臺灣嘉義地方法院民事判決 108年度簡上字第109號上 訴 人 安堅富訴訟代理人 李雅惠被 上訴人 張朝富訴訟代理人 趙美玲上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國108年9月11日本院簡易庭108年度嘉簡字第350號第一審判決提起上訴，本院於109年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本件上訴人之主張除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
一、兩造因上訴人所有之嘉義縣○○○鄉○○段○○○號土地（下稱系爭土地）爭訟，前於民國104年 3月17日成立104年度原嘉簡移調字第1號調解筆錄(下稱104年調解筆錄)，調解筆錄第1項約定兩造間就系爭土地成立土地租賃契約，第2項約定如租期屆滿、租約依民法相關規定終止、或兩造合意提前終止租約時，被上訴人願將系爭土地上如原審判決附圖編號Ａ、Ｂ之建物(下稱系爭建物)無償讓與上訴人。
二、嗣因被上訴人擅自增設圍籬，上訴人對被上訴人起訴請求，兩造另於105年7月5日成立108年度原簡上字第1號和解(下稱105年和解筆錄) ，和解筆錄第2項約定被上訴人不得將系爭土地轉交給第三人占有使用，如有違反，願終止系爭土地之租賃契約關係。
三、然兩造成立系爭 105年和解筆錄後，被上訴人將系爭土地交付第三人使用，違反105年和解筆錄第2項內容，上訴人乃請求終止系爭土地之租賃契約，並依104年調解筆錄內容第2項約定，請求被上訴人自系爭土地及系爭建物遷出，並將系爭土地及系爭建物交給上訴人。原審雖判決被上訴人自系爭土地及系爭建物遷出，並將系爭土地返還上訴人，惟駁回上訴人請求移轉系爭建物之部分。然土地法第103條第5款規定是民法的特別規定，依土地法第103條第5款規定，被上訴人違反租賃契約約定，系爭土地之租賃關係已經終止，故上訴人得依104年調解筆錄第2項約定內容，請求被上訴人將系爭建物移轉給上訴人等語。
四、並上訴聲明：原判決駁回上訴人後開第二項請求部分廢棄；上開廢棄部分，被上訴人應將系爭建物無償讓與上訴人。
貳、上訴人除援引原審答辯外，茲補稱：上訴人繼承系爭土地後覬覦系爭建物，開始多次刁難、檢舉、訴訟，最後經由法院協調，由被上訴人給付租金承租系爭建物所占用之土地，但上訴人仍多次想方設法欲解約，提早取得不屬於上訴人之地上物，多次打擾被上訴人請來維護清潔環境之原住民朋友，被上訴人並未將系爭建物交予第三人占有使用，未有違約情事，不同意將系爭建物無償轉讓給上訴人。並答辯聲明：如主文所示。
參、本院之判斷
一、經查，兩造間因系爭土地及系爭建物爭訟事件，於本院成立104年調解筆錄，調解內容第1項約定：系爭建物所占用之系爭土地出租給被上訴人，租期20年、每年租金1萬元；第2項則約定：上開租期屆滿時、或上開租約有依民法相關規定而終止之情事、或兩造合意提前終止租約，被上訴人願將系爭建物全數無償讓予上訴人。嗣兩造間又因系爭土地爭訟，於本院成立105年和解筆錄，和解內容第1項約定：被上訴人願拆除竹圍；第 2項則約定：被上訴人在兩造租賃關係存續期間，被上訴人不在系爭土地上增建任何建物，並不得將系爭土地轉交給其他任何其他第三人占有使用（但不包括被告的直系血親或同戶家屬的旁系血親），如有違反，被上訴人願意放棄系爭土地租賃權，且無條件與上訴人終止系爭土地租賃關係等情，為兩造所不爭執，且有104年調解筆錄及105年和解筆錄在卷足憑(詳原審卷第17至21頁)。
二、因此， 104年調解筆錄約定的內容係：⑴土地租賃契約內容，⑵「系爭建物無償讓與上訴人」之要件 (約定無償讓與的要件有三種：租期屆滿時、租約依民法相關規定而終止、兩造合意提前終止租約)。而105年和解筆錄約定的內容則係：
⑴被上訴人拆除竹圍，⑵兩造合意意定之終止租賃契約要件（意定之終止契約條件為：被上訴人若有增建、或將土地交給第三人占有使用之行為，上訴人即可終止租賃契約）。簡言之，105年和解筆錄第2項約定內容，僅係就「被上訴人若有增建、或將土地交給第三人占有使用之行為」，合意約定為「意定終止土地租賃契約」之要件而已。但，並未因此變更或增加104年調解筆錄第2項所約定「系爭建物無償讓與上訴人」之要件，因此，判斷「系爭建物是否符合無償讓與上訴人」之要件，仍應依104年調解筆錄第2項原來約定之內容加以認定，合先說明。
三、關於上訴人主張兩造間系爭土地租賃契約已終止部分㈠上訴人主張兩造成立 105年和解筆錄後，被上訴人又將系爭
建物交給第三人蔡易叡使用等語，雖為被上訴人所否認，然本院審理時詢問上訴人友人邱永豐：你曾經與上訴人及上訴人配偶一起到系爭土地？證人邱永豐證稱：有。就是 (照片上) 那間鐵皮屋。108年2月份時，我開車載上訴人他們一起去那間鐵皮屋。本院復詢之：108年2月13日錄音內容，是當天在場人的對話內容？證人邱永豐證稱：上訴人問店家的女生在做什麼，女生說她是跟另一個在場的男生承租的，那個在場的男生就跟我們說「到法院說」，當天在場人有我、上訴人、上訴人配偶、剛才提到的女生及男生等語 (詳本院卷第136、137頁) 。本院復審酌108年2月13日錄音內容，上訴人詢問在系爭建物現場之蔡易叡：「這是張朝富的房子啊？」，蔡易叡則稱「他可以讓我使用」等語，有兩造不爭執內容之錄音譯文及錄音光碟在卷可稽(詳原審卷第140、148、209頁) 。本院斟酌上開錄音譯文內容，當上訴人質疑系爭建物係被上訴人所有時，在場之蔡易叡當下並非辯駁「其未使用系爭建物」，或辯駁「其僅係幫忙打掃系爭建物」，而係辯駁「其使用系爭建物係經被上訴人同意」。由此足認，第三人蔡易叡不但有使用系爭建物之事實，而且蔡易叡使用系爭建物是獲被上訴人同意。
㈡至於蔡易叡在原審審理時雖證稱：被告(即被上訴人)請我找
人幫忙打掃系爭建物，我先付款給打掃的人，我跟被告見面時，被告再拿現金給我。被告另外還有請山上的親戚來割草，我也要先付款，打掃的人跟割草的人來我要幫忙開門跟關門等語(詳原審卷第178至179頁)，然對照被上訴人於原審陳稱：其係請蔡易叡幫忙打掃，蔡易叡如果沒有空就請別人幫忙打掃，打掃的費用是蔡易叡從要給我同段40號的租金中扣除，再把餘款匯給我等語(詳原審卷第177頁) ，就給付清掃款項之方式，證人蔡易叡與被上訴人之說詞，兩者顯然有異。本院復參酌上開錄音譯文內容及證人邱永豐之證述內容，認被上訴人確有將系爭土地及系爭建物交予蔡易叡使用，故上訴人主張被上訴人將系爭土地交予第三人占有使用，應屬可採。被上訴人辯稱蔡易叡係幫忙打掃，未將系爭土地交予他人使用云云，則無足憑。
㈢基上，依105年和解筆錄第2項約定內容，被上訴人既違反不
得將系爭土地轉交第三人占有使用之約定，則上訴人主張依105年和解筆錄第2項約定終止系爭土地之租賃關係等語，即屬可採。
四、關於上訴人請求將系爭建物無償讓與上訴人之部分㈠如前所述，105年和解筆錄第2項內容，僅係兩造約定「意定
終止土地租賃契約」之要件而已。但未因此變更或增加 104年調解筆錄第 2項所約定「系爭建物無償讓與上訴人」之條件。因此，系爭建物是否符合「無償讓與上訴人」之要件，仍應按104年調解筆錄第2項約定內容判斷。亦即，系爭建物倘若要符合無償讓與之要件，依104年調解筆錄第2項約定內容有三種情形：⑴租期屆滿，⑵依民法相關規定終止租約，⑶兩造合意終止租約。本院茲分別說明如下。
㈡系爭土地租賃契約約定之屆止日期為124年3月31日，故租賃
契約尚未至約定之到期日，系爭土地之租賃契約，亦非由兩造合意終止，故不符合上開⑴、⑶約定之無償轉讓要件。
㈢至於上開⑵約定「依民法相關規定終止租約」之無償轉讓要
件，本院審酌兩造成立系爭 104年調解筆錄時，依客觀情況，雙方當時並未約定任何其他的意定終止租約事由，亦無法預期將來是否會另外約定其他的意定終止租約事由。再者，是否把將來可能發生的意定終止租約事由，亦納入包含在「依民法相關規定終止租約」範圍內乙節，並未經兩造確認同意並載明於104年調解筆錄中。因此，本院認兩造成立104年調解筆錄時，依兩造當時意思表示一致之約定內容，關於「依民法相關規定終止租約」之部分，雙方當事人之真意，應僅止於「依民法相關『法定終止規定』終止租約時」，上訴人始得依104年調解筆錄第2項約定，請求被上訴人無償讓與系爭建物。
㈣而民法第 438條規定：承租人應依約定方法，為租賃物之使
用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。因此，出租人倘若要依民法第 438條之規定合法終止租約，必須符合⑴承租人違反約定使用方法，⑵經出租人阻止而仍繼續為之。㈤然而，被上訴人將系爭土地交付予蔡易叡占有使用乙情，固
然違反105年和解筆錄第2項約定之使用方式，但上訴人並未證明其「已向上訴人阻止，而上訴人仍繼續違反約定之使用方式」。本院亦詢之證人邱永豐：(108年2月13日)當天在場人有誰？證人邱永豐證稱：我、上訴人、上訴人配偶，及我剛才提到的女生及男生。本院另詢之：被上訴人方面有人在場嗎？證人邱永豐證稱：我不認識被上訴人張朝富，但是只有我剛剛說的 5個人在場外，沒有其他人在場。本院進而詢之：後來你跟上訴人等是否有去找被上訴人談論這件事？證人邱永豐則證稱：在場的男生跟我們說「到法院說」之後，我就跟上訴人說我們走了。離開之後，我們就回家，上訴人也沒有說要去找別人等語(詳本院卷第137頁) 。由證人邱永豐前揭所述可知，上訴人雖知悉被上訴人有違反租賃契約之使用方式，但卻未向承租系爭土地之被上訴人為阻止之表示。
㈥因此，上訴人固得依105年和解筆錄第2項約定之意定終止事
由，主張終止兩造間之系爭土地租賃契約，惟上訴人既未向被上訴人為阻止之表示，不符合民法第 438條規定之法定終止要件，則系爭土地租賃契約之終止，不能認為係依據民法第438條規定而終止。
㈦至於上訴人另主張：土地法第103條第5款規定「承租人違反
租賃契約時」，出租人得終止土地租賃契約。然查，土地法第103條第5款之規定，並不排除民法第438條第2項之適用。
承租人縱有違反約定方法而為租賃物之使用收益，如未經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人仍不得終止租約 (最高法院69年度台上字第660號裁判意旨可資參照)。依前開說明可知，依土地法第103條第5款規定終止租賃契約者，仍須符合民法第 438條規定之要件，亦即，出租人仍須向承租人為阻止之表示，經承租人繼續違反契約約定使用方式者，出租人方得依土地法第103條第5款規定終止租約。故本件不符合土地法第103條第5款規定之法定終止要件，亦足認定。是以，上訴人主張本件係依土地法第103條第5款規定終止租賃契約，因土地法為民法之特別規定，故應符合104年調解筆錄第2項「依民法相關規定而終止」之約定內容云云，尚無足憑採。
㈧基上所述，依照104年調解筆錄第2項約定內容，上訴人請求
被上訴人「無償讓與系爭建物」的條件，必須係⑴租期屆滿，⑵依民法相關規定終止租約，⑶兩造合意終止租約，符合三種條件中的任一項，上訴人方得請求被上訴人無償讓與系爭建物。然而，上訴人終止租賃契約之依據，既不符合上開⑴⑵⑶的任一項，則上訴人主張依104年調解筆錄第2項約定，請求被上訴人移轉系爭建物予上訴人云云，即屬無據。
肆、綜上所述，上訴人主張本件得依土地法第103條第5款規定終止土地租賃契約，因土地法為民法之特別規定，故應符合104年調解筆錄第2項「依民法相關規定而終止」之約定內容云云，為本院所不採，已如前述。從而，上訴人主張系爭土地租賃契約係依民法相關規定終止，故依104年調解筆錄第2項約定請求被上訴人讓與系爭建物云云，為無理由，不應准許。原審判決駁回上訴人此部分之請求，於法並無不合。上訴人上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
伍、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 13 日
民事第二庭審判長法 官 洪挺梧
法 官 陳威憲法 官 林中如以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 5 月 13 日
書記官 柯凱騰