臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度訴字第750號原 告即反訴被告 王利萍訴訟代理人兼反訴被告 陳清良被 告即反訴原告 林建豐上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國106年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將嘉義市○區○○里○○○路○○號一、二樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一０六年九月二十三日起至遷讓返還上開房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣貳萬貳仟捌佰元。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告提起反訴（民事訴訟法第259條）；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，（民事訴訟法第260條第1、2項）。經核反訴標的與本訴標的在於兩造間之租約是否因脅迫而簽立，租約是否已屆期等，是其攻擊、防禦方法，在法律上或事實上均關係密切，審判資料有共通性或牽連性，自屬相牽連；又本訴及反訴均係應依訴訟標的之金額或價額定其適用之程序者，並無禁止合併辯論及裁判之明文，故於通常程序提起應依簡易程序之反訴，既可達訴訟經濟之目的，不得認為不應准許（最高法院29年上字第638號判例參照），是反訴標的金額雖未逾新臺幣（下同）50萬元，惟被告既在應適用通常程序之本案繫屬中，提起應適用簡易程序之反訴，參酌民事訴訟法第435條規定，此時應仍適用通常程序，且第一審程序雖有通常、簡易或小額程序之分，但除法律限制外，亦非謂彼此絕對不得行同種之訴訟程序，故本件反訴依民事訴訟法第259、260條規定，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國97年3月22日起迄106年9月22日止，將所有嘉義市○○○路○○號1、2樓之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，且先前各出租簽約日為97年3月22日（月租金2萬元）、100年3月22日、103年3月22日（月租金更為1萬9千元）及106年3月15日等計4次，該等簽立之契約書末段均有寫明「上開條件均為雙方所同意，恐口無憑爰立本契約書貳份各執乙份存執，以昭信守」。最後租賃契約期間自106年3月22日起至106年9月22日止，每月租金為19,000元，租金應於每月22日前繳納，押金為2萬元由被告以現金支付予原告。原告於106年3月15日時即明確表示「系爭房屋要收回自用不再出租」。被告亦表示願意搬遷惟須給些許時間，故原告於106年3月15日與被告簽訂半年期限之租賃契約。原告於契約將屆時曾多次善意當面提示不再出租予被告。詎料被告於106年9月22日租約期滿日仍藉詞不遷讓。兩造間之系爭租賃契約既已到期終止，被告自應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。又依系爭租賃契約書第6條之約定，原告得請求被告自租約終止日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金5倍之違約金即95,000元（190005）。故原告請求被告自占用日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付原告租金及違約金共114,000元（95000+19000）。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
1、原告於106年9月初、9月中旬及9月22日等多次當面向被告表示系爭房屋不再出租，要收回自用，惟被告表示如要求搬遷需走法律途徑解決。原告於起訴前至系爭房屋查看被告仍尚無搬遷跡象。原告106年10月初（6或7日）至系爭房屋要求被告搬讓交還房屋鑰匙，並表示已寄發存證信函通知，被告表示知道有存證信函惟未察看內容。原告於106年9月26日及10月2日等共寄發2次存證信函予被告，表明被告立即交讓房屋與賠償違約金等事項，並洽問被告為何106年8月份之房租未繳納、106年9月份之房租少繳1千元，被告表示：「該2次少繳之房屋月租金自動由押金扣除，並稱承租系爭房屋迄今經渠經營後該屋（店面）已經增值不少，及支出30萬裝修店面，如要收回房屋需支付30萬元」云云，實無理由。
2、被告陳稱原告女兒與女婿無法定事由欲強制收回房屋，並脅迫被告在非自由意思下，揚言若不簽半年契約就得一個禮拜搬走云云，均不實在，當初係原告要求一年的搬遷準備時間，原告女兒則要求被告半年內搬離系爭房屋。
（三）訴之聲明：
1、被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
2、被告應自106年9月22日起騰空遷讓返還系爭房屋之日止按月給付原告114,000元。
3、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）原告所提出之租約，並非由被告當初締結契約之名義人陳清良（原告王利萍之夫）所簽訂。而係由原告之女兒及女婿在被告非自由意思之脅迫下所簽訂。被告並不認識亦未見過原告之女兒、女婿，簽約當下曾提及房東先生怎麼沒有來，而原告之女兒表示我們就是房東，要收回房屋，一個禮拜或半年時間逼迫被告選擇。而被告與原告也僅有數面之緣，相關房屋租賃事宜一直都是與陳清良所簽訂。另原告所提及契約簽訂日期係106年3月15日所述不實，這簽訂日期是原告女婿要求被告往回填寫，和實際見面簽訂日期106年4月5號有所出入。另被告也從未承諾何時搬遷。
是被告在被脅迫或詐欺下所簽訂的合約或意思表示，意思表示之不自由，依民法92條之規定，該契約被告可以主張撤銷，視為無效。
（二）被告歷年來皆與陳清良簽訂租約，租期自103年3月22日起至106年3月22日止租金為19,000元。租期屆滿後陳清良仍持續向被告收取租金。依民法451條之規定，租約發生默示更新之效力，視為以不定期限繼續契約，被告與陳清良之租賃契約合法續存。被告之不定期限租約成立在前，原告女兒、女婿無法定事由欲強制收回房屋，並脅迫被告在非自由意思下，揚言若不簽半年契約就得一個禮拜搬走。
被告在情急與無奈之下只能配合，其等此行為已屬違法。原告女兒雖表示欲收回房屋給婆婆供作生意使用，然依土地法第100條之各項規定，原告不得收回系爭房屋。
（三）被告於105年年底間，曾花費數萬元整修更新系爭房屋內部，在這期間陳清良也曾與被告見過面，被告曾向陳清良提及大環境景氣不佳，又花錢整修，是否能夠調降月租金1千元。而陳清良向被告表示要考慮看看，日後經過數月未曾再聯繫。以往租賃習慣都是租期屆滿後數月不等，房東陳清良才又續租。陳清良向被告允諾，調降租金要考慮看看，而在租約屆滿過後仍未表示與告知，這期間仍向被告收取租金，被告也依民法第450條但書之規定，從其習慣履行租賃權益。
（四）原告於106年9月間涉嫌唆使兩名身上有多處刺青男子，於傍晚在系爭房屋正營業時刻進入被告店內，恐嚇與強制被告行使無義務之事。該兩名犯嫌之所為已構成刑法第304條之強制罪，與刑法第305條之恐嚇罪。目前該刑事案件由臺灣嘉義地方法院檢察署偵辦中。
（五）聲明：
1、原告之訴駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：
（一）反訴被告明知反訴原告與陳清良締有租賃契約在先，享有合法使用系爭房屋營業收益之權益，卻任由女兒、女婿，契約外第三人等以脅迫不實之方式，編造不實日期之契約，強行逼迫反訴原告簽訂，濫用權利。反訴被告又以背於善良風俗、教唆非相關之人，於反訴原告之租賃場所營業時間，公然恐嚇與強制反訴原告行使無義務之事。顯然已違反民法第184、226條之規定，依法應負侵權行為及債務不履行之損害賠償責任。
（二）反訴原告於租賃房屋從事美髮相關工作兼住家，投入多年租賃成本與相當金額裝潢硬體設備，才能建立營業基礎。而反訴被告若無法定事由違約強制收回系爭房屋，對反訴原告造成財損與停業損害，而反訴原告月營業額4萬元，扣除房租管理費、水電、瓦斯相關成本，盈餘15,000元。
反訴原告爰依民法第216、431、816條之規定，訴請反訴被告負擔30個月侵權行為、債務不履行損害賠償金、停業損害，水電管線及裝潢有益費用損害、招牌拆除損害、搬遷相關費用45萬元（1500030）。
（三）反訴聲明：
1、反訴被告應給付反訴原告45萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年利率百分之5計付之利息。
2、訴訟費用由反訴被告負擔。
3、請依職權宣告假執行。
二、反訴被告則以：
（一）反訴被告與反訴原告於106年3月15日所簽之房屋租賃契約書，租期至106年9月22日到期之定期契約。反訴原告雖於106年9月22日匯款18,000元，但反訴被告於106年9月25日得知後，於106年9月26日寄發存證信函，表示不再續租。
又契約書計有19條另加管理費由乙方負責等字樣，其中第6條、7條、第8條、第9條、第11條及第12條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方所同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方..賠償五倍違約金額、乙方應以善良管理人之注意使用房屋..，房屋除自然損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。」。據此，反訴原告所指裝潢、水電瓦斯等費用，非房東必要修繕之支出，反訴原告所指為無理由。綜上，雙方約契約已屆期，亦未成立不定期契約關係，反訴原告租約屆期後所為之給付，為不當得利，但仍屬違約，依契約應賠償五倍違約金。
（二）聲明：
1、反訴原告之訴駁回。
2、訴訟費用由反訴原告負擔。
參、爭點事項：
一、不爭執事項：
（一）被告曾於103年3月22日向原告承租系爭房屋，租期自103年3月22日起至106年3月22日止，月租金為19,000元（下稱系爭第一份租約）。
（二）兩造又簽立由被告向原告承租系爭房屋，租期自106年3月22日起至106年9月22日止，每月租金為19,000元（下稱第二份租約）。
二、爭執事項：
（一）兩造間就系爭房屋是否有租約關係？
（二）原告請求是否有理？
參、本院判斷：
一、本訴部分：
（一）兩造間就系爭房屋是否有租約關係？
1、被告曾於106年3月15日向原告承租系爭房屋，租期自106年3月22日起至106年9月22日止，月租金為19,000元，此有租約可證（本院卷第15-20頁）。
2、被告雖抗辯「第二份租約之日期係倒填為106年3月15日，實際簽約日期為106年4月5日，且係受脅迫所簽約」云云，然此原告所否認，且查：
⑴被告抗辯第二份租約係倒填日期，並以其於106年3月22日
匯款訂房，並在106年3月28-30日至屏東旅遊，及提出錄影、匯款資料、相片為證（本院卷第65、189-195頁）。
惟：
①上開被告出遊之事實縱使為真，然此係在106年3月22日
匯款、106年3月28-30日間出遊，與第二份租約上所載簽立之日期係106年3月15日，並無衝突。故無法以此反證第二份租約之簽約日期間係倒填，而認第二份租約之實際簽約日期為106年4月5日。
②上開錄影中陳清良固曾提及「歷年來租約都是經過1、2
個月再簽」等語。然兩造間曾分別於97年3月22日、100年3月22日、103年3月22日、106年3月15日簽立租約，此有租約影本4份可證（本院卷第97-126頁），原告對此亦未爭執，核屬為真。是錄影中陳清良所提及「歷年來租約都是經過1、2個月再簽」等語，是否包含系爭第二份租約，尚有疑義。且系爭第一份租約之到期日為106年3月22日，若被告抗辯系爭第二份租約簽約日106年4月5日之事實為真，此距系爭第一份租約之到期日106年3月22日，亦不過14日，與所謂「租約都是經過1、2個月再簽」等情不符，故無法以此即可證明系爭第二份租約簽約日確係106年4月5日。
③綜上，無法證明被告抗辯「系爭第二份租約簽約日期係
倒填為106年3月15日，簽約之實際日期為106年4月5日」之事實為真，被告此部分之抗辯不可採信。
⑵被告抗辯「系爭第二份租約係受脅迫而簽立」，並提出報
案三聯單、錄影為證（本院卷第173、197頁）。惟報案單係被告主觀認其受侵害而向司法警察提出告訴，至於行為人是否有不法之行為，尚待偵查後始得而知，不能僅憑報案三聯單即認行為人確有對被告為不法行為。又上開錄影經本院當庭播放，該內容係「原告之子及其友人到租屋處要求被告搬遷租屋，而被告不同意，其友人表示『19,000元還給被告，要搞的很難看，看任背有沒有辦法』，期間該友人亦表示要被告搬遷，可找警察來，請求被告訂定期限搬遷，交談過程中雖口氣較大，但並無以對被告或其家人之生命、身體、財產之迫害，而逼其簽立租約之情事，此核與脅迫之意涵係「使用暴力或以暴力相威脅以強迫他人實施某種特定行為」之情形不同。且依報案單三聯單（本院卷第173頁）之記載所示「其發生之時間為106年9月23日下午6時」，而此係在系爭第二份租約106年9月22日租期屆期之後。是於租約到期後，原告之親友請被告搬遷系爭房屋，係權利之行使，難謂係不法之行為。故無法以該錄影之內容即可謂系爭第二份租約係因原告之脅迫而簽立。故被告之上開抗辯顯不可採。
3、核上所述，無法證明「第二份租約之日期係倒填為106年3月15日，實際日期為106年4月5日」；亦無法證明「被告係受脅迫而簽立系爭第二份租約」。而系爭第二份租約既已記載簽約之日期為106年3月15日，故應認系爭第二份租約之簽約日期為106年3月15日。且無法證明被告係受脅迫而簽立系爭第二份租約，該租約自無無效或得撤銷之原因。從而被告抗辯「系爭第二份租約係受脅迫而簽立，該租約自得撤銷」云云，自屬無據。是系爭第二份租約應屬有效。
4、另被告抗辯「系爭第一份租約於106年3月22日到期後，被告仍有交付租金，而系爭第二份租約實際約係106年4月5日，故兩造間有視為不定期間之租賃關係」云云。惟縱使兩造於106年3月22日後存有不定期間之租賃關係，然兩造既已另定系爭第二份租約，亦足證兩造間有意以系爭第二份租約取代不定期間之租賃關係，原不定期間之租賃關係已然終止。
5、據上所陳，兩造間之租賃關係應以系爭第二份租約為據，而系爭第二份租約於106年9月22日到期後，被告雖於106年9月22日匯款18,000元予原告，此固有存摺交易明細可證（本院卷第141頁），並為原告所不爭執，然原告亦於106年9月26日及10月2日寄發2次存證信函予被告，內容係要求被告交讓房屋與賠償違約金等事項，並洽問被告為何106年8月之房租未繳、106年9月之房租少1千元，而表示不再續租，此有存證信函可證（本院卷第129-141頁）。
是兩造於系爭第二份租約於106年9月22日到期後，未再另立新租約，原告亦表明不願續租予被告，從而兩造間自106年9月23日起已無租賃關係。
（二）原告請求是否有理？
1、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅（民法第450條第1項）；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物（民法第455條第1項前段）。如上所述，系爭第二份租約於106年9月22日到期後，兩造間未再另立新租約，兩造間自106年9月23日起已無租賃關係，從而依上開民法之規定，原告請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還，為有理由，應予准許。
2、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同（民法第184條第1項）；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益（民法第216條）。另依系爭第二份租約第6條之約定「乙方（指被告）於租期屆滿時，除經甲方（指原告）所同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止..」，此有租約可證（本院卷第18頁）。從而被告於租期106年9月22日屆滿時，未將租屋遷讓交還原告，原告依上開規定請求賠償，即屬有據。
3、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額（民法第252條）；民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例）。查，兩造間之原租金係每月19,000元，原告請求以月租金5倍計之則高達95,000元，加計原月租金19,000元，更高達114,000元。然原告未能即時收回系爭房屋，其損失為每月租金19,000元。故本院認兩造間系爭第二份租約上開約定租金5倍之違約金顯屬過高，應以租金之2成計之較屬合理。依此計之被告自106年9月23日起違約未將系爭房屋遷讓交還原告，應給付之金額為22,800元（190001.2）。從而原告請求被告應自106年9月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告22,800元之部分為理由，原告逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
二、反訴部分：
（一）反訴原告係以「反訴被告任由女兒、女婿，契約以外第三人以脅迫不實之方式，編造不實日期之契約，強行逼迫反訴原告簽訂，濫用權利。反訴被告又以背於善良風俗、教唆非相關之人，於反訴原告之租賃場所營業時間，公然恐嚇與強制反訴原告行使無義務之事。而依民法第184、226條等規定，應負侵權行為及債務不履行之損害賠償責任」，而請求反訴被告給付45萬元。惟查：
1、如上所述，無法證明系爭第二份租約，係因反訴被告之脅迫反訴原告而簽立。是反訴原告以此依民法第184、226條等規定，依負侵權行為及債務不履行之損害賠償責任，請求反訴被告給付45萬元，已屬無據。
2、反訴原告主張「反訴被告任由女兒、女婿，契約以外第三人以脅迫不實之方式，編造不實日期之契約，強行逼迫反訴原告簽訂，濫用權利」云云。惟此為反訴被告所否認，且縱或有之，其侵權之行為人並非反訴被告，反訴原告以此事實對反訴被告請求給付45萬元，亦屬無理。
3、反訴原告又以「反訴被告以背於善良風俗、教唆非相關之人，於反訴原告之租賃場所營業時間，公然恐嚇與強制反訴原告行使無義務之事」云云。然此為反訴被告所否認，且反訴原告亦未提出證明反訴被告有教唆非相關之人於反訴原告之租賃場所營業時間，公然恐嚇與強制反訴被告之行為。且於租約到期後，原告之親友請被告搬遷系爭房屋，難謂係不法之行為。又依錄影之內容可知，反訴被告之親友表示要被告搬遷，請求被告訂定期限搬遷，交談過程中雖口氣較大，但並無以對被告或其家人之生命、身體、財產之迫害，而逼迫反訴原告簽立租約之情事，此核與脅迫之意涵不同，亦陳述如前。是無法證明反訴被告有「公然恐嚇與強制反訴原告行使無義務之事」之行為。
（二）據上所述，無法證明反訴被告有「任契約外之第三人以脅迫、編造不實日期之契約，逼迫反訴原告簽訂，及以背於善良風俗、教唆非相關之人恐嚇與強制反訴原告行使無義務之事實」。從而反訴原告以民法第184、226條等規定，依侵權行為及債務不履行之損害賠償責任，請求反訴被告給付45萬元，即屬無據，應予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均不影響本案判決，毋庸再予審酌，附此敘明。
四、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78、79條。中 華 民 國 106 年 12 月 13 日
民三庭法 官 馮保郎以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 13 日
書記官 周瑞楠