臺灣嘉義地方法院民事裁定 106年度訴字第49號反 訴原 告 賴水盛訴訟代理人 莊安田律師反 訴被 告 李秀綿訴訟代理人 何永福律師上列當事人間拆屋還地事件，原告為提起反訴，本院裁定如下：
主 文反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
理 由
一、反訴意旨略以：坐落嘉義市○○段○○○○○號土地（下稱系爭1095地號土地）、同段1095-2地號土地係於104年12月14日原告等在鈞院分割共有物時為訴訟和解分割，而分割前係屬1095地號，故反訴被告所有1095-2地號係於104年自1095地號分割，並取得所有權，此有土地登記簿謄本可稽，故反訴原告房屋目前所占用雖有1095及1095-2二地號土地，然係104年反訴被告分割後1095地號始分割增列為1095-1、1095-2及1095三地號，1095為反訴被告等與其他共有人共有，然1095-2地號為反訴被告與訴外人賴俊銘共同取得，惟反訴原告所有房屋早已在57年5月1日已設籍住居。此並不因為土地分割而影響反訴原告行使民法第425條之1之權利。反訴原告依民法第425-1規定主張權利即租賃關係存在自屬有理由。
故訴請確認反訴原告所占用系爭1095地號土地及系爭1095-2地號土地之面積如附圖所示A建物為57.2平方公尺有租賃關係存在。又兩造在訴訟中租金難達成協議，惟依土地法第97條規定：城市地方房租之租金以不超過土地及建物申報總值年息10%為限，系爭1095地號土地、1092-2地號土地105年公告現值每平方公尺為9,500元，被告居屋所占面積57.2平方公尺（54.76+ 2.44 = 57.2）且該地係在巷弄內，屋後即為大片農田，故年租金被告以年息2%為適當即年租金為10,868元（9,500元57.22/100 =10,868元）。聲明：（一）確認反訴原告所有坐落於系爭1095地號土地、1095-2地號土地上如附圖所示A建物之房屋面積為57.2平方公尺，門牌號碼為嘉義市○○里○○街○○○巷○○弄○○號附1，有租賃關係存在。（二）確認前揭租賃關係租金為年租金為10,868元。（三）反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告則以：系爭1095地號土地及系爭1095-2地號土地並無民法第425條之1之適用。且年租金應以公告現值的5%計算，即27,170元（9,500元×57.2×5/100 =27,170元）。
三、經查，反訴原告係請求其所有系爭A建物57.2平方公尺在系爭1095、1095-2地號土地有租賃權存在，並以該系爭土地公告現值的2%計算年租金為10,868元。反訴被告則主張應以公告現值的5%計算年租金為27,170元。而按因租賃權涉訟，其租賃定有期間者，以權利存續期間之租金總額為準；其租金總額超過租賃物之價額者，以租賃物之價額為準；未定期間者，動產以二個月租金之總額為準，不動產以二期租金之總額為準（民事訴訟法第77-9條）。是反訴係屬因租賃權涉訟，且未定租賃期間，自應以二期租金計算訴訟標的價額。而若依反訴原告主張之年租金10,868元，二期即為21,736元。
若以反訴被告主張之年租金27,170元，二期即為54,340元。
是兩造主張之訴訟標的價額均未逾10萬元。又按關於請求給付金錢或其他代替物或有價證券之訴訟，其標的金額或價額在新台幣10萬元以下者，適用本章所定之小額程序（民事訴訟法第436-8條第1項）。是反訴之訴訟程序應適用小額訴訟程序。
三、按反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起（民事訴訟法第260條）。查反訴原告係於反訴被告提起請求拆除系爭A建物並返還土地時，提起本件反訴，而上開本案訴訟之標的價額為543,400元，屬通常訴訟程序，此為兩造所不爭執。然反訴原告所提之反訴部分，應適用小額訴訟程序。是反訴與本訴非得行同種之訴訟程序，依民事訴訟法第260條之規定，反訴原告即不得提起反訴。據此足認反訴原告之反訴，依法不合，應予駁回。
四、依民事訴訟法第249條第1項第6款、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 8 日
民三庭法 官 馮保郎以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院提出抗告狀（須按對造人數提出繕本），並繳納抗告費新臺幣1,000 元。
中 華 民 國 106 年 3 月 9 日
書記官 周瑞楠