臺灣嘉義地方法院民事判決 107年度訴字第92號原 告 林聖象訴訟代理人 陳偉仁律師複代理人 張育瑋律師被 告 和興開發建設有限公司清 算 人 廖雅惠訴訟代理人 楊漢東律師複 代理 人 林威廷上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國107年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾萬元，及自民國一０六年十一月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十五，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣伍拾萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）訴外人豐複建設有限公司立有「豐荷日璟」建案，並由被告公司對外銷售，訴外人黃麗玉為被告之對外窗口，負責協助銷售豐荷日璟建案。而原告於民國101年12月29日與被告簽訂「房屋土地預定買賣契約書」（下稱系爭契約書）購買「豐荷日璟」建案編號「A貳號」之房地（下稱系爭房地），雙方約定總價金新台幣（下同）3550萬元。原告當場付訖房屋之定金20萬元及簽約金40萬元、土地定金30萬元及簽約金60萬元，共計150萬元。
（二）依系爭契約書第9、13條規定，系爭房地應於103年間完工並進行後續交屋程序。惟原告自104年1月起，即不斷與被告之窗口黃麗玉聯繫，表示欲付系爭房地之尾款並移轉系爭房地所有權，然黃麗玉屢屢推拖，迄至104年11月26日時，原告因不得被告回覆，遂調閱系爭房地之土地謄本，始發現系爭房地竟遭相對人於103年12月31日轉賣予第三人。
（三）依系爭契約書第23條規定：「若賣方有違約不賣或於買方付清價款後無故不履行移轉登記義務等違約情事，買方得主張解除本契約及與本契約有連帶關係之契約，解約時賣方除應將買方已繳之房地總價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價百分之十五之違約金予買方，惟倘該賠償之金額超過買方實際已繳價款者，則以買方實際已繳價款為準」。原告自得主張解除系爭契約及與系爭契約有連帶關係之契約，並請求被告返還原告已繳納之150萬元定金與簽約金，以及依民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還房屋與土地定金50萬元。故原告得向被告請求返還之金額共計200萬元。
（四）訴之聲明：
1、被告應給付原告200萬元及自支付命令聲請狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2、訴訟費用由被告負擔。
3、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告並無雇用或委託訴外人黃麗玉對外銷售「豐荷日璟」之房屋土地，黃麗玉並非被告公司之員工。且系爭買賣契約書上之賣方和興開發建設有限公司（下稱和興公司）及法定代理人廖雅惠之印章之並非真正，被告亦未授權黃麗玉可以用被告名義與原告簽訂買賣契約。又若原告主張之系爭買賣為真正，不可能價金高達3,550萬元的房地交易，在101年12月付150萬元後，到103年房屋興建完工為止，雙方不再約定付款。其次，系爭契約書既預定103年間完工並進行交屋，買方豈有自103年完工至104年11月間發現房地轉賣第三人為止，長達一年多卻毫無任何對被告催請履約動作之理。再者，原告聲稱104年11月26日調閱系爭房地之土地謄本而發現系爭房地已遭轉賣第三人，原告竟又經過長達近2年期間不曾對被告主張有向被告買受系爭房地並已支付150萬元定金、簽約金之事實，而直到106年10月間才向法院聲請核發支付命令之理。
（二）聲明：
1、原告之訴駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
3、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、本院判斷：
（一）被告和興公司有無與原告簽訂系爭房地買賣契約書？
1、原告於101年12月29日簽訂系爭契約書，購買「豐荷日璟」建案編號「A貳號」之房地（土地部分即臺中市○○區○○段○○○○○○○號），雙方約定總價金3550萬元。原告並已支付房屋定金20萬元及簽約金40萬元、土地定金30萬元及簽約金60萬元，共計150萬元。此有系爭契約書、代辦貸款委託書、委刻印章同意書、臺中市政府101年府授都建建字第02946號建造執照、具結書可證（本院106年度司促字第9226號卷第13-51頁）。足證原告確有簽立系爭契約書，並已支付定金50萬元及價金100萬元無誤。
2、證人即具結書（本院106年度司促字第9226號卷第51頁）上之主管林佳瀅證稱：「具結書上之『林佳瀅』是我簽的，原告的部分是原告簽的。原告是跟和興開發買這個房子。這個案子是和興開發，由日月公司承接，我是日月公司的員工，我當時是日月開發的主管，是銷售和興開發的建案，顧香茗是日月公司聘請的員工。當時我們建案案名是豐荷日璟，原告來的時候是業務員跟原告洽談，我也有在場，我當時是主管，一般客人都是業務員接洽，和興公司的大小章是黃麗玉蓋的，是他們在執行的，是黃麗玉自己過來蓋章，因為大小章不會給我們，也不能亂蓋。我們只是談妥之後，就由黃麗玉代表和興公司蓋章，我們沒有保管他們的章。我們是透過黃麗玉跟黃璿紘接洽和興這個案子，黃璿紘是和興公司的總經理，黃麗玉說她是公司的會計。我稱張順明為張董，黃璿紘是黃總，名片上面就是這樣寫的，我不知道她們公司股東架構是如何。招待所是和興公司蓋的，我們銷售，因為我們沒有包銷，只有包櫃，模型也是和興公司提供的。事實上當時就是用和興開發，我們也是和興開發接洽，至於是否真的假的，要看黃璿紘跟張順明及黃麗玉的部分。當時我們每天都會看到黃麗玉跟黃璿紘，銷售的時候，他們都會在那裡。他們是在公司上班，公司離我們招待所很近，他們常常會去招待所坐一下。今日書狀內的型錄（指本院卷第157-179頁）是和興公司黃麗玉她們提供給我，錢都是她們拿出來蓋的，也都是她們收的，都是她們在執行的，我們做這一行都知道執行人在處理的。從還沒有開始興建就開始銷售，就是所謂預售」等語（本院卷第144-148頁）。
3、證人顧香茗證稱：「原告是我朋友，我去和興上班，我問原告要不要買，然後原告有興趣，就跟我買了。我們當時的接待公司是豐荷日璟建案，我們公司有兩個牌，我當時是用和興公司簽約的。我是代銷請的，代銷的人名字是林佳瑩。買賣契約書上面的章是黃麗玉（音似）提供的。我只知道她叫黃小姐，但是她沒有給我名片，當時現場有一個接待所。契約書也是黃小姐提供的。銷售房屋的招待所是建設公司提供，模型也是建設公司提供的。簽約那天只有定金補足，簽約金有匯款到公司的帳號，因為帳號是黃小姐拿帳號給林佳瑩，然後林佳瑩再把帳號拿給我，叫我把帳號拿給原告。我確定是一個公司的帳號，但是否為和興公司我不清楚。當時是包櫃，接待中心是和興公司提供的」等語（本院卷第86-88頁）。
4、互核上2證人所述，就系爭契約書之簽約過程所述相符，且證人實際參與系爭契約書之交易過程，與當事人間並無任何故舊恩怨，亦與本件訟爭結果並無任何利益糾葛，復無任何偏袒之動機，且經具結後陳述當不致為偏袒任何一方而為虛偽陳述，而無端捲入兩造之紛爭，或招致受偽證罪追訴處罰危險之理，是其2人之證述應屬真實可採。另證人張順明於臺中地院105年度重訴字第313號事件審理時證稱：「（廖雅惠、和興公司是否授權簽訂系爭房地產買賣契約書？簽約所用「廖雅惠簽約專用章」、「和興開發建設有限公司簽約專用章」由何人交付或自己去刻的？）當初與廖雅惠合作的時候我就有經過廖雅惠的同意代刻印章，在簽補充協議書的時候，廖雅惠就知道我有幫他代刻印章了，我有拿給他看，廖健智律師也可以見證。」等語。可證張順明與被告廖雅惠簽訂前開補充協議書時，即已同意張順明代刻被告和興開發公司、廖雅惠之「簽約專用章」，張順明並將刻好之「簽約專用章」提出交給被告廖雅惠觀看，此有該事件判決書可證（本院卷第191頁）。
此核與證人林佳瑩證述：「我稱張順明為張董，黃璿紘是黃總」，亦即實際建案執行者為張順明、黃璿紘等情大相符。故而依上2證人所述，再觀之系爭契約書上確有被告公司及法定代理人之用章，及張順明之上開證述，可證系爭契約確係由被告出售房地予原告。
5、訴外人李麗珍因以2900萬元，向被告購買臺中市○○區○○段○○○○○○○號（權利範圍：全部）、209-14（權利範圍：1/4）地號土地及坐落其上門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號房屋，由張順明代表被告簽約。事後被告因無法將土地房屋所有權移轉登記予李麗珍，經李麗珍訴請返還價金。嗣經臺灣臺中地方法院105年度重訴字第313號判決認定：「足知被告廖雅惠出售臺中市○○區○○段000地號土地予張順明，係為與張順明共同合作在該土地上興建房屋銷售，雙方約定由被告廖雅惠出名擔任被告和興開發公司之負責人，再以被告和興開發公司之名義申請建築執照及執行房屋銷售、營建、保存、交屋等事宜，土地之開發、房屋之興建及銷售均由廖雅惠授權張順明處理，並授權張順明刻用被告和興開發公司之合約專用印章，供與承購戶簽訂契約之用，營建費用及銷售費用亦由張順明負擔，張順明向承購戶所收取之價金應存入被告和興開發公司申設之履約保證專戶，張順明於檢具計算書，經被告廖雅惠審核無誤後，方得自該履約保證專戶領取款項。此與被告和興開發公司、廖雅惠所稱張順明於102年4月21日向被告廖雅惠商購臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地，後張順明因資金不足，遂建議被告廖雅惠成立建設公司興建房屋出售，由張順明統籌興建事宜，改為合建模式等語，亦互核相符」。此有臺中地院105年度重訴字第313號判決書可證（本院卷第183-191頁）。是依此判決亦認定訴外人李麗珍所購臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地及坐落其上門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號房屋，確係向被告所購買。
6、上述臺中地院判決李麗珍所購臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地及坐落其上門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號房屋，其土地正位於與本件系爭契約標的土地之東方，二者係同屬同一建案，此有地籍圖影本可證（本院106年度司促字第9226號卷第33頁）。是李麗珍既係向被告購買臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地及坐落其上門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號房，則購買同屬同一建案其他房地之原告，亦應係向被告所購無誤。
7、核上所述，系爭契約書係原告向被告購買系爭房地無誤。
（二）原告之請求是否有理？
1、原告因系爭契約書已支付房屋定金20萬元及簽約金40萬元、土地定金30萬元及簽約金60萬元，共計150萬元。此有系爭契約書可證（本院106年度司促字第9226號卷第39、40頁）。足證原告確有簽立系爭契約書，並已支付定金50萬元及價金100萬元無誤。
2、依據系爭契約書第9條：「系爭房地應於103年間完成主建建物、附屬建物及使用執照所定必要設施，並取得使用執照」；第13條：「賣方應於完成主建建物、附屬建物及領得使用執照後通知買方進行交屋」，此有系爭契約書可證（本院106年度司促字第9226號卷第18、23頁）。惟原告自104年1月起，即不斷以line與黃麗玉聯繫，表示欲付系爭房地之尾款並移轉系爭房地所有權等情，然黃麗玉仍推諉拖延，此有line之對話可證（同上卷第53-59頁）。又系爭房地業於103年12月31日轉賣予第三人，亦有系爭房地之土地謄本可證（同上卷第61頁）。足證被告確有違約未將系爭房地移轉予原告。
3、依系爭契約書第23條約定：「若賣方有違約不賣或於買方付清價款後無故不履行移轉登記義務等違約情事，買方得主張解除本契約及與本契約有連帶關係之契約，解約時賣方除應將買方已繳之房地總價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價百分之十五之違約金予買方，惟倘該賠償之金額超過買方實際已繳價款者，則以買方實際已繳價款為準」。又按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金（民法第249條第1項第3款規定）；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之（民法第259條第1項第3款規定）；民法第249條第3款規定之加倍返還定金，以契約因可歸責於受定金當事人之事由致不能履行為其前提，與民法第259條第2款規定之附加利息償還所受領之金額，須以解除契約為前提者不同，兩者不能同時併存。倘被上訴人合法行使法定解除權，主張兩造間系爭買賣契約已經解除，則除依民法第259條規定請求回復原狀，若有其他損害，並得依同法第260條規定請求損害賠償外，自難併依民法第249條第3款規定請求上訴人加倍返還定金（最高法院91年度台上字第2027號）；惟上訴人如與主債務人確已解除契約，則上訴人請求加倍返還定金雖屬不當，但法院可不受當事人法律上主張之拘束，應適用民法第259條之規定，認主債務人負有返還原付定金，回復原狀之義務（最高法院43年台上字第607號民事判例）。
4、查原告主張以支付命令狀解除系爭契約，此有支付命令狀可證（本院106年度司促字第9226號卷第9頁）。而支付命令狀已送達予被告，有送達證書可證（同上卷第97頁），足證系爭契約業經原告解除。則原告依上系爭契約書第23條之約定、民法第259條之規定，請求被告給付150萬元，為有理由，應予准許。至於原告請求加倍返還定金50萬元部分，因原告已解除系爭契約，參之上述最高法院91年度台上字第2027號裁判、43年台上字第607號事判例所述，原告自不得再依民法第249條第3款之規定，請求被告加倍返還定金50萬元。故請求被告加倍返還定金50萬元部分為無理由。
5、復按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令，與催告有同一之效力（民法第229條第1、2項）；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率（民法第233條第1項）；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5（民法第203條）。原告請求被告應給付之金額，並未定有給付之期限，是在原告催告被告給付，而被告未為給付時，被告自受催告時起，始負遲延責任。又原告請求被告給付之金額，並未定有給付之期限，原告請求自支付命令起訴狀繕本送達被告之翌日起，按年息百分之5計算之利息，並未逾上開規定之範圍，自無不合。另原告上開支付命令係於106年11月27日送達予被告收受，有送達回證附卷可稽（本院106年度司促字第9226號卷第97頁）。從而，原告本於系爭契約書第23條之約定、民法第259條之規定，請求被告給付150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年11月28日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許。原告逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
6、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因其訴經駁回而失所依據，不予准許。
（三）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，不影響先、備位聲明判決之結果，爰不一一論述，併予敘明。
五、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 7 月 18 日
民三庭法 官 馮保郎以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 18 日
書記官 蔡沛圻