臺灣嘉義地方法院民事判決 107年度訴字第791號原 告即反訴被告 周逢源訴訟代理人 湯光民律師複代 理 人 劉昆銘律師被 告即反訴原告 黃于紋訴訟代理人 林德昇律師
陳佳駿律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國109 年2 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾伍萬元，及自民國一０七年十二月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
原告以新臺幣肆拾捌萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰肆拾伍萬元預供擔保而免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第
260 條第1 項、第2 項分別定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係。查本件被告於言詞辯論終結前之民國108 年1 月8 日具狀就原告起訴請求被告給付買賣價金尾款提起本訴部分，主張買賣契約已遭撤銷或解除，反訴被告即原告應返還反訴原告即被告已給付之買賣價金及地價稅，而提起反訴（見本院卷一第53頁）。經核其所提反訴標的與反訴被告於本件訴訟所為防禦方法相牽連，故其提起反訴合於上揭規定，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠被告向原告購買坐落嘉義市○○段○○○ ○號（面積255 平方
公尺、權利範圍全部，下稱系爭974 地號土地）、同段974-
1 地號（面積0.99平方公尺、權利範圍全部，下稱系爭974-1地號土地）、同段988 地號（面積14.6平方公尺、權利範圍全部，下稱系爭988 地號土地）之土地（下合稱系爭土地），總買賣價金為新臺幣（下同）2,750,000 元，並於106年11月15日簽立買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。惟原告於106 年12月5 日已將系爭土地過戶予被告，被告卻拒絕交付尾款1,450,000 元，原告於107 年8 月29日以嘉義林森郵局第43號存證信函催告被告給付尾款1,450,000 元，然被告迄今仍未給付，原告爰依系爭買賣契約第4 條第4 項約定：
「尾款新台幣壹佰肆拾伍萬元整，於產權移轉登記予買方名下時，由買方給付賣方或買方須以本契約標的向金融機構申辦貸款支付者，應於貸款核發之日起三日內，將尾款全數給付賣方。」，請求被告應給付原告尾款1,450,000 元。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈系爭買賣契約本非以得否建築作為訂立契約之目的，且系爭
買賣契約中未具體約定系爭土地須由原告擔保確認可供建築使用，亦未記載不能供建築使用之契約效力，豈可由被告另行增設契約約款所無之契約效果。系爭974 地號土地既非法定空地，且得合併建築，其買賣契約並無不成立之情形。依被告與訴外人黃東益就系爭土地之鄰地（即嘉義市○○段○○○ ○○○○ ○○○○○○ ○號土地，下稱973 地號等3 筆土地）買賣締約、被告與原告間之系爭買賣契約締約流程觀察，被告當初之真意主要在973 地號等3 筆土地建築，而系爭974 地號土地僅為被告欲為建築所為附隨之其他訂約目的（比如保留出入通道等），被告與黃東益間就973 地號等3 筆土地之買賣契約，與系爭買賣契約不同，不能因被告與黃東益解除前開買賣契約，即認連帶影響系爭買賣契約之效力。
⒉法定空地應以建築法規為準，非以被告是否可達成建築作為
解釋。再按加強建築物法定空地管理作業要點第1 點、第2點及第6 點規定，系爭土地之土地登記謄本「土地標示部」之其他登記事項，並無註記「內有部分法定空地」或「全筆為法定空地」，所以系爭土地非法定空地。況被告明知系爭
974 地號土地係供巷道使用，因考量系爭974 地號土地有巷道使用之現況，所以價金才以每坪3 萬多元計算，低於973地號等3 筆土地買受價格3 分之1 行情，系爭土地價金應已考量土地之使用現況所為之合理價格，系爭土地非建築法規定之法定空地，故無系爭買賣契約特別事項第3 項適用。⒊又緊鄰系爭974 地號土地北邊為嘉義市○○段○○○ ○號土地
（下稱962 地號土地），其上有數戶住宅，其已有通路至嘉義市○○路，而系爭974 地號土地為空地，可連通962 地號土地上住戶至嘉義市○○路，但此僅供前開住戶便利通行之用，非為公眾通行必要，且通行之初未經土地所有人同意，未符合公有地役關係之既成道路要件，非屬既成道路。又71-515建造執照及使用執照資料均未附有建築法第30條規定之土地權利證明文件及土地所有權人同意書，縱使71-515建造執照及使用執照中「建築線指示（定）申請圖書」雖有「既成路」之標示（或圖畫），惟此係依據建築法申請建築線之用，非因時效形成公有地役關係。況前開「建築線指示（定）申請圖書」中所指建築線之「既有路」，與現場情況比對，已然不存在。故系爭974 地號土地並非供公眾通行所必要之道路，亦非962 地號土地指定之建築線。
⒋被告簽訂系爭買賣契約前已知系爭974 地號土地現供巷道使
用，且系爭土地於106 年11月29日鑑界，被告已然知悉系爭土地現有狀況，於鑑界完成後被告隨即與地政士柳玉桂前往嘉義市稅務局代繳土地增值稅，並將繳納土地增值稅後剩餘款項交由仲介，被告始終在自由意志情況下，原告未有使被告陷於錯誤之詐欺行為。
⒌系爭買賣契約第14條為履行契約義務，而其特別約定事項第
3 項為本案是否為法定空地，屬客觀事實並非義務履行，應與系爭買賣契約第14條無關。另依系爭買賣契約第7 條及其特別約定事項第1 項約定，原告給付義務係以系爭土地現況交付予被告，原告並無擔保此權利無缺，兩造均按契約現況交付，符合誠實信用原則，被告主張系爭土地有鄰地962 地號土地上建物所有人之私設道路通行權存在無法供建築使用，而主張權利瑕疵擔保解除契約，為無理由。
㈢並聲明：⒈被告應給付原告1,450,000 元，及自起訴狀繕本
送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：㈠被告購買系爭土地係為合併被告向黃東益購買973 地號等3
筆土地作為建築房屋使用。依嘉義市政府106 年11月17日府都計字第1062614465號書函所載，系爭974 地號土地之土地使用分區係標示為住宅區，簽約當天被告再三強調其購買系爭土地係為供建築房屋使用，原告保證系爭土地可供建築使用，被告於鑑界當天再向房仲確認，房仲亦保證系爭土地確為可供建築之土地，豈料被告取得系爭土地所有權後，欲將系爭土地現存鐵皮屋變更為合法建物，調取系爭土地之繪圖，發現其有「現有巷道」存在，而無法供建築房屋使用，經向原告及黃東益反應此事，黃東益委請建築師調取相關資料，證實973 地號土地確實曾出具通行權同意書供他建物指定建築線，故黃東益已依原價買回973 地號等3 筆土地，然原告不但未為回應，更以存證信函催告被告給付尾款。既然系爭土地無法供建築使用，依系爭買賣契約特別約定事項第3項，兩造之買賣契約即不成立，又依系爭買賣契約第14條約定，被告得行使解除權，則被告自無給付尾款義務。
㈡系爭買賣契約特別約定事項第3 項：「賣方確認本案非為法
定空地，如為法定空地則本案不成立。」此非僅指系爭土地不能有申請過建築或曾作他筆土地之法定空地使用，係指系爭土地必須為可供建築使用之土地，否則系爭買賣契約不成立。證人柳玉桂、蔡宛蓁均證述被告買地要做建築使用等語，及系爭買賣契約特別約定事項：「4.地上物賣方應清除淨空交付。5.本案地上物現有三支電桿賣方申請移開。」，顯見被告購買系爭土地是為建築之用。又被告向黃東益購買97
3 地號等3 筆土地因無法建築房屋，已由黃東益買回等情，可知系爭買賣契約特別約定事項第3 項應指原告必須確認系爭土地確實可供建築使用，否則買賣不成立，本件系爭土地既無法供建築使用，則系爭買賣契約不成立。另被告向原告及黃東益分別購買前開土地，均約定須可獨立建築使用，未論及合併建築使用，原告主張被告購買系爭土地與973 地號等3 筆土地只要可合併建築使用即可，實非系爭買賣契約合意事項。
㈢依71-515建造執照及使用執照資料，962 地號土地上申請興
建建物時，於72年間以系爭974 地號土地為現有巷道之部分指定建築線，足認系爭974 地號土地上巷道為嘉義市建築管理自治條例第20條之現有巷道。又系爭974 地號土地現場照片，可知確實作為巷道使用。依82-839號及83-716號建造執照資料，系爭974 地號土地於82年、83年均標示為「現有巷道」之部分，曾作為82-839號及83-716號建造執照指定建築線使用，故系爭974 地號土地現有巷道部分不符合建築法第11條建築基地之規定，而無法供建築使用；又系爭974 地號土地非現有巷道之其餘部分因不符合建築法第44條規定，亦無法供建築使用，有嘉義市政府108 年5 月6 日府都建字第1082603884號函可證。另依嘉義市政府107 年7 月11日府都建字第1075016836號函：「旨揭土地下埤段973 、974 地號之土地，…其圖資與航照圖顯示為部分巷道性質…不得妨礙公眾通行。」亦可知悉被告於系爭974 地號土地上不得建築房屋，否則必將發生妨礙公眾通行之情事。再觀鄰地建築資料圖示均將系爭974 地號土地上之巷道記載為「既成路」，可見系爭974 地號土地上之巷道應屬臺灣省建築管理規則（現已廢除）第4 條第1 款規定：「供公眾通行，具有公用地役關係之巷道」，依最高行政法院87年度判字第1331號判決意旨：「又系爭土地上之巷道既屬建管規則第四條第一項第一款具有公用地役關係之巷道，自無須依同條項第二款由土地所有權人出具供公眾通行同意書或捐獻土地為道路使用」，可證本件未有鄰地使用他人土地建築同意書，並無不當。由上可知，系爭974 地號土地為巷道使用，因無法供建築使用，依系爭買賣契約特別約定事項第3 項約定，兩造就系爭
974 地號土地之買賣契約應不成立。㈣退步言，系爭買賣契約縱然成立，然被告購買系爭土地係為
供建築房屋使用，此為原告所明知，則系爭土地是否可供建築房屋使用即屬系爭買賣契約之重要之點，原告於訂約時應有告知被告之義務。詎原告於買賣當時刻意隱瞞系爭974 地號土地已供巷道使用而無法合法建築房屋之事實，且亦稱「你可以把它（即系爭土地）圍起來，這是我們私人的土地」、「未有簽立同意書供他人通行」等語，刻意塑造系爭土地可供建築房屋使用之地，藉此詐欺被告購買系爭土地，以致被告陷於錯誤而與原告簽立系爭買賣契約，且觀諸83-716號建造執照卷宗內，有原告於104 年8 月4 日委託周文立向嘉義市政府調閱第83-719號使用執照建築線之申請文件，足見原告於104 年8 月後應知悉系爭974 地號部分土地已被作為指定建築線使用之「巷道部分」，原告既知上情，仍向被告保證系爭974 地號土地可供建築使用，原告之行為難謂無詐欺之情事。被告於107 年年中知悉原告之詐欺行為時，於10
7 年8 月13日以存證信函向原告表示依民法第92條撤銷買受意思表示，如撤銷無理由時，依民法第258 條、第259 條解除系爭買賣契約，原告於107 年9 月7 日已收受被告之存證信函，系爭買賣契約因意思表示被撤銷或解除而消滅。
㈤被告買賣系爭土地已言明係欲供建築之用，然原告所交付之
系爭土地卻因有962 地號土地上建物所有人之私設道路通行權存在而無法供建築使用，故系爭土地顯然有權利上之瑕疵，又該瑕疵係可歸責於原告，被告爰依民法第349 條、第35
3 條、第226 條、第256 條規定解除系爭買賣契約。㈥依系爭買賣契約特別約定事項第4 項：「地上物賣方應清除
淨空交付。」觀諸系爭土地之現場照片，可見系爭土地上仍有突起、豎立於地面之水管、廢棄木條、水泥板塊等廢棄物，足見原告尚未完成約定事項第4 項約定。系爭買賣契約之尾款給付時點應為「特約事項完成後」，此由證人柳玉桂證述：「（該特別約定事項第四點是否為本件交付款項之條件？）這項也算是交付的條件，廢棄物的話通常會在點交一併清除才會繳尾款。」及證人蔡宛蓁證述：「要特約事項完成後才付尾款。」可知。況且系爭土地之所有權早於106 年12月5 日全數移轉登記予被告，倘若尾款之給付時點係「產權移轉登記給買方名下時」，則原告何以遲至107 年11月29日才提起訴訟要求被告給付尾款，此亦足證尾款給付時點應為「特約事項完成後」。
㈦並答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張被告向其購買系爭土地並簽立系爭買賣契約，買賣價金為2,750,000 元，其已依約將系爭土地所有權移轉登記予被告，被告已給付價金1,300,000 元，尚有尾款1,450,00
0 元未給付等情，並據提出系爭買賣契約為證（見本院卷一第13至29頁），且為被告所不爭執（本院卷一第291 頁），堪信為真實。
四、原告復主張依兩造間買賣法律關係，被告應給付系爭土地之尾款1,450,000 元等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示，民法第92條第1 項前段定有明文。而民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不侔，無容其依民法第92條第1 項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院56年台上字第3380號判例要旨、87年度台上字第1195號、87年度台上字第548 號判決同此意旨）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；又當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實負舉證之責任。本件被告抗辯原告明知其購買系爭土地係供建築之用，卻刻意隱瞞系爭974 地號土地已供巷道使用而無法合法建築房屋，致使被告陷於錯誤而與之訂立系爭買賣契約等情，為原告所否認，即應由被告就其上開抗辯負舉證之責。查證人蔡宛蓁於本院審理時證稱：我是買方即被告之仲介，當初公司有刊登廣告，被告是看到報紙廣告打電話進來要去看系爭土地，簽訂買賣契約前共帶被告去看2 次，第1 次是連同973 地號土地一起看，看完後被告想買，又去看第2 次，第2 次是在簽完973 地號等3 筆土地買賣契約之後，因為被告覺得97
3 地號土地太小，想要將兩塊地一起蓋，第2 次看的過程沒說甚麼，我說要不要回公司談，被告說好，當場有出價等語（見本院卷一第469 至471 頁），可見被告係主動向仲介人員電詢請其帶看系爭土地，被告不僅1 次前往現場看過系爭土地，且同時購買比鄰系爭974 地號土地之973 地號等3 筆土地，故對系爭土地之現場情況應相當清楚。復參酌證人柳玉桂於本院審理時證述：系爭買賣契約是諸羅山不動產公司總經理通知有客戶要簽約，我帶去簽約，契約內容是定型化契約，我有說明給兩造聽，同意後以該份契約填寫，手寫部分是他們另外合意約定，系爭買賣契約特別約定事項第1 項依現況使用交付是兩造協議，因系爭974 地號土地右邊有條約兩米路供後面的人走，兩造本來約定要寫說留兩米道路供通行使用，但詢問地主有沒有寫同意書讓他人通行，賣方說沒有，後來才會說不然就依現況交付買方；第3 項約定是因買方有說買地作為建築之用，不能有申請過建築或當人家的法定空地，要由賣方確認沒有提供做人家之法定空地；當時賣方有說系爭土地地形較長，要與973 地號土地一起建築；原告方有跟被告說你可以去圍起來，所以兩造才會約定照現況交付，被告有去看過現場，仲介有帶她去；被告有問我可以將系爭974 地號土地圍起來嗎，就是不要讓後面的人走，賣方就說這是私人土地，並沒有提供同意書與他人使用等語（見本院卷一第114 至117 頁），足見被告訂立系爭買賣契約前已有到現場確認，並清楚系爭974 地號土地已有他人通行部分土地情形，訂約過程亦就系爭974 地號土地上通行情形作討論，依此在系爭買賣契約之特別約定事項第1 項作約定，原告並未有隱瞞被告之行為。再觀諸證人許政超於本院審理證稱：原告要出賣系爭土地是我承接，自承接到賣出約有2 、3 年，期間我有跟原告方去嘉義市建設科閱覽卷宗，建設科有讓我們閱覽系爭土地圖資，其上有舊照片，約略道路之位置，沒有正式公文，只有讓我們了解到既成道路問題，但建設科沒有正式回答，在土地出賣前我們有去查過系爭土地資料，如分區、套繪證明、周邊居民，經調查後並無會重大違約事項；後來原告有委任我們賣，我們有刊登廣告，後來蔡宛蓁表明被告來購買，被告是先買比鄰系爭土地之土地，再購買系爭土地；系爭土地因有既成道路及地形問題，所以沒有堅持價格要高，價格後來是買方出的；系爭土地上有既成道路，締約時已有向買方表明等語（見本院卷二第12至14、16頁），可知原告委託仲介出賣前，已與仲介查過系爭土地資料，經仲介確認無構成重大違約事項，始由仲介公司代為銷售，締約前被告已清楚知悉系爭土地之現況，且買賣價格亦因土地現況為調整，益徵原告並未有刻意隱瞞或詐欺被告之行為。此外，被告未提出其他證據證明原告確有何詐欺情事，則被告抗辯因受原告詐欺而陷於錯誤，並主張依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約之意思表示云云，應不足採。
㈡本件被告抗辯系爭土地無法供建築之用，系爭買賣契約有特
別約定事項第3 項約定之情形而不成立云云。按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。觀諸系爭買賣契約特別約定事項第
3 項約定內容：「賣方確認本案非為法定空地，如為法定空地，則本案不成立。」顯見系爭買賣契約已明載以系爭土地是否為法定空地作為系爭買賣契約成立與否之約定。佐以證人柳玉桂於本院審理證稱：系爭買賣契約特別約定事項第3項約定，是因買方有說買地作為建築之用，不能有申請過建築或當人家的法定空地，要由賣方確認沒有提供做人家之法定空地等語（見本院卷一第115 頁），益徵上開約定係以系爭土地是否為法定空地作為認定標準。參酌嘉義市政府108年4 月11日府都建字第1082603434號函：「說明：二、旨揭地號土地（即973 地號土地及系爭974 地號土地），經查本府建築書圖影像管理系統，無申請建築資料，非為法定空地。」（見本院卷一第177 頁），足見系爭土地非為法定空地，是本件並無系爭買賣契約特別約定事項第3 項約定不成立之情形，被告自無法主張系爭買賣契約不成立，被告前開抗辯，並無理由。被告復抗辯原告有違反系爭買賣契約有特別約定事項第3 項約定，依系爭買賣契約第14條解除系爭買賣契約云云。查系爭買賣契約第14條約定：「…賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即得予解除契約…」（見本院卷一第63頁），此為系爭買賣契約約定買方即被告，於賣方即原告不履行契約所定各項義務而違約之解除權。查原告並無違反系爭買賣契約特別約定事項第3 項約定之情形，已如前述，則被告自無以原告違反系爭買賣契約特別約定事項第3 項約定，而取得解除權。況系爭買賣契約第14條約定，其亦非原告有違約，被告即取得解除權，尚須被告限期催告原告履行而原告不履行，被告始取得解除權，然被告亦未有對原告違約為限期履行之催告，自無法取得系爭買賣契約第14條之解除權。
是被告抗辯其依系爭買賣契約第14條解除系爭買賣契約云云，仍無理由。
㈢被告再抗辯其買賣系爭土地已言明係欲供建築之用，然系爭
974 地號土地供他人做道路使用，致使無法建築使用，故系爭土地顯然有權利上瑕疵，此可歸責於原告，爰依民法第34
9 條、第353 條、第226 條、第256 條規定解除系爭買賣契約云云。按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。出賣人不履行第348 條至第351 條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約。民法第349 條、第353 條、第226 條、第256 條分別定有明文。又民法第349 條規定：出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。所謂不得主張任何權利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是。至於法律因土地相鄰關係對於土地所有人所加之限制（例如鄰地所有人之袋地通行權），則不在出賣人擔保之範圍（最高法院90年度台上字第2093號民事判決採此意旨）。查系爭土地本為原告所有，現已移轉登記與被告名下，為兩造所不爭執（見本院卷一第291 、298 頁），可見原告已將系爭土地所有權移轉登記被告名下，是系爭土地並無所有權不存在之情形；又原告未將系爭土地申請建築，亦未曾出具同意書供他人通行，系爭土地自買賣迄今亦未有他人對所有權主張權利，是系爭土地之所有權顯無權利瑕疵。被告雖抗辯系爭
974 地號土地供他人做道路使用，致使無法建築使用云云，並以嘉義市政府108 年5 月6 日府都建字第1082603884號函為證。然觀諸前開函文內容：「說明：三、查本府建築書圖影像管理系統，第82-839號及83-716號建築執照，曾就下埤路76巷指定建築線在案；系爭土地（即系爭974 地號土地）面臨本市○○路○○巷之巷道，依上開自治條例第16、20、21條規定需申請指定建築線。」（見本院卷一第216 頁）；參以82-839號及83-716號建築執照申請資料，雖可見前開建築執照申請時有將系爭974 地號土地部分土地列為巷道申請，惟未有原告同意系爭974 地號土地供他人通行之書面資料，可見原告於他人為82-839號及83-716號建築執照申請時，並無主動提供或得知系爭974 地號土地部分土地為巷道，難認原告有將系爭974 地號土地之所有權為處分行為，致系爭97
4 地號土地之所有權有瑕疵。又前開函文內容：「說明：五、綜上，旨揭地號土地（即系爭974 地號土地）可否申請建築情事，歸結如下：…㈡旨揭地號土地，借助地籍圖、航照圖套疊判讀，知其為巷道通道；位於巷道部份土地，不符上開建築法第11條，建築基地規定，其次參酌建築法第44條規定，可推定剩餘基地不得單獨申請建築。」（見本院卷一第
216 至217 頁），僅說明其依地籍圖、航照圖套疊判讀，認系爭974 地號土地上有部分巷道，進而推定剩餘基地不得單獨申請建築，然嘉義市政府未經實際勘查、測量，就巷道之認定亦有爭議，已難認定該函文內容無訛；且該函文並未認定系爭974 地號土地有不能建築之情形，故被告抗辯系爭97
4 地號土地已不能建築云云，並不足採。況縱使系爭974 地號土地遭他人以其上有巷道，並於申請建築執照作為建築線指定之依據，亦僅為是否有滅失或減少價值、通常效用或契約預定效用之情形，而非屬權利瑕疵之情形。綜上，被告抗辯系爭土地有民法第349 條規定權利瑕疵，依民法第256 條規定為解除系爭買賣契約云云，應無理由。
㈣被告抗辯依民法第258 條及第259 條規定，解除系爭買賣契
約云云。按民法第258 條規定：「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。解除契約之意思表示，不得撤銷。」；第259 條規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。
三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。」，可見民法第258 條規定為解除權之行使方法，民法第25
9 條則為解除權行使後之回復原狀，並非解除權權利之規定，是被告抗辯其得依民法第258 條、第259 條規定行使為解除權云云，顯不足採。
㈤按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務
，民法第367 條定有明文。查系爭買賣契約並無不成立之情形，亦未經被告合法解除，且被告抗辯受詐欺而為買賣契約之意思表示亦無理由，如前所述，是系爭買賣契約仍為合法有效，被告自應給付買賣價金與原告。原告主張依系爭買賣契約第4 條第4 項約定，被告應於產權移轉登記予其名下時給付尾款，然原告事後同意尾款給付於系爭買賣契約特別約定事項第5 項完成後為之等語，則為被告所否認，並抗辯尾款給付需待系爭買賣契約特別約定事項均完成之後云云。查系爭買賣契約第4 條為付款約定，其中第4 項約定：「尾款新台幣壹佰肆拾伍萬元整，於產權移轉登記予買方名下時，由買方給付賣方或買方須以本契約標的向金融機構申辦貸款支付者，應於貸款核撥之日起三日內，將尾款全數給付賣方。」（見本院卷一第62頁），足見系爭買賣契約已就價金尾款給付時點為約定。復觀諸系爭買賣契約之特別約定事項，其上並未就付款條件為特別約定，故難以認定系爭買賣契約之特別約定事項為付款條件之特別約定，故被告抗辯尾款給付需待系爭買賣契約特別約定事項均完成之後云云，尚不足採。又參以證人柳玉桂於本院審理證述：（問：按照此買賣契約書第4 條第4 項尾款145 萬元…，這個約定事項，尾款約定與特約事項有5 點，特約事項要履行完畢才給付尾款，或移轉登記完畢後就要給付尾款？）通常是登記完成之後3日內會通知他們繳尾款，但後面特約事項是有特約要移開那些電線桿之後才能交付土地，才算是完整之點交，過戶完成後，我通知仲介公司過戶完成，仲介公司通知買方繳款時，買方去現場看之後，向仲介蔡宛蓁說現場電線桿都沒移除，要等電線桿移開後，買方才要繳尾款等語（見本院卷一第46
3 頁）；證人蔡宛蓁於本院審理證述：代書通知買方要繳尾款時，買方說要看現場，他去現場看，現場還有電線桿沒移除，後來電線桿沒有移除，所以才沒繳（見本院卷一第468頁），可見本案價金尾款本應依系爭買賣契約第4 條第4 項約定為給付，因系爭土地上之電線桿未移除，被告表示需待移除後始繳納尾款，經仲介公司轉知原告後，經原告同意而延後被告給付價金尾款之義務，是本案價金給付經兩造同意延後至系爭買賣契約特別約定事項第5 項完成之後，故原告主張事後同意尾款給付於系爭買賣契約特別約定事項第5 項完成後為之等語，應屬可信。查原告已將系爭土地之所有權移轉登記予被告名下，亦將系爭土地上電線桿全數移除等情，為被告所不爭執（見本院卷一第326 頁）；又被告僅給付價金1,300,000 元，尚有1,450,000 元之價金未給付等情，已如前述，是以，被告自應給付買賣價金尾款1,450,000 元與原告。是原告依上開買賣契約之法律關係，請求被告給付價金尾款1,450,000 元等語，為有理由，應予准許。
五、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229 條、第203 條分別定有明文。本件起訴狀繕本係於
107 年12月22日送達被告乙情，有送達證書可按（見本院卷一第45頁），原告請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即107年12月23日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，亦屬有據，應予准許。
六、從而，原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付1,450,000 元，及自107 年12月23日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
七、又本件兩造陳明願供擔保請為准、免假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：㈠反訴原告已交付反訴被告買賣價金1,300,000 元，依前開所
述因系爭買賣契約有不成立、解除或經撤銷，爰依民法第25
9 條、第179 條規定，訴請反訴被告應返還所受領之買賣價金。又系爭土地之買賣行為於107 年9 月7 日已遭撤銷，則系爭土地之所有權自應歸屬反訴被告所有，故反訴原告於10
7 年10月29日繳納系爭土地107 年地價稅共計5,258 元，應由反訴被告繳納，爰依民法第174 條第2 項、第176 條或第
179 條規定，反訴被告應返還5,258 元予反訴原告。綜上，反訴被告自應返還反訴原告共計1,305,258 元。㈡並聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告1,305,258 元，及自10
7 年9 月7 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：㈠反訴被告已按買賣契約約定，本於誠信原則，將系爭土地現
況交付予反訴原告，系爭買賣契約是否有解除契約之事由或被詐欺，應由反訴原告舉證證明後再為論斷。倘若反訴原告主張有理由，反訴被告則主張同時履行抗辯權，於反訴原告請求回復原狀同時將系爭土地移轉登記予反訴被告。
㈡並答辯聲明：⒈反訴駁回。⒉願供擔保請准予宣告假執行。
三、反訴原告主張系爭買賣契約有不成立，經其合法解除，且其有受詐欺而為買賣契約之意思表示，故系爭買賣關係不存在，依民法第259 條、第179 條規定，反訴被告應返還已收取價金1,300,000 元，及系爭土地107 年地價稅5,258 元云云，均為反訴被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查，系爭買賣契約並無不成立之情形，亦未經反訴原告合法解除，且反訴原告主張受詐欺而為買賣契約之意思表示亦無理由，均已如前所述，是系爭買賣契約仍為合法有效。是反訴原告前開主張反訴被告應返還價金1,300,000 元及系爭土地107 年地價稅5,258 元云云，應無理由。從而，反訴原告基於民法第
259 條、第179 條規定，請求反訴被告給付1,305,258 元，及自107 年9 月7 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，即為無理由，應予駁回。又反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失依附，應併駁回之。
參、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 3 月 19 日
民事第二庭法 官 陳威憲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應按對造人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 19 日
書記官 陳雲平