有合法農舍，被告主張其有「最優先」之優先承購權，而執行法院亦肯認其主張，原告不得已始提起本件確認之訴。
五、綜上，原告請求確認被告黃彥琪就嘉義地方法院105 年度司執字第15455 號票款執行強制執行事件，拍賣嘉義縣○○市○○段○○○ 號土地之應有部分，其優先承買權不存在，暨原告就系爭土地之應有部分有優先承買權，於法有據，請鈞院鑒核，賜判如訴之聲明。
參、證據：提出嘉義縣○○市○○段○○○○號土地登記謄本、地籍圖、本院民事執行處105年12月28日嘉院國105司執速字第15455 號函、拍賣公告、現場照片、空照圖、嘉義縣○○市○○里○○000號建物所有權狀、嘉義縣○○市○○段000地號土地所有權狀、嘉義縣政府違章建築查報單及拆除裁處書影本等資料。
乙、被告方面
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
貳、陳述：
一、查本件系爭門牌號碼嘉義縣○○市○○里○○000 號之房屋（下稱系爭房屋），最早為63年間，由被告之大伯黃桐霈、二伯黃振芳及父親黃振寬等三兄弟共同建造（383棟次），以黃桐霈登記為起造人；後於70年1 月20日，由黃振寬取得系爭房屋所有權（即事實上處分權），此有黃振寬之戶籍謄本可稽，黃振寬於70年間已取得系爭房屋，因此黃振寬再於77年修建381棟次、79年修建380棟次（門牌號碼均為嘉義縣○○市○○里○○000 號），故系爭房屋坐落於嘉義縣○○市○○段○○○○○○○○號上。
二、承上所述，依90年9月4日嘉院昭民89執實字第4092號函所示，列380棟次、381棟次為黃桐霈，其餘空白；92年4 月30日嘉院興民執實字第4092號通知將380棟次至384-1棟次均列為黃吳瓊雲、黃金富（即黃桐霈之繼承人），然事實上系爭房屋於70年間已為黃振寬所有，上開記載與事實不符。
三、按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」、「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權」，民法第425條之1第1項及土地法第104條第1項前段定有明文。
四、查系爭房屋及其坐落之嘉義縣○○市○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），原均為黃振寬所有，其於98年將系爭房屋出賣予原告，並於102年1月21日變更房屋稅納稅義務人為黃彥琪，故依民法第425條之1第1 項規定，推定房屋受讓人與讓與人間有租賃關係存在，本件黃彥琪為系爭土地之承租人，故有優先承買權。
五、綜上所述，原告之訴顯無理由，請鈞院賜判決如答辯之聲明，以保權益。
參、證據：提出黃振寬之戶籍謄本、90年9月4日嘉院昭民89執實字第4092號函、92年4 月30日嘉院興民執實字第4092號通知、房屋稅籍證明書、建築改良物所有權買賣移轉契約書及嘉義縣財政稅務局102年契稅繳款書影本等資料。
理 由
甲、程序部分按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起；所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。查本件被告主張其就訴外人黃振寬所有坐落於嘉義縣○○市○○段○○○號土地、地目田、權利範圍10330分之3000之應有部分，有優先購買權，執行處因此發函命原告須於十日內先行提起確認訴訟並提出起訴證明，逾期未辦理則認定被告為優先承買人，並通知被告繳納價金，有原告所提出之本院民事執行處105年12月28日嘉院國105司執速字第15455 號函可稽。是兩造對於系爭土地之優先購買權有爭執，法律上之地位，有不安之狀態，此種不安之狀態得以確認判決除去，故原告提起本件訴訟，有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
乙、實體部分
一、按土地法第34條之1 規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」同法第104 條第1 項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」另查，民法第425條之1第1 項前段規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」
二、經查，原告李國雄為坐落嘉義縣○○市○○段○○○ ○號土地之共有人，權利範圍10330分之2000 。另外，訴外人黃振寬亦為坐落嘉義縣○○市○○段○○○ ○號土地之共有人，權利範圍10330分之3000 。有土地登記謄本載明可稽。而黃振寬所有系爭坐落嘉義縣○○市○○段○○○ ○號土地之應有部分即權利範圍10330分之3000 ，因為債權人合作金庫商業銀行股份有限公司聲請強制執行，經本院民事執行處以105 年度司執速字第15455 號實施第四次公開拍賣（即特別變賣程序後之減價拍賣），並於105年11月3日由訴外人黃文峯以1,752,000 元投標拍定。本院民事執行處乃於105年11月7日發文通知兩造於10日內陳明是否願以拍定價格優先購買債務人黃振寬所有之上揭系爭土地。而原告李國雄早在於105年11月4日即已具狀聲明優先承買；另被告黃彥琪亦於105年11月7日即具狀聲明優先承買。因此，兩造陳明願以拍定之價格優先購買債務人黃振寬之系爭土地，均未逾土地法第104條第2項所規定之10日期間。又查，附圖所示編號A（鐵皮屋）1.1平方公尺、B（磚木造平房）27.34平方公尺，C（鐵皮屋）128.85平方公尺，係坐落在系爭990 地號土地上。另外，編號E（磚木造平房）98.47 平方公尺、F（註：圖面上誤載為G；鐵皮屋）115.44平方公尺，則係坐落在鄰地985 地號土地上。上揭編號A、B、C、E、F原分屬383棟次、381棟次、380棟次等三棟未保存登記之建物部分。其中A、F建物屬編號380棟次；編號B、E建物屬編號383建物；編號C建物屬編號381棟次，門牌號碼均同為嘉義縣○○市○○路○○○ 號，在本次105年度司執速字第15455號強制執行中，未併付拍賣。上情有本院105年度司執速字第15455號卷宗資料可稽，並為兩造不爭執之事實。
三、再查，門牌號碼嘉義縣○○市○○里000 號房屋，面積總共
305.5平方公尺，納稅義務人原記載為黃振寬，嗣後於102年
1 月21日以買賣方式，申請將納稅義務人變更為被告黃彥琪。又查，被告陳稱門牌號碼嘉義縣○○市○○里○○000 號之房屋，最早為63年間，由被告之大伯黃桐霈、二伯黃振芳及父親黃振寬等三兄弟共同建造（383 棟次），以黃桐霈登記為起造人；後於70年1 月20日，由黃振寬取得房屋事實上處分權，黃振寬於77年再另修建381棟次、79年修建380棟次（門牌號碼均為嘉義縣○○市○○里○○000 號）。而本院民事執行處90年9月4日嘉院昭民89執實字第4092號函所示，列380棟次、381棟次為黃桐霈；92年4 月30日嘉院興民執實字第4092號通知將380棟次至384-1棟次均列為黃吳瓊雲、黃金富（即黃桐霈之繼承人），然事實上系爭房屋於70年間已為黃振寬所有，上開記載與事實不符等語。
四、惟查，本件被告前揭陳述縱然為真實，即認為坐落於嘉義縣○○市○○里○○000號房屋，其中383棟次部分為63年間由被告之大伯黃桐霈、二伯黃振芳及父親黃振寬等三兄弟共同建造，由黃振寬於70年1 月20日取得房屋事實上處分權；另381棟次、380棟次部分，為黃振寬於77年間所修建【註：依證人呂榮紛於106年6月13日言詞辯論時所述，應係於80年間，由黃振寬出資所建造】。然查，上揭嘉義縣○○市○○里○○000 號房屋，係屬未辦理保存登記之建物，應該由出資興建之黃桐霈、黃振芳及黃振寬等人原始取得房屋之所有權。又查，依民法第758條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」而上述所稱之登記，係指依土地法及土地登記規則向地政機關申請所為之登記，並非僅向稅捐稽徵機關申請變更納稅義務人而已。如僅是申請變更納稅義務人，而未向地政機關申請登記，則尚無法發生取得不動產所有權之效力。因此，被告黃彥琪向黃振寬購買嘉義縣○○市○○里○○000 號的房屋，因該房屋未辦理保存登記【註：在強制執行中，房屋編號為383 棟次、381 棟次、380 棟次，僅是臨時編號，以為區別，非地政機關正式登記的建號；嘉義縣○○市○○里○○000 號房屋迄今尚無辦理建物所有權第一次登記，因此，無正式建號】，而無從辦理所有權之移轉登記，被告黃彥琪自無從因房屋的買賣行為而取得該房屋之所有權。
五、本件被告黃彥琪向訴外人黃振寬購買嘉義縣○○市○○里○○000 號房屋，僅是取得該房屋之事實上處分權而已。上揭房屋係未辦理保存登記之建物，尚不能與已經登記的建物之保護等量齊觀。未辦理保存登記建物在讓與時，僅能將房屋之事實上處分權讓與他人，並無法使受讓人取得房屋所有權。而查，民法第425條之1第1 項前段明文規定係僅將房屋的「所有權」讓與他人時，始能推定在該房屋得使用期限內，有租賃關係存在。如僅是取得房屋之「事實上處分權」而已，則尚無民法第425條之1第1 項前段規定之適用餘地。此因建物之「事實上處分權」，與建物之「所有權」，兩者有異。從而，本件被告黃彥琪雖然取得嘉義縣○○市○○里○○000號房屋之事實上處分權，惟因為無法適用民法第425條之1第1項前段之規定，且黃振寬亦未與被告黃彥琪另訂立本件系爭990 地號土地之租賃契約，則被告因無土地租賃的關係存在，不具有土地法第104條第1項所訂承租人之地位，因此，被告黃彥琪不得以伊取得嘉義縣○○市○○里○○000 號房屋之事實上處分權，而要求優先承買本件系爭990 地號的土地。
六、綜據上述，依據民法第425條之1第1 項前段規定，僅將土地或僅將房屋之「所有權」讓與他人，始能推定在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。至於將房屋之「事實上處分權」讓與他人，則不適用上述民法第425條之1第1 項前段之規定。本件訴外人黃振寬將門牌號碼嘉義縣○○市○○里000 號未辦理保存登記的房屋，面積總共305.5平方公尺，於102年
1 月21日以買賣方式，申請將該房屋納稅義務人變更為被告黃彥琪，縱然認為買賣非通謀虛偽意思表示而係屬真實，亦僅能讓與上揭房屋之「事實上處分權」而已，並無法將房屋的「所有權」移轉讓與給被告黃彥琪。被告黃彥琪雖然取得該房屋的事實上處分權，惟未能取得所有權，無法適用民法第425條之1第1 項前段之規定，故無土地的租賃關係存在。
因此，被告黃彥琪不得要求優先承買本件系爭990 地號土地。另查，原告李國雄係屬嘉義縣○○市○○段○○○ 號土地之共有人，權利範圍10330分之2000 ，此有土地登記謄本載明可稽；而且，原告於82年間在系爭990 號土地上即已經蓋有合法農舍，迄今已經逾20年以上，此亦有建物所有權狀影本附卷可佐。從而，原告以系爭990 地號土地共有人之身分，依據土地法第34條之1 規定，請求確認被告黃彥琪就訴外人黃振寬所有坐落於嘉義縣○○市○○段○○○ ○號土地之應有部分，優先購買權不存在；並另請求確認原告之優先購買權存在，於法有據，屬有理由，均應予准許。
七、本件為判決基礎之事實已臻明確，兩造其餘主張陳述或其他攻擊防禦方法，暨所提出未經援用之資料，核與本件判決之結果均不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。
丙、據上論斷，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 8 日
民三庭法 官 呂仲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 8 日
書記官 吳念儒