臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度訴字第637號原 告 吳怡芳訴訟代理人 林春發律師被 告 張涵溱訴訟代理人 艾國平
陳文彬律師陳惠敏律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，於民國107年3月23日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣玖拾伍萬元，及自民國一０六年九月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十六，其餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣參拾壹萬柒仟元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新臺幣玖拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）1,449,269 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、訴訟費用由被告負擔。
貳、陳述：
一、緣原告前於民國104年6月17日向自售不動產之被告購買坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○○號土地的權利範圍全部及同段1214地號土地的權利範圍九分之一、嘉義縣○○鄉○○村00鄰0000000 號房屋權利範圍全部，雙方約定買賣價金總計新台幣（下同）950,000 元，並於104年6月29日辦妥前開不動產之移轉登記，原告亦將買賣價金全數付清。以上事實，有不動產買賣契約書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權移轉契約書、稅籍證明書、土地謄本等證物可稽。
二、兩造在簽訂不動產買賣契約書前，原告約於104年6月初與胞姐吳美香協同被告至系爭房屋現場觀看，被告表示天花板輕鋼架係新裝設的，其並有將樓梯扶手拆除重新施作，當時天花板有裝設輕鋼架，屋況看似良好，原告再三向被告確認系爭房屋是否有任何瑕疵或整修記錄，被告表示僅有如上述的天花板輕鋼架及樓梯扶手而已，且絕無任何瑕疵，原告不疑有他，乃再於104年6月17日與胞姐吳美香、配偶賴政坤協同被告至系爭房屋現場議價，被告當場同意以950,000 元出售，兩造即前往代書事務所簽訂不動產買賣契約書，原告旋於
104 年7月4日付清買賣價金，隨即舉家遷入居住。詎系爭房屋竟於105年9月10日發生天花板崩落，大量土石、泥塊從天而降，險些砸中原告及原告家人，現場情況慘不忍睹。而經原告檢視後發現，肇因隱藏於天花板輕鋼架上之天花板崩落，且天花板的鋼筋竟大量裸露，天花板亦有多處以混泥土修補過（即補土）之痕跡，關於崩落之情形有起訴狀後附示意圖暨現場照片可參。原告遂委請正道科技檢驗股份有限公司檢測崩落之土石泥塊的氯離子含量，檢測結果氯離子含量高達4.3151，遠超過標準值0.6 的七倍之多，系爭房屋即俗稱的「海砂屋」。事發後，原告又為確定購買的不動產（兩筆土地、一筆房屋）之權利狀態，嘗試調閱土地、建物謄本，卻未能調閱「嘉義縣○○鄉○○村00鄰0000000 號」房屋的建物謄本，經原告詳查始知悉系爭房屋根本未辦理保存登記。原告才恍然大悟，原來購買、居住之系爭房屋不僅係有重大瑕疵存在的「海砂屋」，更係一未辦理保存登記之「違章地上物」！隨時有遭人檢舉由行政機關強制拆除之風險。
三、原告主張撤銷意思表示併訴請被告賠償所受損害：按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其義思表示。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第92條、第184條第1項前段分別明文。本件被告出售系爭房屋給原告前，曾在天花板裝設輕鋼架，業如前述，則被告裝設天花板輕鋼架時，明顯會知悉隱藏於輕鋼架上之天花板有鋼筋裸露，且被告又在天花板多處以混泥土修補（即補土），顯清楚瞭解系爭房屋的結構不安全、有嚴重瑕疵，不適合供人居住，其既已明知有此情事，卻仍基於詐欺之意圖，向原告佯稱絕無瑕疵問題，致原告陷於錯誤而為簽訂不動產買賣契約書之意思表示。又因系爭房屋不僅屬「海砂屋」，亦屬未辦理保存登記的「違章地上物」，乃一違建，隨時有遭人檢舉由行政機關拆除之可能，此等情事均係「在交易習慣上賣家負有告知義務之事項」，即為「交易上重要事項」，被告依誠實信用原則，本有告知的義務，卻刻意隱瞞不詳實告知，而依經驗法則，若買家知有此等情事肯定不會為購買之意思表示，原告亦同。故原告乃依民法第92條規定，撤銷締約之意思表示，被告自應返還買賣價金950,00
0 元，且原告購得系爭房屋後迄今，為順利遷入居住或因被告之未盡告知義務行為等所支出之相關費用總計299,269 元，有後附收據編排表暨支出憑證可稽，原告併依民法第184條第1 項前段侵權行為法律關係，訴請被告負賠償責任。
四、原告亦因被告債務不履行而主張解除契約併請求賠償損害：
(一)按衡諸現代交易實情，除無替代性之獨特物品外，買受人於契約成立前，常係就同種類之物品中基於特定標的物之品質與其期待相符之認知，而選擇某特定物進行買賣。於此情形，所謂種類物買賣與特定物買賣之差別，事實上僅係其特定之時點係在訂約之前或之後有異而已，而買受人對於出賣人恆期待其給付符合所支付對價之標的物品質，並無差異。且買賣標的物原來均儲於出賣人控制之下，出賣人對於標的物品質之期待，通常亦屬出賣人於交易進行中所得認知。因此，如認為出賣人將品質不符買受人期待之買賣標的物交付，僅因為特定物之買賣，即認其已依約履行給付義務，縱使出賣人確有可歸責之事由，亦無債務不履行之適用，顯與社會衡平觀念有違。因此，不論是否為特定物之買賣，交付符合買受人支付對價所期待品質之標的物，均應認係出賣人之契約義務。則在特定物買賣，其標的物之瑕疵縱係契約成立前即已發生，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，致買受人不知有瑕疵仍為購買者，即應認出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，而應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨、王澤鑑著民法學說與判例研究第六冊第140 頁、詹森林著民事法理與判決研究（二）第169頁至第172頁參照）。
(二)次按債務不履行之債務人之所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。若債權人已證明有債之關係存在，並因債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債務不履行責任。倘債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，自應由其負舉證責任，如未能舉證證明，即不能免責〈最高法院82年台上字第267號、85年台上字第844號判決、97年台上字第1000號判決意旨參照〉。故關於給付不完全，固應由債權人負舉證責任，惟不完全給付，非有可歸責於債務人之事由，則為債務人免責要件，故債務人以不完全給付係因非可歸責於己之事由所致為抗辯，即應由債務人證明之。
(三)再按民法第227條第1項規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」、同法第226 條規定：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害」、同法第256 條規定：「債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約」。
(四)經查，本件系爭房屋的氯離子含量過高，致天花板鋼筋裸露，甚至大量土石、泥塊崩落等情節，屬重大瑕疵，且該瑕疵應係於雙方簽訂不動產買賣契約時即已存在，詎被告於締約時卻未告知原告系爭房屋有該瑕疵，致原告不知有瑕疵仍為購買，依前揭學者意見及最高法院判決意旨，即應認被告所為給付之內容不符合債務本旨，而應負不完全給付之債務不履行責任。設若被告欲為其不可歸責之抗辯，必須負舉證責任，否則自應受不利之認定。又系爭房屋是否有氯離子含量過高之情事，乃「交易上之重要事項」，身為出賣人的被告本有注意之義務，而系爭房屋經被告整修並在天花板裝設輕鋼架、在天花板多處以混凝土修補後，始行出售，依經驗法則，足認被告於出售系爭房屋予原告前，即對系爭房屋的氯離子含量過高乙節知知甚詳，或至少屬能注意之形，卻猶對原告隱瞞或未告知，其對所交付之系爭房屋有重大瑕疵乙節，實難認無可歸則事由。故原告主張依民法第227條第1項、第256 條規定解除契約，雙方互負回復原狀之義務，被告應返還買賣價金950,000元給原告，且依民法第226條規定，被告亦應賠償原告如原證4收據編排表暨支出憑證所示計299,269元之損害。
五、復按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。民法第195 條第1 項前段定有明文。本件因被告隱瞞未告知系爭房屋氯離子含量過高、結構不安全、未辦理保存登記、有重大瑕疵等情，致原告受詐欺而為購買（或因不知有瑕疵仍為購買），進而舉家遷入居住，事發時原告全家人均飽受驚嚇，又事發後，系爭房屋因極可能隨時再崩落巨大土石泥塊，根本無法繼續居住，原告迫不得已乃在外租屋，有原證4 中編號10房屋租賃契約書可參，是被告上開行為已影響原告的居住安全，及造成生活不便與無法使用系爭房屋之困擾，嚴重干擾原告居住安寧及往來之自由，對原告居住安全之人格利益自由及免於受侵害等人格權自有損害（最高法院92年台上字第16
4 號判例意旨參照）。原告精神上既受有相當痛苦，乃具體請求被告賠償精神上之損失計20萬元，以補萬一。
六、原告追加主張民法354條物之瑕疵擔保，依民法359條解除買賣契約：
１、本件系爭房屋係屬海砂屋，減少一般建物所應具有通常效用之瑕疵，原告自得依民法第354條第1項及359 條規定，據此解除買賣契約，原告爰追加主張民法第354條第1項及359 條規定。被告明知系爭房屋係屬海砂屋，竟未於出售前告知，更在出售前在天花板裝設輕鋼架，隱瞞此一事實，顯係故意不告知瑕疵，依民法第365條第2項規定，無六個月期間行使之限制。又本件係屬房地買賣，房屋既有重大瑕疵無法居住，房屋無法與土地分離，依民法第363條第2項規定，原告自得解除全部買賣契約。
２、買賣之物因有滅失、減少價值或不具通常品質之瑕疵，而應由出賣人負物之瑕疵擔保責任時，若出賣人就此不完全給付亦有可以歸責之事由時，應負不完全給付之債務不履行責任；以上兩者併存時，對債權人而言係屬法規競合，自得擇一行使其權利，原告就買賣契約部分，先前曾主張依民法第92條撤銷締約之意思表示、民法第227條第1項、226條、256條解除契約，茲再追加主張民法354 條物之瑕疵擔保，依民法
359 條解除買賣契約，請鈞院擇一訴訟標的而為原告勝訴之判決（即選擇合併）。
七、又原告主張本件係爭房屋有民法第88條所定的情形，原告另追加依民法第88條關於錯誤的意思表示，請求撤銷本件買賣的意思表示。
參、證據：提出不動產買賣契約書、土地所有權買賣移轉契約書、建物改良所有權移轉契約書、房屋稅籍證明書、嘉義縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○號土地登記謄本、示意圖暨現場照片、正道科技檢驗股份有限公司水泥沙漿及混凝土中氯離子含量試驗測試報告、收據編排表暨支出憑證影本等資料；並聲請訊問證人賴政坤。
乙、被告方面
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、訴訟費用由原告負擔。
貳、陳述：
一、原告稱其受詐欺而主張撤銷意思表示並訴請被告賠償所受損害為無理由，理由如下：
(一)按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1 項前段定有明文。詐欺乃故意欺騙他人使其陷於錯誤並進而為意思表示，脅迫乃故意預告危害使他人心生恐怖而為意思表示，因受詐欺或脅迫而為之意思表示，乃不自由的意思表示，被詐欺或脅迫之表意人得撤銷其意思表示。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例、95年度台上字第2948號判決意旨參照）。原告主張系爭房屋為海砂屋，並受被告詐欺而為買受之意思表示，依此原告應先證明被告知悉系爭房屋為海砂屋。然經查，被告於數十年前自其父親處繼承嘉義縣東石鄉1203地號土地權利範圍全部、同段1214地號土地權利範圍九分之一（上開兩筆土地下皆稱系爭土地）及嘉義縣○○鄉○○村00鄰0000000 號房屋權利範圍全部（下稱系爭房屋）。被告繼承系爭房地以來，並未住於此處，僅偶爾至系爭房屋打掃。又系爭房屋於921 地震之後，天花板有部分受損，因此，約於96年間左右施作輕鋼架、修補天花板及施作油漆工程外，自此之後至104 年6 月賣給原告前，除房屋自然老舊之痕跡外，未曾發生天花板有土石掉落或崩壞之情形。
(二)是被告既於96年左右即已將系爭房屋因921 大地震造成之損壞整修完成（含修補天花板、油漆及鋪設輕鋼架）即未再修繕，整修時天花板亦未有鋼筋裸露之情況，原告104年6月間至系爭房屋察看之現況即為96年整修完成後之樣態，且於原告察看系爭房屋時，被告亦有告知天花板及樓梯扶手有經過修繕更新，於原告提起訴訟提出報告欲證明系爭房屋為海砂屋前，被告並不知悉系爭房屋為海砂屋，亦無預期系爭房屋將會發生天花板崩落之情形，故被告並無故意欺騙原告使其陷於錯誤並進而買受系爭房屋，依上開最高法院判例，不構成第92條之詐欺行為，原告無權撤銷買賣之意思表示。
(三)原告自始即知本件為未保存登記建物之買賣：按本件買賣時，即有告知系爭建物係未辦理保存登記建物，是被告亦僅提供「土地」所有權狀，並未提供建物所有權狀供原告辦理所有權移轉登記。辦理未辦理保存登記之建物買賣移轉時，所申報之契稅繳款資料亦明載「主建物建號未辦保存登記」，雙方關於建物所有權之移轉即以房屋稅籍移轉方式為之，原告並於104 年7 月1 日領受房屋稅籍證明書，當時原告對此均無異議，兩造始完成系爭房地之買賣。按本件買賣契約價金新台幣95萬元，支付方式雙方約定契約成立時支付60萬元，其餘35萬元於產權移轉登記完畢後三日內付清，試問，倘原告不知系爭買賣之房屋為未保存登記之建物，豈有其未取得建物所有權狀下，會付清尾款35萬元，是原告自始即知本件買賣標的建物為未保存登記建物。原告稱「其於事發後嘗試調閱土地、建物謄本未果，詳查後始知悉系爭房屋屬未辦理保存登記之建物」，僅係原告臨訟欲指控被告有詐欺行為之不實言論，並非事實，亦不符常理。
(四)綜上所述，兩造成立買賣契約時，被告就當時標的物之現況皆有告知原告，原告接受後兩造始簽立系爭房地之買賣契約，被告並無故意欺騙原告使其陷於錯誤並進而為意思表示之詐欺行為，故原告依第92條主張其係受詐欺而與被告簽立系爭房地之買賣契約，而欲撤銷意思表示，及依第184 條第1項前段併請求損害賠償，為無理由。
二、原告稱因被告債務不履行而主張解除契約併請求賠償損害為無理由，理由如下：
(一)按物之瑕疵擔保及不完全給付，各異其成立要件及效果，惟於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任。且所謂瑕疵係可歸責於出賣人之事由所致，係指瑕疵之發生而言，與出賣人是否知悉有瑕疵及為告知，核屬二事（98年度台上字第1811號判決參照）。易言之，出賣人構成不完全給付之債務不履行責任者，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，始足當之（最高法院77年度第7次民事庭會議決議、最高法院100年度台上字第1468號、98年度台上字第1691號裁判意旨參照）。故出賣人是否構成不完全給付之債務不履行責任，須探究該瑕疵是否符合：(一)發生於買賣契約成立之後；(二)可歸責於出賣人之事由等要件。又所謂不完全給付，係指債務人雖為給付，然給付之內容不符合債務本旨而言；所謂給付，應係基於債務人履行債務之意思而為之者，始足當之，故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時，雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付（最高法院101年度台上字第1898號判決意旨參照）。
(二)經查，系爭房屋係被告數十年前自其父親處繼承而來，而房屋亦非被告父親所蓋，而係買受而來，是該屋非由原告所營繕起造，是系爭房屋縱有混凝土中氯離子含量過高亦非被告所為或所得避免，且系爭房屋售於原告前已存在35年，除因地震造成之毀損外，並無異狀，原告於96年間修補天花板、架設輕鋼架時亦無原告所稱瑕疵之情形。又系爭房屋坐落於嘉義縣東石沿海，長期受鹽分較高之海風吹拂，混凝土中氯離子含量本會較一般非沿海都市地區高，且混凝土氯離子含量過高，僅為水泥剝落、鋼筋外露或腐蝕之可能原因之一，通常之人未必可知悉或判斷，實難認被告對原告所指之瑕疵早已知悉，進而有因故意、過失未告知被告之不完全給付可歸責事由。
(三)退步言之，若鈞院認為被告非全無可歸責，被告仍不構成不完全給付。蓋依上開最高法院見解，出賣人構成不完全給付之債務不履行責任者，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，始足當之。是若瑕疵係於契約成立時即存在（即自始瑕疵），縱該瑕疵係可歸責於出賣人之事由所致，買受人亦僅得主張物之瑕疵擔保責任，尚不得主張不完全給付之債務不履行責任。故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時，雙方約定之現狀交付之，出賣人以約定現狀交付買受人，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付。經查，兩造於協商及簽訂系爭房地買賣契約之過程中，就系爭房屋何時何處有曾修補或更新被告皆有告知原告，且原告先後二次偕同胞姐或配偶至現場親自察看屋況，亦未要求被告需簽署任何擔保系爭房屋有無瑕疵之文件，是可認定兩造簽約當時有明示或默示同意以系爭房屋當時之現狀交付，被告即屬依債務本旨而為交付，不構成不完全給付。是原告之主張為無理由。
三、退萬步言，若鈞院認為被告可歸責而構成不完全給付，原告主張解除契約仍為無理由；又其請求損害賠償檢附之部分單據未能證明係原告所受之損害，是原告請求被告賠償299,26
9 元亦無理由：
(一)按因可歸責於債務人之事由致為不完全給付而得解除契約者，依民法第二百二十七條第一項、第二百五十六條、第二百二十六條第二項規定，須以不完全給付於債權人無利益時，債權人始得解除全部契約（最高法院97年台上1541號民事判決參照）。經查，原告提出之氯離子檢測結果係檢測自崩落之土石泥塊，並無法證明系爭房屋其餘未崩落部分亦有相同之狀況，且系爭房屋位於嘉義縣東石海邊屋齡亦已逾30年，氯離子含量較一般地區房屋高為自然現象，是依原告提出之證據尚無法證明系爭房屋結構有問題，無修補之可能。且原告104年6月17日向被告買受系爭房屋，直至105年9月10日始發生天花板崩落之情形，尚難謂對原告全無利益。是依上開最高法院見解，原告不得主張解除契約。
(二)原告所提原證四所附之部分單據未能證明係原告所受之損害，如編號一「擋土牆施工之收款單據」、編號三「水管增設估價單」、編號七「購買冷氣收據」上均未加蓋商號之店章，無法確認原告是否確實有該筆支出，且原告主張天花板崩落與冷氣並無關連，冷氣亦未毀損，原告向被告請求賠償冷氣機之費用實無道理；再者，編號九「搬家費用估價單」上日期為106年7月5日，亦與原告主張系爭房屋於105年9 月10日即崩塌無法居住之時間點不符，且估價單上僅蓋有賢明起重工程行之報價專用章，是該單據顯系原告臨訟為向被告請求較高之損害賠償金而於事後開立之單據，亦無法證實原告有該筆金額支出。
四、被告並未對於原告構成侵權行為，原告請求20萬元之精神上損害賠償並無理由；縱鈞院認有理由，原告請求之金額亦過高。
(一)按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。民法第195條第1項前段定有明文。又不法侵害他人居住安寧之人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第195條第1項規定請求賠償相當之金額（最高法院92年度台上字第164 號判決意旨參照）。經查，原告於系爭房屋天花板崩落後即在外租屋居住，此有其提出原證四編號10之租屋單據為證，是原告之居住安寧並未受到侵害，縱受侵害亦非情節重大，故原告不得向原告請求20萬之損害賠償。
(二)再按慰藉金之賠償須以人格權遭遇侵害，使精神上受有痛苦為必要，其核給之標準固與財產上損害之計算不同，然非不可斟酌雙方身份資力與加害程度，及其他各種情形核定相當之數額（最高法院51年台上字第223號判例意旨參照）。經查，兩造成立系爭房地買賣契約時，就當時房屋現狀，被告皆如實告知原告，並無故意隱瞞不告知之情形，且原告事發後雖在外租屋，惟就其居住安寧及往來之自由應未受嚴重侵害，是原告請求20萬之精神上損害賠償金額明顯過高。
五、有關原告追加354 條物之瑕疵擔保依民法第359 條規定解除買賣契約部分並無理由，說明如下：
(一)民法第365 條規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」按本件縱買賣標的物有瑕疵，原告於107年3月19日始以民事準備狀主張物有瑕疵欲依民法第
359 條規定解除買賣契約，顯然已逾前開民法第365條第1項所規定之權利行使期間，故其主張解除契約並無理由。
(二)次按，本件原告主張系爭房屋為海砂屋，並主張被告故意不告知一情，原告應先證明被告知悉系爭房屋為海砂屋。然經查，被告於87年始自父親處繼承系爭土地及房屋。被告繼承系爭房地之前早即居住於高雄，繼承以後，亦並未住於此處，僅偶爾至系爭房屋打掃，系爭房屋於921 地震之後，天花板有部分受損，因此，約於96年間左右施作輕鋼架、修補天花板及施作油漆工程外，自此之後至104 年6 月賣給原告前，除房屋自然老舊之痕跡外，未曾發生天花板有土石掉落或崩壞之情形，並無原告所稱於房屋出售前始在天花板裝設輕鋼架，是原告主張原告故意不告知瑕疵一事與事實不符。是原告追加之主張亦無理由。
六、對於原告追加請求權另依據民法第88條規定撤銷買賣的意思表示部分，被告認為原告並沒有意思表示錯誤之情形。原告於107 年3 月23日言詞辯論期日當庭追加民法第88條撤銷買賣的意思表示，已罹於民法第90條規定之一年的除斥期間。
參、證據：提出臺灣嘉義地方法院檢察署106 年度偵字第2365號檢察官不起訴處分書、土地登記簿暨異動索引、戶籍謄本、遺產分割協議書及遺產稅免稅證明書影本等資料。
理 由
甲、程序部分按民事訴訟法第255 條規定：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：
一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」查，本件原告於106 年9 月1 日具狀起訴時，訴訟標的即請求權基礎，原告就買賣契約部分，主張依民法第92條撤銷締約之意思表示；及依民法第227 條第1 項、226 條、256 條規定解除契約；及依第184 條第1 項前段規定請求損害賠償。嗣後，原告於107 年3 月19日民事準備狀中，追加主張民法354 條物之瑕疵擔保規定，並另依據民法359 條規定解除買賣契約，請法院擇一訴訟標的而為原告勝訴之判決（即選擇合併）。嗣後，原告於107 年3 月23日言詞辯論時，再追加請求的法律依據並主張依據民法第88條錯誤的意思表示，請求撤銷買賣的意思表示。因原告請求之基礎事實同一，僅追加訴訟訴訟標的即請求之法律依據，尚不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，符合民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款之規定，應准許原告為訴訟標的之追加，合先敘明。
乙、實體部分
一、按民法第92條第1 項前段固規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」惟按，民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。最高法院著有56年台上字第3380號民事判例可資參照。次按，民法第184 條第1 項前段固規定：
「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」惟按侵權行為，即不法侵害他人權利之行為，屬於所謂違法行為之一種；而債務不履行為債務人侵害債權之行為，性質上雖亦屬侵權行為，但法律另有關於債務不履行之規定，故關於侵權行為之規定，除法律有特別規定外（例如民法第227 條之1 ），否則，於債務不履行不適用之。最高法院著有43年台上字第752 號民事判例可參。另查，民法第226條規定：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。」、第256 條規定：「債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約」又查，同法第227條第1 項規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」。再查，民法第354 條第1 項前段規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」第359 條前段規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」、第363 條規定：
「為買賣標的之數物中，一物有瑕疵者，買受人僅得就有瑕疵之物為解除。其以總價金將數物同時賣出者，買受人並得請求減少與瑕疵物相當之價額。前項情形，當事人之任何一方，如因有瑕疵之物，與他物分離而顯受損害者，得解除全部契約」。而查，物之瑕疵擔保及不完全給付，此兩者各異其成立要件及效果。不完全給付，係指債務人所為之給付，因可歸責於其之事由，致給付內容不符債務的本旨，而應負債務不履行損害賠償之責任；至於物的瑕疵擔保責任，係指存在於物之缺點，乃物欠缺依通常交易觀念或當事人之決定，應具備之價值、效用或品質，所應負之法定無過失責任。兩者之法律性質、規範功能及構成要件，均非一致，在實體法上為不同之請求權基礎，在訴訟法上亦為相異之訴訟標的。故法院於審理中應視當事人所主張之訴訟標的之法律關係，定其成立要件。如果，出賣人就其所交付之標的物，有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生【註：於契約成立之後，交付移轉以前發生】者，且係因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除應負物之瑕疵擔保責任外，同時也構成不完全給付之債務不履行責任，此際買受人得就上揭二種權利，選擇其一行使。亦即，此際，物的瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，形成請求權競合之關係，故當事人得擇一行使之【參最高法院100 年度台上字第1468號民事判決意旨及最高法院77年度第7 次民事庭會議決議㈠】。另外，關於權利之瑕疵擔保方面，出賣人就其所交付之標的物，其權利瑕疵於契約成立前即存在而為買受人不知，或買受人知有權利之瑕疵，但買賣雙方約定交付移轉前，除去權利瑕疵即完成權利瑕疵修補，嗣後，因可歸責於出賣人之事由，未完成修補者，則出賣人所應負之權利瑕疵擔保責任，依民法第353 條之規定，買受人則得依關於債務不履行之規定，行使其權利。
二、經查，本件原告主張伊於104 年6 月17日，向被告購買坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○○號土地，權利範圍全部及同段1214地號土地，權利範圍九分之一；及嘉義縣○○鄉○○村00鄰0000000 號房屋，權利範圍全部，雙方約定買賣價金總計950,000 元，並於104 年6 月29日辦妥前述不動產之移轉登記，原告亦將買賣價金全數付清。嗣後因系爭房屋發生天花板崩落之情形，原告遂委請正道科技檢驗股份有限公司檢測崩落之土石泥塊的氯離子含量，檢測結果氯離子含量為4.3151，超過標準值0.6 等事實，業據原告提出不動產買賣契約書、土地所有權買賣移轉契約書、建物改良所有權移轉契約書、房屋稅籍證明書、嘉義縣○○鄉○○段000000000地號土地登記謄本、示意圖暨現場照片、正道科技檢驗股份有限公司水泥沙漿及混凝土中氯離子含量試驗測試報告等資料佐參，核與原告所述情形相符，堪認屬實。又查，原告主張被告出售系爭房屋給與原告前，明知系爭房屋有結構不安全、有嚴重瑕疵，不適合供人居住等情形，卻故意隱匿該房屋存在海砂屋瑕疵之情事，致原告陷於錯誤云云，則為被告所否認。是本件應審究之爭點為：㈠原告得否以詐欺（或錯誤）為由，撤銷與被告張涵臻間買賣之意思表示？㈡原告得否解除與被告張涵臻間之買賣契約？㈢原告請求被告給付原告1,449,269 元，有無理由？茲分述如下：
(一)原告不得以詐欺（或錯誤）為由，撤銷與被告間買賣之意思表示：
１、按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371 號判例參照）。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，或依侵權行為之規定，請求賠償被詐欺而受之損害，然為表示之當事人，應就受詐欺之事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例參照）。再按，民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1 項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171 號判決意旨參照）。而查，原告主張被告隱匿系爭房屋為海砂屋之瑕疵事實，為被告所否認，因此，應由原告就此有利於己之事實負舉證責任。
２、次查，本件系爭房屋乃為被告於87年2 月16日繼承自其父親張献臣而來，此業據被告提出遺產分割協議書及遺產稅免稅證明書影本等資料為證（詳本院卷第193-197 頁），被告並非系爭房屋之起造人，尚難遽予認定被告知悉系爭房屋係屬於海砂屋。又查，原告於107 年3 月19日民事準備書狀中，聲請向嘉義縣朴子分局東石分駐所函調105 年10月12日受理原告吳怡芳對被告張涵溱提出刑事詐欺告訴，警員前往蒐證之蒐證錄影光碟，並聲請履勘現場，且欲聲請函調戶籍資料、用電紀錄，證明系爭房屋確實是有人在居住使用的，認為被告很清楚系爭房屋是海砂屋的情形而故意不告知原告云云。惟查，原告吳怡芳對被告張涵溱提出之刑事詐欺告訴，臺灣嘉義地方法院檢察署106 年度偵字第2365號檢察官不起訴處分書已載明：「告訴人本身有研究房地產，而購買房屋前既已到場看屋2 次，在知悉屋齡、所在地點等情況下，始出價向被告購買房屋，同意現況交屋，自屬評估交易風險利害關係後所為，亦難認告訴人有何陷於錯誤之情事。又混凝土剝落原因非僅一端，除混凝土含水量多寡及所接觸地下水中有害鹽類等影響建築物耐久性之因素外，地理位置、氣候、施工品質等，均足致之，而建物鋼筋混凝土之凝土中水溶性氯離子含量應送鑑定後始可得知，一般人實不易從外觀上得知是否建物鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量超過經濟部標準檢驗局所頒佈之標準為海砂屋，衡諸本案房屋地處海邊，非可排除天花板剝落係屋齡老舊或有害鹽類等影響建築物耐久性之因素所致，是尚難僅憑告訴人所指述系爭房屋有水泥修繕痕跡等節，即認被告明知本案房屋係屬海砂屋仍出售予告訴人而有施以詐術之行為」等語。則原告本身係有研究房地產之人，在於購買房屋前已到場看屋二次，尚且未看出該房屋為海砂屋。而被告並未鑽研房地產，也從未申請鑑定過系爭房屋之混凝土中水溶性氯離子含量，故被告應也不知悉該房屋係屬海砂屋。而且，臺灣嘉義地方法院檢察署
106 年度偵字第2365號檢察官不起訴處分書已詳載不起訴之理由，原告至今猶主張被告係故意隱匿房屋為海砂屋之瑕疵事實，而以詐欺為由，主張撤銷伊與被告間就系爭房屋買賣的意思表示，難認為有據，此部分主張，核屬無理由，原告依此所為之請求，不應准許。至於原告聲請調查上述資料，顯在延續認為被告係詐欺之主張，惟依前述說明，應無調查的實益，附此敘明。
３、至原告於107 年3 月23日言詞辯論時，並主張依民法第88條錯誤的意思表示，請求撤銷買賣的意思表示之部分。因為自
104 年6 月17日起算，迄今已逾民法第90條所規定錯誤表示得撤銷之一年除斥期間，故原告已無從依民法第88條之規定請求撤銷買賣的意思表示，併予敘明。
(二)原告得解除與被告間之買賣契約：
１、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第354 條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。出賣人依民法第354 條第1 項規定，自負有擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。又查，物之瑕疵擔保及不完全給付，各異其成立要件及效果；瑕疵擔保責任乃為法定的無過失責任，與不完全給付須有因可歸責於債務人之事由始成立者，兩者有所不同【註：債務不履行之責任，不論是給付不能、不完全給付，或是給付遲延，均必須要有可歸責於債務人之事由。如無可歸責債務人的事由之故意或過失，則除非當事人有特別約定或法律有特別的規定（例如民法第606 條旅店主人就客人遭人為例如竊盜的「通常事變」，必須負責；另第231 條第2 項前段規定債務人，在遲延中，對於因「不可抗力」而生之損害，亦應負責），否則，如無特別約定或特別規定，即令債務人不履行債務，仍不負其責任】。再查，權利瑕疵擔保責任，其成立要件為：⑴權利瑕疵須於買賣契約成立時即已存在；⑵須買受人不知有權利之瑕庇，即須買受人為善意（註：民法第351 條：「買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限。」）；⑶須該瑕疵於買賣成立後，未能除去；⑷須當事人間無反對之特約（註：權利之瑕疵擔保責任之規定，非強行規定，當事人得以特約免除或限制。但依民法第366 條規定：以特約免除或限制出賣人關於權利之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效）。物之瑕疵擔保責任，其成立的要件為：⑴須物之瑕疵於危險時移轉時已經存在（註：瑕疵無須於買賣契約「成立」時即已存在，於危險移轉時已存在者，出賣人即應負瑕疵擔保責任；但若係於危險移轉以後始發生之瑕疵，則應由買受人負擔其危險，出賣人不負擔保責任）；⑵須買受人為善意並無重大過失（註：即必須買受人於契約成立時不知其物有瑕疵；如買受人於契約成立時，知其物有瑕疵者，依民法民法第355 條第1 項規定，則出賣人不負擔保之責。) ；⑶買受人須就受領物為檢查通知（參民法第356 條）；⑷須當事人間無反對之特約（註：物之瑕疵擔保責任之規定，非強行規定，當事人得以特約免除或限制。但依民法第366 條規定：以特約免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效）。而瑕疵擔保責任，其法律效果，乃為買受人得依情形行使下列的權利：㈠權利瑕疵擔保：依關於債務不履行之規定，行使其權利（民法第353 條）。換言之，買受人得視權利瑕疵之內容，依給付遲延或給付不能之規定請求損害賠償，或解除契約並請求不履行之損害賠償。惟在實際上，出賣人所負之權利瑕疵檐保責任，並非債務不履行責任，因其為出賣人之無過失責任，且須買受人為善意；而債務不履行之責任，則須可歸責於出賣人，買受人是否善意，則在所不問。顯見兩責任之不同。但是，如果兩種責任均成立時，買受人得選擇其一行使權利。㈡物之瑕疵擔保：①解除契約或請求減少價金（民法第359 條）；②請求不履行之損害賠償（民法第36
0 條）；③請求另行交付無瑕疵之物（民法第364 條）。至於物之瑕疵擔保責任的期間，依民法第365 條第1 項規定：
「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅」。另外，權利瑕疵擔保責任的期間，得依關於不完全給付之債務不履行之規定，行使其權利，因此，如果依民法第353 條規定，依據第227 條第1 項、第256 條關於債務不履行規定，解除契約，則無民法第365 條除斥期間限制規定之適用。
２、經查，原告主張兩造簽訂不動產買賣契約書後，原告於104年7 月4 日已付清買賣價金，惟系爭房屋於105 年9 月10日發生天花板崩落、大量土石、泥塊從天而降，隱藏於天花板輕鋼架上之天花板崩落，且天花板的鋼筋大量裸露等情形，經原告委請正道科技檢驗股份有限公司檢測崩落之土石，因而發現氯離子含量測出水泥漿沙及混凝土中氯離子含量為每公斤每立方公尺4.3151，超出規範值（上限值）每公斤每立方公尺0.6 之數值。有正道科技檢驗股份有限公司測試報告在卷可憑（詳本院卷第65頁）；且被告對於測試報告之結果，系爭房屋中崩落之土石氯離子含量確屬過高之情形，亦無爭執。因此，本件堪認系爭房屋確有混凝土氯離子含量過高之重大瑕疵，在結構上有危害安全之虞。而系爭房屋設計上係為供人居住使用，然而其氯離子含量高達4.3151，遠超過標準值0.6 的七倍之多，為俗稱的「海砂屋」，確實已欠缺通常交易觀念下，供人居住使用建物所應具備之安全無虞之效用與品質。又查，此重大瑕疵，係於起造時即契約成立前已存在，且係屬依通常之檢查不能發見之瑕疵。另查，原告發現該房屋為「海砂屋」後，即向臺灣嘉義地方法院檢察署對於被告提出詐欺的告訴，被告並於偵查中受通知到庭應訊，應可認原告已經即時通知被告，故應無民法第356 條視為承認其所受領之物規定之適用。惟另查，正道科技檢驗股份有限公司水泥沙漿及混凝土中氯離子含量試驗測試報告載明報告日期為105 年9 月14日，而原告於向臺灣嘉義地方法院檢察署提出詐欺告訴以後，並未提出在於通知後六個月內已向被告為行使解除權之意思表示的證明文件，堪認原告並未於通知後六個月向被告為行使解除權之意思表示，故就物之瑕疵擔保部分而言，原告之解除權，依民法第365 條第1 項規定，已因六個月間不行使而消滅。
３、次查，原告主張系爭房屋不僅屬「海砂屋」，且亦屬未辦理保存登記的「違章地上物」，乃一違建，隨時有遭人檢舉由行政機關拆除之可能，被告依誠實信用原則，本有告知義務，卻刻意隱瞞不詳實告知，若原告知有此等情事肯定不會為購買之意思表示等語。查原告陳稱被告係刻意隱瞞而不告知云云，所稱刻意隱瞞，事涉是否屬於詐欺，應經嚴格的證明，固不宜逕予採信。但查，兩造不動產契約書第一條載明：「甲方所有末尾記載不動產【即：○○○鄉○○段地號1203，地目建，面積70.57 平方公尺，權利範圍全部；○○○鄉○○段地號1214，地目建，面積155.72平方公尺，權利範圍1/9 ；⑶東石鄉猿樹村10鄰東石220 之8 號，權利範圍全部】全部出賣與乙方，甲方並保證所出賣給乙方末尾記載不動產確係自有，同時所出售之房地不動產地號、面積、建號、及一切均與地政機關所出具權狀證明文件相符無訛，如有虛偽不實，一切責任由甲方負責」。依後段記載所出售之房地不動產地號、面積、建號、及一切均與「地政機關所出具權狀」證明文件相符，另遍觀契約書的內容，並未載明東石鄉猿樹村10鄰東石220 之8 號房屋係未辦保存登記建物，而且，兩造均在建築改良物「所有權」買賣「移轉」契約書用印【詳本院卷第35至36頁】，故被告就東石鄉猿樹村10鄰東石
22 0之8 號房屋，應該先向地政機關補辦「保存登記」後，再將「所有權」移轉給原告，始符合兩造所訂立之不動產買賣契約的本旨，並非得僅變更納稅義務人的部分而已。再查，兩造所訂立之不動產契約書第四條前段載明：「甲方聲明對本件買賣標的物均無上手（或原契）來歷不明或有其他糾紛等情事」云云。然查系爭房屋於起造時，使用來歷不明的「海砂」作為建築材料，且未辦保存登記，被告繼承自父親張献臣，張献臣是向第三人購買系爭房屋，然該第三人究竟是何人，為何使用「海砂」作為建築材料，被告並不知悉，房屋又未辦理保存登記，並無法由建物登記謄本查明，難認為房屋無來歷不明或其他糾紛。本件系爭房屋既使用來歷不明的「海砂」作為建築物，即缺少契約所保證之品質。又查，系爭房屋的權利，被告僅是變更房屋的納稅義務人而已，並未依買賣契約本旨使原告取得房屋的所有權。因此，本件依民法第353 條規定，原告就權利瑕疵部分，得依關於債務不履行之規定，行使其權利。另依民法第360 條前段規定，原告如不解除契約或請求減少價金，亦得請求不履行之損害賠償。因此，原告雖然就物之瑕疵擔保部分，已經因通知後六個月間不行使而消滅；然因被告並未依兩造訂立買賣契約的本旨使原告取得房屋所有權，且此應屬可歸責於被告債務不履行之事由。因此，本件依據民法第353 條之規定，原告得依第227 條第1 項、第256 條關於債務不履行規定，解除與被告間之買賣契約；而且，無民法第365 條除斥期間限制規定之適用。
４、復查，本件係屬房地的買賣，以總價金為一體的價格約定，並無詳細區分房屋或土地的價金，又因土地無法與房屋分離，故應認本件房地買賣，係屬於不可分的契約。次按，法律行為之一部分無效者，全部皆為無效，民法第111 條前段定有明文。又契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同，此最高法院著有23年上字第3968號民事判例可參。因此，本件房屋部分的買賣契約既業經解除，則土地部分的買賣契約自亦已失其效力，附此敘明。
(三)原告現在僅得請求被告返還已給付之買賣價金950,000 元；其餘部分金額的請求，屬無理由：
１、按關於契約解除後之回復原狀，民法第259 條規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。」其中第五款「已支出必要或有益之費用」之部分，係就返還之物，於他方受返還時所得利益之限度內，始得請求他方返還，故他方所得利益之限度是多少，必須於他方受返還時始得計算，於他方受返還之前則尚無從計算。因此，原告就此部分，必須於被告受返還系爭房屋之後，始得為請求。
２、經查，本件系爭不動產之買賣價金為950,000 元，於104 年
6 月29日辦妥不動產之移轉登記，原告亦已將買賣價金全數付清，此為被告不爭執之事實。則本件於系爭房屋買賣契約解除後，原告依民法第259 條第1 、2 款之規定，自得請求被告應返還其已經給付之買賣價金950,000 元，及自被告受領時起之利息。因此，原告請求被告返還原告已給付之買賣價金950,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法有據，屬有理由，應予准許。
３、至原告主張原告有支出房屋防水工程、房屋氯離子含量檢測、抽水馬桶一組、代書費用、冷氣一組、104 年度契稅、搬家費用、租屋費用、住商不動產服務費用、104 、105 年度地價稅等，合計299,269 元部分。其中房屋防水工程、房屋氯離子含量檢測、抽水馬桶、代書費、冷氣、契稅及地價稅等部分，性質上應屬於民法第259 條第5 款所規定就返還之物，已支出必要或有益之費用，應屬契約解除時，回復原狀之義務範圍，非屬於損害之賠償範圍，應依照民法第259 條第5 款之規定請求。又如前述，依民法第259 條第5 款規定，就返還之物，已支出必要或有益之費用，係於他方受返還時所得利益之限度內，始得請求他方返還。而按，他方所得利益之限度究竟多少，則必須於他方「受返還時」始得加以計算；於他方受返還之前，系爭房地及附屬物仍由原告占用中，既尚未辦理回復登記，亦未必真能全數受返還，故現在尚無從具體計算。因此，原告就此部分，必須於被告受返還系爭房地之後，始能具體計算而得為請求。另外，原告請求被告賠償伊搬家費用、租屋費用、住商不動產服務費用云云。惟查，原告提出之編號9 搬家費用估價單上日期為106 年
7 月15日，與原告主張系爭房屋於105 年9 月10日即崩塌無法居住之時間點不符，且估價單上僅蓋有賢明起重工程行之報價專用章，顯然僅作為估價的證明，並非正式的收據。因本件被告否認原告有該筆金額支出，故原告尚難逕以估價單請求被告賠償搬家的費用。另查，原告購買系爭房地之買賣價金為950,000 元，因於原告主張解除買賣契約，本院判決命被告如數返還950,000 元及利息，故原告應已無損害可言。被告既返還全部的買賣價金，並無扣除原告使用房地期間的任何費用；且契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同，原告自無使用系爭房地的權利，故原告另在他處租屋居住的租屋費用、住商不動產服務費用，應屬原告必須自行負擔的費用，原告要求被告賠償伊租屋費用、住商不動產服務費用，已逾越損害賠償之範圍，故此部分的請求，屬無理由，應予駁回。此外，原告還要求被告賠償精神上損失20萬元云云。然查，被告並非對於原告實施詐欺的行為，即無侵害原告意思表示自由之人格權法益，故原告不得依侵權行為之規定，要求被告賠償精神上損失20萬元，是原告此部分請求，亦屬無理由，應予駁回。
三、綜據上述，本件被告並非故意隱匿房屋為海砂屋之瑕疵事實，故原告不得以詐欺為由撤銷與被告間買賣之意思表示。惟另查，物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物「所有權」之義務。民法第348 條第1 項定有明文。查本件兩造不動產買賣契約書內容並未載明東石鄉猿樹村10鄰東石
220 之8 號房屋係未辦保存登記建物，而且，兩造均在建築改良物「所有權」買賣「移轉」契約書用印，被告就東石鄉猿樹村10鄰東石220 之8 號房屋，應先補辦「保存登記」後，再將「所有權」移轉給原告，始符合兩造所訂立之不動產買賣契約的本旨。惟查，因被告未依買賣契約的本旨使原告取得房屋的所有權，系爭房屋的權利瑕疵於買賣成立後，並未除去，被告僅是變更房屋的納稅義務人而已，原告迄今未取得房屋所有權，此應屬可歸責於被告之事由。因此，本件依民法第353 條規定，原告得依第227 條第1 項、第256 條關於債務不履行規定，解除其契約；而且，無民法第365 條除斥期間限制規定之適用。另依民法第259 條第1 、2 款之規定，原告得請求被告返還已付之買賣價金950,000 元及其利息。至於原告請求被告返還已支出的費用計299,269 元之部分，其中房屋防水工程、房屋氯離子含量檢測、抽水馬桶、代書費、冷氣、契稅及地價稅等部分，性質上應屬於必要或有益之費用，依民法第259 條第5 款規定，必須於被告受返還系爭房地之後，始能具體計算而得為請求。另外，搬家費用的部分，因被告有爭執，故原告不得僅逕以估價單作為請求賠償之憑據。此外，原告另在他處租屋居住的租屋費用、住商不動產服務費用，依前述說明，應屬原告須自行負擔的費用，原告要求被告給付，已經逾越損害賠償之範圍。又因被告非實施詐欺行為，無侵害原告意思表示自由之人格權法益，故原告要求被告賠償精神上損失20萬元，係屬無理由。從而，原告依民法第353 條、第227 條第1 項、第256 條及第259 條第1 、2 款之規定，於請求被告返還原告已給付之買賣價金950,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年
9 月8 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之範圍內，於法有據，屬有理由，應予准許。原告逾上述範圍部分之請求，則屬無理由，不應准許，應予駁回之；逾上述範圍部分所為假執行之聲請，亦已失所附麗，應併予駁回。
四、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額併宣告之。惟被告亦陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，亦無不合，爰酌定相當之擔保金額併准許之。
五、本件為判決基礎之事實已臻明確，兩造其餘主張陳述及其他攻擊防禦方法暨所提出未經援用之證據資料，核與本件判決的結果均不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。
丙、據上論斷，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 20 日
民三庭法 官 呂仲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 20 日
書記官 吳念儒