臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度訴字第433號原 告 郭文宏訴訟代理人 王明宏律師被 告 李朝榮訴訟代理人 何永福律師上列當事人間請求返還租賃房屋事件，本院於民國106 年8 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼嘉義縣朴子市大槺榔二五三之六五號房屋全部謄空，返還予原告。
被告應自民國一Ｏ六年四月一日起至將前項房屋全部謄空返還原告之日止，按月給付原告新臺幣玖萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告於民國（下同）101 年2 月11日與被告訂立房屋租賃契約，由被告向原告承租門牌號碼嘉義縣朴子市大槺榔253 之65號房屋全部（下稱系爭房屋），兩造約定租賃期限自101年4 月1 日起至104 年3 月31日止共3 年，租金每月新台幣（下同）3 萬元，每次應繳3 個月租金，並訂立房屋租賃契約書為憑。於上開租賃期限將屆滿前，兩造另合意將原租約租期延長至106 年3 月31日止（即延長2 年），亦經註記於上開租賃契約，並經兩造就此部分另簽名在租賃契約上。原告於系爭租約將屆滿前，即多次口頭向被告表示系爭租約屆滿後，不同意再續租。再於105 年12月12日以新營民治路郵局第0370號存證信函，向被告通知系爭租約將於106 年3 月31日終止，請被告於租期屆滿時將租賃房屋按照原狀遷空交還原告，其他事項依所訂租賃契約處理等語；被告於105 年12月13日收受，有該存證信函及回執影本可證。然租期屆滿後，被告仍要求續租，原告拒絕，詎被告竟不將承租房屋謄空返還予原告。原告再於106 年4 月20日以嘉義中山路郵局第0135號存證信函，向被告表示，為避免訟累，限被告於收到本存證信函後1 日內將承租房屋按原狀遷空交還原告，逾期將依系爭租約第6 條約定，向被告請求按原租金5 倍之違約金至遷讓完畢之日，及依第12條約定被告願負責償因涉訟原告支出之訴訟裁判費及律師費用等情；被告於106 年4 月21日收受，亦有該存證信函及回執影本可證。
二、系爭租約屆滿前原告已以存證信函對被告為租期屆滿後不再續租之通知；租期屆滿後，被告仍未返還租賃物，原告亦再次以存證信函請求被告將系爭房屋全部騰空交還原告，否則將依約請求違約金等情，被告仍拒絕返還系爭房屋，故依民法第455 條前段規定，請求被告返還租賃物即系爭房屋。另系爭租約第6 條約定「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還予甲方，不得藉詞推諉或主張權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方決（按應係「絕」）無異議。」被告既然拒絕返還房屋，原告自得依系爭租約第6 條約定，併請求被告應自106 年4 月1 日起至將上開房屋全部謄空返還原告之日止，按月給付原告違約金15萬元。
三、對被告答辯所為陳述：
㈠、被告辯稱系爭租約租期屆滿後，原告仍繼續向被告收取租金，已成立不定期租賃關係云云，原告否認之。查系爭租約租期屆滿後，被告因知道原告帳戶（在系爭租約存續期間，被告係依匯款方法支付租金，所以知道原告存摺帳戶號碼），自行將3 萬元匯入原告帳戶，原告原不知此事，待原告發現後即向被告表明系爭租約已屆滿，且系爭房地已出賣予第三人，原告無權再收取租金，欲將被告匯入原告帳戶之3 萬元，還給被告，卻遭被告拒收。嗣兩造於106 年5 月31日在朴子市公所進行調解時，原告要返還被告上開之3 萬元，且將收據備妥，只要被告收回3 萬元時簽章即可，被告仍拒絕收回，有載明該日期但收款人處空白未簽章之收據影本可證。且原告亦於106 年6 月7 日以新營民治路郵局第0065號存證信函，向被告表明系爭租約已屆滿，且系爭房地已出賣予第三人，原告無權再收取租金，在朴子調解時要退回該3 萬元遭拒等情，有該存證信函及回執影本可憑。況查，若被告如係以續租之意思而匯款3 萬元入原告帳戶，然依系爭租約之義旨，被告應一次給付3 個月租金即9 萬元，充作續租之租金給付，才合於依債務本旨給付之效力，故依民法第235 條第1 項規定，被告所匯款項3 萬元不生提出之效力，故被告主張其於系爭租約期滿後續支付租金3 萬元予原告，已發生不定期租賃關係云云，自不可採。
㈡、系爭租約約定違約金為租金之5 倍，目的就係要督促被告在租期屆滿後，要確實履行交還系爭房屋之義務，故此違約金係懲罰性性質之違約金。
㈢、此外，若原告如法按期將系爭房屋及房屋坐落之土地交付予新地主，將自106年6月起按月給付54,000元予新地主，係相當於租金之損害賠償，是本件租賃契約既已屆期，被告應將租賃物即系爭房屋返還原告，不應一再藉故拖延，拒絕返還，故原告請求有理由。
四、並聲明：
㈠、請求判命被告應將門牌號碼嘉義縣朴子市大槺榔253 之65號房屋全部謄空，返還予原告。
㈡、被告應自106 年4 月1 日起至將上開房屋全部謄空返還原告之日止，按月給付原告違約金15萬元。
㈢、原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈣、訴訟費用由被告負擔。
貳、被告則以：
一、系爭租約租期屆滿後，原告仍繼續收受被告租金，是兩造已就系爭房屋成立不定期租賃關係。
二、另本件違約金金額過高，且性質上並非懲罰性違約金，僅係損害賠償預定性違約金，則以原告目前已將系爭房屋及坐落土地出賣予第三人之狀況下，原告應無任何損害。退步言，倘若被告有獲利益，亦僅係相當於不當得利之租金利益。
三、又原告雖稱其若無法如期將系爭房屋及房屋座落之土地交付予新地主，其將自106 年6 月起按月給付54,000元予新地主云云。然查，新地主係自106 年7 月1 日起始處罰原告違約交付土地之違約金，且該違約金係4 萬元，並非54,000元。
四、並聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請，訴訟費用由原告負擔；如受不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、本院之判斷：
一、原告起訴主張原告於101 年2 月11日與被告訂立房屋租賃契約，由被告向原告承租系爭房屋，兩造約定租賃期限自101年4 月1 日起至104 年3 月31日止共3 年，租金每月3 萬元，每次應繳3 個月租金，並訂立房屋租賃契約書為憑。於上開租賃期限將屆滿前，兩造另合意將原租約租期延長至106年3 月31日止（即延長2 年），亦經註記於上開租賃契約，並經兩造就此部分另簽名在租賃契約上等事實，業據原告提出房屋租賃契約書影本1 份（見本院卷第15-21 頁）為證。
且為被告所不爭執，應堪信為真實。
二、被告抗辯伊已支付106 年4 月份租金3 萬元予原告，本件租賃契約已成為不定期租賃云云。經查，原告於系爭租約將屆滿前，即多次口頭向被告表示系爭租約屆滿後，不同意再續租。再於105 年12月12日以新營民治路郵局第0370號存證信函，通知被告系爭租約將於106 年3 月31日終止，請被告於租期屆滿時將租賃房屋按照原狀遷空交還原告，其他事項依所訂租賃契約處理等語，有105 年12月12日新營民治路郵局第0370號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執影本各1 份（見本院卷第23-27 頁）附卷可稽。然租期屆滿後，被告仍要求續租，原告拒絕，詎被告竟不將承租房屋謄空返還予原告。原告再於106 年4 月20日以嘉義中山路郵局第0135號存證信函，向被告表示，為避免訟累，限被告於收到本存證信函後10日內將承租房屋按原狀遷空交還原告，逾期將依系爭租約第6 條約定，向被告請求按原租金5 倍之違約金至遷讓完畢之日，及依第12條約定被告願負責償因涉訟原告支出之訴訟裁判費及律師費用等情，亦有106 年4 月20日嘉義中山路郵局第0135號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執影本各1 份（見本院卷第29-39 頁）在卷足憑。再查，系爭租約租期屆滿後，被告因知道原告帳戶（在系爭租約存續期間，被告係依匯款方法支付租金，所以知道原告存摺帳戶號碼），自行將3 萬元匯入原告帳戶，原告原不知此事，待原告發現後即向被告表明系爭租約已屆滿，且系爭房地已出賣予第三人，原告無權再收取租金，欲將被告匯入原告帳戶之3 萬元，還給被告，卻遭被告拒收。嗣兩造於106 年5 月31日在朴子市公所進行調解時，原告要返還被告上開之3 萬元，且將收據備妥，只要被告收回3 萬元時簽章即可，被告仍拒絕收回，有載明該日期但收款人處空白未簽章之收據影本可證。且原告亦於106 年6 月7 日以新營民治路郵局第0065號存證信函，向被告表明系爭租約已屆滿，且系爭房地已出賣予第三人，原告無權再收取租金，在朴子調解時要退回該3 萬元遭拒等情，此並有106 年5 月31日之空白收據影本乙紙（見本院卷第79頁）、106 年6 月7 日新營民治路郵局第65號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執影本各1 份（見本院卷第81-83 頁）可資佐證。被告對於上情，亦均不否認，況且，依據系爭租賃契約第四條約定，租金每次應繳納叁個月份，如原告確有收受租金同意延長租賃期限，被告應繳納之租金亦應為叁個月份之9 萬元，而非一個月份之3 萬元，足證原告所稱被告所謂已經繳納106 年4 月份之租金3 萬元，係被告未經原告同意而以匯款方式擅自存入被告帳戶無誤。參諸原告並未同意收受106 年4 月份之租金，且多次表明欲退還該租金等情以觀，被告據此主張系爭租賃契約已成為不定期租賃契約云云，並不足採。
三、系爭租賃契約第六條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意外繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」依上開契約上下約定之文義可知，租期屆滿被告如未即時遷讓房屋，每月應依租金五倍支付違約金予原告，此條約定之目的在於督促被告應盡速將系爭租賃房屋遷讓交還原告，有關違約金之約定屬懲罰性質違約金之性質原告如有其他損害，尚非不得另依損害賠償之法律關係而為請求。被告抗辯稱該條有關違約金之約定性質上屬損害賠償額預定性之違約金，顯有誤解，故被告抗辯原告所得請求者僅限於相當於租金之損害賠償額云云，尚難憑採。
四、按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。（79年台上字第1915號判例意旨參照）經查，本件租賃契約約定，每月租金僅3 萬元，又系爭房屋已出賣予第三人，因被告至今不願遷讓房屋，至該買受系爭房屋之第三人無法即時取得系爭房屋之占有，而對原告請求每月應給付54,000元之損害等情，亦據原告陳述在卷。本院衡酌系爭房屋租金之高低、一般未遵期遷讓房屋之違約金約為每月租金之2 至3 倍及原告因此每月須給付第三人54,000元之損害等一切情狀，認系爭契約約定之違約金為每月租金之5 倍即15萬元顯然過高，應酌減為每月租金之3倍即9萬元為適當。
五、又按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。經查，本件系爭契約業於106 年3 月31日屆滿，至今已逾5 月。況且，原告於租期屆滿前3 個月（即105 年12月12日）即以存證信函通知被告不再續約。復於
106 年4 月間再以存證信函催告被告遷讓房屋，被告仍置之不理不願搬遷，已如前述。按被告於105 年12月間接獲原告不再續租知通知，即應有遷讓房屋之準備。迨至原告提起本件訴訟，被告已有足夠時間另尋他處承租可將系爭房屋遷讓交還予原告。被告卻不為此圖，遲遲不願遷讓，本院認無再另定履行期間之必要，附此敘明。
六、綜上所述，兩造間之租賃契約業已屆期，而不再續租，被告逾期未將系爭房屋遷讓交還原告，原告本於租賃契約之法律關係，請求判命被告應將門牌號碼嘉義縣朴子市大槺榔253之65號房屋全部謄空，返還予原告；及自106 年4 月1 日起至將上開房屋全部謄空返還原告之日止，按月給付原告違約金9 萬元，為有理由，應予准許。原告有關違約金之請求逾越9 萬元之部分為無理由，應予駁回。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 106 年 8 月 31 日
民事第三庭 法 官 曾文欣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 31 日
書記官 許庚森