臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度訴字第823號原 告即反訴被告 陳躍升訴訟代理人 吳宏輝律師複代理人 林堯順律師
陳怡君被 告即反訴原告 黃忠義上列當事人間請求返還不當得利事件，於民國107年3月23日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴之訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實
甲、本訴部分
壹、原告方面
一、聲明：
１、被告應返還原告新台幣(下同)壹佰肆拾柒萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
(一)緣原告陳躍升前於民國97年1 月30日，與被告黃忠義簽訂租賃契約，由原告承租北港路230 號約面寬60尺、深度35尺（水表號碼：95B193851 、電表號碼單向000-00-0000-00、三向-00-0000-00 ）」之土地（下稱系爭土地），並同意由原告在系爭土地上興建未保存登記房屋（下稱系爭房屋），嗣被告因調降及積欠租金之爭執，訴請原告給付租金並遷讓系爭房屋，案經鈞院105年度嘉簡字第615號、106 年度簡上字第25號（下稱前案），判決原告應給付被告積欠之租金，並遷讓系爭房屋予被告。惟查，系爭房屋為原告所建，由原告原始取得系爭房屋之事實上處分權，係經被告於前案承認，且亦為前案判決所肯認；再者，系爭契約尚有約定條款文義矛盾、不合契約目的等情形，則縱使原告有積欠租金而違反租賃契約之情，原告仍為系爭房屋之事實上處分權人，故被告取得系爭房屋之事實上處分權，應係無法律上原因而受有利益。而原告興建系爭房屋總計花費147 萬元，有興建房屋支出明細可稽，是被告即受有147 萬元之不當得利，原告自得依不當得利之法律關係請求被告返還系爭房屋之價值147萬元予原告。
(二)系爭契約第14條應屬無效之約定：
１、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。次按，解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例意旨參照）。經查，系爭契約書係兩造以書局可購得之一般租賃契約書範本修改而成，該一般租賃契約書範本第14條（同系爭契約第14條）約定：「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」而，該契約書範本第14條之約定，係以房屋租賃為基礎事實，是一般租賃契約書範本方有第14條，房屋承租人若違反租約，出租人得隨時解約收回房屋之約定。惟查，兩造間之租賃契約係承租土地興建房屋關係，系爭房屋係由原告所興建，故與一般租賃契約書範本係以房屋租賃為基礎事實，顯不相同。由是可知，契約書範本第14條（同系爭契約第14條）約定之內容，並不符合當事人訂約時之事實，其文義亦與兩造間租地建屋之契約目的相矛盾，故契約書範本第14條（同系爭契約第14條）之內容非兩造當事人之真意甚明。
２、再者，契約書範本第14條（同系爭契約第14條）係約定「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋…」，則依其文義，無論任何一方違約，甲方皆得隨時解約收回房屋，可見該條約定顯係基於一般租賃契約書範本而來，且兩造當事人並未詳閱其內容，且未修改成符合本件租地建屋之實際情形。故契約書範本第14條（同系爭契約第14條）是否能有效拘束當事人，實有疑問。
３、退步言之，若認契約書範本第14條（同系爭契約第14條）係有效之約定，本件尚有違約金過高之情形：查，本件租賃契約原約定租金為2萬5千元，嗣於104年8月以後每月租金降為
2 萬元，若依契約書範本第14條（同系爭契約第14條）之約定，一有違約情形，甲方即得收回房屋，而原告興建系爭房屋支出147萬元。則違約金之金額將高達月租金2萬元之73.5倍，故本件尚有違約金過高之情形，懇請鈞院依民法第252條之規定予以酌減，以衡當事人間公平。
４、綜上所述，系爭契約第14條並不符合當事人訂約時之事實，其文義亦與兩造間租地建屋之契約目的相矛盾，且兩造當事人亦未詳閱其內容，且未修改成符合本件租地建屋之實際情形，故該約定並非當事人之真意，對當事人應不生拘束力。
(三)按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第179條定有明文。經查，原告興建系爭房屋總計花費147萬元，有興建房屋支出明細可稽，而原告原始取得系爭房屋之事實上處分權，業經被告及前案判決所承認，故原告為系爭房屋之事實上處分權人。再者，系爭契約第14條對兩造無拘束力已如前述，則被告受讓系爭房屋即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有興建系爭房屋支出147 萬元之損害，是被告受讓系爭房屋即受有147 萬元之不當得利，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還興建系爭房屋之支出
147 萬元予原告。
三、證據：提出台灣嘉義地方法院105 年度嘉簡字第615 號民事判決、106 年度簡上字第25號民事判決；陳躍升、黃忠勇於97年1 月15日簽立之房屋租賃契約書；金祥不銹鋼估價單；及陳躍升與黃忠義於97年1 月30日所簽立之房屋租賃契約等影本資料。
貳、被告方面
一、聲明：駁回原告之訴
二、陳述：
(一)原告業經鈞院公正審理判決敗訴，公平正義事證確定。原告敗訴、心存不甘、斷章取義、扭曲事實不承認契約規範，指控被告系爭房屋為土地租賃契約及不當得利之詞，實為莫須有控訴。原告案件已依鈞院執行處發文執行命令進行執法。茲依據鈞院105 年度簡字第615 號、106 年度簡上字第25號判決原告應給付積欠之租金並遷讓系爭房屋予被告，及106年度司執字第4055號執行命令、106 年度司執字第31921 號執行命令判決，本件系爭房屋實為房屋租賃契約，原告應遷讓房屋予被告。
(二)緣自原告在97年1 月30日主動向被告承租房屋時，就有簽訂房屋租賃契約書各自1 份，內容載明原告擴建蓋房屋的話，承諾要依照原屋的地坪數全部歸屬被告（原始屋主）所有處分權。雙方都有聲明承諾在先，契約書也都有原告與被告簽名蓋章和原告親筆書寫地坪數寬60呎深度35呎並同意遵照房屋租賃契約書規範走。除此之外並沒有簽訂任何同意書或切結書。系爭契約為房屋租賃契約，而非原告所稱有不當得利之控訴。
(三)系爭房屋是被告雙親即持有人所允許於83年期間由被告出資興建二層樓鐵皮屋佔地約40坪，加上同樓併排隔壁二間店面（被告另一間和證人黃忠勇一間）共同承租於原告合併擴建翻修為佔地近百坪二層樓大店面（大倉庫），三方面都各自持有契約書1 份。被告因車禍癱瘓行動不便，因此，原告都是找證人黃忠勇（房東）配合協商、索取所需相關文件資料並申請及辦理各種業務等。原告與被告所簽訂房屋租賃契約為雙方互相約束、共同承諾誠信道德規範，實具有法律效力。
(四)原告案件業鈞院多次合法通知和被告多次通知均未到庭言詞辯論，案後迄今都未與被告聯絡協商都不回應、不理會。被告三次張貼鈞院執行命令卻三次被原告當場撕毀、丟棄，原告公然藐視法院執行命令公告。
(五)同樣承租房屋，為何原告只願意給付另一房屋黃忠勇每月租金，卻不給付被告每月租金，太離譜、太野蠻行為如同租霸般。同樣簽訂房屋契約共同擴建翻修房屋，為何原告只指控被告土地契約糾紛及不當得利請求賠償，而另一房東黃忠勇卻不必承擔部分建築支出費用及賠償。
(六)原告所提供估價單為自己書寫沒有經手人或負責人簽名蓋章為憑證，更沒有最原始建屋各項支出費用資料證明，疑點重重，難以信服。再者，原告建屋資材全是二手貨，又居住10年餘，依照評估市值應有折舊率計算。
(七)又原告提供最新房屋租賃契約書第一頁面簽訂時間104年7月25日至112年7月24日止，對照最後一頁97年1 月25日前後頁簽約日期不相符合（被告房屋租賃契約書已成呈鈞院佐證）。被告為肢障人士，癱瘓11年餘，無工作能力，唯有依靠微薄租金收入支持生活及醫療支出各種需求，沒有租金補助，已陷於重大困境。
三、證據：提出本院106 年度聲字第301 號民事裁定、106 年11月13日嘉院聰106 司執誠字第31921 號執行命令及執行處函影本等資料。
乙、反訴部分
壹、反訴原告方面
一、聲明：請求反訴被告給付反訴原告175,000 元。
二、陳述：
(一)系爭房屋最原始屋主為被告（即反訴原告，下同）所出資建造，最初分為二間，第一間為1 樓鐵皮屋，另一間為2 樓鐵皮屋。源自原告（即反訴被告，下同）於104 年1 月30日與被告簽訂房屋租賃契約書，雙方才言明承諾擴建合併後全部歸屬被告所有處分權，並由原告承租嘉義市○○路○○○ 號房屋租賃契約書。有原告簽名蓋章，親筆書寫被告所擁有地坪數面寬60呎深度35尺，附帶水表、電表使用權，全棟二樓店面鐵皮屋。
(二)嗣原告因103 年積欠租金及104年、105年連續調降租金（未付租金）至106 年拒付租金，到106 年5 月底終止房屋租賃契約之爭執，訴請原告給付積欠租金並遷讓系爭房屋，業經鈞院105 年度嘉簡字第615 號、106 年簡上字第25號判決原告敗訴，原告需遷讓房屋及賠償積欠租金予被告。並於106年12月27日執行原告不動產土地之指界、查扣，訂於107 年
1 月25日執行拍賣。原告經鈞院判決敗訴心有不甘，指控系爭土地及不當得利實為莫須有控訴。
(三)原告承租房屋積欠租金部分，除了原審聲明外，原告迄今未搬遷房屋，被告在此請求聲明向原告追加106年6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月相當租金，依據民法第421條、第440 條，在此向反訴被告求償106 年6 月至12月間未遷讓房屋應給付租金（每月25,000元）共175,000 元（計算式：
25,000元×7 個月＝175,000 元）。原告應給付175,000 元予被告，請鈞院鑒核。
三、證據：提出援用本訴部分之證據資料。
貳、反訴被告方面
一、聲明：請求駁回反訴原告之訴。
二、陳述：
(一)反訴原告提起之本件反訴並非適法：本件反訴與本訴之標的及其防禦方法不相牽連
１、按民事訴訟法第二百六十條：「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。」此所指相牽連，為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言(最高法院106年度台抗字第864 號民事裁定參照)。
２、經查，原告提起本訴係基於先前原始取得房屋所有權（僅可移轉事實上處分權），主張被告無法律上的原因而受有此事實上處分權之利益，受有不當得利；而反訴原告提起反訴係基於前案現已終止租賃契約為其請求權基礎，因本件之本訴與反訴並非由同一法律關係發生，本訴標的之法律關係發生之原因亦非為反訴標的法律關係發生之原因。再者，本訴標的之法律關係原因與反訴標的之法律關係所發生之原因，其主要部分亦不相同。故可認為本件反訴與本訴之標的及其防禦方法應不相牽連，反訴原告提起本件反訴應非適法。
(二)系爭房屋既為原告出資所建，則由原告原始取得系爭房屋之事實上處分權，此情經被告於前案承認，且前案之判決亦認原告係因建築而原始取得系爭房屋之事實上處分權。原告原始取得系爭房屋所有權及事實上處分權應為無疑
(三)被告主張收回系爭房屋實為不當得利：
１、原告出資興建係爭房屋，為事實上處分權人，豈有因契約約款矛盾，語意不明，甚至有誤植與違反契約本旨條款之情事，而認為仍應依契約文字約定，認定原告已將事實上處分權列為房屋租賃契約之條款之理。申言之，原告既已出資147萬元建築系爭房屋並已原始取得房屋事實上處分權，本來就可以對該屋為使用及收益，何來再將該屋作為租賃房屋之標的，再以該屋承租人之姿使用、收益該屋之道理，故究其真意，租賃標的實為該房屋所在之土地。
２、原告對系爭房屋有事實上處分權，則在系爭契約究為「房屋租賃契約」抑或是「租地建屋契約」事實仍不明時，被告以原告違反租賃契約為由，收回房屋，為無法律上之原因，而受有房屋事實上處分權之利益，致原告受有損害，因此原告依據不當得利為請求權基礎，請求返還其利益，應屬有據。
三、證據：援用本訴部分之證據資料。理 由
甲、程序部分被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。民事訴訟法第 259條定有明文。但反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連，或反訴非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，此觀之民事訴訟法第260 條第1 項、第2 項之規定自明。此所稱之「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言。換言之，為本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與為反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或為本訴標的之法律關係發生之原因，與為反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，即可認為兩者間有牽連關係。查本件被告於107年1月12日言詞辯論期日當庭表示提起反訴，請求反訴被告給付反訴原告相當於租金之金額175,000 元。所主張之權利，係由同一法律關係發生，與本訴之標的及其防禦方法相牽連，依民事訴訟法第259 條規定，應准許被告對原告提起反訴，合先敘明。
乙、實體部分
壹、本訴部分：
一、經查，原告主張伊前於97年1 月30日與被告簽訂租賃契約，由原告承租北港路230 號約面60尺、寬35尺（水表號碼95B193851 、電表號碼單向000-00-0000-00、三向-00-0000-00）之土地，且系爭土地上有未保存登記之房屋，嗣因兩造間之爭執，被告訴請原告給付租金並遷讓系爭房屋與被告，經本院105 年度嘉簡字第615 號、106 年度簡上字第25號判決原告應給付被告積欠之租金，並遷讓系爭房屋予被告，惟該房屋為原告所建，由原告原始取得系爭房屋之事實上處分權，因此，主張被告受有原告興建系爭房屋之總計花費147 萬元之不當得利，請求被告返還系爭房屋之價值147 萬元云云。查上情雖據原告提出房屋租賃契約書、本院105 年度嘉簡字第615 號民事判決、106 年度簡上字第25號民事判決影本佐參。惟查，被告則辯稱原告在97年1 月30日主動向伊承租房屋時，有簽訂房屋租賃契約書，內容載明原告擴建蓋房屋的話，承諾要依原屋的地坪數全部歸屬被告所有，雙方同意遵照房屋租賃契約書規範，系爭契約為房屋租賃契約，而非原告所稱有不當得利之控訴等語，資為抗辯。
二、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條固定有明文。惟按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，且該受利益與受損害之間有因果關係存在。倘基於契約關係而受領給付者，自難謂為無法律上之原因而受利益（參最高法院95年度台上字第1722、2013號、89年度台上字第28
8 號判決意旨）。又主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上原因而受有利益，致其受有損害。如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的。故主張該項不當得利請求權存在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的（最高法院103 年度台上字第2198號判決意旨參照）。
三、經查，本件原告主張本院106 年度簡上字第25號民事判決，認定原告為系爭房屋之事實上處分權人，故認為被告取得系爭房屋之事實上處分權，係無法律上原因而受有利益云云。惟查，兩造簽立之房屋租賃契約第一條約定載明：「甲方所在地及使用範圍北港路230 號約面寬60尺、深度35尺（水表號碼95B193851 、電表號碼單向000-00-0000-00、三向-00-0000-00）」等語。而上揭租賃內容，並無標示土地的地號，僅標示有房屋門牌號碼及使用水表及電表的號碼，顯然，上揭租賃契約為房屋租賃，而非原告陳稱之租賃契約係承租土地興建房屋云云之租地建屋關係。
四、復查，兩造簽立之房屋租賃契約第十四條約定：「甲乙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房／店屋，因此乙方所受之損害甲方概不負責。」等語。原告雖稱系爭契約係一般租賃契約書範本，不符合當事人訂約時之事實，其文義與兩造間租地建屋契約目的相矛盾，非兩造當事人之真意云云。惟查，本件兩造所簽立之租賃契約，不論是從租賃契約第一條或第十四條載明的內容，均應認定係以房屋作為標的之房屋租賃契約；原告如係欲租地建屋，則應使用土地租賃契約書範本，不應於使用租賃契約書後，再執異詞陳稱伊係欲租地建屋云云，以規避契約責任。原告所陳系爭契約內容非兩造當事人真意云云，並未據原告提出具體的證據資料佐參，所稱兩造簽立之房屋租賃契約係屬租地建屋云云，與契約所載的內容不符，顯非事實，既無得為反證的具體證據可憑，原告所稱係租地建屋契約云云，實難以採信。
五、再按，兩造嗣因調降及積欠租金之爭執，被告訴請原告給付租金並遷讓系爭房屋，既係經本院105 年度嘉簡字第615 號、106 年度簡上字第25號判決原告應給付被告積欠之租金，並遷讓系爭房屋予被告。則不論原告受有何種的利益，既然係基於法院之判決而得來，自無所謂的不當得利可言。因此，原告辯稱房屋為伊所建，應由伊原始取得系爭房屋之事實處分權，因而主張被告受有系爭房屋之價值147 萬元之不當得利云云，顯與不當得利規定不符合。是本件原告援引民法第179 條之規定，請求被告返還147 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，難認有據，係屬無理由，不應准許，應予駁回之。而原告之訴既業經駁回，所為假執行之聲請，亦已失所附麗，應併予駁回。
六、至於原告另主張本件租賃契約原約定租金為2 萬5 千元，嗣於104 年8 月以後每月租金降為2 萬元，若依系爭契約第14條之約定，一有違約情形，甲方即得收回房屋，而原告興建系爭房屋支出147 萬元，則違約金之金額將高達月租金2 萬元之73.5倍，故本件尚有違約金過高之情形，請求本院依民法第252 條之規定予以酌減云云。惟查，原告所述上揭契約第14條內容，乃約定原告如有違背任何條件時，被告得隨時解約收回房屋，因此原告所受之損失被告概不負責。此內容，僅係約定被告得解約收回房屋之條件，並無約定原告必須給付被告多少數額的違約金，故非係屬於違約金之約定條款。原告將此約定解釋為違約金的條款，請求本院酌減違約金云云，核與民法第252 條規定意旨不符，自無從准許，附此敘明。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張反訴被告承租房屋積欠租金部分，除了在本院
105 年度嘉簡字第615 號、106 年度簡上字第25號審理中之聲明外，因反訴被告迄今未搬遷房屋，故反訴原告爰依民法第421 條、第440 條規定，請求反訴被告給付自106 年6 月起，至106 年12月止，計七個月之租金共175,000 元（註：
每個月租金25,000元×7 個月＝175,000 元）。
二、按民法第421 條規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。」；同法第440 條第1 項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」。而得依上述兩條之規定，請求他方支付租金者，係以租賃關係存在為前題；如租賃契約已終止，租賃關係已不存在，即無適用上述規定而請求支付租金之餘地。
三、經查，本件兩造間簽訂之租賃契約，租賃期限雖為97年1 月30日至112 年1 月29日止；惟查，兩造簽訂之房屋租賃契約，業經反訴原告在於106 年度簡上字第25號請求遷讓房屋等事件審理中，於105 年11月7 日言詞辯論時，當庭表示終止兩造租賃契約，故兩造簽訂之房屋租賃契約已於105 年11月
7 日終止。因此，本件兩造間已無租賃契約關係存在，反訴原告自無得依民法第421 條、第440 條之規定請求反訴被告給付租金之權源。從而，本件反訴原告援引民法第421 條、第440 條之規定，請求反訴被告給付自106 年6 月起至同年12月止之七個月租金計175,000 元，難認為有理由，故不應准許，應予駁回之。
參、本件為判決基礎之事實已臻明確，兩造其餘主張陳述及其他攻擊防禦方法暨所提出未經援用之資料，核與本件判決結果均不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
丙、據上論斷，本件原告之本訴及被告之反訴，均屬無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 20 日
民三庭法 官 呂仲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 20 日
書記官 吳念儒