臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度重訴字第41號原 告 林偉智訴訟代理人 林德昇律師
李政昌律師被 告 張瑛眞訴訟代理人 廖道成律師複代理人 莊安田律師上列當事人間請求返還押租金等事件，經本院於民國106年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣玖佰壹拾萬零柒拾伍元，及自民國一○六年六月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣玖萬壹仟壹佰捌拾玖元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁佰零叁萬叁仟叁佰陸拾元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣玖佰壹拾萬零柒拾伍元，為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、兩造於民國98年5月12日訂租賃契約（下稱系爭租約），由原告向被告承租坐落嘉義市○○段○○○○○○○○號土地（嗣於106年2月16日因分割增加同段738-2地號、739-2地號土地，下合稱系爭土地）興建建築物作為營業用，租賃期間自98年8月15日起至113年8月15日止，共計15年。本件起訴時已進入第8年又9個月，依系爭租約第3條約定，第8年之租金為每月新臺幣（下同）370,000元，原告已將105年8月至106年7月共12個月之租金支票交付予被告。依系爭租約第16條之約定，今因被告已將出租之系爭土地出售予訴外人郭育祥，故被告已構成系爭租約第16條之違約責任，原告自可請求被告給付押金640,000元及建物造價按每年遞減15分之1之金額。
本件原告承租系爭土地後，興建建築物（下稱系爭建物），系爭建物之造價經兩造委請嘉義市建築師公會鑑定結果為18,128,733元，系爭租約至106年8月14日止已履行8年剩7年（即84個月），故原告請求遞減8年後之金額8,460,075元【計算式為：18,128,733元180（15年）×84（7年）＝8,460,075元】。爰依系爭租約第5條、第16條之約定，提起本件訴訟，請求被告返還押租保證金640,000元及賠償金8,460,075元，合計9,100,075元。
㈡、依系爭租約第16條約定，系爭建物遞減8年後之金額為8,460,075元，此一金額為原告之建造成本，亦為被告出售他人時系爭建物之買賣價金所涵蓋，利得已歸被告取得。而本件因被告將系爭土地及建物出售予郭育祥，且原告業於106年8月15日將租賃物（含系爭建物等）點交予郭育祥，原告已無占有使用租賃物，故被告抗辯原告之承租權益及營運狀況未受到任何損害，乃不可採。另違約金8,460,075元係依系爭租約第16條雙方之約定核算，事實上為原告支出之建築成本及可使用之期限利益，今此一原告支出之成本與期限使用利益，被告將之出賣予郭育祥，被告實質上已獲取利益，故違約金並無過高之情事。
㈢、並聲明：如主文第1項所示；願供擔保請宣告准予假執行。
二、被告則辯以：
㈠、被告雖將系爭土地及建物出售予郭育祥，惟於106年4月13日以嘉義市○○路○○○○○○號存證信函（下稱系爭存證信函）告知原告已將系爭土地出售予郭育祥，基於買賣不破租賃原則，請原告將租金轉寄予郭育祥。郭育祥亦同意由原告延續目前既存之租賃契約。原告於接獲系爭存證信函後，仍在承租現址持續經營其生意，而郭育祥亦同意續租，因此，原告承租權益及營運現況，完全未受到任何損害。又系爭租約第16條之前提應是被告將系爭土地出售予他人，致原告無法繼續使用系爭土地，才有第16條之適用，本件被告出售後，郭育祥也願意繼續出租，係原告不願承租，故應無第16條之適用。
㈡、原告於98年5月承租時興建系爭建物，依使用執照所載之工程造價為899,800元。本件縱原告得請求賠償，但原告並未受有損害，違約金過高，請求鈞院酌減違約金。
㈢、並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、本件不爭執事項為（本院卷第182頁）：
㈠、兩造對於系爭租約不爭執。
㈡、兩造對於原告於106年8月15日點交現況之物品清單內容不爭執。
四、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意本件之爭點為：㈠、原告主張依系爭租約第16條之約定，請求被告給付押金640,000元及賠償建築物造價8,460,075元，有無理由？㈡、被告抗辯本件違約金過高，有無理由（本院卷第182頁）？茲分述如下：
㈠、原告主張依系爭租約第16條之約定，請求被告給付押金640,000元及賠償建築物造價8,460,075元，有無理由？
１、兩造於98年5月12日訂立系爭租約，約定由原告承租系爭土地，全部供原告興蓋建築物作為營業用；租賃期限為15年，即自98年8月15日至113年8月15日止；第1年至第5年租金每月32萬元，第6年至第10年租金每月37萬元，第11年至第15年租金每月42萬元。原告承租系爭土地後，系爭土地上之系爭建物由被告擔任起造人，於98年6月12日開工、98年6月22日竣工，並於98年7月6日取得使用執照，使用執照上記載工程造價為899,800元。系爭建物之造價經兩造委請嘉義市建築師公會鑑定結果為18,128,733元。系爭土地於106年4月11日以買賣為原因，移轉登記為郭育祥所有（原因發生日期：106年3月13日）。原告業於106年8月15日將租賃物（含系爭建物等）點交予郭育祥等情，有系爭租約、系爭土地之土地登記第二類謄本、嘉義市建築師公會鑑定初勘紀錄表、鑑定書、土地異動索引、嘉義市政府使用執照相關資料、租賃物點交清冊（本院卷第17至27、31至45、53至57、63至72、121至129、145至154頁）可佐，堪信為真實。
２、被告雖以前詞置辯，惟查：
⑴、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條固定有明文。然倘證據資料已足表示當事人真意，當不得反捨契約文字而更為曲解（17年上字第1118號判例意旨參照）。查「押租保證金新台幣陸拾肆萬元正。乙方（即原告，下同）租約期滿交還房地並履行本契約全部債務（水電費、營業稅）後，甲方（即被告，下同）應無息退還乙方。」「本契約末頁附全部整棟建築物的造價收據，如在租賃期間內甲方將土地或建築物售出，視為甲方違約，甲方應返還未到期租金及押金需賠償，以當時全部整棟建築物及造價成本總額，以每年遞減十五分之一金額賠償」，系爭租約第5條、第16條分別定有明文。是系爭租約第16條已明確約定被告違約之情形及賠償之金額計算方式，並無其他被告所辯買受人不繼續租約始得請求賠償之文字，被告亦未提出兩造簽立系爭租約時，有買受人不繼續租約時原告始得依系爭租約第16條之約定請求之證據，是被告抗辯本件應無系爭租約第16條約定之適用云云，自難憑採。
⑵、系爭建物依使用執照所載之工程造價為899,800元，惟實際
造價經兩造委請嘉義市建築師公會鑑定結果為18,128,733元，業如前述。然使用執照上所載之工程造價，一般屬於法定工程造價，以為核算建造規費及房屋稅率，並非必與建築物實際造價相等，此為本院職權上已知之事實。況如系爭建物之造價確為使用執照上所載之工程造價，則兩造何須於98年7月6日使用執照核發後之101年4月26日，再申請嘉義市建築師公會就系爭建物之現況為鑑定，並支出相當金額之鑑定費？是系爭建物之實際造價應為嘉義市建築師公會鑑定結果18,128,733元，而非使用執照上所載之工程造價899,800元。因此，被告既於系爭租約存續期間，將系爭土地出售予郭育祥，自98年8月15日起至106年8月14日已歷經8年，而自106年8月15日起至113年8月15日尚有7年，故當時系爭建物之造價成本應為8,460,075元【計算式為：18,128,73315×（15-8）＝8,460,075】。是本件依系爭租約第16條之約定，原告請求被告返還押金640,000元及以每年遞減15分之1之造價成本8,460,075元，自屬有據。
㈡、被告抗辯本件違約金過高，有無理由？
１、按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院49年臺上字第807號、51年臺上字第19號判例參照）。查依系爭租約第16條之約定計算，被告須支付原告系爭建物之造價成本8,460,075元，業如前述。本院審酌系爭建物為原告出資興建，依系爭租約第17條約定租期屆滿後系爭建物歸被告所有，原告不得主張任何權利（本院卷第25頁），故本件係承租人即原告租地建屋，並約定系爭建物所有權歸屬於出租人即被告。兩造於系爭租約第16條中特別約定如在租賃期間被告將土地或建築物售出，視為被告違約，顯見兩造將被告不得於租賃期間出售系爭土地及建物乙節列為系爭租約重要之點。而觀諸系爭租約第16條之約定內容，關於賠償原告系爭建物之造價成本係以每年遞減15分之1計算，而系爭租約之存續期間為15年，可見前開約定係為分年攤提原告建築系爭建物所出資之費用。雖被告於出售系爭土地後，被告有以系爭存證信函通知原告將租金轉寄予郭育祥，郭育祥亦於106年6月21日以嘉義福全郵局第58號存證信函通知原告洽談租賃事宜，有前開存證信函可稽（本院卷第115、137頁），惟此係原告是否同意與郭育祥另外訂約之問題，原告與被告間之租約之效力，仍應依系爭租約之約定決定。依郭育祥106年8月15日點交確認書記載，系爭租約於106年8月15日終止（本院卷第147頁），原告業於106年8月15日將租賃物（含系爭建物等）點交予郭育祥，業如前述，則原告自106年8月15日起已不再使用系爭建物，對原告而言，其所支出系爭建物之造價成本即無從獲得填補。因此，本件如被告依約於系爭租約存續期間屆滿前不將系爭土地、建物出售，原告即得每年使用系爭建物，而因被告將系爭土地、建物出售而構成系爭租約第16條所定之違約情形，致原告未繼續使用系爭建物，被告於簽訂系爭租約時，即已明確知悉第16條之約定，仍於契約存續期間內違約，自應依系爭租約第16條之約定，賠償未到期之原告支付系爭建物造價成本之攤提費用，被告抗辯違約金過高云云，亦難憑採。
五、綜上所述，原告依系爭租約第16條之約定，請求被告給付押金640,000元及賠償建築物造價8,460,075元，合計9,100,075元，及自起訴狀繕本送達之翌日即106年6月17日（本院卷第81頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請准予假執行或免為假執行，俱無不合，爰分別酌定相當之擔保金額後准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決結果無影響，爰不一一贅述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用，確定為第一審裁判費91,189元，由被告負擔。
中 華 民 國 106 年 11 月 14 日
民事第二庭 法 官 陳美利上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 11 月 14 日
書記官 許睿軒