臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度重訴字第72號原 告 江武蜂訴訟代理人 何永福律師被 告 王元富
張宗發上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國106 年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告二人應將門牌號碼嘉義市○○路○○○號房屋及其坐落之土地全部遷讓，返還原告及其他共有人。
被告二人應自民國一Ｏ四年七月四日起至遷讓上開房地之日止，於每月四日共同給付原告新臺幣貳萬叁仟元。
訴訟費用由被告共同負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁佰陸拾柒萬壹仟元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行實施前，以新臺幣壹仟壹佰零壹萬壹仟叁佰捌拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告二人於民國（下同）96年7 月25日與原告之先父江春福訂立租賃契約書，由被告二人承租江春福所有門牌號碼為嘉義市○○路○○○ 號房屋及坐落之土地即嘉義市○○段○○○ 號土地（下稱系爭房地），約定租賃期間自96年8 月
1 日起至102 年7 月31日止共計陸年，租金每月繳納一次，每月租金新台幣（下同）66,000元，應於每月首日給付，此有租賃契約書可稽，而上揭房屋於96年11月21日江春福生前即贈與原告及訴外人江孔熙二人，每人各取得二分之一所有權，江春福於100 年4 月28日死亡後，上揭土地由原告及訴外人江孔熙各分別繼承約五分之二，由其餘9位繼承人公同共有繼承約五分之一，合先敘明。
（二）被告二人自102年10 月起即未依約給付租金，原告乃起訴請求被告二人給付租金，經鈞院 103年度簡上字第78號判決「被上訴人（即本案被告）應給付上訴人（即本案原告）新台幣貳拾參萬元及自民國一○三年五月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被上訴人應自民國一○三年八月一日起至被上訴人與上訴人就門牌號碼嘉義市○區○○路○○○號房屋之租賃契約消滅之日止，按月於每月一日共同給付上訴人新台幣貳萬參仟元。」確定在案（下稱前案），依前案確定判決認定兩造間就系爭房屋之租賃關係應已成立民法第 450條第1項及第451條規定之不定期租賃契約，原告依民法第 440條第1項及第2項規定，遂於104年6月15 日以嘉義中山路郵局第252號存証信函催告被告應於7日內給付積欠 8期即8個月之租金，扣抵押租金後，已逾二期租金未繳，被告置之不理，原告乃於同年7月2 日再以嘉義市○○路○○○○○○號存証信函向被告終止兩造間之租賃契約，被告二人於同月3 日收受，故兩造間之租賃契約已於104年7月4 日合法終止。兩造間之租賃關係既已終止，依民法第 455條、第767條及第821條之規定，被告自應返還系爭租賃物予原告及其他共有人。
（三）原告於104年7月3 日合法對被告二人終止租賃契約之事實，已如前述，故被告二人自104 年7月4日起即無權占用系爭房地而受有相當於租金之不當得利甚明，而被告二人應給付原告之租金，依前案之認定，應為每月23,000元，爰依民法第179條之規定請求被告二人應自104年7月4日起至返還系爭租賃物止，每月給付原告23,000元。
（四）對被告抗辯所為之陳述：系爭房地之另一共有人江孔熙雖於102 年同意出租其應有部分予被告二人，然因原告不同意出租，不得對抗原告，依民法第819條及第820條之規定，訴外人江孔熙之出租行為即屬無效，原告仍得提起本件之訴。前案判決亦提及買賣契約並未移轉占有，兩造間租賃契約繼續存在，不得以買賣契約對抗原告。
（五）訴之聲明：
1、被告二人應將門牌號碼嘉義市○○路 ○○○號房屋及其坐落之土地全部遷讓，返還原告及其他共有人。
2、被告二人自 104年7月4日起至遷讓上揭房地之日止，應於每月4 日共同給付原告23,000元。
3、訴訟費用由被告負擔。
4、原告願供擔保，請宣告准予假執行。
二、被告則以：
（一）原告於101 年9月6日以存證信函告知，其所有之系爭房地另有它用，不願續租。被告二人於101年9月11日與原告就其所有之系爭房地之應有部分簽立房屋及土地買賣契約，買賣價金3,100萬，簽約完成即交付原告1千萬元，並終止雙方之租賃契約。101年9月13日，系爭房地過戶流程中，因其原告家族訴訟特留分之問題，未能如買賣契約之內容完成過戶。102 年間取得原告胞弟江孔熙具結簽立，另二分之一之所有房屋及土地之租賃契約，租賃日期至109年7月31日止，除原告外，江孔熙獲其餘所有持分者授權同意租賃予被告二人，原告竟稱被告二人與江孔熙間之租賃契約無效，令人無法苟同。
（二）又103年5月30日原告因租金涉訟，一審判決原告敗訴。同年 6月18日原告再行上訴。被告因不懂法律流程，未委託專業律師，自行應對及答辯，疏失於新事證、新證據之提出時間，導致前案敗訴。詎料，103年7月間原告又提起訴訟確認買賣關係不存在及沒收簽約金 1千萬元之訴訟（鈞院103年度重訴字第 76號），歷經多次庭訊，原告自知理虧，無法勝訴，方撤回上開訴訟。被告二人只求息事寧人和平共處，請原告面對其家族，善後一切。綜上，原告隻字未提兩造間之買賣契約，及原告已收款項 1千萬元，且原告不履行買賣契約的完整性，又為閃避被告，每次庭期均委任代理人，不面對庭訊，多次提出終止租賃訴訟，又強求租金所得，被告二人既已購買原告就系爭房地之應有部分，並就系爭房地其餘應有部分與江孔熙簽訂租賃契約，原告卻仍主張被告二人應負擔兩造間租賃契約之租金，不合常理。
（三）聲明：
1、原告之訴駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
3、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院得心證之理由：
（一）原告主張被告二人於96年7 月25日與原告之先父江春福訂立租賃契約書，由被告二人承租江春福所有系爭房地，約定租賃期間自96年8 月1 日起至102 年7 月31日止共計陸年，租金每月繳納一次，每月租金66,000元，應於每月首日給付，而上揭房屋於96年11月21日江春福生前即贈與原告及訴外人江孔熙二人，每人各取得二分之一所有權，江春福於100 年4 月28日死亡後，上揭土地由原告及訴外人江孔熙各分別繼承約五分之二，由其餘9 位繼承人公同共有繼承約五分之一等事實，有公證書本、租賃契約書、土地、建物登記第一類謄本附卷可稽。（見本院卷第21-37頁）可堪信為真實。
（二）被告二人自102年10 月起即未依約給付租金，原告乃起訴請求被告二人給付租金，經前案判決「被上訴人（即本案被告）應給付上訴人（即本案原告）新台幣貳拾參萬元及自民國一○三年五月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被上訴人應自民國一○三年八月一日起至被上訴人與上訴人就門牌號碼嘉義市○區○○路○○○號房屋之租賃契約消滅之日止，按月於每月一日共同給付上訴人新台幣貳萬參仟元。」確定在案，依前案確定判決認定兩造間就系爭房屋之租賃關係應已成立民法第450 條第1 項及第451 條規定之不定期租賃契約。此有本院103年度簡上字第78號判決書乙份在卷足憑。（見本院卷第39-46 頁）被告二人自承於前案判決確定後只繳納該判決所認定之102 年10月至103 年7 月之租金總和23萬元。自10
3 年8 月1 日起即未再繳納租金等語。（見本院106 年11月9 日言詞辯論筆錄，本院卷第136 頁）足證被告二人至104年5月止，已積欠原告10期即10個月之租金未繳。
（三）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440 條第1 、2 項分別定有明文。經查，本件承租人即被告二人已遲延給付租金達10期，經原告於104 年6 月15日以嘉義中山路郵局第252 號存證信函催告被告應於7 日內給付積欠之租金，被告卻置之不理。原告乃又於同年7 月2 日再以嘉義市○○路○○○○○○ 號存證信函向被告終止兩造間之租賃契約，被告二人於同月3日收受，有存證信函及掛號郵件收件回執各二紙在卷可資佐證。（見本院卷第47-49 頁；第141-143 頁）故兩造間之租賃契約已於104 年7 月4 日合法終止。兩造間之租賃關係既已終止，依民法第455 條、第767 條及第821 條之規定，被告自應返還系爭房地予原告及其他共有人。
（四）被告雖抗辯稱兩造間已於101 年9 月11日就系爭房地成立買賣契約，兩造間即無租賃契約存在，伊等即無庸繼續給付租金。況且伊等已於102 年間與另一共有人江孔熙成立租賃契約，租賃期限至109 年7 月31日止，原告即不得請求被告遷讓系爭房地云云。經查，兩造所定之買賣契約書第5 條: 「本件買賣標的物約定於一切手續完竣後交與承買人掌管。」及第13條其他特約事項加註「本筆買賣契約若被限制登記，買賣契約依然成立，如有法律行為，買方願意配合賣方訴訟完成後繼續完成買賣程序」，此有該契約書可稽（見本院卷第77-80 頁），顯見兩造於成立買賣契約時，系爭房屋並未交由被告掌管，必須移轉登記程序完成後，被告方有使用權限，被告不因兩造成立買賣契約即屬有權使用該房屋，則被告抗辯因已成立買賣契約即無須繳納租金云云，並不可採。按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。民法第820 條第1 項前段定有明文。經查，系爭房屋雖由原告及訴外人江孔熙取得所有權各二分之一，但出租房屋必連其坐落之土地一併出租，而系爭房屋所坐落之土地，原告與江孔熙僅取得應有部分各約五分之二，其餘尚有9 名繼承人公同共有約五分之一，有如上述。則訴外人江孔熙之應有部分顯未超過半數，其將系爭房第二分之一出租予被告，對原告及其他共有人而言，並不生效力。故被告抗辯伊等已與江孔熙成立租賃契約，原告不得要求伊等遷讓房屋交還土地云云，並不可採。
（五）按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。而無權占有他人之土地，依社會通常觀念可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。
經查，兩造間之租賃契約已於104 年7 月4 日合法終止，則被告占有系爭房地即屬無權占有，自應給付原告相當於租金之不當得利。再查，兩造間租金之數額業經前案認定每月為23,000元而確定在案，故原告請求被告二人應自10
4 年7 月4 日起至遷讓系爭房地之日止，於每月4 日共同給付原告23,000元之相當於不當得利之租金，即為可採。
（六）綜上所述，原告本於所有權之作用，起訴請求被告應將系爭房地全部遷讓，交還於原告及其他全體共有人，及自10
4 年7 月4 日起至遷讓系爭房地之日止，於每月4 日共同給付原告23,000元，於法有據，應予准許。
（七）又本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。
（八）兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
四、據上論斷，原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 30 日
民事第三庭法 官 曾文欣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 30 日
書記官 許庚森