臺灣嘉義地方法院民事判決 107年度訴字第118號原 告 孫文智被 告 波羅蜜山莊管理委員會法定代理人 柳妙珠訴訟代理人 陳偉仁律師複 代理人 葉昱慧律師上列當事人間請求確認規約無效等事件，本院於民國107年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：㈠原告為坐落嘉義市○○段○○○○○ ○號、面積266.70平方公尺
土地、權利範圍為全部之所有權人，原告並為坐落上開地號土地、建號為嘉義市○○段○○○○號、門牌號碼為嘉義市盧厝36之32號即波羅蜜山莊戶號養生8 號之區分所有權人。被告波羅蜜山莊管理委員會於民國107 年2 月11日召開臨時區分所有權人會議（下稱系爭區分所有權人會議），會議決議通過波羅蜜山莊社區住戶規約，規約第2 條第1 項第2 款第1目約定各區共同使用部分與約定同意供通行部分，係指專有部分以外之其他範圍，包括各區車道、養生、庭院區中庭庭園及大門週邊、社區管理室、公共蓄水設備。同條項款第2目並約定各區共同使用部分與約定同意供通行部分之使用主體為社區全體住戶。使用時需遵守相關法令，並受區分所有權人會議及社區管理委員會之監督規範（下稱系爭住戶規約）。基於前開住戶規約，原告所有之盧東段848-8 地號土地如波羅蜜山莊社區住戶規約附圖一，即本判決附圖一所示，南北兩側各有部分面積之土地被列入系爭住戶規約所規定之約定同意供通行部分，其中北側部分如波羅蜜山莊社區住戶規約附圖二，即本判決附圖二所示，位於盧東段848-8 地號北側與同段848-4 地號之交接處，往內退縮呈現一細長圓弧狀之袋口（下稱系爭Ａ部分土地），南側部分如附圖二所示，位於盧東段848-8 地號土地與同段848-12、848-13、848-14地號之交界處，往內退縮呈現一長方形之細長土地（下稱系爭Ｂ部分土地，並與系爭Ａ部分土地合稱為系爭土地）。然原告已於系爭區分所有權人會議中明確表示不同意系爭土地作為約定同意供通行使用，系爭住戶規約所通過之約定共用範圍仍包括系爭土地，此顯牴觸公寓大廈管理條例第33條第1 款，專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意之規定。
㈡其次，系爭Ａ、Ｂ部分土地屬原告專有之盧東段848-8 地號
土地之法定空地，此法定空地之目的在於防火隔間，而非供通行使用，故依建築法第11條第3 項前段，上開法定空地不得重複使用。然系爭住戶規約竟將系爭Ａ、Ｂ部分土地作為約定供通行之部分，並在系爭土地設制柵欄、門扇，此顯已對前開法定空地為重複使用，牴觸建築法第11條第3項前段、第25條、第73條、公寓大廈管理條例第5條、第9條第15條、第16條、第37條規定。爰依確認規約無效之法律關係，提起本件訴訟。
㈢並聲明：確認被告於107年2月11日召開之臨時區分所有權人
會議制定之波羅蜜山莊社區住戶規約，第2條第1項第2款第1目規定「本社區除前述之專有部分之外，其他範圍均屬約定共同使用部分與約定同意供通行部分包含各區車道、養生、庭院區中庭庭院及大門週邊、社區管理室、公共蓄水設備（如後全區圖所示）」、波羅蜜山莊社區住戶規約附圖一及附圖二均無效。
二、被告抗辯則以：㈠原告於93年間與訴外人陶淵明建設股份有限公司（下稱陶淵
明公司）簽訂房地買賣契約，買受本件波羅蜜山莊養生8 號之房屋與盧東段848-8 地號土地時（下稱系爭房地買賣契約），已與建商陶淵明公司簽訂增補契約，契約內容載明如附圖二所示，系爭Ａ、Ｂ部分土地為「約定同意供通行部分」，且應維持現狀，不得提出異議。此足堪認原告與陶淵明公司簽立買賣契約書時，已同意將附圖二所示之Ａ、Ｂ部分土地供永久通行使用，原告主張系爭住戶規約未經其同意即將系爭Ａ、Ｂ部分土地約定為同意供通行使用部分，為無理由。
㈡波羅蜜山莊居民自93年起通行系爭Ａ、Ｂ部分土地，未見原
告反對或攔阻，且除原告以外之其他居民亦有將專有部分土地供作居民通行使用，此足認原告已有同意系爭Ａ、Ｂ部分土地供通行使用。且105 年間原告曾提起確認規約無效之訴，亦經鈞院105年度訴字第203號民事判決認定本件原告與其他區分所有權人存有分管契約，原告稱未同意系爭Ａ、Ｂ部分土地供通行使用等語，不足採信。且上開前案審理程序已對原告是否與其他區分所有權人成立分管契約之重要爭點進行言詞辯論，並經法院於判決理由中認定原告與其他區分所有權人間存在一分管契約。此依爭點效理論，原告於本件訴訟中不得對該分管契約是否成立為相反之主張等語，茲為抗辯。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段設有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院27年上字第316 號判例要旨）。故提起確認訴訟，原告需具備訴之利益。經查，系爭848-8 地號土地為原告所有之專有部分，並依公寓大廈管理條例第4 條第1 項規定，區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。是原告對該專有部分應具有完全之使用、管理、處分、收益權能。而系爭住戶規約將原告專有之848-8 地號土地之Ａ、Ｂ部分規定為約定同意供通行部分。使波羅蜜社區之住戶均得不待原告之各別同意即得通行使用上開土地，使原告對於上開土地之專有權能受到限制。且系爭Ａ、Ｂ部分土地作為約定供通行部分之效力，依波羅蜜山莊社區住戶規約第14條、第15條規定，住戶對於約定各區共同使用部分及約定同意供通行部分之使用，應依其設置目的及通常使用方法為之。且住戶如欲對約定供通行部分之土地，開放住戶以外之人共同使用，應經管理委員會之同意始得為之。是規約對於上開約定供通行部分土地之使用，另設有使用管制之規定。從而，原告對於系爭Ａ、Ｂ部分土地之專有使用權能，確因系爭住戶規約受到限制。而原告主張系爭住戶規約有無效之法律原因進而無效，則為被告所否認，是本件規約之有效與否為不明確，原告在私法上之法律地位有受侵害之危險，而此危險得以提起本件確認規約無效之訴加以排除。故本件原告對系爭住戶規約是否無效一事，確有訴訟上之確認利益，符合民事訴訟法第247 條第1 項前段之規定。
四、本院得心證之理由㈠經查，原告孫文智為坐落嘉義市○○段○○○○○ ○號、面積26
6.70平方公尺，權利範圍為全部之所有權人。原告並為坐落前開848-8 地號土地，建號為嘉義市○○段○○○○號、門牌號碼為嘉義市盧厝36之32號即波羅蜜山莊戶號養生8 號房屋之區分所有權人。被告波羅蜜山莊管理委員會於107 年2 月11日召開波羅蜜山莊區分所有權人會議，會議決議通過制訂波羅蜜山莊社區住戶規約，其中規約第2 條第1 項第2 款第１目規定，「本社區除專有部分之外，其他範圍均屬約定共同使用部分與約定同意供通行部分，包含各區車道、養生、庭院區中庭庭園及大門週邊、社區管理室、公共蓄水設備（如後全區圖所示）」並依系爭住戶規約之附圖一、二即本件之附圖一、二所示，原告所有之盧東段848-8地號土地，南北二側各有部分面積土地被納入系爭住戶規約所規定之約定供通行部分，其中北側部分如附圖一、二所示，為848-8地號土地與848-4地號土地之交界處，往內退縮呈現一細長圓弧狀之缺口（即系爭Ａ部分土地），且Ａ部分之說明依附圖二所示為約定各區共同使用部分；而南側部分如附圖一、二所示，為848-8地號土地與848-12、848-13、848-14地號土地之交界處往內退縮，呈現一長方形之缺口（即系爭Ｂ部分土地），Ｂ部分土地之說明如附圖二所示，為約定同意供通行部分。此有107年2 月11日波羅蜜山莊社區住戶規約1份、嘉義市地政事務所土地所有權狀1份、地籍圖謄本1份、孫文智與陶淵明公司房屋買賣契約書1份在卷可查（見本院卷第15頁至63頁、第237頁至249頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
㈡原告另主張，系爭住戶規約未經原告之同意將其專有部分即
系爭Ａ、Ｂ部分土地規定為約定同意供通行部分，牴觸公寓大廈管理條例第33條第1 款而無效；另系爭Ａ、Ｂ部分土地亦為原告所有848-8 地號土地之法定空地，系爭住戶規約將其另作全體住戶通行之用，並設置柵欄、門扇，對該法定空地為重複使用，此牴觸建築法、公寓大廈管理條例等相關規定，亦為無效等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點應為：⒈原告是否同意系爭住戶規約約定系爭土地作為約定供通行使用？與⒉系爭住戶規約是否因違反建築法、公寓大廈管理條例相關規定而無效？茲分述如下：
㈢原告是否同意系爭住戶規約約定系爭土地作為約定供通行使
用？⒈按區分所有權人會議之決議，專有部分經依區分所有權人會
議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意，未經專有部分區分所有權人同意者，不生效力，公寓大廈管理條例第33條第1款設有明文。故將專有部分約定為約定共同使用部分，依上開條文規範意旨應經區分所有權人之同意。經查，本件波羅蜜山莊管理委員會於107年2月11日召開之區分所有權人會議決議通過之系爭住戶規約，將原告專有部分之系爭Ａ、Ｂ部分土地約定為約定同意供通行使用部分，使波羅蜜山莊社區住戶均得通行使用系爭土地，從而系爭規約之效力使原告所有之專有部分土地作為全體區分所有權人之共同使用部分，依上揭條文意旨，應經系爭土地之區分所有權人即本件原告之同意。
⒉原告主張，伊於107 年2 月11日區分所有權人會議中，已書
面表示不同意將系爭土地作為約定同意供通行使用部分，此有波羅蜜山莊107 年2 月11日臨時區分所有權人會議提案單
1 份在據可查（見本院卷第65頁），故系爭住戶規約未經伊同意而不生效力。然被告抗辯，原告與陶淵明公司於93年3月間簽訂房地買買契約，約定購買波羅蜜社區戶號養生8 號之房地後，原告與陶淵明公司另於同年4 月12日簽訂增補契約（下稱增補契約），增補契約約定原告同意就房地現況為點交，原告並願意交屋後遵守住戶公約之各項約定，故原告已於增補契約中同意系爭土地作為約定供通行使用等語。是本院應進一步探究，原告對於系爭土地作為約定供通行使用一事是否有同意約定共用部分之意思表示。
⒊按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條設有明文。經查，系爭增補契約內容為：
「㈠賣方（即陶淵明公司）同意買方（即原告）由土地過戶期款中扣除200,000 元。㈡買賣雙方同意對於本合約之房屋及土地已完全了解，故土地及房屋以現況點交，並應維持現狀，不得提出異議（如附圖一），附圖一亦為合約之一部分。㈢買方同意交屋後，遵守住戶公約之各項約定。㈣本增補契約與原簽立之買賣合約具同等之法律效力，有增補契約在卷可查。（見本院卷第91至95頁）」其中，增補契約之附圖一與本件附圖二之內容一致，均為波羅蜜山莊之全區圖，且均將系爭Ａ、Ｂ部分土地標註於其上，並依圖示之說明，系爭土地於增補契約之附圖被註記為「約定同意供通行部分」依前揭民法規範所揭示之意思表示解釋之方法，對於本件增補契約應解釋為，基於增補契約第㈣條，本件增補契約與房地買賣契約應共同作為契約之內容，因此，於解釋契約時應對兩契約為和諧之解釋。而本件房地買賣契約固對於買賣標的與價金均有所約定，然本件係於房地買賣契約簽定之後，始簽訂增補契約，故增補契約與房地買賣契約之內容如有不一致之處，當以契約當事人最新協議之意思表示即增補契約作為契約內容。從而，並依增補契約第㈠、㈡條規範可以得知，本件房地買賣契約之標的仍為嘉義市○○段○○○○○○號土地及坐落其上之養生8號房屋之所有權，且權利範圍為全部，而系爭Ａ、Ｂ部分土地仍屬848-8地號土地之一部分，然基於增補契約附圖之記載，系爭土地既然被記載為「約定同意供通行使用」，而所謂供通行使用，考量本件土地位於社區住宅，增補契約圖示所指之「供通行使用」，當指「供社區全體住戶通行使用」之謂，因此，買受人即原告對於系爭土地之權利範圍自不包括排他使用收益之權能。並考量系爭Ａ、Ｂ部分土地雖作為買賣標的之一部分，然原告於買受後無法享有完全之所有權能，陶淵明公司與原告協議將買賣價金扣除200,000元，作為買受人對於系爭土地所有權之使用限制之對價。
⒋次查，系爭增補契約之附圖一與系爭住戶規約之附圖二相同
，皆顯示嘉義市○○段○○○○○ ○號土地與其南北二側被劃分為本件住戶規約所示，約定供通行之Ａ、Ｂ部分土地，且Ａ、Ｂ部分土地之說明，依上開增補契約附圖所示，均記載為「約定同意供通行使用」。換言之，系爭住戶規約係直接引用增補契約之附圖作為規約之一部分，此亦為原告於107 年
3 月20日、同年5 月15日言詞辯論程序所不爭執（見本院卷第84頁、第317 頁）。從而，從系爭增補契約之附圖與本件住戶規約之附圖一致可以推知，當初陶淵明公司於興建波羅蜜社區時，對於系爭土地即盧東段848-8 地號土地上Ａ、Ｂ部分，即作為供住戶通行使用之規劃，原告與陶淵明公司簽訂本件增補契約時，即已知悉上情。從而，綜合本件房地買賣契約、增補契約及其附圖之規範意旨，原告對於本件Ａ、Ｂ部分土地作為約定同意供通行使用一事，既有認識，並經原告於房地買賣契約、增補契約、增補契約附圖簽名表示同意，則原告對於專有部分土地即系爭Ａ、Ｂ部分土地是否同意作為約定供通行使用一事，應認定已為同意之意思表示。⒌復按，解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥
於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判利要旨）。故契約之解釋，如依契約之文義解釋已能充分解釋兩造締約之真意時，別無另尋解釋方法探求兩造真意之必要時，不得再就契約文義為曲解而為相異之解釋。原告復主張：基於債之相對性，本件房地買賣契約、增補契約之當事人為陶淵明公司與原告，則契約效力應僅存在於契約當事人之間，不及於契約以外之第三人，故波羅蜜社區管理委員會非上開契約之當事人，不能依上開增補契約之內容主張原告對系爭土地作為約定供通行使用有為同意之意思表示；並主張原告先前同意系爭土地供通行使用，其真意係以系爭土地之專有權仍歸屬於原告所有為前提，被告將系爭土地作為規約約定同意供通行使用之約定共用部分，將使原告喪失系爭土地之專有權利，因此原告不同意系爭土地作為約定同意供通行使用部分等語。然查，所謂契約之相對性，固指基於債權為相對權，僅得對抗特定人，亦即僅得以特定人為義務人，要求其為一定行為之權利（參閱：王澤鑑著（2014），民法總則，第114 頁至115 頁）。然本件所爭執者，係原告對系爭土地作為約定供通行使用一事，有無同意之意思表示，被告波羅蜜社區管理委員會並未基於上開房地買賣契約或增補契約向原告請求一定作為或不作為。換言之，本件爭點屬於契約解釋之層次，而與債之相對性無涉。
⒍次查，原告對於系爭增補契約之附圖所示之系爭土地作為約
定同意供通行使用已簽名表示同意，則基於前揭契約解釋之原則，應認定原告已同意系爭土地作為約定同意供通行使用。至於原告主張前開同意係附原告仍保留土地專有權作為同意之前提條件，故系爭住戶規約使前開條件不成就，原告因此主張不同意系爭土地作為約定同意供通行使用等語。然專有權之內容，按公寓大廈管理條例第4條規定，係指區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。而約定共用部分，依公寓大廈管理條例第3條第6款，指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者之謂。經查，原告於系爭增補契約除依第㈠、㈡條，對於系爭土地作為約定共用之內容為知悉並同意之外，並依契約第㈢條，原告亦同意於交屋後遵守住戶規約之各項約定。原告前述專有權仍屬原告所有之主張，無非基於土地之專有權與約定共用之狀態相互牴觸之前提，然所謂約定共用，其前提仍需以區分所有權人之專有權仍存在為前提，必先區分所有權人對於特定土地有區分所有權，始能對於特定土地作為約定共用一事為有效之意思表示。故本件原告於系爭增補契約中同意系爭土地作為約定同意供通行部分，毋寧亦證明原告為系爭土地之區分所有權人，而被告基於原告同意系爭土地作為約定共用之意思表示制訂系爭規約，亦屬原告於訂約時可得預見之範圍。至於原告對於系爭土地之排他使用權限因其同意受有限制，此無非係原告專有權行使即同意作為約定共用之當然結果，於前開同意之意思表示仍然適法有效之前提下，依前開民法意思表示解釋之原則，不容原告為相異之解釋與主張，是原告上開主張，洵無可採。
㈣系爭住戶規約是否因違反建築法、公寓大廈管理條例相關法
律而無效？⒈公寓大廈管理條例第5 條對於區分所有權人對專有部分之利
用，設有管制規定；而9 條第2 項則對於共用部分之使用限制設有規定；第15條則對專有部分、約定專有部分之使用設有規定；第16條第2 項則規定住戶於特定地點不得設置柵欄、門扇等禁止規定。建築法第11條第3 款對於法定空地之使用設有限制；第25條、第73條禁止無照建築。經查，系爭土地作為原告所有之專有部分，並經系爭規約制定為約定共用部分，是系爭土地既作為區分所有權之一部分，其屬公寓大廈管理條例之規範標的。次查，系爭土地屬於坐落盧東段848-8 地號土地，建號6085房屋本身所占地面以外之空地，為848-8 地號之法定空地，故系爭土地亦應受建築法有關法定空地等建築規範之限制。
⒉次按，法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規
定並不以之為無效者，不在此限，民法第71條設有規定。次按，證券交易法第60條第1 項第1 款乃取締規定，非效力規定，無民法第71條之適用。證券商違反該項規定而收受存款或辦理放款，僅主管機關得依證券交易法第66條為警告，停業或撤銷營業特許之行政處分，及行為人應負同法第175 條所定刑事責任，非謂其存款或放款行為概為無效（最高法院68年台上字第879 號判例要旨）。從而，並非所有法律行為一經抵觸強制或禁止規定即為無效，毋寧仍應探究其為效力規定或取締規定，如為效力規定，法律行為無效，如為取締規定，則屬行政裁罰之範疇，其法律行為不因此無效。
⒊原告主張，系爭土地約定共用部分，作為車輛通行使用，並
在臨路區塊設置柵欄、門扇，因而與公寓大廈管理條例第9條、第15條、第16條第2 項、第37條、建築法第11條、第25條與第73條抵觸而無效。然本院審酌，違反上開公寓大廈管理條例之法律效果，分別於公寓大廈管理條例第49條第1 項第1 款、第2 款、第3 款、第4 款，設有經主管機關處以罰鍰之規定。違反建築法第25條、第73條規定之法律效果，亦於建築法第86條、第91條第1 項第1 款設有行政裁罰之規定。然相關規定並未就規約違反上開規定之法律效果設有規範，是不能單憑規約之記載與法律規定不甚相符，即謂規約當然無效。至於原告主張系爭住戶規約因公寓大廈管理條例第37條規定而無效，然第37條係規範，「管理委員會決議」之內容，不得違反本公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議。依法律之文義解釋，本條之規範客體為管理委員會之決議，規範目的在於確保管理委員會之決議不得抵觸公寓大廈管理條例、規約及區分所有權人會議之決議。然原告主張系爭住戶規約牴觸公寓大管理條例第9 條、第15條、第16條第2 項，爰依公寓大廈管理條例第37條規定，主張係爭規約因抵觸公寓大廈管理條例而無效。經查，本件住戶規約係於107 年2 月11日經波羅蜜山莊臨時區分所有權人會議決議通過制定，規約之制定主體為區分所有權人會議，而非公寓大廈管理條例第37條所規制之管理委員會，故系爭規約非本條之規制客體。況從條文文義將管理委員會決議與規約規範為不同的客體，亦可推知管理委員會決議與規約係屬二事，住戶規約不受公寓大廈管理條例第37條之限制，故原告主張系爭住戶規約因違反第37條無效等語，洵無可採。至於將法定空地重複利用之法律效果，建築法尚無明文規定。本院審酌，建築法之立法目的固為維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻等公共利益，然並非所有牴觸建築法規之行為均屬無效，以無照建築為例，違反建築法第25條之法律效果依同法第86條，為罰鍰、補辦手續、拆除，尚不及於法律行為之無效。法定空地之重複使用，其雖牴觸建築法第11條第3 項前段規定，然考量建築法對違反此規定之法律效果未設有規範，並基於私法自治之考量，如法律對於違反強制或禁止規定之法律效果，未為明文規範為無效者，則應將此法規範解釋為取締規定，而非效力規定。從而，違反建築法第11條第3 項前段之法律效果，法律既無明文規範為無效，則應將本條解釋為取締規定，而非效力規定。
⒋從而，原告主張系爭住戶規約因牴觸上開公寓大廈管理條例
、建築法相關規定而無效，然考量上開條文皆為取締規定，而非效力規定，法律行為不因與之牴觸而無效，故系爭住戶規約縱使如原告所主張與上開法律牴觸，其法律效果僅為主管機關對管理委員會或住戶裁處行政罰鍰或勒令改善等行政處分，不影響系爭住戶規約之效力，故原告上開主張，亦無可採。
五、綜上所述，原告依確認規約無效之法律關係，請求確認波羅蜜社區管理委員會107 年2 月11日波羅蜜山莊社區住戶規約第2 條第1 項第2 款第1 目，及規約附圖一、二圖說皆為無效，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
民事第三庭 法 官 曾文欣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
書記官 許庚森