臺灣嘉義地方法院民事判決 107年度重訴字第76號原 告 吳清堂
陳家宥上 二 人訴訟代理人 楊漢東律師複 代理 人 林威廷被 告 郭進昆訴訟代理人 吳宏輝律師複 代理 人 林堯順律師上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國108年1月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於嘉義市○○段○○○○○○○○○○○○號土地，如附圖所示A部分面積167平方公尺之磚造平房、B部分面積14平方公尺之涼棚、C部分面積482平方公尺之果樹、E部分面積403平方公尺之果樹均拆除、伐除、騰空，並將前開3筆土地交予原告。
原告陳家宥依協議書請求之部分駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣（下同）297萬元供擔保後，得假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序事項按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加（民事訴訟法第256條）。原告起訴原聲明第一項為：「被告應將坐落於嘉義市○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）之建築物拆除，並將土地交還予原告」，嗣經囑託地政事務所至現場測量建物現況後，原告更正聲明如主文所示，此僅係更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告主張
（一）原告2人於民國102年12月19日與被告簽定買賣契約書，被告出售系爭481、482、483地號土地，面積約316坪，買賣總價金2080萬元，並於103年3月10日移轉登記予原告。惟因被告無法立即搬出，故兩造於103年3月25另定協議書，約定保留尾款300萬元，被告於103年5月31日前搬遷拆除地上物後，支付尾款給予被告。詎被告逾期限後仍拒絕搬遷，經限期催告履行仍拒絕履行協議內容，爰依買賣契約及協議書請求交付拆除地上物及交付土地。
（二）聲明：
1.被告應將坐落於嘉義市○○段○○○○○○○○○○○○號如附圖A面積167平如方公尺之磚造平房、B面積14平方公尺之涼棚、C面積482平方公尺之果樹、E面積403平方公尺之果樹均拆除、伐除、騰空，並將土地交還予原告。
2.訴訟費用由被告負擔。
3.願供擔保，准予宣告假執行，
二、被告主張
（一）原告購買系爭481、482地號土地後，並約定買受荖藤段466地號之國有地，登記在被告名下，但原告購入466地號後卻未登記在被告名下。又被告並未出售系爭483地號，竟遭移轉至原告吳清堂名下，系爭483地號土地之移轉簽名係屬於偽造。且經調閱地政事務所之分割圖，其亦無原告簽名同意，此為偽繪。另兩造並無協議書之合意，且該協議書上手寫文字為原告所擅自添加，因原告之添加而不生效力。其次，被告就系爭土地有法定租賃權，自非無權占有。
（二）原告未履行買賣契約第10條特約向國有財產署洽購系爭466地號土地，且未給付全部價金，被告自得拒絕履行。
（三）聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。
三、爭點事項 `
（一）不爭執事項：
1.被告有出售系爭481、482地號土地予原告。
2.買賣契約書（本院卷第13-19頁）第1條增加第3點後面郭進昆簽名、印章為被告所簽、所蓋。
3.系爭481、482、483地號已經移轉登記予原告。
4.協議書（本院卷第35頁）上簽名為被告所簽名。
5.系爭土地如附圖如附圖所示A、B、C、E部分之地上物、果樹為被告所有。
（二）爭執事項：
1.被告是否出售系爭483地號土地？
2.協議書是否有效成立？
3.原告依協議書請求被告拆除地上物是否有理由？
4.原告依買賣契約請求被告交付系爭481、482、483地號土地是否有理由？
四、本院判斷
（一）被告是否出售系爭483地號土地？
1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立（民法第153條第1項）。次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約（同法第345條第1項）。
⒉查兩造買賣契約書約定被告出售系爭481、482、483地號
土地，合計面積約361坪，價金2080萬元，並有兩造之簽名、蓋章，此有買賣契約書影本附卷可考（本院卷第13-18頁），且被告亦自承有出售系爭481、482地號土地予原告（本院卷第65頁）。雖被告另辯稱：「未出售系爭483地號土地，買賣契約書上手寫部分皆非被告同意」云云。惟查，被告有於買賣契約書上第壹條第3點手寫增補部分親簽與蓋章，並寫明103/1/25PM13:20，被告亦自承此部分為其親簽與蓋章（本院卷第174頁）。若被告未同意出售系爭483號土地，當不會在買賣契約書上手寫部分簽名、蓋章為同意之意思表示。故被告雖於103年1月25日始於手寫增補處蓋章親簽，但仍達成兩造意思表示之合致，故被告有與原告達成出售系爭481、482、483地號土地意思表示之合意。
⒊證人陳清棟於104年12月3日在嘉義地方檢察署偵訊時證稱
：「我們當時與郭進昆講好後，才叫陳惠麗手寫加註，一開始就講好在買賣契約範圍內」等語（嘉義地方檢察署104年度交查字第2383號卷第20頁）。依此可證被告確實有出售系爭483地號土地予原告之合意。
⒋被告因系爭466地號土地之買賣，認原告陳家宥等人涉有
背信等罪嫌，而向嘉義地方檢察署提起告訴，經該署偵查後認「買賣契約書上第壹條第3點手寫增補被告親簽與蓋章部分係經被告同意」而為不起訴處分，此有該署105年度偵字第1613號不起訴處分書附卷可考（本院卷第117-121頁）。此可證被告確實有出售系爭483地號土地予原告之合意。
⒌被告於103年3月25日與原告吳清堂簽立協議書，該協議書
前言載明：「就102年12月09日嘉義市○○段地號：481、
482、483，雙方買賣協議事項如下：」等情，此有協議書影本可憑（本院卷第35頁，協議書有效成立詳四、（二）所述）。是若被告並無出售系爭483地號土地，則不可能再與原告簽立協議書，且載明有出售系爭483地號土地之理，故可證被告確有出售系爭483地號土地。
⒍綜上所述，被告於買賣契約書、協議書上蓋章、簽名確認，足證被告有出售系爭483地號土地予原告。
（二）協議書是否有效成立？
1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立（民法第153條第1項）。查該協議書上載有原告吳清堂之簽名與被告簽名，有協議書影本可稽（本院卷第35頁），且被告亦自承該協議書為親簽（本院卷第65頁），可知原告吳清堂與被告已就協議書上所載之事項成立契約。
2.被告雖抗辯：「協議書上手寫部分為事後增補，故該協議書不生效力」云云。惟協議書上手寫部分文字係「（乃指天災、地變、颱風、水災），此有協議書可證。是該增補之文字僅係列舉不可抗力之因素為何，此並不影響協議書內容之約定事項。故縱認該協議書有手寫事後增補未經被告同意，亦僅僅事後手寫增補部分不生意思表示合致，而不生契約效力，並不影響原已意思合致而有效成立契約之效力。
3.被告又抗辯：「協議書原告吳清堂絕對不會同意」云云，並且提出與訴外人侯淞譯、陳正育、陳清棟等錄音且翻成譯文為證（本院卷第247-286頁）。然此為原告所否認，且譯文對話皆無原告吳清堂表示其不同意此協議書內容，故無從依此證明原告吳清堂有不同意此協議書。況且若原告吳清堂不同意協議書內容，何以在此協議書上簽名，並該協議書為本件之請求。另外，簽立協議書後，雙方仍然可能就履行之細節，或催告被告履行協議書等洽商，並非有多次洽談即可反推協議書不成立，是以被告抗辯，自無足可採。
4.綜上所述，協議書係經原告吳清堂與被告之意思表示合致而簽立，協議書應屬有效。
（三）原告依協議書請求被告拆除地上物是否有理由？
1.依協議書第2點甲（指被告）乙（指原告吳清堂）雙方約定：「地上物搬遷拆除期限為參個月。（103年3月01日至103年5月31日）」。查，原告業於107年6月25日以存證信函催告被告拆除地上物，並送達予被告，此有存證信函、回執可證（本院卷第37-39、57頁）。又被告自承系爭481、482、483地號土地之地上物、果樹皆為其所有，且迄今尚為拆除（本院卷第66頁），有勘驗筆錄可佐（本院卷第
65 -67頁），故原告吳清堂依照協議書請求被告搬遷、拆除地上物、果樹，自屬有理。
2.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制（民法425條之1）。而此法定租賃權之存在前提乃係雙方就房屋之存續無達成合意，為保障房屋經濟價值之利用，避免拆屋還地而設，而補充契約當事人無協議之狀況。查，該協議書已經載明雙方就該地上物已經約定需拆除，故與此無約定又需要保障房屋之存續而享有法定租賃權有別，故被告抗辯：「其出售土地，造成房屋土地非屬同一人所有狀況，具有法定租賃權」云云，實與上開要件不符。
3.原告陳家宥非協議書當事人，有協議書附卷可參（本院卷36頁），其自無權利依此協議書請求被告拆除地上物，故原告陳家宥據此請求被告搬遷、拆除地上物、果樹等，不應准許。
4.綜上所述，原告吳清堂依協議書請求被告將如附圖所占用之地上物、果樹等物拆除、伐除、騰空，為有理由，應允許之。原告陳家宥依協議書請求之部分，為無理由。
（四）原告依買賣契約請求被告交付系爭481、482、483地號土地是否有理由？
1.按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務（民法第348條第1項）。查被告為系爭481、
482、483地號之出賣人，原告2人為買受人，有買賣契約書影本可憑（本院卷第13-18頁），又被告現仍占有上開土地仍未交付，亦有勘驗筆錄可考（本院卷第65-67頁），是被告依民法第348條第1項之規定，自有交付上開土地予買受人即原告之義務。
⒉被告雖主張系爭483地號土地係遭偽造移轉登記云云。然
原告係依買賣契約、協議書為起訴請求，並非依土地所有權向被告主張拆除地上物並交付土地，故系爭483地號土地是否遭偽造移轉登記，而不生所有權移轉之效力，並不影響原告之請求權。
⒊次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，
得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限（民法第264條第1項）。被告抗辯：「因原告尚未履行買賣契約第10條特約事項中向國有財產署洽購荖藤段466地號，及尚未給付全部價金，被告自得拒絕履行交付土地之義務」云云。查，買賣契約第10條特約事項第1項係約定「賣方同意全權委託買方代書購買國有財產署系爭466地號土地面積26平方公尺全部費用（含申購、分割、及過戶所有費用）30萬元由稅款中扣除，如超過30萬元部分則由買方全部負擔」，此有買賣契約書可證（本院卷第17頁）。是依此約定，係由被告委由代書洽購系爭466地號土地，故應履行洽購之義務人為代書，兩造僅係約定買賣價金逾30萬元時，超過部分要由原告負擔而已。是原告之義務僅係支付逾30萬元部分之買賣價金部分，並無出賣、交付或移轉過戶系爭466地號土地之義務。是被告以原告未履行買賣契約第10條特約事項向國有財產署洽購荖藤段466地號，而主張同時履行抗辯權，為無理由。
⒋依協議書第4項所載「甲方（指被告）於期限內搬遷、拆
除地上物後，乙方（指原告）無條件支付保留款300萬元」，此有協議書可佐（本院卷第35頁）。是依協議書之約定，被告有先搬遷、拆除地上物之義務後，始有保留款300萬元之請求權。從而在被告完成先為給付之義務前（完成搬遷、拆除地上物），自不得以原告未給付剩餘價金300萬元，而主張同時履行抗辯權。
⒌綜上，⒈被告依買賣契約有交付系爭481、482、483地號
土地予原告之義務。⒉被告不得以契約第10條之特約事項及原告未交付剩餘價金300萬元，而主張同時履行抗辯權。從而原告依買賣契約請求被告交付系爭481、482、483地號土地，為有理由。
（五）綜上所述，⒈原告與被告間確有成立出售系爭481、482、483地號土地之買賣契約。⒉原告吳清堂與被告間之協議書為有效成立。⒊被告不得以契約第10條之特約事項及原告未交付剩餘價金300萬元，而主張同時履行抗辯。故原告吳清堂依協議書之約定，請求被告拆除、伐除、騰空如附圖所示A、B、C、E部分所占用之地上物、果樹等，及原告2人依買賣契約請求被告交付系爭481、482、483地號土地為有理由，應予准許。另原告陳家宥非協議書當事人，自無權利請求被告依此協議書拆除、伐除、騰空地上物、果樹等，故原告陳家宥據此請求被告拆除、伐除、騰空地上物、果樹等，為無理由，應予駁回。
（五）原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
（六）本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述。
五、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 1 月 11 日
民事第一庭 法 官 馮保郎以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本），及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 1 月 11 日
書記官 蔡沛圻