臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度重訴字第15號原 告 許昆池訴訟代理人 許齎贍訴訟代理人 張雯峰律師
吳佳融律師王漢律師被 告 許人文訴訟代理人 林怡靖律師上列當事人間請求履行互易契約事件，本院於民國106年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠按當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於
買賣之規定；當事人之一方，約定移轉前條所定之財產權，並應交付金錢者，其金錢部分，準用關於買賣價金之規定；稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金。民法第398條、第399條、第345條、第346條分別定有明文。再按「當事人就買賣標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金。民法第345條第2項、第346條第1項定有明文。原審依證人張乃仁所為證言，認定金藏公司經由徐大樑介紹向被上訴人買受鋼筋，並由徐大樑允諾上訴人就金藏公司所需鋼筋將供貨予被上訴人，兩造就買賣標的物已有合意，及鋼筋市場係以鋼筋公會每月固定揭露行情，加計運費或裁剪費用後作為交易價格，價金依情形亦屬可得而定，因認兩造間成立系爭買賣契約，並無不合」，此有最高法院105年台上字第1708號民事判決意旨可參。是故，互易契約之成立，按民法第398條及398條準用買賣規定，雙方就標的物及其價金等要素意思表示一致時，互易契約即成立，縱然價金雖未具體約定數額，然依情形可得特定，價金要素意思表示仍屬一致。查兩造本來共同經營德旺興開發有限公司（下稱德旺興公司），後因經營理念不合，遂於民國105年7月12日德旺興公司之股東會會議中約定被告退出公司出資額（意指個人股份轉讓），並約定被告應將其所有，現由德旺興公司坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地全部（即門牌號碼嘉義縣○○鄉○○路○○號及43-1號建物坐落之其中二筆土地），與原告所有嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地之應有部分2分之1（即門牌號碼嘉義縣○○鄉○○路○○號建物坐落之土地），以等值方式互易，並由兩造分別找鑑價公司進行鑑價，如鑑價結果有出入，各物件以兩家鑑價平均值為價格，鑑價費用各自負責，此有訴外人林惠珍所製作之105年7月12日德旺興公司股東會會議紀錄為據。是以，兩造已就被告所○○○鄉○○段524、525地號土地，與原告所○○○鄉○○段○○○○號土地應有部分2分之1之特定標的物，以客觀可得特定之價格進行互易，並約定就互易價值不相當部分以價金互為找補，依民法第398條、第399條準用第345條及第346條規定，互易契約要素之意思表示應已合致，兩造應已成立互易契約（下稱系爭互易契約）。
㈡於系爭互易契約成立後，兩造分別委託歐亞不動產估價師聯
合事務所及信義不動產估價師聯合事務所做出鑑價報告，分述如下：
⒈原告之鑑價版本（即歐亞不動產估價師聯合事務所估價報告
書）○○○鄉○○段第524、525地號土地，61.105坪，每坪新臺幣（下同）383,000元；中山路48號○○鄉○○段505地號（2分之1），61.41坪，每坪352,360元○○○鄉○○段○○○○號未登記建物（2分之1），106,213.5元。⒉被告之鑑價版本（即信義不動產估價師聯合事務所估價報告
書）○○○鄉○○段第524、525地號土地，61.105坪，基地平均單價為每坪356,400元，土地效益單價為446,000元○○○鄉○○段○○○○號（2分之1），61.41坪，土地素地單價為每坪352,000元，土地效益單價為每坪432,600元○○○鄉○○段 ○○○○號未登記建物（2分之1），59,205元。○○○鄉○○段○○○○號土地（2分之1）○○○鄉○○段○○○○號上未登記建物（2分之1）合併簡稱為中山路48號不動產。
⒊兩造分別估價鑑定結果已分別於105年8月21日及105年9月24
日於德旺興公司互為提示，此有會議紀錄可稽。是故，按兩造前揭105年7月12日成立之系爭互易契約○○○鄉○○段第
524、525地號土地價值每坪應為369,700元《計算式：（383,000＋356,400元）÷2＝369,700元》，再以公園段第524、525地號總面積202平方公尺即61.105坪計算○○○鄉○○段第524、525地號土地價值應為22,590,518.5元《計算式：372,950×61.105坪＝22,590,518.5元》○○○鄉○○段505地號土地，素地價值每坪應為352,180元《計算式：（352,360元＋352,000元）÷2＝352,180元》，再○○○鄉○○段○○○○號總面積 61.41坪計算，應有部分2分之1之素地土地價值應為10,813,686.9元《計算式: 352,180元×61.41坪÷2＝00000000.9元》，再加計其上建物之應有部分2分之1價值82,
709.25元《計算式：（106,213.5元＋59,205元）÷2＝82,7
09.25元》，是中山路48號不動產及土地2分之1價值為10,896,396.15元《計算式：10,813,686.9元＋82,709.25元＝10,896,396.15元》㈢按民法第348條規定：物之出賣人，負交付其物於買受人，
並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。承前所述，兩造間既定有系爭互易契約，且互易之財產價值之計算方式及結果既已意思表示一致，經計算後被告所有公園段第524、525地號土地素地價值為22,590,518.5元，而原告所有中山路48號不動產2分之1價值為10,896,396.15元，兩者差額為11,694,122.35元，此部分之差額應由原告以現金補足之，按民法第399條準用第348條第1項規定，被告自應於原告提出給付時依系爭互易契約履行之。惟原告於鑑價後雖多次請求被告履行系爭互易契約，然被告均反悔前議，要求原告須對其所有之公園段第524、525地號土地，以每坪46萬元作價，並補足價差款，始願履行系爭互易契約，否則拒為履行，原告方提起本件訴訟。
㈣之所以就兩造名下所有土地進行鑑價，乃因被告對原告其他
土地還有興趣，而本件雙方係約定以原告所有財產以「等值方式」交換，包括現金；為保留彈性，故是以記載等值財產之方式（詳後述）。基本上兩造已經確定要互換公園段524、525地號土地及港西段505地號及其建物2分之1應有部分。
又被告雖抗辯就本件互換土地之範圍並未形成共識，另外還有各自提出解決方案云云，然從105年8月21日、105年9月24日之股東會議紀錄所示，每個解決方案中均有包○○○鄉○○路○○號及其他不動產或現金之方案，可見雙方確實已○○○鄉○○路○○號建物之互易標的達成共識，含其他原告所有等價財產補足互易標的之差額方法；再從105年8月21日之股東會會議紀錄「說明」欄中，被告提出之解決方案第4點即為「中山路48號＋現金」等語亦可知兩造確實知悉現金亦可作為等值互換方式，而原告於105年9月24日之股東會會議紀錄中亦有同意以中山路48號加現金之方式作價，故雙方實已達成合意。雖被告另陳稱原告就公園段524、525地號土地逕以素地鑑價，而非以現況鑑價云云。惟查兩造約定以被告所有之公園段524、525地號土地與原告所有之港西段505地號之房地互易，而公園段524、525地號上之建物（即嘉義縣○○鄉○○路○○號及43-1號旅館建物）既屬於德旺興公司所有，即與被告無關，自不應將旅館之建築成本列為鑑價考慮因素；且原告對於港西段505地號之房地不論係土地及其上建物皆有所有權，然被告於鑑價時亦皆以素地價格報之。是故，為求公平起見，公園段524、525地號土地亦應以素地價值估算為當，非屬被告所有之不動產影響因素應不考慮在內。
㈤就兩造間確實已成立系爭互易契約，再陳述理由如下：
⒈按買賣契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相
同意，買賣契約即為成立。有最高法院20年上字第2202號民事判例可參照。復按兩造就買賣之標的物已互相同意，至於價金，政府對公產有一定價額，則依民法第346條第1項，應屬依其情形可得而定，即視為定有價金，故縱認本件兩造就價金未具體約定，亦應認就價金已互相同意，依同法第 345條第2項，本件買賣契約即為成立。亦有最高法院55年台上字第1645號民事判例可資參照。承前所述，本件兩造於105年7月12日之股東會議中約定雙方就被告所有公園段524、525地號土地全部及原告所有港西段505地號應有部分2分之1及其上不動產之應有部分2分之1進行互易。於訂約當時兩造之所以係約定以原告「等值財產」進行交換，乃因斯時兩造尚未就公園段524、525地號土地及港西段505地號與其上建物進行鑑價，原告不確定是否有充足現金足以支應差額，故於會議紀錄中方以「等值財產」之文字記載，以保留日後調整之彈性，並將被告有興趣之原告所有不動產一併送交鑑價，以作為日後如鑑價結果出來後，原告現金不足以支付差價時，以其他原告所有不動產作價找補，此為兩造當時之真意。⒉於105年7月12日時，被告本同意原告得委託農會進行鑑價，
惟於105年8月21日雙方陳報鑑價結果時，被告以原告非委託專業鑑價公司為由拒絕承認原告之鑑價結果，原告無奈之下，方於105年8月26日另委託歐亞估價師事務所進行鑑價。在此同時，原告取得新港鄉農會之增貸許可，知其現金應足夠補足本件互易標的之價值差額，遂將此事告知林惠珍，林惠珍為求日後土地移轉順利，避免產生不必要誤會，遂委由訴外人律師擬訂協議書，雙方並於 105年9月4日同意協議書內容並簽名蓋章。
⒊該105年9月4日之協議書內容載有「茲因許人文（下稱甲方
）已與許昆池（下稱乙方）約定互易土地（將許人文所有嘉義縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地之持分與許昆池所有之土地交換），甲、乙雙方約定條款如次：…三、在甲方將系爭土地移轉給乙方時，乙方應同時將雙方議定乙方應移轉登記予甲方之土地…雙方同意如有金錢找補，亦須同時結清。…五、甲、乙雙方前開各行為，如有衍生相關稅賦負擔，依照相關法令辦理；行政規費及地政士公費，雙方同意平均負擔。」等語，由此可知兩造已於105年9月4日以協議書就互易之標的（即公園段524、525地號土地及港西段505地號土地及其上未保存登記建物）達成合致，給付方式為雙方同時將上開不動產之所有權移轉予他方，如有金錢找補，亦須同時結清，並約定相關稅賦負擔依照相關法令辦理；行政規費及地政士規費則由雙方平均負擔並簽名蓋章於上。
⒋是以，兩造至少於 105年9月4日就互易契約之標的、價金、
給付方式、稅負及相關費用負擔達成一致，揆諸首揭最高法院民事判例意旨及民法第398條及第399條規定，應可認為兩造確已成立系爭互易契約，該協議書僅在確定105年7月12日之股東會會議內容，非如被告抗辯係訴之變更追加。另從協議書第1、2條內容所約定之土地使用同意書及抵押權設定部分，兩造皆已協同完成登記，應認兩造皆已同意協議書之契約成立。惟土地互易部分被告於105年9月24日股東會議時竟反悔前述雙方合意以現金找補方案，堅持要原告所有之其他土地，是被告抗辯兩造未成立系爭互易契約云云，顯不實在。再查，被告援引最高法院80年台上字第1883號民事判決意旨，觀該判決書內容及摘錄之意旨，應在討論僅憑不動產買賣之預約是否可認定買賣契約業已成立，與本件兩造已就系爭互易契約之標的、價金及給付方式及稅負等費用負擔以書面達成合致之事實迥然不同，自難以比附援引。
⒌105年9月4日之協議書係由林惠珍請訴外人律師所擬定，如
雙方尚未約定好成立互易契約，大可除去有關互易之記載，直接就抵押權之設定做約定即可。但觀協議書內容，在前言部分第1行即開宗明義表示「許人文已與許昆池約定互易土地…」等語云云，可知兩造是在以系爭互易契約業已成立之前提下簽訂協議書。至於協議書第3條關於「…（如乙方應移轉登記予甲方之土地之一○○○鄉○○段第505號土地）」等文字之記載，應該是舉說已經確定要交易之港西段505地號土地之說明。因港西段505地號土地上有尚未辦保存登記之建物，其所有權移轉較為特殊，所以要移轉處分權予甲方；且在105年9月4日原告委託之鑑價結果尚未出來，直到105年9月10日鑑價結果才出來，雙方為使契約保持彈性，才未將原告部分是否要以現金找補或者以土地交換之部分用確定文字記載，但從協議書第3條最後一段文字「雙方同意如有現金找補，亦須同時結清」等語，可知雙方已經達成現金找補的共識。而協議書第4條之部分，則是為保持彈性，因當時除港西段505地號土地外，還有其他土地設定抵押權，原告原則上是現金找補，所以當時是原告所有名下土地做交換，所以不一定是以協議書第2條所載的設定最高限額抵押權之土地。
㈥末查，就本件互易之標的、價金及給付方式，兩造已達成合
意，依照雙方事先約定標的價值取兩造製作之鑑價報告之平均值計算方式，公園段524、525地號土地每坪應係369,700元計價，然被告卻堅持其所有公園段524、525地號土地要以每坪46萬元計價，已如前述，而原告作價互易之港西段505地號房地則依舊以兩造製作之鑑價報告之平均值每坪352,360元，造成原告需以更多之現金補足差額，此方為被告拒絕履行之真正原因等語。綜上所述，原告以105年7月12日之股東會會議紀錄為本件請求權基礎，如依此仍不足認定雙方成立系爭互易契約，原告另以105年9月4日之協議書請求等語。聲明：⒈被告應於原告給付新臺幣11,694,123元及將嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地應有部分2分之1移轉登記予被告後，將其所有嘉義縣○○鄉○○段○○○○○○○○號移轉登記予原告。⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立。此於民法第153條第1項、第2項前段分別定有明文。次按所謂必要之點，乃指契約中不可欠缺之要素。是以揆諸民法第389條之規定，如認兩造間成立互易契約，必兩造對於互相移轉金錢以外之財產權究竟為何有所一致，始能認為兩造間成立互易契約。
㈡本件原告據以主張之請求權基礎係其宣稱兩造曾在105年7月12日有互易之約定云云，但查：
⒈自原告所提105年7月12日會議紀錄所載「討論事項」中，就
「有關許人文退出公司股份條件」所示之內容為『…許人文擁有之中山路43號及43-1號一半所有權之土地，與許昆池財產以等值方式交換，其中「務必包括」許昆池擁有之嘉義縣○○鄉○○路○○號之二分之一權利，「其他部分」則以委託鑑價結果，再於下次討論。另外，由兩造分別各找一家鑑價公司進行鑑價，如果鑑價結果有出入，各物件以兩家公司鑑價平均值為價格，鑑價費用則各自負責。』等語，由此顯知，兩造固有互易各自所有不動產之意向，但因涉及兩造各自所有不動產的價值及究竟兩造對於原告究竟要以哪幾筆土地來與被告所有○○○鄉○○段第524、525地號土地交換，並未有一致之共識，僅先對於兩造各自的需求先予載明，但兩造間絕未已成立原告所陳稱之系爭互易契約。
⒉況自原告提出之兩造各自委請不動產鑑價機構所為之鑑價報
告尤能證明，對於互易標的根本沒有確定。蓋兩造所委之鑑價機構所鑑價之標的，係對於原告名下所有各筆不動產（其中包括港西段505地號、菜公厝段咬竹小段第255、256地號、菜公厝段第232地號及宮前小段第73地號等土地）為鑑價。倘兩造間確已就互易之不動產有所合意，又何需就原告所有各筆不動產詳為鑑價。是原告陳稱其與被告於105年7月12日有成立互易契約云云，已顯荒謬。又自信義不動產估價師聯合事務所估價報告書之附件17即本件被告於105年8月3日與信義不動產估價師聯合事務所承辦人之電子郵件聯繫內容可知，被告在委請鑑價時，已先將希望互易之標的即原告所有港西段第505地號土地及其地上物、宮前小段第73地號及其地上物（鐵皮屋）載明於電子郵件中。果如原告之主張，兩造已在105年7月12日成立系爭互易契約，被告又何必在105年8月3日告知鑑價機構「…中山路48號及田地B……（這是我要取得的部分）」等語。
⒊甚者，自德旺興公司105年8月21日、105年9月24日之股東會會議紀錄觀之，更能證明兩造間絕未成立任何互易關係：
⑴兩造固在105年7月12日對於被告退出德旺興公司之後續應辦
理事項有先為討論，而就因應被告退出公司兩造間不動產應為互易有初步之意向，並進而約定雙方應各覓鑑價機構對相關標的為詳細之鑑價，但原告並未遵守約定委請鑑價機構鑑價，而是在105年8月21日開完會後，原告已先取得由被告委請信義不動產鑑價而得之報告書，嗣後原告始再另委託歐亞不動產為鑑價。又原告嗣後補提之歐亞不動產鑑價報告，更將現為旅館用地即被告所有公園段524、525地號土地逕以素地鑑價，而非以現況鑑價，原告此舉顯然有刻意低估被告所有土地之價值甚明。
⑵從105年8月21日之股東會會議紀錄「說明」欄所示內容，已
可知兩造對於本件互易之標的，尚未形成一致之共識（所以才有兩造各自的解決方案）。倘若原告主張105年7月12日之會議紀錄中，兩造已對互易必要之點有合意為真，則兩造又何需在105年8月21日各自提出解決方案。遑論此次會議紀錄中，於臨時動議「決議」欄第2點亦明載『…待土地交換事宜「確認」，再行過戶。』等語，由此益見兩造根本未在105年7月12日有任何互易之約定。而自105年9月24日之會議紀錄討論事項說明㈡、㈢、㈣之內容，亦可進一步證明兩造間並無任何互易約定存在外，蓋倘真達成互易約定，兩造又何必各自提出解決方案。
㈢本件兩造確實未成立系爭互易契約，如下所述：
⒈被告參酌會議通知單、附件及會議記錄，先對於兩造間歷次會議之相關資訊整理如下：
⑴105年7月12日之會議，會議議題為：德旺興公司合資股份轉
移事宜及許人文退出公司股份條件。該次會議結論或結論摘要為：許人文退出公司。許人文原出資額589萬元、公司向許人文借款49萬元、許人文為公司代墊款項31萬元及公司籌備期間（二年）的勞務提供以48萬元計作報酬。
⑵105年8月21日之會議，會議議題為：許人文退出公司股份，
後續處理事宜。許人文退出公司股份條件之第一項、第二項，後續處理事宜。有關許人文擁有之中山路43號及43之1號一半所有權之土地，與許昆池財產以等值方式交換，雙方提出初步鑑價及解決方案。該次會議結論或結論摘要為：以出資額轉讓方式辦理，許人文嗣與許昆池簽訂協議書辦理。許人文之出資額、公司向許人文借款、許人文為公司代墊款項及公司籌備期間的勞務提供，公司與許人文簽訂協議書後支付。許昆池需委請正式鑑價單位鑑價出具正式文件後，再依鑑價結果提出可行方案。
⑶105年9月24日之會議，會議議題為：許人文與許昆池土地互
易事件討論。德旺興公司支付許昆池及許人文土地租金事件討論。許人文退出公司前盈餘虧損情形討論（目前經營者應事先提出報表供開會討論）。該次會議結論或結論摘要為：針對中山路43號認定標準不同，有下列二個解決方案，下次討論：請雙方互相考慮對方的認定方式。請雙方均提出認為適當的價格。雙方考慮彼此提出的方案，於下次會議討論。依照105年土地租賃協議書第二條及第三條，租金計算自105年5月起算，每月應繳月租金5萬元，至完成土地過戶為止。
付款方式於下次會議討論。為利於下次會議討論，請目前經營者於10月22日前提出相關文件。相關文件需有專業人士的認證。
⑷105年11月13日之會議，會議議題為：許人文與許昆池土地
互易討論。該次會議結論或結論摘要為：針對中山路43號認定標準不同，請雙方思考可以接受的價格。許人文目前提出每坪46萬元，許昆池提出每坪38-40萬元許昆池堅持烘稻機土地（含房舍）不交換，許人文仍以中山路48號及烘稻機土地優先考慮。建議許昆池於中山路43號價格尊重許人文的估價，建議許人文考慮許昆池堅持烘稻機土地。中山路43號交易後將產生250萬以上的稅金，請雙方也能納入考量因素。
⒉原告固主張「…雙方互易之標的及標的之價格等要素，達成
一致，是以雙方已經成立互易契約…」云云，但此說法殊屬無稽，蓋：
⑴按「不動產之買賣，除標的物及價金外，尚涉及付款方法、
稅負、點交、費用及違約等重要事項，故買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先為擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立」，有最高法院80年台上字第1883號民事判決意旨可參。次按互易之法律關係準用買賣之規定，此於民法第398條亦定有明文。
⑵查原告之主張無非以會議記錄中所載「許人文擁有之中山路
43號及43-1號一半所有權之土地，與許昆池財產以等值方式交換」為據，而認「互易之標的及標的之價格等要素，達成一致」云云。但縱僅就原告所有港西段505地號土地及被告所有公園段524、525地號土地之價格，雙方迄今仍未形成一致之共識。此由105年11月13日之股東會會議結論中即可知兩造仍未達成合意，原告之主張已乏所據。又揆諸前開民法互易準用買賣之條文規定及最高法院判決意旨可推知，縱互易之標的、價金已先有擬定，但如其他重要事項如未有合意，仍不能認為已成立互易契約。而被告如就其所有公園段52
4、525號土地與原告所有之土地達成互易，單就被告前開土地所生之土地增值稅即高達250餘萬元，則被告豈有可能在類此之重要事項尚未與原告有一致之共識前，即成立原告所謂之系爭互易契約，實殊難想像。
⒊被告所提出原告訴訟代理人即許齎贍與歷次會議之記錄林惠
珍於105年7月17日之電子郵件往來，其中許齎贍在105年7月17日下午12點34分之電子郵件中，有下列回應：
⑴許齎贍陳稱「我們這邊確認會議紀錄之無誤的…也願意提供
48號為必交換條件之一」等語，則其此段回應正足證明被告強調會議記錄中提及「務必包括」許昆池擁有之嘉義縣○○鄉○○路○○號之2分之1權利，「其他部分」則下次討論之說法。
⑵許齎贍又稱「以下為完成鑑價的選項（許昆池方提供參考）…選項二：48號產權加其他產權轉移：依照會議記錄執行。
…」等語，倘如原告所主張在105年7月12日兩造已有互易合意，何以原告之訴訟代理人許齎贍會於105年7月17日尚稱原告有二個選項提供參考。甚且，此「選項二」中「依照會議記錄執行」之文字記載恰恰證明兩造於7月12日開會時所達成的初步共識正是『48號產權加「其他產權」轉移』，根本並非如今原告所主張之「48號產權加現金」。
⑶再比對林惠珍對前開回應之再回應「個人建議維持選項二，
也就是原會議紀錄的決議。一來，選項二為當初會議決議，而且除了這一次的會議外，你們私下談的時候也是朝這個方向，不宜改變…」等語，尤能證明105年7月12日之股東會議時，雙方達成的初步共識即是選項二「48號產權加其他產權轉移」，並非原告所主張之「48號產權加現金」。
⒋況在歷次會議中，土地如何交換都是主要討論議題。從最初
土地價值各有主張，到兩造應各自委請專業鑑價單位鑑價（固然後來因原告要求其鑑價單位在鑑定公園段524、525地號土地上以素地為鑑價標準，而與被告鑑價前提不同而未能有進一步協談進度），後兩造又各自提出數種方案，而在 105年11月13日的會議中，因原告堅持宮前小段73地號土地（含房舍）不交換，但被告仍以中山路48號及前開土地為優先考慮，所以當天的會議結論才有「建議許昆池於中山路43號價格尊重許人文的估價，建議許人文考慮許昆池堅持烘稻機土地」等語，即希望兩造能各自在土地互易方案、價格上各自有所退讓，始能早日促成合意。
⒌事實上關於本件土地互易之糾紛，始肇因於兩造確定無法再
共同經營德旺興公司，繼而衍生相關被告退股、被告與公司間之股東往來、代墊款項及籌備期間的無償勞務提供應如何作價及本件土地互易等問題，除土地互易問題外，其他事項皆陸續在105年9月間處理完竣。而土地交換較無明顯之進度的原因主要為：原告遲至105年9月才委請鑑價公司鑑價；原告不但在取得被告鑑價報告後才委請鑑價公司鑑價，單就鑑定公園段524、525地號土地的鑑價方法，原告卻囑其所委託之鑑定人「…不考慮地上物對土地價值之影響」，此部分和被告所認知應以現況進行鑑價，相去甚遠；兩造對於互易之內容遲遲無法取得共識。
㈣原告另陳稱至少於105年9月4日已成立互易之法律關係，亦
非事實，且此係屬訴之追加，被告並不同意。關於兩造在105年7月12日之會議中，究竟得致如何結論，或涉及對於該日會議紀錄之解釋，被告認除自會議紀錄之文字為觀察外，並應按邏輯及論理加以推求，並作全盤觀察，以為判斷基礎。如會議紀錄之文字已能表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨會議紀錄文字而更為曲解。查：
⒈105年7月12日之會議記錄中明載『…許人文擁有之中山路43
號及43-1號一半所有權之土地，與許昆池財產以等值方式交換，其中「務必包括」許昆池擁有之嘉義縣○○鄉○○路○○號之二分之一權利，其他部分則以委託鑑價結果，再於下次討論。另外，由兩造分別各找一家鑑價公司進行鑑價，如果鑑價結果有出入，各物件以兩家公司鑑價平均值為價格，鑑價費用則各自負責』等語，且此會議記錄亦經原告之子許齎贍即原告訴訟代理人確認無誤，並向會議紀錄者林惠珍回覆『我們這邊…也願意提供48號為必交換條件「之一」』。簡言之，兩造固有互易之意向，但究竟要互易哪幾筆不動產，並未完全確定，實無從認為兩造間已成立互易之約定。況被告歷來均抗辯兩造就互易之標的內容並未合意、確定、標的價值根本尚未鑑價並達成一致之共識，遑論合意、確定。且自原告提出其委託鑑價單位所出具之鑑價報告書中已載明提出鑑價報告之日期係105年9月10日，顯然在此時點之前，兩造間既尚未就相關不動產的價值有共同之認定，又如何有原告所謂互易之合意。遑論原告亦對於被告抗辯就標的之價值尚未確定、合意乙節自認。
⒉再被告已將歷次會議通知、會議紀錄及相關之附件提出並整
理，由此均可知歷次會議中，兩造所有之何筆土地要如何交換都是主要討論議題，且兩造在數次會議中均各自提出數種方案，倘兩造確如原告所稱有互易之合意，那後續的會議根本無庸討論各種方案，僅討論原告所有港西段 505地號土地（含地上物）及被告所有公園段524、525號土地之價值為何即可。原告無視前開證據及事實，而任意曲解105年7月12日之會議紀錄，實屬無稽。
⒊原告又陳稱被告於105年7月12日同意其得委託農會進行鑑價
乙節，並非事實。自兩造所提出之105年7月12日之會議紀錄，當中係載明「…由兩造分別各找一家鑑價公司進行鑑價…」等語，從而原告陳稱被告同意其得委託農會進行鑑價，已非屬實。況原告固舉105年8月21日之會議紀錄為其有陳報農會鑑價結果，惟細查該日會議紀錄之記載，原告提出之價格係「許齎贍參酌實價登錄網站及農會借貸抵押價值」等語，但兩造之決議是要各找一家公司，原告片面宣稱其參酌實價登錄網站的內容，並未提出資料以實其說，遑論所謂「農會借貸抵押價值」更係許齎贍信口而來之說法，乃原告意圖混淆。
⒋原告復稱兩造至少於105年9月4日就互易標的、價金、給付
方式、稅負及相關費用負擔達成一致云云，尤不可採，並就105年9月4日兩造簽署之協議書，陳述意見如下：
⑴依原告此一主張，即足證明兩造於105年7月12日會議中並無
成立系爭互易之法律關係。因兩造於 105年9月4日所簽署之協議書，名稱及性質均非原告所稱之「土地互易協議書」，且該協議書亦非兩造共同委由訴外人撰擬，而係被告為能確保自身權利，而請訴外人擬就，再提出經原告同意後簽署。⑵自前言「…（將許人文所有嘉義縣○○鄉○○段0000000地
號土地之持分與許昆池所有之土地交換）」等語中可知，在簽定105年9月4日之協議書時，原告究竟要以哪些土地交換，根本尚未確定。能夠確定的，僅有被告要以公園段524、525地號土地來交換，而此與105年7月12日之會議紀錄正可相互對照。再自該協議書第3條載明「在甲方（即被告）將系爭土地持分移轉給乙方（即原告）時，乙方應同時將雙方議定乙方應移轉登記予甲方之土地（如乙方應移轉登記予甲方之土地之一○○○鄉○○段第505號土地，乙方應連此土地上之未辦保存登記建物之事實上處分權一併移轉予甲方）辦妥移轉登記…」等語，更可知兩造到底要互易哪些土地根本沒有確定，所以有待「雙方議定」，而該協議書中的「如」、「之一」等字眼，更能證明原告陳稱其將除卻港西段505地號土地以外之土地為鑑價，僅係為日後作價找補乙節，全屬虛撰。
⑶尤其依該協議書第4條明載『甲、乙雙方約定乙方所提供互
易之土地，「有非前開」為甲方設定最高限額抵押權之土地時，…』，至此已能完全確定105年9月4日之協議書根本不是如原告所陳稱兩造間已就特定土地有互易合意之協議書。蓋正係兩造間就互易之標的尚未合致，始有此部分之約定；「有非前開」的意思係乙方當時有以數筆土地作為擔保，因為互易土地並沒有確定，如原告當時是提供其他土地根本沒有在協議書是最高限額抵押權土地時，就按照協議書第4條處理，由此反面推論，雙方互易土地均未確定。事實上，協議書簽署之目的，係為保障被告之權利。兩造因在105年7月12日已有被告退出德旺興公司之經營，但因德旺興公司所營運之德旺商旅係興建在被告所有之公園段第524、525地號土地上，且因公園段第524、525地號土地及原告所有港西段505號土地（被告亦有持分4分之1）係兩造祖厝及先人發源地，是以被告在因退出經營，而不得已需將公園段第524、525地號土地讓出之同時，仍希望能保有祖厝及座落基地之持分，因此始會與原告約定要用來與被告互易之內容「務必包括」原告所有港西段第505地號土地及其上未辦保存登記之建物。
⑷被告究竟為何在105年9月4日簽署協議書，乃因原告及其子
欲向金融機構貸款以為營運，並支付被告出資額轉讓予原告及雙方約定原告或德旺興公司應支付給被告之相關款項。但因向金融機構貸款需有擔保品，且因德旺興公司所營運之商旅興建在被告所有公園段第524、525地號土地上，金融機構即要求在貸款時，公園段第524、525地號土地需設定抵押權予金融機構，但因雙方究竟要如何互易根本尚未談妥，是以被告為表善意，固同意先以公園段第524、525地號土地之所有權人名義設定抵押權給金融機構，但亦同時要求原告應將其所有之其他土地共同設定最高限額抵押權予被告，如此始能保障被告權利，基於此項目的，被告才要求原告必需與被告簽立協議書，該協議書之重點在於要求原告必需提出土地設定抵押，擔保被告之土地為原告設定抵押去農會貸款。
⑸至於原告以協議書第 5條所載「甲、乙雙方前開各行為，如
有衍生相關稅賦負擔，依照相關法令辦理；行政規費及地政士公費，雙方同意平均負擔」約定，主張兩造已就系爭互易契約中之互易標的、價金、給付方式、稅負及相關費用負擔達成一致云云，尤令被告難以索解。約定中既已明白約定係「雙方前開各行為」，本即指被告以其所有之公園段524、525地號土地為德旺興公司向金融機構貸款之設定抵押行為；原告因為被告同意在兩造未議妥互易內容前即願先配合辦理前開抵押之設定，而將原告所有港西段第505地號土地、菜公厝段咬竹小段第255、256地號土地全部及嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○號土地全部，為被告共同設定最高限額抵押權之行為，如此而已。
⑹從協議書第4條內容直接呈現被告當時內心想要互易之土地
，根本不是原告為被告設定抵押的土地。因被告除了港西段505地號土地外，還要跟原告互易的土地範圍尚○○○鄉○○段宮前小段73號之土地，事實上，被告想要互易之土地是新港段宮前小段73號土地，但在簽協議書當時，原告表示新港段宮前小段73號土地已經設定抵押權給銀行，已無法再抵押設定予被告，所以被告才會在協議書第4條記載如果雙方約定乙方即原告日後要提供互易之土地有非前開甲方即被告設定最高限額抵押權的土地，即係指新港段宮前小段73號土地。此份協議書之內容只是反應當時事實狀況，互易的內容根本沒有確定。
⒌另觀原告訴訟代理人許齎贍與林惠珍之信件往返，在許齎贍
於105年7月17日下午12點34分之信件內容中，除整理要鑑價、要交換土地外，另有提到選項一及選項二。選項一部分是寫「48號產權（即港西段505地號上之未保存登記建物）加現金」，即原告主張之部分；但選項二係記載「48號產權加其他產權轉移：依照會議紀錄執行」，此會議紀錄就是指105年7月12日之會議紀錄。此段文字係由許齎贍自己記載，所以許齎贍是知道依照105年7月12日會議紀錄執行結果，是「48號產權轉移」，根本不是「48號產權加現金」。另參林惠珍於105年7月17日之回信寫明「建議維持選項二，也就是原會議紀錄的決議」等語，所以105年7月12日會議紀錄的決議，根本就是被告以公園段524、525號土地去換原告所有港西段505號土地再加上其他的土地，並非現金補足的問題。㈤本件實為原告曲解會議記錄及協議書之內容，其不合實情之
處已如上述。再從被告將歷次會議通知、會議紀錄及附件所為之整理，略可知兩造間約係每個月開一次會，但何以自105年11月份之後即未再開會。另從原告提出之德旺興公司向新港鄉農會之借據、設定最高限額抵押權之土地謄本可知，被告在105年11月10日時確實以被告所有公園段第524、525地號土地為德旺興公司向新港鄉農會借貸並設定最高限額抵押權；但也正因原告已順利自金融機構貸得款項，是故縱105年11月13日約定要再開會討論土地互易事宜，但原告訴訟代理人許齎贍卻未在約定之時間、地點出現，而在眾人去電後始知其仍未起床，嗣後才姍姍來遲。該日（即105年11月13日）由於兩造仍堅持己方之主張，所以最後始有建議「許昆池於中山路43號價格尊重許人文的估價，建議許人文考慮許昆池堅持烘稻機土地」等語之結論作成，亦即希望兩造都能各有退讓，始能促成事件的落幕。但當時固曾另約定能否在11月27日另開一次會議，但後來原告片面陳稱不願再開會，縱然被告多次口頭催請，原告仍未予理睬。
㈥查原告所以提起本件訴訟，乃被告見原告之目的達成（即被
告以德旺商旅所座落基地之所有人身分同意以基地為德旺興公司之貸款擔保）後，即消極不配合土地互易內容的討論及進行，且德旺興公司（目前股東為原告及其訴訟代理人許齎贍）亦拒絕給付使用被告所有土地之租金，嗣經被告在106年1月間以存證信函定期催告後，原告仍拒不履行，被告在聲請核發支付命令後（即本院106年司促字第746號支付命令），原告於收受支付命令後（送達日期應為106年2月7日），或意識到兩造土地約定要互易一事如未有進展，其每月租金支出（原本德旺興公司均拒絕給付租金及押租金）將會使公司營運成本增加，原告始提起本件訴訟。但觀其歷次主張除無理由，更有諸多悖於事實之主張，實均不可採，且原告於解讀股東會議紀錄時，不應僅看就其有利之部分。
㈦而原告陳稱公園段第524地號、525地號土地上之建物（即德
旺商旅）並非被告所有，並稱「自應不考慮地上物對土地價值之影響」云云，實為無理。被告固認此與本件無關，但兩造要討論土地是否互易的時點，土地上已有建物存在，在評估土地價值時，怎能分離建物而僅考慮土地本身之價值。況如前述，原告是在取得被告提出之鑑價報告後，因其無法提出專業鑑價公司背書之報告，經被告抗議，才勉予委請鑑價公司鑑價。但就原告之鑑定公司所陳述用以鑑定公園段524、525地號土地的鑑價方法，係由原告囑其所委鑑定人「…不考慮地上物對土地價值之影響」等語，該土地上既已有建物，原告何以作此主張，顯係有意貶抑公園段第524地號、525地號土地之價值。若雙方確實於105年7月12日達成系爭互易契約，實無必要再將兩造名下其他土地全部予以鑑價。至於原告另陳稱其多次請求被告履行契約、被告均反悔前議云云，與事實全然有違等語。聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、爭點事項㈠不爭執事項：
⒈門牌號碼：嘉義縣○○鄉○○路○○號及43-1號建物係坐落嘉
義縣○○鄉○○段○○○○○○○○○號土地全部；門牌號碼○○○鄉○○路○○號建物係坐落嘉義縣○○鄉○段000地號土地。
⒉原告委託歐亞不動產估價師聯合事務所就嘉義縣○○鄉○○
段○○○○○號、同段第525地號、嘉義縣○○鄉○○段○○○○○號土地、門牌號碼：嘉義縣○○鄉○○路○○號建物、嘉義縣○○鄉○○○段○○○段○000地號、同段第256地號○○○鄉○○○段第232地號土地製作估價報告。
⒊被告委託信義不動產估價師聯合事務所就嘉義縣○○鄉○○
段○○○○○號、同段第525地號、嘉義縣○○鄉○○段○○○○○號土地、門牌號碼：嘉義縣○○鄉○○路○○號建物製作估價報告。
⒋兩造曾於105年7月12日、105年8月21日、105年9月24日、10
5年11月13日出席德旺興公司之股東會會議，並由訴外人林惠珍製作各該次會議紀錄。
⒌原告訴訟代理人許齎贍確與許惠珍於105年7月17日以電子郵件方式就本件土地交易接觸。
⒍兩造復於105年9月4日簽立一份協議書。
㈡爭執事項：
⒈兩造是否已就嘉義縣○○鄉○○段○○○○○○○○○號土地全部
；門牌號碼：嘉義縣○○鄉○○路○○號建物；嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地應有部分2分之1範圍，於105年7月12日合意成立互易契約？⒉原告請求於給付11,694,123元及將嘉義縣○○鄉○○段○○○
○號土地應有部分2分之1移轉登記予被告後，被告應將其所有嘉義縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地移轉登記予原告，有無理由？
四、法院之判斷㈠按「當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關
於買賣之規定。」、「當事人之一方，約定移轉前條所定之財產權，並應交付金錢者，其金錢部分，準用關於買賣價金之規定。」及「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」，民法第398條、第399條及第345條分別定有明文，則兩造是否成立互易契約，自應審酌標的物及價金是否已達成相互同意而定之，先予敘明。
㈡原告主張已於105年7月12日德旺興公司之股東會會議中達成
相互同意等情，經查該次會議僅達成『…許人文擁有之中山43號及43-1號一半所有權之土地，與許昆池財產以等值方式交換，其中「務必包括」許昆池擁有之嘉義縣○○鄉○○路○○號之二分之一權利，「其他部分」則以委託鑑價結果，再於下次討論。另外，由兩造分別各找一家鑑價公司進行鑑價，如果鑑價結果有出入，各物件以兩家公司鑑價平均值為價格，鑑價費用則各自負責。』等語，有德旺興公司之股東會會議紀錄可稽（本院卷第23至24頁），關於標的物除被告43號及43-1號一半所有權之土地及原告所有嘉義縣○○鄉○○路○○號之二分之一權利係確定外，其餘部分均未確定，留待下次討論，足證兩造尚未達成互易之同意，該會議記錄僅能證明兩造確有互易意思之預約，至於正式互易契約，則須鑑價報告出來再行討論，不能稱兩造已達成互易之意思合致。㈢原告再主張德旺興公司105年8月21日之會議紀錄，欲證明兩
造已成立互易之合意等情，經查該次會議僅達成：「㈠許昆池與許齎贍另尋資產鑑價公司（或鑑價師），出具正式文件，雙方以兩個鑑價報告（文件）之價格平均為標的物價格。於下次會議提出，並於取得鑑價結果事先通知許人文。㈡雙方，再依鑑價結果提出可行方案，於下次會議討論。」，有該會議紀錄可佐（本院卷第210頁），足證兩造對價金並未達成合意，尚無從成立互易契約。
㈣原告又提出105年9月4日之協議書，欲證明兩造已達成互易
契約等情，經查該協議書記載:「茲因許人文（下稱甲方）已與許昆池（下稱乙方）約定互易土地（將許人文所有嘉義縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地之持分與許昆池所有之土地交換），甲、乙雙方約定條款如次：…二、乙方在簽約時，取得甲方原有系爭土地持份前，同意以土地所有權人身分將以方所○○○鄉○○段第505號土地、菜公店段咬竹小段第255、256地號土地全部及嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號土地全部，共同為甲方設定最高限額抵押權新台幣2600萬元以為擔保。三、在甲方將系爭土地移轉給乙方時，乙方應同時將雙方議定乙方應移轉登記予甲方之土地（如乙方應移轉登記予甲方之土地之一○○○鄉○○段第505號土地，乙方應連此土地之未辦保存登記建物之事實處分權一併移轉予甲方）辦妥移轉登記。雙方同意如有金錢找補，亦須同時結清。四、如甲、乙雙方約定乙方提供互易之土地，有非前開為甲方設定最高限額抵押權之土地時，甲方於取得雙方約定乙方應移轉登記之土地持分、結清金錢找補及確認甲方對乙方、德旺興公司或其他股東之債權均完全實現後，應塗銷前開最高抵押權之設定。...」等語，有該協議書可憑（本院卷第341頁），則關於原告究竟係以何筆土地與被告互易，在該協議書亦未確定，不能認雙方已成立互易契約，僅能證明兩造係成立互易之預約，並同意辦理最高限額抵押權之設定，不能稱已達成互易標的物之合意。
㈤兩造若已於105年9月4日達成互易契約，當無在105年9月24
日之德旺興股東會會議又決議：「㈠針對中山路43號認定標準不同，二個解決方案，下次討論：⒈請雙方互相考慮對方的認定方式。⒉請雙方均提出認為適當的價格。㈡雙方考慮彼此提出的方案，於下次會議討論。」，有該會議紀錄可證（本院卷第214頁），顯見對標的物及價金均未達成合意，且於105年11月13日之股東會會議，復決議：「㈠針對中山路43號認定標準不同，請雙方思考可以接受的價格。許人文目前提出每坪46萬元，許昆池提出每坪38-40萬元。㈡許昆池堅持烘稻機土地（含房舍）不交換，許人文仍以中山路48號及烘稻機土地優先考慮。㈢建議許昆池於中山路43號價格尊重許人文的估價，建議許人文考慮許昆池堅持烘稻機土地。㈣中山路43號交易後將產生250萬以上的稅金，請雙方也能納入考量因素。」等語，亦有該會議紀錄可參（本院卷第299頁），而被告辯稱中山路43號即係其所○○○鄉○○段第524、525號土地上面建物的門牌號碼，而中山路48號即○○○鄉○○段第505號土地上面建物的門牌號碼等情，亦為原告所承認，且自認兩造對於鑑價報告之結果有歧見，源自於鑑價的因素不一，因此產生雙方對於鑑定價格之價差，無法達成價格最後的決定等情（本院卷第373頁），顯見兩造對互易之標的物及價金，均未達成合意，自難稱成立互易契約。
㈥原告雖聲請傳訊證人即原告之配偶陳淑真欲證明105年7月12
日已達成互易之合意等情，惟查該日之股東會會議紀錄明確顯示互易標的物及價金均未達成合意，如前所述，證人陳淑真既非當事人，且又為原告之配偶，證人難免有所偏頗，自無傳訊之必要。原告又聲請傳訊證人即委辦105年9月4日協議書內容之抵押權設定及貸款之代書吳坤祐欲證明兩造已成立互易契約，然查代書既未參與上開協議書之過程，僅事後委辦抵押權設定及貸款程序，而該協議書所載互易之標的物尚未確定，已如上述，亦無傳訊之必要，併此敘明。
五、綜上所述，兩造關於標的物及價金未達成合意，並未成立互易契約，則原告請求被告應於原告給付11,694,123元及將嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地應有部分2分之1移轉登記予被告後，將其所有嘉義縣○○鄉○○段○○○○○○○○號移轉登記予原告，為無理由，不應准許，應予駁回。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，咸認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、綜上論斷，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
民一庭法 官 林芮伶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
書記官 邱法儒