臺灣嘉義地方法院民事判決 107年度訴字第132號原 告 柯素秋訴訟代理人 吳惠珍律師
江立偉律師被 告 李賴綉蘭訴訟代理人 湯光民律師複 代理人 許智傑律師上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國107年5月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國102 年7 月23日簽立土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定買受被告所有坐落嘉義縣○○鄉○○○○段○○○段00地號土地（下稱系爭54地號土地）應有部分5 分之
1 及同段53地號土地（下稱系爭53地號土地）應有部分250坪，惟被告迄今僅移轉登記系爭54地號土地之應有部分5 分之1 予原告，經原告於107 年1 月17日以存證信函催告被告履行系爭53地號土地之部分，詎料被告竟於同年月23日函覆原告表示不願履約，且其已將系爭53地號土地另出售與他人。就系爭53地號土地部分，兩造約定價金為新臺幣（下同）
500 萬元（每坪以2 萬元計算），原告業已給付被告100 萬元，因被告與土地共有人訴訟多時，遲遲無法辦理登記，故原告尚未給付餘款。現被告與共有人之訴訟已終結，被告已可辦理移轉登記，爰依民法第348 條第1 項之規定起訴請求被告履行契約，原告並願於被告履行契約之同時給付價金餘款400 萬元等語，並聲明：（一）被告應於原告給付400 萬元同時將其所有坐落系爭53地號土地應有部分333000分之82645 （即面積826.45平方公尺、250 坪）移轉登記與原告。（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造固於102 年7 月23日簽立系爭契約，惟訴外人賴世忠即系爭53地號土地共有人已於本院106 年度嘉簡調字第501 號之106 年12月28日調解期日中行使優先承購權，被告亦於當日聯絡訴外人馬金泉即原告之配偶與代理人，伊表示尊重賴世忠行使優先承購權並恭喜被告成交，甚至叮嚀被告與賴世忠未來過戶相關買賣價金交付權益，足徵原告已解除購買系爭53地號土地之部分契約；且賴世忠既已行使土地法第34條之1 條第4 項共有人之優先承購權，原告即不得請求被告所有權移轉登記等語，以資抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，兩造於102 年7 月23日就系爭54地號土地與系爭53地號土地簽立系爭契約，約定土地每坪2 萬元，總價款910 萬9160元（系爭54地號土地為410 萬9160元，系爭53地號土地為500 萬元），被告業已收受訂金300 萬元。被告於102 年11月7 日起訴請求訴外人賴世忠返還系爭53地號土地中250坪應有部分，經本院102 年度訴字第637 號判決、臺灣高等法院臺南分院103 年度上字第102 號判決確定，賴世忠應將系爭53地號土地所有權應有部分826.45/3330 移轉登記與被告；被告嗣於104 年1 月22日取得系爭53號土地所有權，並於105 年3 月7 日登記為共有人，應有部分為82645/333000。後被告於106 年11月14日向本院聲請調解，請求協商分割系爭53地號土地，賴世忠於106 年12月28日調解期日中行使優先承購權，以500 萬元購買被告所有之系爭53地號土地應有部分82645/333000，並作成調解筆錄等情，均為兩造所不爭執，且有買賣契約書、本院102 年度訴字第637 號民事判決、臺灣高等法院臺南分院103 年度上字第102 號民事判決、系爭53地號土地登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第17至20頁、第59至74頁、本院106 年度嘉簡調字第501 號卷第33頁），並經本院依職權調閱本院106 年度嘉簡調字第501號卷核閱無訛，堪信為真實。
四、原告另主張被告應依約履行系爭53地號土地之移轉登記乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：
（ㄧ）系爭契約中關於系爭53地號土地部分是否業經兩造合意解除？（二）賴世忠於106 年12月28日對系爭53地號土地行使優先承購權，是否合法？茲分述如下：
㈠、系爭契約中關於系爭53地號土地部分是否業經兩造合意解除？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件被告抗辯因兩造簽立系爭契約之過程均係由原告之配偶即證人馬金泉代理原告與被告接洽，故於另案106 年12月28日調解期日中，被告於賴世忠行使優先承購權後隨即致電告知馬金泉，馬金泉表示尊重賴世忠行使優先承購權並恭喜被告，且叮嚀被告與賴世忠未來過戶間權益等事宜，足徵兩造已合意解除系爭契約中關於系爭53地號土地部分等語，並提出被告之手機通聯記錄為證（見本院卷第245 頁）。惟系爭契約係由原告本人簽名蓋章（見本院卷第18頁），綜觀契約全文，查無馬金泉以代理人身分代理原告締約之情形，且原告於107 年1 月17日以嘉義文化路郵局第33號存證信函催告被告履約時，亦係以其本人之名義為之（見本院卷第21至22頁），難認有原告委請馬金泉為其代理人之情事。
而被告提出之手機通聯記錄中，固可見於106 年12月28日調解期日當日，伊有致電手機門號0000000000，馬金泉並到庭證述該支手機門號為其所使用（見本院卷第181 及24
5 頁），且證人賴世忠亦到庭證稱: 「調解期日當日被告先致電吳代書，吳代書未接電話，後來馬金泉即來電，被告於電話中告知馬金泉系爭53地號土地賣給賴世忠好不好，馬金泉表示好，很認同。」等語（見本院卷第175 頁），足證被告稱其與賴世忠簽立調解筆錄前有與馬金泉聯絡並告知調解結果一事為真，惟前開事實亦未能證明原告確有授予馬金泉代理權限。縱認被告所辯馬金泉為原告之代理人乙節為真，惟按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第258 條第1 項定有明文。依被告所述，調解期日當日馬金泉於電話中僅表示恭喜被告與賴世忠之買賣成交，並無明確就兩造之系爭買賣契約表示解除，則是否得僅以馬金泉贊同被告與賴世忠間之買賣契約即反推馬金泉有代理原告解除系爭契約之意思，亦不無疑問。
2.綜前，被告就其抗辯系爭契約中系爭53地號土地部分業由馬金泉代理原告解除乙節，迄未舉證已實其說，被告所辯要難可採。
㈡、賴世忠於106 年12月28日對系爭53地號土地行使優先承購權，是否合法？
1.按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1 第4 項亦有明文。另按土地法第34條之1 第4 項規定於共有人出賣其應有部分時，他共有人有優先承買權利，立法意旨即在於簡化共有關係，以促進不動產之有效利用。此優先承購權為形成權，只要優先承購權人表示以同ㄧ條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，且為實現應由優先承購之共有人優先購買之立法目的，於該共有人行使優先承購權之後，原承買人自不得請求出賣之共有人所有權移轉登記（最高法院85年度台上字第793 號及95年度台上字第2214號判決意旨參照）。
2.原告主張被告前已於102 年9 月18日向賴世忠為出賣系爭53地號土地之通知，甚或於本院103 年度重訴字第38號確認優先購買權存在等事件中，被告亦向賴世忠表示已將系爭53地號土地出賣與原告，故被告已就系爭契約向賴世忠為合法通知，賴世忠遲於106 年始行使優先承購權，於法不合云云。惟查被告於102 年11月7 日起訴請求訴外人賴世忠返還系爭53地號土地中250 坪應有部分，經本院102年度訴字第637 號判決、臺灣高等法院臺南分院103 年度上字第102 號判決確定，賴世忠應將系爭53地號土地所有權應有部分826.45/3330 移轉登記與被告；被告嗣於104年1 月22日取得系爭53號土地所有權，並於105 年3 月7日登記為共有人，應有部分為82645/0000000節，已如前述，是被告於104 年1 月22日法院判決確定取得系爭53地號土地之所有權以前，並非系爭53地號土地之共有人或所有權人，而僅係就系爭53地號土地對賴世忠有債權性質之請求權，並經賴世忠到庭證述甚詳：「……因為他們簽合約的時候53地號是我的名字，因為我父親活著的時候向李賴綉蘭借款375 萬元，李賴綉蘭怕我父親沒有還錢，所以有簽切結書，是便條紙，不是說李賴綉蘭當時就是所有權人，當時的所有權人是我。…」（見本院卷第174 頁）。
是被告於104 年1 月22日前既非為系爭53地號土地之共有人，其於102 年9 月18日以水上郵局第121 號存證信函向賴世忠所為之出賣通知（見本院卷第141 頁），以及與賴世忠之民事訴訟中所為有關系爭契約之陳述，均非屬土地法第34條之1 第4 項所規定之共有人出賣應有部分之通知。原告主張賴世忠早於102 或103 年間即已受合法通知得行使優先承購權云云，要無理由。
3.承前所述，被告於104 年1 月22日始因法院判決確定而取得系爭53地號土地之所有權，並於105 年3 月7 日登記為系爭53地號土地之共有人，嗣於106 年12月28日於本院
106 年度嘉簡調字第501 號分割共有物事件調解程序中，向賴世忠為出賣應有部分之通知，應認被告於此時始就被告出賣系爭53地號土地應有部分對賴世忠為其是否行使優先承購權之合法通知，賴世忠當庭表示願以同一條件優先承購被告所有之系爭53地號土地應有部分，即屬合法行使其優先承購權。參諸上開最高法院85年度台上字第793 號及95年度台上字第2214號判決意旨，賴世忠與被告之買賣契約已有效成立，且原告不得再請求被告移轉登記系爭53地號土地之應有部分。
五、綜上所述，原告依民法第348 條第1 項規定，請求被告於原告給付400 萬元同時將其所有坐落系爭53地號應有部分333000分之82645 （即面積826.45平方公尺、250 坪）移轉登記與原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
民事第二庭 法 官 陳婉玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
書記官 蕭惟瀞