臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度訴字第889號原 告 洪麽峰訴訟代理人 汪玉蓮律師被 告 林俊才訴訟代理人 何永福律師複代理人 陳奕璇律師
吳奕麟律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國107年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落嘉義市○○段○○段○○○○號土地上如附圖所示Ａ部份面積一七四平方公尺之地上物拆除，並將土地交還原告及其他共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項之履行期間為六個月。
本判決第一項於原告以新臺幣玖拾參萬玖仟陸佰元為被告供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣貳佰捌拾壹萬捌仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，此觀民事訴訟法第 256條規定甚明。本件原告起訴時訴之聲明為：「 1、被告應將坐落嘉義市○○段○○段 ○○ ○號及 29-21 地號土地上如附圖斜線所示部分之地上物拆除（占用面積以實測為準），並將土地交還原告與其他共有人全體。2、訴訟費用由被告負擔。」（見本院卷一第9頁）。復於民國107年5月14當庭減縮並更正聲明為：「1、被告應將坐落嘉義市○○段○○段○○○號土地上如嘉義市地政事務所107年3月12日複丈成果圖所示Ａ部份面積174平方公尺之地上物拆除，並將土地交還原告及其他共有人。2、訴訟費用由被告負擔。3、願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷二第44頁）核其所為屬更正事實上陳述，依首揭規定，並非訴之變更或追加，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）緣嘉義市○○段○○段○○○號（下稱系爭土地）、同小段29-21地號土地（下稱系爭29-21地號土地）為原告與訴外人洪銘聰等4人所共有，此有土地登記簿謄本可證。被告在系爭土地上搭建地上物，係屬無權占有，故被告應予拆除地上物並將系爭土地返還原告與其他共有人全體。原告依民法第767條、第821條規定，對無權占有系爭土地之被告，請求拆除地上物，將系爭土地返還予原告及其他共有人全體。
（二）原告之被繼承人並未與被告之被繼承人訂立買賣契約：
1、原告與其他共有人洪銘聰、洪榮良、洪林素敏係繼承自洪春煌，另共有人王劉素春係分割繼承原因登記自王敏誠。
2、被告提出之買賣契約係新富段六小段 30-7 地號土地，並非系爭土地及系爭29-21地號土地。
3、而被告所提出林靜子之買賣契約係向訴外人王敏誠及洪珍之繼承人洪林寶珠、洪春煌、洪秋南購買，該地號及共有人並不相同。
（三）系爭土地及系爭29-21地號土地於35年2月28日政府機關奉令接管，並於41年2月8日登記所有權人國有，管理機關為台灣省公產管理處，嗣41年11月17日管理機關變更為台灣省政府財政廳，原告之被繼承人洪春煌及王劉素春之被繼承人王敏誠41年11月17日各向上開機關各購買二分之一持分，於45年1月26日為所有權移轉登記，另同小段30地號土地亦同。上開系爭土地及系爭29-21地號土地於原告之被繼承人為所有權移轉登記時即為該地號，之後亦未再經重測或分割，與同小段30-7號土地無關。
（四）由本院所調之土地登記簿謄本所示，被告主張林靜子所購買之新富段六小段30-7地號土地係由同小段30-4地號土地分割出來。而同小段30-4地號土地係於44年由同小段30地號土地分割出來。另系爭土地係59年分割出系爭29-21地號土地。系爭土地與新富段六小段30-4地號土地無關。地上物門牌號碼為嘉義市○○街○○○巷○○號，其所座落之34-36地號土地為國有，因此，嘉義市政府財政稅務局107年4月3日嘉市財房字第1077503983號函所指房屋未必係系爭土地上之建物。
（五）被告主張系爭土地上之建物係訴外人林靜子於政府接管向政府購買取得，原告否認：
1、被告並無提出林靜子有向政府購買取得之契約書。
2、被告主張前後矛盾：⑴被告107年2月8日書狀主張，於44年3月8日林靜子向原告
前手王敏誠、洪林寶珠、洪秋南月購買坐落嘉義市○○段○○段30-7之地上房屋之內西側，建坪10坪5合及南北向籬笆及房屋基地35坪7合九勺四才（原告並未自認父親與被告或林靜子間就系爭土地29、同小段29-21地號定有買賣契約）。
⑵被告107年2月26日書狀又主張系爭建物是林靜子於政府接管後，向政府購買取得。
⑶被告提出林靜子向王敏誠、洪春煌購買新富段六小段29-4地號土地，但與系爭土地無關。
3、由被告提出之房屋買賣契約書及土地買賣契約書皆與本件坐落之系爭土地無關。且如前所述，被告並無法提出有向政府機關購買系爭建物之契約書。
4、按稅籍只是作為行政機關課稅管理之用，納稅義務人並不等同於所有權人。故縱使系爭建物稅籍登記在被繼承人商工日報社法定代理人林福地名下，亦不代表商工日報社即系爭建物所有權人或林靜子為系爭建物所有權人。況該稅籍之總面積與本件原告請求之系爭建物總面積並不相符。
5、被告占有系爭土地屬無權占有，被告並未取得系爭建物所有權，並無民法第425條所有權不破租賃規定之適用。
（六）聲明：
1、被告應將坐落嘉義市○○段○○段 ○○ ○號上如嘉義市地政事務所107年3月12日複丈成果圖所示Ａ部份面積174平方公尺之地上物拆除，並將土地交還原告及其他共有人。
2、訴訟費用由被告負擔。
3、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
（一）系爭土地之共有人，其前手均係共有人之被繼承人，44年 3 月 8 日，被告之繼祖母林靜子向原告之前手王敏誠、洪林寶珠、洪春煌、洪秋南等 4 人購買當時座落於嘉義市○○段○○段 ○○ 號之 7 之地上房屋之內西側建坪
10 坪 5 合及南北向籬笆及該房屋基地 35 坪 7 合九勺四才，總價金新臺幣（下同）13,500元，訂約時，已先給付13,000元，尾款500元俟過戶登記後再為給付，此有買賣契約書乙份可稽。嗣後因被告之繼祖母林靜子罹患重症，迄至過世，均未要求過戶。上開土地及地上物於系爭買賣契約書簽立後，即由買受人林靜子及被告占有迄今。又被告之繼祖母林靜子生前，已將系爭不動產所有權移轉登記請求權贈與被告。故被告就系爭土地自屬有權占有。另茲以本書狀繕本之送達作為被告已受讓系爭不動產所有權移轉登記請求權之意思通知。
（二）就嘉義市地政事務所函覆資料表示意見如下：
1、依本院卷一第181頁所示，系爭30-7地號是53年7月7日始收件登記之新地號，此前並不存在，故買賣契約書上所載買賣標的為「嘉義市○○段○○段○○號之七…」應是當時將系爭29、29-21地號誤寫成30-7地號，否則當時賣方即訴外人王敏誠、洪林寶珠、洪春煌、洪秋南與被告之前手林靜子即不會於買賣契約書第一條約定「地上房屋之內西側之房屋建坪拾坪五合及南北向籬笆及該房屋基地參拾五坪七合九勺四才。」，足見訴外人王敏誠等人與林靜子約定買賣契約時，系爭建物已存在，且當時雙方買賣契約書約定買賣之土地實應為系爭建物之基地，即系爭29、29-21地號土地。
2、依本院卷一第135、145頁所示，系爭29-21地號土地係59年6月11日自系爭29地號土地分割，而系爭29地號土地是訴外人洪春煌及王敏誠於45年1月26日始登記取得，可知訴外人王敏誠等人與林靜子簽訂買賣契約書時，並未取得系爭29地號土地之所有權即先行買賣，才發生買賣契約書上所載地號之錯誤。原告並已於107年1月15日自認其父親與被告之前手林靜子間就系爭29、29-21地號土地定有買賣契約書，則此部分已足堪確認。
3、另依本院卷一第135、145頁所示，系爭29地號土地是政府於35年2月28日奉命接管，系爭建物亦為林靜子於政府接管取得後向政府購買取得。按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」民法425-1條定有明文。查系爭29地號土地及系爭建物均為政府於35年接管原始取得，後政府將系爭建物及系爭29地號土地先後讓與給訴外人林靜子、被告祖父林抱及洪春煌、王敏誠，則訴外人林靜子、林抱及洪春煌、王敏誠間即存有法定租賃關係，嗣後，被告輾轉取得系爭建物，原告洪麽峰及其他繼承人自洪春煌及王敏誠繼承取得系爭29、29-21地號土地，則被告與原告洪麽峰及其他繼承人間亦有民法第425條所有權移轉不破租賃規定適用。
（三）就嘉義市政府財政稅務局107年4月12日以發文字號嘉市財房字第1077504531號函文附件房屋稅課明細表示意見如下：
1、系爭建物於57年1月起課房屋稅時，即已存在56年（即房屋稅課明細表所示經歷年數56年），可知系爭建物至少在元年1月時即已存在系爭土地上，依當時時空環境，台灣仍為日本統治，足證系爭建物及系爭土地原先均為日產，然自國民政府於35年2月28日奉命接管後，系爭建物及系爭土地即因接管而屬國產，直至政府將系爭建物及系爭29地號土地先後讓與訴外人林靜子、被告祖父林抱及洪春煌、王敏誠，則林靜子、林抱及洪春煌、王敏誠間即依民法第425條之1規定存有法定租賃關係，嗣後，被告輾轉取得系爭建物，原告洪麽峰及其他繼承人自洪春煌及王敏誠繼承取得系爭土地，則被告與原告洪麽峰及其他繼承人間亦有民法第425條所有權移轉不破租賃規定之適用。
2、民法第425條之1雖於89年5月5日施行，然該條文不過為歷來實務及學者因房屋價值過鉅，為保障房屋存續，避免房屋所有權人動輒遭土地所有人拆屋還地致生損害之通說見解明文化，此見最高法院48台上字第1457號判例謂：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」即可見一斑。
（四）聲明：
1、原告之訴駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
3、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造爭執及不爭執事項：
（一）兩造不爭執之事項：
1、嘉義市○○段○○段○○○號土地原為日本人所有，於41年2月8日登記所有權人國有，管理機關為台灣省公產管理處，後於41年12月30日管理機關變更為台灣省政府財政廳。
原告之被繼承人洪春煌及訴外人王劉素春之被繼承人王敏誠於41年11月17日向上開機關各購買二分之一，並於45年1月26日為所有權移轉登記。（本院卷一第105頁至第128頁；第129頁至第178頁；第275頁至322頁）
2、嘉義市○○段○○段○○○○○○號土地，於59年6月11日自嘉義市○○段○○段○○○號土地分割出來。（本院卷一第275頁至第322頁）
3、嘉義市○○段○○段○○○號（下稱系爭土地）、同小段29-21地號土地（下系爭29-21地號土地）為原告與訴外人、洪林素敏、洪銘聰、王劉素春、洪榮良等人所共有。原告、洪銘聰、洪榮良、洪林素敏是106年7月6日繼承自訴外人洪春煌而為系爭土地之所有權人，權利範圍各1/8。共有人王劉素春是104年3月19日繼承自訴外人王敏誠而為系爭土地之所有權人，其權利範圍為1/2。（本院卷一第275頁至第322頁）
4、嘉義市○○段○○段○○○號土地，於51年9月18日併於同段同小段29地號土地。（本院卷二第67頁至第106頁）
5、訴外人即被告之繼祖母林靜子於44年3月8日與訴外人王敏誠、洪林寶珠、洪春煌、洪秋南簽訂買賣契約書，買賣標的為嘉義市○○段○○段○○號之7之地上房屋之內西側之房屋建坪10坪五合及南北向籬笆及該房屋基地35坪七合九勺四才。（本院卷一第85頁至第88頁；本院卷一第337頁至第342頁；本院卷一第351頁至第410頁；本院卷二第13頁至第28頁）。
6、嘉義市○○段○○段○○○○○號土地於44年12月30日由同小段30地號土地分割；後30-4地號於53年7月7日再分割出同小段30-7地號土地。嘉義市○○段○○段○○號之7地號土地為國有，管理機關為台灣省政府財政廳，後於62年2月27日撥贈管理機關為嘉義市公所；又於76年6月24日因分割增加30-18地號，現管理者為嘉義市政府。（本院卷一第213頁至第244頁；本院卷一第179頁至第190頁）
7、稅籍編號00000000000，坐落嘉義市○區○○路○○○巷○○號之房屋，於46年上期設有房屋稅籍，納稅義務人為商工日報社社長林抱，持分全部。嗣於50年12月因申請變更名義為代納人社長林福地，持分全部迄今；現納稅義務人為訴外人林俊良、張林桂蘭、林芳蘭、林幼蘭、林俊才、林俊明、林玲蘭、林香蘭（被繼承：商工日報社法代林福地）。嘉義市○區○○路○○○巷○○號房屋基地地號為嘉義市○○段○○段○○○○○○號，房屋總面積為365.3平方公尺，其中一樓為252.9平方公尺，二樓為112.38平方公尺。（本院卷一第323頁、本院卷一第347頁至第350頁；本院卷二第103頁至第106頁）
8、嘉義市○○段○○段○○○號土地上之建物，依嘉義市地政事務所107年3月9日函所附之複丈成果圖所載，為磚木造二層建物加部分鐵皮屋頂，占有系爭土地面積174平方公尺之建物（下稱系爭建物）。系爭建物未辦理保存登記，被告為直接占有人且有事實上處分權。另系爭建物為一完整建物，並無拆除建物外牆牆壁或圍牆之情事。（本院卷一第73頁至第80頁、本院卷一第245頁至第248頁）
9、上開事實為兩造所不爭執，並有地籍圖謄本影本（本院卷一第13頁）、系爭土地第一類謄本影本（本院卷一第37頁至第44頁）、現場圖及照片（本院卷一第71頁至第80頁）、買賣契約書影本（本院卷一第85頁至第88頁）、訴外人洪春煌全戶戶籍謄本及除戶謄本影本（本院卷一第97頁至第104頁）、系爭土地土地登記謄本影本（本院卷一第105頁至第128頁）、嘉義市地政事務所107年2月13日嘉地一字第1070050605號函所附同小段29、29-21、30-7地號土地登記謄本及異動索引資料（本院卷一第129頁至第190頁）、嘉義市地政事務所107年3月8日嘉地二字第1075400085號函所附同小段29、29-21、30 -4、30-7地號土地資料（本院卷一第213頁至第244頁）、嘉義市地政事務所107年3月9日嘉地二字第1075400090號函所附系爭土地複丈成果圖（本院卷一第245頁至第248頁）、嘉義市地政事務所107年4月3日嘉地一字第1070051104號函所附系爭土地自日據時代迄今所有權變更資料（本院卷一第275頁至第322頁）、嘉義市政府財政稅務局107年4月3日嘉市財房字第1077503983號函（本院卷一第323頁）、訴外人林抱全戶戶籍資料及訴外人林靜子戶籍謄本（除戶）影本（本院卷一第337至第342頁）、嘉義市政府財政稅務局107年4月12日嘉市財房字第1077504531號函（本院卷一第347頁至第350頁）、嘉義市西區戶政事務所107年4月13日嘉市西戶資字第1070050804號函所附林靜子連貫之戶籍資料（本院卷一第351頁至第410頁）、林抱、林福地、林靜子之繼承系統表及戶籍謄本（本院卷二第13頁至第28頁）、嘉義市地政事務所107年5月21日嘉地一字第1070000706號函（本院卷二第67頁至第106頁）、嘉義市政府財政稅務局107年5月21日嘉市財房字第1077008558號函（本院卷二第103頁至第106頁）等在卷可稽，自可信為真實。
（二）兩造之爭點：
1、被告抗辯系爭建物是基於買賣關係或法定租賃關係占有系爭土地，並非無權占有，有無理由？
2、原告依民法第767條及第821條請求被告將系爭建物拆除，並將如聲明所示之土地交還原告與其他共有人全體有無理由？
四、本院之判斷：
（一）按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。次按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院97年度台上字第1101號判決參照）。
（二）本件原告為系爭土地之所有權人，被告有事實上處分權之系爭建物占有系爭土地乙節為兩造所不爭執，被告以其基於買賣關係或法定租賃關係占有系爭土地，並非無權占有等語置辯，揆諸上開說明，自應由被告就其有占用系爭土地之合法權源乙節，負舉證責任。惟查：
1、被告主張繼祖母林靜子於44年3月8日與訴外人王敏誠、洪林寶珠、洪春煌、洪秋南簽訂買賣契約書，買賣標的為嘉義市○○段○○段○○號之7之地上房屋之內西側之房屋建坪10坪五合及南北向籬笆及該房屋基地35坪七合九勺四才，所稱之嘉義市○○段○○段○○號之7地號土地即為系爭土地云云，惟為原告所否認。經查：嘉義市○○段○○段○○○○○號土地於44年12月30日由同小段30地號土地分割；後30-4地號於53年7月7日再分割出同小段30-7地號土地；嘉義市○○段○○段○○號之7地號土地為國有，管理機關為台灣省政府財政廳，後於62年2月27日撥贈管理機關為嘉義市公所；又於76年6月24日因分割增加30-18地號。
現管理者為嘉義市政府等情，為兩造所不爭執，已陳明如上。又30-7地號土地與系爭土地中間隔有29-4、30-6、30-12、30-4、30-17等地號土地一情，有地籍圖謄本（本院卷一第217頁）附卷可佐，嘉義市○○段○○段○○號之7地號土地於53年7月7日分割而為獨立地號，非原告之被繼承人所有，又與系爭土地相隔甚遠，難認與系爭土地有何干係。被告空言訴外人林靜子於44年3月8日所簽立之買賣契約即是針對系爭土地及其上地上物云云，既未舉證證明，自難憑以認定被告有何合法占有之權源。
2、被告另抗辯稅籍編號00000000000，坐落嘉義市○區○○路○○○巷○○號之房屋即為系爭建物，系爭建物及系爭土地由政府先後讓與訴外人林靜子、被告祖父林抱及洪春煌、王敏誠，則林靜子、林抱及洪春煌、王敏誠間即依民法第425條之1規定存有法定租賃關係云云，為原告所否認。經查：
⑴被告並未舉證系爭建物或房屋稅坐落嘉義市○區○○里○
○路○○○巷○○號房屋是購自政府或原告之被繼承人。⑵嘉義市○○段○○段○○○號土地先於44年分割出同小段30
之4地號，之後才在51年與同小段30地號併於同小段29地號，而同小段30之4地號土地與原告主張29地號土地中間相隔30之12、30之6、29之4地號一情，有地籍圖謄本（本院卷一第217頁）附卷可參，另被告主張房屋稅坐落嘉義市○區○○里○○路○○○巷○○號之房屋建於元年左右，且該房屋坐落29、30地號土地上，可知房屋稅坐落嘉義市○區○○里○○路○○○巷○○號房屋所坐落的同小段29、30地號土地是否今日所稱之同小段29、30地號土地，令人質疑，自難據以認定系爭建物即為房屋稅坐落嘉義市○區○○里○○路○○○巷○○號房屋。
⑶坐落嘉義市○區○○路○○○巷○○號之房屋，於46年上期設
有房屋稅籍，基地地號為嘉義市○○段○○段○○○○○○號，房屋總面積為365.3平方公尺，其中一樓為252.9平方公尺，二樓為112.38平方公尺。然系爭建物為一完整建物，並無拆除建物外牆牆壁或圍牆，面積僅174平方公尺，非僅就占有系爭土地部分加以測量，且其面積與被告所稱房屋稅籍設於坐落嘉義市○區○○路○○○巷○○號之房屋不符，亦難認其為同一建物。
⑷依上，房屋稅籍設於坐落嘉義市○區○○路○○○巷○○號之
房屋與系爭建物面積及坐落地號有異，非同一建物。且無論房屋稅籍設於坐落嘉義市○區○○路○○○巷○○號之房屋是否為系爭建物，被告並未舉證證明系爭建物與系爭土地同購自政府或原告或其他共有人之被繼承人，當難認其就系爭建物對原告有何法定租賃關係可主張，其抗辯就系爭土地有合法占有權源，自非可採。
3、綜上，被告抗辯其基於買賣關係或法定租賃關係，有權占用系爭土地，未盡舉證之責，所辯尚非可採。
（三）原告既為系爭土地所有權人，被告系爭建物無占有系爭土地之合法權源，原告依民法第767條、第821條之規定，請求被告拆除系爭建物，並將占用部分土地返還原告及其他全體共有人，洵屬正當，應予准許。
五、末按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付，民事訴訟法第396條第1項定有明文。本院斟酌兩造均同意履行期間定為6個月，被告在系爭土地所使用之系爭建物，一時拆除不易，且拆除後尚須考慮搬遷問題，自難於短期內完成，並兼衡系爭建物占用系爭土地將造成原告不能使用系爭土地等情，爰依前開規定，就本判決主文第1項所命給付之履行期間酌定為6個月，以兼顧兩造利益。
六、本件原告及被告均陳明願提供金額，請求宣告假執行及免予假執行，而系爭土地之公告現值為每平方公尺16,200元（本院卷一第157頁），有土地登記公務用謄本附卷可參，系爭建物占用面積為174平方公尺，茲以系爭建物占有系爭土地之價值（16,200×174＝2,818,800元），酌定如主文第4項所示之擔保金額，皆准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，核於本件判決之結果均無影響，爰不一一指駁，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第 78 條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 30 日
民事第一庭法 官 邱美英以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 30 日
書記官 潘宜伶附圖：嘉義市地政事務所107年3月9日嘉地二字第1075400090號函所附土地複丈成果圖（複丈日期107年1月16日；見本院卷一第第245頁至第247頁）