臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度重訴字第21號原 告 財政部國有財產署南區分署法定代理人 黃莉莉訴訟代理人 黃慧婷律師複代理人 林泓帆律師被 告 黃泓文被 告 黃顏雪娥被 告 黃王阿枝訴訟代理人 黃宏泰被 告 黃文通被 告 蔡黃綉卿被 告 黃宥翔訴訟代理人 黃林碧雲上列當事人間請求租佃爭議事件，於民國106年7月11日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告黃泓文應將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○號土地之地上建物拆除。
被告黃泓文、黃顏雪娥、黃王阿枝、黃文通、蔡黃秀卿及黃宥翔應將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○號，所占面積22,600.98 平方公尺之土地返還予原告。
被告黃泓文、黃顏雪娥、黃王阿枝、黃文通、蔡黃秀卿及黃宥翔應給付原告新臺幣參仟柒佰玖拾貳元，及自民國106 年5月5日起，至交還前項土地之時止，按年息百分之五計算之利息。
被告黃泓文、黃顏雪娥、黃王阿枝、黃文通、蔡黃秀卿及黃宥翔應自民國106 年4月1日起，至交還前項土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹仟貳佰陸拾肆元；及自民國106 年5月5日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項，於原告以新臺幣參佰貳拾肆萬元為被告預供擔保後，得為假執行。但被告黃泓文如於執行標的物交付前，以新臺幣玖佰柒拾壹萬捌仟肆佰貳拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項，得為假執行。但被告黃泓文如於執行標的物拍定、變賣前，以新臺幣參仟柒佰玖拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項，就已到期之部分，得為假執行。
事 實
甲、原告方面
壹、聲明：如主文第一至四項所示，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、緣坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○號（下稱系爭土地）為國有土地，原告為國有土地之管理機關。詎原告於民國104年9月24日派員勘查系爭土地結果，發現被告黃泓文、黃顏雪娥、黃王阿枝、黃文通、蔡黃秀卿及黃宥翔占用系爭土地作魚塭、鋼骨烤漆板高架棚及磚造水池等地上物使用，所占面積約為22,600.98 平方公尺。然兩造間並無租賃或其他合法占用之法律關係存在，被告係無權占用系爭土地，原告自得本於所有人地位，依民法第767條第1項規定，請求被告於拆除地上物後，返還土地予原告。另被告於104年9月24日起即無權占有系爭土地為使用，致原告受損害，依民法第179 條規定，被告應給付相當於租金之不當得利補償金。為此，爰依據民法第767條、第179條之規定，向被告請求返還土地及相當於租金之不當得利。
二、另查被告黃泓文、黃顏雪娥、黃王阿枝、黃文通、蔡黃秀卿及黃宥翔於耕地租佃爭議調解程序中，就104年5月至105年2月止之使用補償金皆已向原告繳清。依照國有非公用不動產租賃作業程序第55條第㈠項之規定，被告所占用面積為22,6
00.98 平方公尺，自106年1月起，至106年3月止，所獲相當於租金利益共為3,792 元，計算式為【使用補償金＝正產物單價單位面積正產物收穫量占用面積年息率/12 應繳月份；詳參起訴狀附表之不當得利計算式】，另被告並應給付自起訴狀繕本送達之翌日起至交還土地時為止，按年息百分之五計算之利息。被告並應自106年4月1日起，至返還上開土地之日止，按月給付原告1,264元【計算方式同上】，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日為止，按年息百分之五計算之利息。
參、證據：提出土地現況略圖、國有非公用不動產租賃作業程序第55點、嘉義縣○○鄉○○段○○○號土地建物查詢資料、租賃契約書、財政部國有財產署南區分署嘉義辦事處104年9月4日函、地籍圖、土地勘清查表及現場照片等資料。
乙、被告方面
壹、被告黃泓文部分：
一、聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、就陳報狀聲明第1項及第2項部分，如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
３、訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
１、依以往慣例出租機關寄出租金繳款單後，承租人憑繳款單繳款，是不爭的事實。本人繳款租金部分（國有財產局所說的補償金）係嘉義縣○○○○段00地號。第3 錄部分，已繳至105年12月止。106年1月至3月尚未收到出租機關的繳款單，是出租機關作業疏失問題或另有原因特意不寄出繳款單。焉能推卸責任推辭是承租人不給付，且欲向鈞院聲明願供擔保請准向被告宣告假執行，有違行政程序於法不合，失信於民，令小老百姓的我們有官欺民的感觸。
２、國有財產局來函告知，在台財產南嘉三字第10331032440 號函說明三，中段有更詳細註明依租約約定：承租人應作養殖魚、蝦、貝或其他水產類之用、不得作其他使用云云。
３、本人均依租約約定使用，符合耕地三七五減租條例第16條第1項規定，自任耕作。系爭土地上之簡易棚架係做水產處理，牡蠣俗稱蚵仔係為台灣重要經濟水產貝類。此簡易棚架並非供人居住的房屋。更非農舍。「磚造水池」？係是養魚池及休養期間做牡蠣浸水之用，並非原告所述的(洗蚵池）。
４、系爭土地上磚造水池，鋼骨梁柱簡易棚架，係已往生父親黃清江於81年9月7日前所興建固定基礎至今，有林務局航空測量所照片證明，興建當時跟興建後出租機關從未表異議，仍然繼續換約，亦未有行文告知違反耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項規定所稱「承租人應自任耕作」及「原定租約無效」之文件，顯然原告亦表默示同意、如有違反租約，焉能多次換約。承租人按期繳付地租（租金），原告（出租機關）收受租金至今。
５、況且磚造水池，鋼骨梁柱簡易棚架均是父親生前親手興建的，被告無權拆除。
６、被告（承租人）均依耕地三七五減租條例第16條第1 項：「自任耕作」使用。此租約自62年承租至今，每6年更換租約1次，經過多次換約至今。出租機關（原告）於104年9月24日告知被告違反耕地三七五減租條例第16條第1 項：「承租人應自任耕作」及第2 項：「承租人違反前項規定時，原定租約無效」云云，自即日起被告係無權占有系爭土地。原告欲強行刁難終止耕地三七五減租租約土地，且欲強行收回土地，於法不合，實無理由。
三、證據：提出國有土地使用補償金繳納通知書（註：占用期間：105年07月-105年12月；適用105年01月申報地價110元/㎡；註：月使用補償金＝公告地價占用面積年息率/ 12）、財政部國有財產署南區分署嘉義辦事處103 年11月12日台財南嘉三字第10331032440號函及林務局農林航空測量所81年9月7日空照圖等資料。
貳、被告黃文通、黃王阿枝、黃宥翔部分：
一、聲明：同意原告的請求。
二、陳述：
１、系爭土地嘉義縣○○鄉○○段○○號地上物違建使用，雖然共同承租人有6人，實為黃泓文個人行為，未經其他5個共同承租人同意而私自加蓋鋼骨烤漆板、高架棚及磚造水池等違建物使用，導致其他五人無法繼續承租國有土地，嚴重損害共同承租人之權益，甚至無視法令執意不拆除，更強要其他五人共同分擔違建地上物之拆除費用，實屬無法無天違法亂紀，懇請法官察鑑，加重刑責於黃泓文個人，返還其他五個承租人之清白及承租權益。
２、國產署已將該筆土地分管為三個區份，（詳起訴狀附圖1），土地標示①跟②為黃顏雪娥、黃文通、黃宥翔、蔡黃綉卿、黃王阿枝等五人共同繳納土地使用補償金，標示③土地使用人為黃泓文，違建部分也都在該筆土地上，完全都是他一人獨斷專行刻意違建，其他五人無力勸阻，也與本違建事件無相關，懇請法官查證，並維護善良承租人之權益，而維法紀。
三、證據：被告黃文通、黃王阿枝、黃宥翔未提出證據資料。
參、被告黃顏雪娥、蔡黃綉卿部分：被告黃顏雪娥、蔡黃綉卿二人於言詞辯論期日未到場，惟與被告黃文通、黃王阿枝、黃宥翔三人於106年7月10日共同具狀提出民事答辯狀，陳述與被告黃文通、黃王阿枝、黃宥翔三人所述相同，亦未提出證據資料。
理 由
甲、程序部分
一、被告黃顏雪娥、蔡黃綉卿二人經本院合法送達通知，於言詞辯論期日未到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按民事訴訟法第255 條規定：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：
一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」查原告於106年4月17日陳報民事起訴狀時，訴之聲明記載為：「一、被告黃泓文、黃顏雪娥、黃王阿枝、黃文通、蔡黃綉卿及黃宥翔應將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○號，所占面積22,600.98 平方公尺之土地，於清除地上物後，將土地騰空返還予原告。二、被告黃泓文、黃顏雪娥、黃王阿枝、黃文通、蔡黃秀卿及黃宥翔應給付原告新臺幣3,792 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至交還土地時為止，按年息百分之五計算之利息。三、被告黃泓文、黃顏雪娥、黃王阿枝、黃文通、蔡黃秀卿及黃宥翔自106 年4月1日至交還土地予原告止，應按月給付原告新臺幣1,264 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日為止，按年息百分之五計算之利息。」嗣後，原告於106年7月11日言詞辯論時，因為被告黃泓文陳稱本件系爭74地號土地上面的地上物，全部都是伊的，跟被告黃顏雪娥、黃王阿枝、黃文通、蔡黃綉卿、黃宥翔五個人沒有關係等語。因此，原告訴之聲明，就其中關於清除地上物之部分，原告當庭減縮為僅請求被告黃泓文一人清除地上物，而不對其餘被告黃顏雪娥、黃王阿枝、黃文通、蔡黃綉卿、黃宥翔等人請求清除地上物。因原告請求之基礎事實同一，僅減縮應受判決事項之聲明，尚不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，符合民事訴訟法第255條第1項但書第2、3、7款規定。因此，原告變更訴之聲明，於法尚無不合，應予准許，合先敘明。
乙、實體部分
一、按耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定：「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」承租人違反前揭規定時，原訂租約當然無效，如其仍繼續占有租賃物，即無正當權源，乃為無權占有。次按，民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」第179 條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」
二、經查，本件原告主張上揭事實，業據原告提出嘉義縣○○鄉○○段○○○號土地建物查詢資料、土地勘清查表及現場照片等資料為證，核與原告所述，大致相符。又查，被告黃文通、黃王阿枝、黃宥翔三人於言詞辯論時，均已表示同意原告之請求。另被告黃泓文雖然辯稱系爭土地上磚造水池、鋼骨梁柱簡易棚架等地上物係已往生父親黃清江於81年9月7日前所興建，伊無權拆除云云，並提出林務局農林航空測量所81年9月7日空照圖佐參。惟查，被告黃泓文提出之林務局農林航空測量所81年9月7日空照圖，無法看出在系爭土地上，於81年9月7日前是否已有現在的磚造水池、鋼骨梁柱簡易棚架等地上建物。另查，依據被告黃文通、黃王阿枝、黃宥翔、黃顏雪娥、蔡黃綉卿五人於106年7月10日提出之答辯狀所述：系爭土地嘉義縣○○鄉○○段○○號地上物違建使用，實為黃泓文個人行為，未經其他五個共同承租人同意而私自加蓋鋼骨烤漆板、高架棚及磚造水池等違建物使用；違建部分完全都是他一人獨斷專行刻意違建，其他五人無力勸阻等語。則依被告黃文通、黃王阿枝、黃宥翔、黃顏雪娥、蔡黃綉卿等五人所述，應堪認定上揭鋼骨烤漆板、高架棚及磚造水池等地上物，係由被告黃泓文個人私自加蓋興建。因此，被告黃泓文辯稱係伊父親黃清江於81年9月7日前所興建云云，與事實不浮，難認可採。而且，退步言之，縱然所辯係伊父親黃清江生前所興建一節屬實，惟黃清江已經往生，上揭鋼骨烤漆板、高架棚及磚造水池等地上建物，現在由被告黃泓文繼承及使用，被告黃泓文亦有處分權，現無權占用系爭土地，原告仍然得請求被告黃泓文拆除，將土地騰空返還予原告。
三、另查，被告黃顏雪娥、蔡黃綉卿二人雖然具狀辯稱系爭土地嘉義縣○○鄉○○段○○號地上物違建使用，雖然共同承租人有六人，實為黃泓文個人行為，未經其他五個共同承租人同意而私自加蓋鋼骨烤漆板、高架棚及磚造水池等違建物使用，導致其他五人無法繼續承租國有土地等語。惟按，嘉義縣○○鄉○○段○○○號土地既然由被告六人共同承租，即應由被告六人共同負責。又查，嘉義縣○○鄉○○段○○○號土地，面積22,600.98 平方公尺，屬國有土地，原告為管理機關，該土地原由財政部國有財產署南區分署嘉義辦事處與被告黃泓文、黃顏雪娥、黃王阿枝、黃文通、蔡黃綉卿、黃宥翔等六人訂有適用耕地三七五減租條例之國有養地租賃契約。惟經財政部國有財產署南區分署嘉義辦事處於104 年5月4日派員現地勘查結果，發現共同承租人之一黃泓文擅自興建鋼骨鐵架棚、磚造水池等洗蚵設施，面積約580 平方公尺，經農業主管機關認定不適用申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法之容許使用項目，未作養殖使用，已違反租約約定未自任養殖，因該洗蚵池之鋼骨構造物跨建國私有土地上，原告嘉義辦事處同意黃泓文拆除期限展延至104年7月31日前完成，惟於104年8月11日派員複勘結果，地上建物仍然存在，未恢復養殖作使用，違反耕地三七五減租條例第16條例第1項「未自任耕作」規定【註：依內政部93年3月10日台內地字第0930066140號函釋關於耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項規定之執行方式：二、如有下列各款情形之一者，無論係耕地之全部或一部，均屬「未自任耕作」，出租人得申請依前述程序辦理：（三）承租人於承租耕地從事非農業使用，如違法建築房屋或堆放廢棄物等】，依耕地三七五減租條例第16條第2 項規定，被告黃泓文、黃顏雪娥、黃王阿枝、黃文通、蔡黃綉卿、黃宥翔等六人原訂之（92）國養租字第1 號國有養地租賃契約無效。上情有財政部國有財產署南區分署嘉義辦事處104 年9月4日函載明可稽【參本院卷第67頁】。因此，兩造之間已無租賃關係存在，被告黃泓文、黃顏雪娥、黃王阿枝、黃文通、蔡黃綉卿、黃宥翔等六人已經無權再繼續占有使用嘉義縣○○鄉○○段○○○號土地，原告得本於國有土地之管理人地位，依民法第767條第1項之規定，請求被告拆除地上物後，將土地返還予原告。
四、復查，依財政部國有財產署南區分署嘉義辦事處104年9月4日函文記載，原告嘉義辦事處於104 年9月4日函通知黃泓文、黃顏雪娥、黃王阿枝、黃文通、蔡黃綉卿、黃宥翔等六人訂於104年9月24日下午13時30分派洪崇舜勘查員現地點收交回土地，被告倘於期限內拆除騰空地上物恢復原狀，並配合點交收回，則免追收使用補償金；如逾期未辦，將依不當得利請求被告給付占用期間之使用補償金【詳本院卷第69頁】。惟原告於104年9月24日派員勘查系爭土地結果，發現被告黃泓文、黃顏雪娥、黃王阿枝、黃文通、蔡黃秀卿及黃宥翔等六人仍然占用系爭土地作魚塭、鋼骨烤漆板高架棚及磚造水池等地上物使用。但是，因為被告六人與原告前所訂立之
（92）國養租字第1 號國有養地租賃契約已經無效，故被告已經無合法的正當權源，自不得再繼續占有使用系爭土地。因此，原告主張被告於104年9月24日起，無權占用系爭土地，依據民法第767條、第179條之規定，請求被告返還土地及相當於租金之不當得利，於法有據，應予准許。
五、按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被告占有系爭土地所得之利益，應相當於法定最高限額租金之數額。又查，本件坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○號土地，為養殖用地，而土地法所稱之耕作，包括漁牧，因此，應適用土地法關於耕地租用之規定。第按，土地法第110 條規定：「地租不得超過地價百分之八，約定地租或習慣地租超過地價百分之八者，應比照地價百分之八減定之，不及地價百分之八者，依其約定或習慣。前項地價指法定地價，未經依法規定地價之地方，指最近三年之平均地價。」；又土地法第148 條規定：「土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。」是所謂法定地價，係指土地所有人依土地法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值。再查，本件系爭土地於105年1月當期申報地價，每平方公尺為110 元。被告占用上揭嘉義縣○○鄉○○段○○○號土地，面積22,600.98 平方公尺。依此計算，一年的租金數額，原本應該為198,889 元【計算式：
110元22,600.98平方公尺8%＝198,889 元；元以下四捨五入，下同】；亦即，每月租金的數額，應該為16,574元。
而查，本件原告係請求被告給付自106年1月起算相當於租金利益之使用補償金。被告自106年1月起，至106年3月止，所獲得相當於租金之利益，如依照土地法第110 條規定計算，應該為49,722元（計算式：16,574元3個月＝49,722元）。惟原告在本件之請求，係另依國有非公用不動產租賃作業程序第55條之規定，年租金以地方政府公告當期正產物單價乘以租約約定之正產物收穫總量乘以千分之二百五十之計算方式，計算被告自106年1月起至106年3月止，所獲得相當於租金之利益，總共3,792 元【計算式：使用補償金＝正產物單價單位面積正產物收穫量占用面積年息率/12月應繳月份】，亦即，每月使用補償金的數額，僅為1,264 元。因為原告計算之方式，較有利於被告，又基於尊重當事人處分權之原則，本院認為應該採用原告之計算方式及結果。因此，原告以上揭計算，請求被告黃泓文、黃顏雪娥、黃王阿枝、黃文通、蔡黃秀卿及黃宥翔等六人給付原告自106年1月起，至106年3月止，相當於租金利益之使用土地補償金，合計3,792元；及請求另自106年4月1日起，至交還土地之日止，按月給付原告1,264 元之使用土地補償金，核屬有理由，均應予准許。
六、綜據上述，本件原告依民法第767條、第179條之規定，請求被告黃泓文應將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○號土地之地上物清除，並請求被告黃泓文、黃顏雪娥、黃王阿枝、黃文通、蔡黃秀卿及黃宥翔應將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○號，所占面積22,600.98 平方公尺之土地返還予原告；並應給付原告自106年1月起至106年3月止相當於租金利益之使用補償金合計3,792元，及自起訴狀繕本送達之翌日即106年5月5日起，至交還土地之日止，按年息百分之五計算之利息；及另請求自106 年4月1日起，至交還土地之日止，按月給付原告1,264元之使用補償金，及自起訴狀繕本送達之翌日即106年5月5日起，至清償日為止，按年息百分之五計算之利息，乃於法有據，為有理由，均應予准許。
七、本件原告請求被告黃泓文清除地上物，並請求被告黃泓文、黃顏雪娥、黃王阿枝、黃文通、蔡黃秀卿及黃宥翔應將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○號之土地返還給予原告部分，原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核尚無不合，爰酌定如
主文所示之相當擔保金額，併予宣告之。另關於被告黃泓文、黃顏雪娥、黃王阿枝、黃文通、蔡黃秀卿及黃宥翔應給付原告3,792元，及自106年5月5日起，至交還土地之時止，按年息百分之五計算之利息；並另自106 年4月1日起，至交還土地給予原告之日止，應按月給付原告1,264 元之部分，係所命給付之金額未逾50萬元之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。惟被告黃泓文就上揭清除地上物、返還系爭土地及應給付原告3,792 元部分，亦陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，亦無不合，爰另酌定相當之擔保金額併准許之。
八、本件為判決基礎之事實已臻明確，兩造其餘主張陳述及其他攻擊防禦方法，核與本件判決結果均不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。
丙、據上論斷，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第85條第1項、第389條第1項第5款、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 25 日
民三庭法 官 呂仲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 25 日
書記官 吳念儒