臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度重訴字第3號原 告 鄭謝金稻
鄭龍順上二人共同訴訟代理人 王識涵律師
上二人共同被 告 祭祀公業洪忠毅法定代理人 洪正發被 告 徐佑明上列當事人間請求塗銷土地所有權移轉登記等事件，經本院於民國106年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就附表所示之土地之優先購買權存在。
被告徐佑明應將如附表所示之土地之所有權移轉登記塗銷。
被告祭祀公業洪忠毅應與原告就附表所示之土地訂定買賣契約，並於原告給付被告祭祀公業洪忠毅新台幣壹仟伍佰參拾柒萬陸仟捌佰柒拾肆元後，被告祭祀公業洪忠毅應將附表所示之土地之所有權移轉登記予原告依應有部分各二分之一保持共有。
訴訟費用由被告共同負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三七五減租條例第26條定有明文。是有關承租人與出租人間因耕地租佃所發生爭議，應先經該管鄉（鎮、市、區）公所調解及縣（市）政府調處，於調處不成立後，始得由縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關。查本件兩造間就如附表所示之土地租佃爭議事件，業經向嘉義縣民雄鄉公所耕地租佃委員會調解及嘉義縣政府耕地租佃委員會聲請調處，因民雄鄉公所表示本件無耕地三七五減租之適用，逕行駁回原告調解之聲請。而原告於民國105年12月8日向本院起訴，有嘉義縣民雄鄉公所105年12月21日嘉民鄉民字第1050026614號函後附之調解申請書及相關會議資料等資料在卷可稽（見本院卷第105至110頁）。如附表所示之土地之租佃爭議事件，既經嘉義縣民雄鄉公所耕地租佃委員會調解及嘉義縣政府耕地租佃委員會駁回調處之聲請，應認本件已踐行調解、調處程序，其起訴程序應為合法。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。經查，原告二人主張對於被告祭祀公業洪忠毅出售嘉義市○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○ ○號土地（下稱附表所示之土地）有優先承買權存在，為被告祭祀公業洪忠毅否認，則原告二人就附表所示之土地優先承買權之存否即屬不明確，原告在私法上之地位將有受侵害之危險，且原告此種不安狀態，能以確認判決除去之，則原告提起確認優先購買權存在之訴，即有確認利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）附表所示之土地登記為被告祭祀公業洪忠毅所有，於38年間租予訴外人鄭丁發，現由原告二人繼承租約，此有土地登記謄本可稽。本件被告祭祀公業洪忠毅於102年3月7日將附表所示之土地出售予被告徐佑明時，原告與被告祭祀公業洪忠毅間仍有三七五租約存在，然被告祭祀公業洪忠毅並未以書面通知原告二人是否優先承買，被告祭祀公業洪忠毅並於104年12月24日辦畢所有權移轉登記手續。準此，被告祭祀公業洪忠毅既未通知原告二人行使優先承買權，依耕地三七五減祖條例第15條第3項之規定，被告二人間之買賣契約不得對抗承租人。為此，原告爰依上開規定提起本件訴訟。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
1、按最高法院48年度台上字第1362號民事判例：「田主以佃戶轉租為由，聲請鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會調解，該會謂奉上級命令由轉租而生之糾紛，不屬於耕地三七五減租條例第二十六條之範圍，駁回其聲請者，則田主即得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以判決，不能以其未經調解、調處，而予駁回」。故如出租人聲請鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會調解，而遭拒絕（或駁回其聲請），出租人即得逕行起訴。本件原告起訴前，業已向嘉義縣民雄鄉公所，聲請調解爭議標的之附表所示之土地及同段479、480、564、567、570、571、580地號土地。惟民雄鄉公所以內政部80年9月4日台內地字第8078052號函認為該爭議無耕地三七五減租條例第15條之適用，遽以駁回原告之調解申請，此有嘉義縣民雄鄉公所函可稽。故原告無須再聲請調處，自得逕行就調解爭議標的中附表所示之土地提起優先購買權訴訟。
2、原告之優先購買權並不因附表所示之土地遭機關編列為計畫道路用地，而喪失優先購買權，說明如下：
⑴按耕地三七五減租條例第15條第1項之規定，未設有例外
規定有喪失優先購買權之事由。故原告對附表所示之土地有優先購買權，並不因附表所示之土地遭主管機關編列為道路用地，而喪失優先購買權甚明。被告徐佑明提出內政部94年10月7日台內地字第0940066442號函釋因違反耕地三七五減租條例第15條規定，應屬無效，其說明如下：本件原告主張有耕地三七五減租條例第15條之優先購買權，系爭函釋竟以耕地三七五減租條例第17條及平均地權條例第77條有規定終止權，遽以剝奪法律賦予之優先購買權，顯然系爭函釋已逾越耕地三七五減租條例之解釋，擅自剝奪原告之優先購買權，此函釋應屬無效。
⑵按耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、第17條第2項
、平均地權條例第76條、第77條之規定，可知耕地在租佃期限未屆滿前，該耕地遭編列為非耕地使用，出租人僅取得終止租佃契約之權利，且須於租細契約終止時，始有補償予承租人之問題。反之，出租人未曾向承租人終止契約前，租佃契約仍合法有效，出租人另行將土地出售讓予第三人，承租人仍有優先購買權存在，非謂耕地經編列為非耕地使用後，出租人將系爭耕地轉讓予第三人，承租人即喪失優先購買權。故耕地三七五減租條例第17條及平均地權條例第77條之出租人終止權與耕地三七五減租第15條之承租人優先講買權，係屬二事，難謂法規已有規定出租人有終止權，即可認為承租人無優先購買權存在。
⑶本件被告祭祀公業洪忠毅於附表所示之土地經編列為道路
用地時，並未向原告二人請求終止租佃契約，亦未依耕地三七五減租條例第17條第2項規定，依法補償予原告。嗣被告祭祀公業洪忠毅將附表所示之土地出售轉讓予被告徐佑明時，原告之租賃契約尚未終止，自得爰依耕地三七五減租條例第15條行使優先購買權。被告祭祀公業洪忠毅於101年12月14日於嘉義縣民雄鄉公所調解時，是為終止耕地租賃契約之意思表示，而非為通知原告二人優先購買權，且兩造間另案耕地租賃關係不存在訴訟，目前仍在上訴中，並未確定。
（三）訴之聲明：1、確認原告就附表所示之土地之優先購買權存在。2、被告徐佑明應將如附表所示之土地之所有權移轉登記塗銷。3、被告祭祀公業洪忠毅應與原告就附表所示之土地訂定買賣契約，並於原告給付被告祭祀公業洪忠毅15,376,874元後，被告祭祀公業洪忠毅應將附表所示之土地之所有權移轉登記予原告依應有部分各二分之一保持共有。4、訴訟費用由被告共同負擔。
二、被告則以：
（一）查附表所示之土地業已依照都市計劃，變更為公園用地、道路用地、及住宅用地，此有嘉義縣民雄鄉公所都市計畫土地使用登記證明書可證。按內政部94年10月7日台內地字第0940066442號函所示，三七五租約耕地變更○住○區○道路用地後，出租人出賣土地時，承租人無優先購買權。
（二）本件被告祭祀公業洪忠毅出售附表所示之土地前有先於嘉義縣民雄鄉公所調解，被告祭祀公業洪忠毅主張依耕地三七五減租條例第17條及平均地權條例第77條終止原告二人的耕地三七五租約，惟調解不成立，才訴諸法院，此有嘉義縣民雄鄉公所101年12月19日嘉民鄉民字第1010024761號函所附調解筆錄及相關資料在卷可證，並經鈞院於102年12月9日以102年度訴字第187號判決被告祭祀公業洪忠毅與原告二人間就附表所示之土地耕地租賃關係不存在，被告出賣附表所示之土地時，原告二人並無優先購買權存在。另出賣附表所示之土地時，是代書辦理，也有經過地政事務所同意，且地政事務所承辦人員表示本件原告並無優先購買權，故原告所訴實為無理由，請判決如被告之聲明。
（三）綜上，並聲明：1、原告之訴駁回。2、訴訟費用由原告負擔。
三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1、原告與被告祭祀公業洪忠毅曾就依耕地三七五減租條例第17條第5款終止組約之給付補償事項，於101年12月14日於嘉義縣民雄鄉公所調解，惟調解不成立。
2、兩造另案耕地租賃關係不存在訴訟於102年12月9日以本院102年度訴字第187號判決被告祭祀公業洪忠毅與原告間就附表所示之土地耕地租賃關係不存在，該案尚未確定。
3、被告祭祀公業洪忠毅與被告徐佑明就附表所示土地於101年11月5日成立買賣契約，買賣金額為15,376,874元，並於104年12月4日為移轉登記。
（二）爭執事項：
1、本件三七五減租條例之租賃關係是否已終止?
2、本件系爭土地遭主管機關編列為道路用地，原告是否即喪失耕地三七五減租條例第15條之優先購買權？
三、法院之判斷
（一）按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」，三七五減租條例第17條定有明文，經查原告與被告祭祀公業洪忠毅就附表所示土地存在有三七五減租條例之耕地租約，有嘉義縣民雄鄉公所提供之私有耕地租約變更結果通知書可稽（本院卷第151至163頁），而該等土地於74年2月9日編列為道路用地，有嘉義縣民雄鄉公所都市計畫土地使用分區證明書可參（本院卷第67頁），惟依據前開條文規定，被告祭祀公業洪忠毅僅取得終止租約之權限，但在未支付補償前，尚不得謂原告與被告祭祀公業洪忠毅之三七五減租條例之租約已終止。
（二）復查原告與被告祭祀公業洪忠毅曾就依耕地三七五減租條例第17條第5款終止組約之給付補償事項，於101年12月14日於嘉義縣民雄鄉公所調解，惟調解不成立，有調解筆錄及申請書可憑（本院卷第187至201頁），且嗣後被告祭祀公業洪忠毅對原告提起確認租賃關係不存在之訴，雖於102年12月9日經本院102年度訴字第187號判決被告祭祀公業洪忠毅與原告間就附表所示之土地耕地租賃關係不存在，並經台灣高等法院台南分院以103年度重上字第9號駁回原告之上訴，有該事件之判決書可佐（本院卷第203至214頁），惟因原告上訴至最高法院，目前該案尚未確定，故原告與被告祭祀公業洪忠毅之租約尚未合法終止，租賃關係仍然存在。
（三）又按「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理。出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。」，三七五減租條例第15條定有明文，原告與被告祭祀公業洪忠毅之三七五減租條例之耕地租約仍然存續，已如上述，被告則就附表所示土地於101年11月5日成立買賣契約，買賣金額為15,376,874元，並於104年12月4日為移轉登記，有該等土地之第二類土地登記謄本及土地所有權移轉買賣契約書可稽（本院卷第17至27頁），惟辯稱附表所示土地已編列為道路用地，並無三七五減租條例第15條之適用，並舉內政部94年10月7日台內地字第0940066442號函為證（本院卷第65頁），然查上開行政機關之見解，非當然可拘束法院，先予敘明。
（四）按「編為某種使用之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼續為從來之使用。土地法第八十三條定有明文。又土地法第八十二條所謂凡編為某種使用之土地，不得供其他用途之使用，並非排除於其所定之使用期限前，仍為繼續從來之使用，此觀同法第八十三條之規定自明。自不能因系爭土地經編為住宅區用地，即認為原耕地租賃關係當然終止，而無耕地三七五減租條例第十五條之適用。」，此有最高法院97年度台上字1592號判決意旨可參（本院卷第215至218頁），又按「某甲出租與某丙之耕地，在租賃關係存續中，雖經政府實施都市平均地權，劃為工業用地，惟地目尚未變更，依土地法第八十三條之規定，仍得繼續為從來之使用。甲因負債，由法院將該耕地拍賣，由乙拍定，取得權利移轉證書，拍賣中，執行法院既未踐行通知丙優先承買之程序，依本院五十五年十月二十四日民、刑庭總會議決議意旨，丙自得請求確認其優先承買權存在。」，亦有最高法院64年度第2次民庭庭推總會議決議可憑（本院卷第219至220頁），足證上開內政部之見解並未為最高法院所採，自無從以行政機關之見解推翻法律之規定。
四、綜上所述，原告與被告祭祀公業洪忠毅間存在耕地三七五減租條例之耕地租約，在未終止前，被告間成立買賣契約，原告依耕地三七五減租條例第15條有優先購買之權限，被告祭祀公業洪忠毅未依法通知原告，即移轉登記予被告徐佑明，不得對抗原告，故原告起訴請求確認原告就附表所示之土地之優先購買權、被告徐佑明應將如附表所示之土地之所有權移轉登記塗銷及被告祭祀公業洪忠毅應與原告就附表所示之土地訂定買賣契約，並於原告給付被告祭祀公業洪忠毅15,376,874元後，被告祭祀公業洪忠毅應將附表所示之土地之所有權移轉登記予原告依應有部分各二分之一保持共有，均為有理由，應予准許。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
民一庭法 官 林芮伶以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
書記官 邱法儒附表：
┌─┬───────────────────┬─┬───────┬─────┬──────┐│編│ 土 地 坐 落 │地│公告土地現值（│面 積 │權利範圍 ││ ├───┬────┬───┬──┬───┤ │每平方公尺） ├─────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段│地 號│目│ │ 平方公尺 │ │├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─┼───────┼─────┼──────┤│１│嘉義縣○○○鄉 ○○○段│ │565 │旱│5,128元 │1205.62 │全部 │├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─┼───────┼─────┼──────┤│２│嘉義縣○○○鄉 ○○○段│ │568 │旱│4,716元 │1373.49 │全部 │├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─┼───────┼─────┼──────┤│３│嘉義縣○○○鄉 ○○○段│ │569 │旱│5,500元 │160.15 │全部 │├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─┼───────┼─────┼──────┤│４│嘉義縣○○○鄉 ○○○段│ │579 │旱│5,500元 │607.48 │全部 │├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─┼───────┼─────┼──────┤│５│嘉義縣○○○鄉 ○○○段│ │581 │旱│12,000元 │0.10 │全部 │└─┴───┴────┴───┴──┴───┴─┴───────┴─────┴──────┘