臺灣嘉義地方法院民事判決 108年度簡上字第67號上 訴 人 賴臆仙訴訟代理人 高健閔被 上訴人 吳美慧訴訟代理人 郭淑眉
黃逸柔律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國108年5月28日本院嘉義簡易庭107年度嘉簡字第606號第一審民事判決提起上訴，本院於民國109年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第2項請求暨訴訟費用裁判部分均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣40,000元，及自民國106年11月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
上訴人其餘上訴與追加之訴均駁回。
第一、二審（除減縮部分外）訴訟費用，由上訴人負擔91%，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人方面
（壹）於原審起訴主張：
一、上訴人即原告於民國106年4月12日，向被上訴人即被告購買門牌號碼為嘉義市○○路○○○號11樓之11號房屋，購買時系爭房屋床邊窗台有水漬，經上訴人向被上訴人求證是否有漏水問題，被上訴人稱無漏水問題，且為表示確認及擔保，並在代書見證下，在系爭買賣契約第13條特別約定事項約定：「本件買賣案於登記買方名義交屋後，無條件負責1年內漏水維護工程費用，如經買方通知3日內未處理，除負擔一切買方代墊費用，並負一切違約責任」（原證1，買賣契約書，原審卷第21至27頁與第199至207頁，本院卷第35至41頁）。106年5月9日交屋後，上訴人於同年6月30日發現漏水，即請訴外人即仲介何坤遠、陳麗蘭通知被上訴人每逢大雨後窗檯邊等處均有漏水情形（原證9，照片，原審卷第177頁），然經通知2個多月後被上訴人仍未修復，上訴人遂於106年8月13日以存證信函通知被上訴人，系爭房屋尚有租約，房客因漏水遲未修復因要求解除租約及給付補償費、搬家費、2個月租金損失等，若被上訴人不盡速解決房屋漏水問題，前開房客損失及系爭房屋出租空窗期租金損害，須由被上訴人負擔，上訴人亦同時尋找廠商估價等語，然被上訴人仍置之未理；上訴人另於106年9月5日再以存證信函通知被上訴人，上訴人將依系爭契約尋找廠商施工，若不再回覆，日後將請求施工費用、經濟損失及因系爭漏水造成賠償房客之損害等費用（原證2，北投尊賢郵局第000085、000089號存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執、限時掛號函件執據，原審卷第29至38頁及第81至94頁，本院卷第43至47頁），然被上訴人仍不置理，上訴人遂委請富承工程有限公司（下稱富承公司）施作防水工程。爰依系爭買賣契約第13條之約定，請求被上訴人賠償。
二、茲就上訴人得請求被上訴人賠償之損害，分述如下：
（一）防水工程費130,000元：因上訴人多次通知被上訴人修繕，然被上訴人均不置理，上訴人遂自行委請富承公司施作防水工程，業如前述。前開防水工程係採高空11樓高吊車作業，並將原有水泥牆刮除、重新灌注、水泥填膠，工程項目另包含填充和材料、申請路權、地勤人員指揮等，共支出防水工程費130,000元（原證3，富承公司請款單、統一發票與照片，原審卷第39至43頁、第95至97頁，本院卷第49至53頁），上訴人自得依系爭契約第13條之約定，請求被上訴人給付前開130,000元。
（二）上訴人因被上訴人違約責任所受損失54,900元：
1、原向上訴人承租系爭房屋之房客即訴外人施竑宇因系爭瑕疵而解除租賃契約及房客財物損害賠償共28,900元：
（1）依上訴人與房客所簽定租賃契約第14條約定，屋內嚴禁自行裝潢、裝修，如有漏水、管路、電源線等問題因立即告知甲方（即上訴人），甲方收到於提出後1週內需維修完畢，乙方（即房客）必須配合甲方所安排的工程時間進行修繕，若延遲未通報或修繕沒完畢雙方可要求合理補償費用。該租賃契約第15條約定，甲乙雙方在沒有違反合約條例時不得任意解除合約，若甲、乙任何一方沒有履行合約需給予對方2個月祖金，以及搬家費（原證4，租賃契約書，原審卷第45至47頁、第99至100頁，本院卷第55至56頁）。
（2）前開房客解除前開租賃契約後，原告依前開租賃契約約定，已賠償該房客2個月房租13,000元，搬家費最小貨車運費1次3,500元、棉被3,000元、枕頭1對1,200元、5件衣褲4,000元、手機維修費1,200元、精神賠償及慰問金3,000元，合計28,900元（原證5，解除租賃關係及賠償損失協議書，原審卷第49頁、第101頁，本院卷第57頁）。
2、租金損失26,000元：因該房客退租，致系爭房屋有4個月空房未出租，以1個月房租6,500元計算，被上訴人須賠償上訴人26,000元之租金損害。
3、綜上，前開損害係因被上訴人違約所致，故依系爭契約第13條之約定，被上訴人應賠償上訴人損害共54,900元。
（三）慰撫金250,000元：上訴人目前居住臺北，因來回嘉義處理房客、工程、探勘估價等事宜而心疲力乏，被上訴人亦多次避而不見致上訴人心情慌亂，且上訴人須安撫房客、再找新房客，造成上訴人嚴重之睡眠失調、情緒緊張壓力擴大狀況，經長期治療迄今仍未改善，目前仍需每天服用精神藥物治療（原證6，藥袋，原審卷第51至59頁、第103至111頁、第167至171頁，本院卷第59至63頁）。被上訴人賣屋時未據實告知系爭房屋有漏水情況並刻意隱瞞，且在事發後態度逍遙、不予理會，經上訴人多次聯繫，被上訴人態度囂張傲慢，致上訴人受有身體傷害及財務、精神上之諸多傷害，爰依民法第195條規定，請求被上訴人賠償慰撫金250,000元。
二、對被上訴人抗辯之陳述：
（一）被上訴人雖抗辯因上訴人所寄發之前開106年8月23日存證信函寄送時，其在阿里山上而未收到云云。惟上訴人係依被上訴人於系爭買賣契約所載之通訊地址寄發系爭存證信函，且在買賣房屋後2個月換住所之可能性不高，況該存證信函以掛號寄出，招領時間至少為15天，而前開通訊地址經GOOGLE查詢係1有物業管理之大廈，應有管理員代收，被上訴人顯長期未居住於該處（原證7，GOOGLE查詢相片，原審卷第159頁）。被上訴人雖再辯稱其於106年9月6日收受存證信函後，因年事已高不知如何處理，且當天其在香港，而請訴外人姚泳溱處理，卻受到百般刁難無法入內查看漏水情形云云。然上訴人在存證信函中已清楚表示盼被上訴人可親自表示願意負責維修或修繕；且被上訴人於9月6日係本人親自以與系爭契約簽名筆跡相同之簽名收受前開存證信函，足證被上訴人在前開時間並非在香港（原證8，中華郵政掛號郵件收件回執、限時掛號函件執據，相片、買賣契約節影本，原審卷第161至165頁）；至被上訴人雖另以106年10月13日存證信函通知其已委託姚泳溱處理漏水，然上訴人於106年9月5日以前開存證信函通知，並於10月12日施工完畢，其間上訴人亦告知姚泳溱盡速處理並提出被上訴人之委任證明，或請被上訴人親自通知上訴人，如不積極處理將依存證信函通知及合約，安排施工及代墊工程費用，後續須給付全部損失，上訴人並未為難姚泳溱。
（二）被上訴人另辯稱其有於106年7月26日與房屋仲介人員聯繫且請訴外人宗晟水電行一同會勘並維修云云。然上訴人否認被上訴人前開抗辯，實則被上訴人並未提供仲介人員鑰匙，亦無修繕之事實，被上訴人僅提出估價單、施工廠商名片證明，然並無實際施工發票，自不能認有維修之事實，是被上訴人顯係偽造證據，106年7月26日當日並無人與上訴人聯繫要維修及看現場。
（三）被上訴人復抗辯系爭契約第13條之約定內容不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意云云。然上訴人並非於通知被上訴人後3日內未處理即提起訴訟，上訴人仍耗費精神多時請被上訴人盡速處理漏水事宜。雖被上訴人稱其分別於106年7月26日及9月20日有委託他人前來修繕，又稱修繕共有部分之大樓外牆屬大樓管理委員會修繕責任，不應歸諸被上訴人。然上訴人不知被上訴人如何證明有入內維修，如被上訴人所稱應由大樓管理委員會負責維修，為何被上訴人卻提出自行修繕4,000元之估價證明？況不論外牆或內牆維修，被上訴人均應依系爭契約第13條約定給付代墊費用並負違約責任。上訴人已於前開存證信函列舉損失，並通知被上訴人盡速與上訴人聯繫，然被上訴人總避而不見，甚至疑似請人恐嚇、嚇阻上訴人請求損害賠償及請求返還代墊工程等費用。
三、並聲明：（一）被上訴人應給付上訴人434,900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）請准供擔保宣告假執行。
（貳）於本院補稱：
一、原審判決略以上訴人所提防水工程項目為系爭房屋玻璃外牆，而認系爭滲漏位置為大樓外牆，屬公用部分，如有修繕必要，應由大廈管理負責人或管理委員會為之，非上訴人之責任云云。惟查：
（一）上訴人已於原審陳報漏水處為系爭房屋窗戶框及牆壁間（上證1，圖片，本院卷第65頁），即上訴人所主張之漏水位置為窗戶框，並非外牆（上證2，相片與漏水影片截圖，本院卷第185至189頁）。且自前開圖片可知，窗框間有縫隙且未做防水處理，實為漏水之主要原因；且除該處滲漏水外，別無其他牆面發霉、翻黑現象，顯見漏水原因並非外牆滲漏。而此種滲漏水係1次性有大量水量進入，而非濕氣逐漸滲入致牆壁發霉、翻黑、油漆剝落之情形，核與一般外牆磁磚老化致漏水之情形有別。此外，系爭漏水情形皆發生於大雨時，因雨水進入窗框而漏水，並非外牆問題，顯係窗框有裂縫，此屬系爭房屋之專有部分，自應由被上訴人負責修繕。上訴人所提防水工程項目固記載為系爭房屋玻璃外牆防水工程，惟此乃上訴人評估由室內修補窗框致室內裝潢重作之費用較高，故由系爭房屋外側進行窗框滲漏水補救之措施，並非即可證明系爭滲漏水位置屬外牆，故系爭房屋滲漏水位置為窗框邊緣，非牆面滲漏，應屬專有部分有瑕疵，原審判決容有誤解。
（二）退步言，縱認滲漏水位置在大樓外牆，亦屬專有部分，應由被上訴人負修繕責任，原判決有違背法令之違誤：
1、依公寓大廈管理條例第3條第2、3、4款規定及民法第799條第1、2項規定可知，區分所有建物之共有部分，在民法第799條第1項規定稱之為「共同部分」（第799條第1項規定）或「共有部分」（民法第799條第2項規定），前者乃以區分所有建築物之組成部分（與專有部分）為其面向，後者則重在其物權關係之本質，而公寓大廈管理條例使用「共用部分」，則係著重在該共同部分係供各區分所有人共同使用，實際上均應屬同義。而從「一物一權」及「物權排他性」等原理原則觀察，區分所有建物之共有（用）部分與專有部分理論上互不相容，非專有部分即為共有部分，共有部分即不得為專有部分。是依土地登記規則第79條、第81條規定，區分所有建物已辦理建物所有權第一次登記者，何部分為專有部分，何部分為共同使用部分及其範圍，均應依登記薄所載為準，此為物權變動公示原則之當然解釋。
2、依建築技術規則建築設計施工編第1條第22款之定義，所謂公寓大廈之外牆，係指建築物外圍之牆壁而言，然有謂外牆係建築物基本構造之一部，性質上應屬區分所有建物之共用部分云云。惟依公寓大廈管理條例第56條第1項前段、第3項及地籍測量實施規則第273條規定，除二區分所有建物間之共用牆壁，係以牆壁中心為界，辦理測繪登記登記為各相鄰區分所有權人之專有部分外，就非隔間共用之建物外牆，則係以牆之外緣為界辦理測繪，亦係登記成為各區分所有權人專有部分之一，則依「物權變動公示原則」，外牆顯非全體區分所有權人之共用部分甚明；另登記為各區分所有權人專有部分之外牆，自亦不能再成為全體區分所有權人共有，否則與一物一權主義及物權排他性等原理原則有違。
3、另公寓大廈管理條例第8條之規定係對區分所有權人（即住戶）行使權利之限制規範，尚不能據此即謂外牆屬區分所有建物之共用部分。
4、再者，依建築技術規則建築設計施工編第1條第25款之定義，公寓大廈管理條例第7條第3款所稱不得供做專有或約定專有部分之「承重牆壁」係指承受本身重量及本身所受地震、風力外並承載及傳導其他外壓力及載重之牆壁而言。是以承重牆乃建築物設計配置於矩形載重傳遞區，配置鋼筋及澆注混泥土之內部牆面，與前述外牆應屬不同之概念。而一般建築物之外牆，在建築之專業分類上，應屬所謂結構牆，亦即對建築主體結構起維護作用的抵抗外界物理，化學，生物破壞的維護結構牆面，但本件玻璃帷幕大樓之帷暮外牆，依建築技術規則建築設計施工編第1條第26款之定義規定，則非結構牆。故在前開現行法令之規定下，實不能將系爭大樓之外牆解為屬區分所有建物之共用部分。
5、縱認系爭房屋漏水原因並非窗框老舊，而係外牆防水措施龜裂損壞，而原審判決所指系爭大樓龜裂、滲水之牆壁，係為獨立建築物之牆壁，則如前所述，於辦理測量及建物所有權第一次登記時，以系爭大樓外牆之外緣為界，為被上訴人所有並出賣予上訴人之上開區分所有建物專有部分。是系爭大樓之外牆，既屬區分所有建物之專有部分，非系爭大樓之共用部分或約定共用部分，就外牆之龜裂損壞，被上訴人自應負修繕義務，原審之認定不符法律規定。
二、被上訴人於出售系爭房屋時，故意不告知系爭漏水情形且於系爭契約中明訂擔保責任，故被上訴人自應負系爭房屋漏水瑕疵擔保責任。併依民法第360條規定請求被上訴人賠償184,900元（即原審所主張之防水工程費130,000元、上訴人賠償房客解除契約及房客財物損害28,900元、租金損失26,000元）。至上訴人買受系爭房屋後，並未立即進住，係於6月下旬出租他人後，經承租人通知始知悉系爭漏水情形並即通知被上訴人，是被上訴人主張上訴人於8月間始以存證信函通知，足證系爭房屋交屋時並未漏水云云，顯不可採。
三、被上訴人於原審所提估價單及宗晟水電行名片（原審卷第127頁），宗晟水電行並未前來修繕亦未開立發票。被上訴人所提LINE對話紀錄節影本（原審卷第129頁至135頁）確為上訴人訴代回覆，請被上訴人給1份證明係屋主委託，但對方無法提出，故無法當作證據，並非上訴人故意刁難對方，因已聯絡前屋主多次一直無法聯絡上，打電話也拒接，故才未開門讓其進門修繕漏水情形。被上訴人寄發嘉義彌陀郵局000169存證信函及回執（原審卷第137頁至140頁）前3天，上訴人始僱工修繕完成，因施工時有申請道路封閉，故整棟大樓都知道，被上訴人亦知悉，始會發存證信函給上訴人。對被上訴人所提中央氣象局2017年嘉義氣象站逐日雨量資料、GOOGLE地圖（本院卷第155至158頁）製作名義人與內容真正均不爭執。至證人賴建成於原審之證詞，則不足證明被上訴人已盡修繕之責；設證人賴建成真於106年7月26日已修繕完成，上訴人為何尚須於106年8月13日與9月5日寄發前開存證信函，又何須另請他人修繕。
貳、被上訴人方面：
（壹）於原審以：
一、上訴人所主張之系爭漏水，被上訴人已修繕完成：
（一）上訴人主張於106年8月17日寄發存證信函與被上訴人，然因被上訴人在阿里山上，故未收到該封存證信函。後於106年7月20日後幾日許，被上訴人方接獲仲介通知，指系爭房屋有漏水情形，被上訴人便於106年7月26日透過大樓管理員連繫宗晟水電行與仲介小姐一同進入系爭房屋勘查維修，而經宗晟水電行維修人員賴建成告知，上訴人所稱之漏水情形僅為窗框滲水，被上訴人乃委託賴建成修繕完成（被證1，估價單及宗晟水電行名片，原審卷第127頁）。
（二）嗣上訴人又於106年9月5日以存證信函通知系爭房屋有漏水情形，被上訴人於106年9月6日接獲存證信函後，因被上訴人年事已高，亦不懂如何處理，即央請姚泳溱與上訴人聯繫勘查建物漏水狀況及後續維修事宜，然因上訴人之代理人拒不接聽姚泳溱電話，致兩造於106年9月16日方以LINE取得聯繫，然因被上訴人當時在香港，雖姚泳溱出示其為東光室內設計有限公司之代表人，上訴人之代理人竟百般刁難指稱需有法律效力之委託書，嗣被上訴人於106年9月21日回國後出具委託書，委託姚泳溱請求上訴人讓其得入系爭屋內查看，上訴人竟又稱需被上訴人以正式文或存證信函（被證2，LINE對話紀錄節影本，原審卷第129頁至135頁），不斷阻撓被上訴人修復上訴人所主張之漏水點。被上訴人只得於106年10月12日寄發存證信函與上訴人，請其讓姚泳溱入內勘查漏水情形（被證3，嘉義彌陀郵局第000169號存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執，原審卷第137至140頁）。詎上訴人於被上訴人已委託他人積極處理之情形下，仍自行委託富承公司自行施作系爭房屋外牆，卻不願會同姚泳溱一起勘查其所稱建物漏水之狀況，於本件訴訟中又稱被上訴人委託姚泳溱處理時其已修繕完畢云云。然觀上訴人所提出之現場施工照片係於106年10月12日施工，姚泳溱則早於9月間即持續與上訴人聯繫處理漏水事宜，依一般常理被上訴人既願處理，上訴人理應配合建物查勘，然上訴人一再以授權問題不願與姚泳溱接觸，卻自行出資修繕建物，實有違常理，系爭房屋有無滲漏水及滲漏水狀況既未經兩造勘查確認，上訴人又一再拒絕被上訴人會同處理，顯見系爭房屋是否有滲漏水情形，及滲漏水之修繕方式是否須重新施作外牆防水等，即有疑義，被上訴人否認上訴人前開主張。
二、上訴人逕請他人修繕系爭房屋外牆所生費用，請求被上訴人負擔，並無理由。蓋：
（一）系爭契約經買方即上訴人要求固記載：「…如經買方通知之三日內未處理，除負擔一切買方代墊費用，並負一切違約責任。」等語。惟查：
1、前開約定內容係由上訴人單方面記載，而被上訴人係在於仲介慫恿下簽訂，而依誠信原則該約款之真意係指買方需指出並提出證據證明系爭房屋有漏水情形，且因系爭房屋位於大樓，若漏水處屬專用部分，而非應由大樓管委會應負修繕責任之共用部分時，方可歸於賣方即被上訴人應負責之修繕範圍，賣方若遲未為正面回應並拒絕處理之情形下，買方始得逕命他人修繕並方得命賣方代墊合理之修繕費用。
2、然系爭房屋內漏水情形，被上訴人已於106年7月26日委請賴建成修繕完成，事後亦委託姚泳溱代為了解上訴人所稱之漏水狀況並欲為修繕，惟遭百般刁難，均如前述。後上訴人未告知即擅自委託他人修繕，是依系爭契約第13條約定之解釋意旨，被上訴人當得拒絕給付。
（二）上訴人委託他人修繕者屬外牆部分，依公寓大廈管理條例第8條第1項規定意旨大樓外牆屬共有部分，且依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，是若原告請他人修繕部分為系爭房屋之大樓外牆，則屬大樓共用部分，應由系爭大樓管委會負修繕責任，則上訴人擅請他人修繕，自不得將此不利益歸諸被上訴人。
三、上訴人請求被上訴人賠償之各項損害項目部分：
（一）被上訴人並無故意、過失侵害上訴人權利之情，上訴人請求租金損失、財產損失等損失自無理由，且本件上訴人請求之各項損害與系爭房屋漏水間，亦無相當因果關係。此外，上訴人未能舉證因漏水造成財物受損，而僅主張其基於與他人間契約關係，未積極查明而任意賠償之財物損失，自不能將該不利益再轉與被告承擔。再者，其主張財物損失、租金損失均屬純粹上經濟上損失，自不得請求被上訴人賠償。
（二）又依民法第192條至第195條請求賠償人格權之損害者，應先說明係何人格權受侵害，如屬第195條所稱「其他人格法益」受損害，尚應證明受侵害之情節重大，如此方合於法定要件。而本件僅屬一般漏水糾紛，侵害情節並非重大，上訴人請求被上訴人賠償慰撫金自無理由。
（貳）於本院補稱：
一、由證人賴建成於原審證詞可知，系爭房屋窗框會滲水乃因外牆玻璃帷幕之鐵框縫隙防水膠失效所致，於系爭房屋屋主所能處理者僅係從屋內填補縫隙，且以此修補方式即能達到防滲水之目的，且依其證詞可知，其為2次修補後即未再接到屋主之電話，顯見證人之修補已達到防滲之效果明確，故被上訴人確已履行修繕義務完畢。
二、另系爭房屋之外牆玻璃帷幕及牆壁，當屬系爭大樓區分所有人共用部分，詳如原審判決所載；且依系爭大樓規約第2條第3點規定，足見系爭房屋外牆確屬共用部分，而非得由單一住戶專有使用，更未經住戶大會同意得由系爭房屋之所有權人專用，即無「約定專用」之情。而公寓大廈「專有使用」部分及「共用部分」之法律性質係指所有權人管理使用權限範圍之差異，並非指所有權之範圍所在，則上訴人主張依以建物所有權登記內容區分公寓大廈「專有使用」部分及「共用部分」，故系爭大樓外牆非共用部分云云，顯屬誤解之論，並不可採。
三、上訴人所為之修繕乃「帷幕外牆內外防水工程」，施作方式為原有防水刮除重新灌注防水膠及填塞（含材料施工及吊車地勤人員指揮交通等），有上訴人所提富承公司估價單及發票可稽。然被上訴人早於106年7月間即委由賴建成就同為系爭房屋玻璃帷幕鐵框，由屋內重灌防水膠而施作完畢，顯見系爭玻璃帷幕內牆無再重複施作之必要。至系爭玻璃帷幕外牆屬系爭大樓共用部分，專有住戶得以擅自施工，若有修繕之必要應要求管理委員會處理，上訴人逕行修繕既未經管理委員會同意，更未與被上訴人確認修繕範圍而經被上訴人同意後施工，被上訴人自無義務承擔此部分修繕費用。且系爭外牆縱有瑕疵，其修繕既應由管理委員會負責，而依系爭買賣契約第8條第3項約定，買方即上訴人應繼受公寓大廈住戶規約有關之權利義務，則上訴人已取得請求管理委員會修繕之權利，被上訴人自無須負責。
四、再者，富承公司施工方式亦係防水膠條拆除及填灌防水膠，但施作面積及範圍不詳，如何計價不明。而依證人賴建成原審證述，系爭房屋修漏費用僅需4,000元即可，其並不認同上訴人所主張高達13萬元修復費用之必要，否認上訴人所主張各財物之損失與其餘損害之存在。且依上訴理由狀，上訴人決定要從外牆修繕亦係其單方決定，並無絕對必要性及應當性，故上訴人之上訴為無理由。
五、被上訴人並未故意隱瞞系爭房屋漏水，且依氣象資料可知，於系爭房屋買賣後之4至6月間下雨多日，6月間多日亦為大雨等級（被上證1，中央氣象局2017年嘉義氣象站逐日雨量資料、GOOGLE地圖，本院卷第155至158頁），若系爭房屋一開始於106年6月30日即有漏水現象，上訴人豈會於8月間始以存證信函通知被上訴人；且被上訴人出售系爭房屋前，係將系爭房屋出租他人使用，從無承租人反應過系爭房屋漏水，足證系爭房屋交屋時並未漏水，被上訴人亦無故意不告知瑕疵之情形。
六、上訴人於原審所提富承工程有限公司請款單，因係針對外牆，應由管委會負責修繕；且施作範圍不明，上訴人執此作為請求修復費用之依據，顯不可採。否認上訴人所提租賃契約書（原審卷第45頁至47頁及99頁）及解除租賃關係及賠償損失協議書（原審卷第49頁及101頁）製作名義人及內容之真正，依被上訴人所知，並無系爭租賃關係之存在。至上訴人所提藥袋（原審卷第51頁至59頁及103頁至111頁），無法證明上訴人看診與系爭房屋漏水有關聯。對上訴人所提照片（原審卷第159頁）、簽收回執、照片、買賣契約節影本（原審卷第161頁至165頁）、藥袋（原審卷第167頁至171頁）等文書之製作名義人及內容真正均不爭執，但無法證明與系爭請求權之基礎事實有何關聯。至上訴人所提照片（原審卷第177頁）無法證明漏水時間點為何，亦無法證明被上訴人於維修後尚有漏水情形；況依上訴人主張，漏水位置為窗框及牆壁間，可證明本件不需花13萬元修繕外牆。對上訴人所提買賣契約書（原審卷第199頁至207頁）書製作名義人及內容真正則不爭執。
叁、原審對上訴人之前開請求，判決上訴人全部敗訴。上訴人對
原審判決全部聲明不服，請求廢棄原判決，判令被上訴人應給付434,900元，及自存證信函所述依工程款發票開啟時間起至清償日止，按年息5%計算之利息；並於本院追加依前開民法第360條規定為請求權基礎，後再將請求被上訴人給付之前開434,900元減縮為184,900元。被上訴人則請求將上訴駁回，對上訴人前開追加程序部分則無意見。
肆、得心證之理由
一、按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條著有規定。次按兩造所訂系爭買賣契約第13條特別約定事項第1項約定：「本件買賣案於登記買方（即上訴人）名義交屋後，無條件負責1年內漏水維護費用，如經買方通知3日內未處理，除負擔一切買方代墊費用，並負一切違約責任」，亦有買賣契約書在卷可憑（見原審卷第21至27頁、第199至207頁與本院卷第35至41頁）。第按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第279條第1項亦有規定。至債務不履行之債務人之所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件；若債權人已證明有債之關係存在，並因債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債務不履行責任；倘債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，自應由其負舉證責任，如未能舉證證明，即不能免責。查：
（一）上訴人即原告於106年4月12日，向被上訴人即被告購買門牌號碼為嘉義市○○路○○○號11樓之11號房屋，被上訴人於106年5月9日交屋等事實，為兩造所不爭，復有前開買賣契約書可證，自堪信為真實。上訴人所主張於106年6月30日發現窗檯邊等處漏水，即請前開仲介通知被上訴人，然被上訴人未依約修復，上訴人遂分別於106年8月13日、106年9月5日以存證信函通知被上訴人；嗣上訴人遂委請富承公司施作防水工程等事實，亦有上訴人所提北投尊賢郵局第000085、000089號存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執、限時掛號函件執據（見原審卷第29至38頁、第81至93頁，本院卷第43至47頁；富承公司請款單、統一發票與照片（見原審卷第39至43頁、第95至97頁，本院卷第49至53頁）等在卷可證，亦堪信為真實。則為系爭買賣標的物之系爭房屋，缺少出賣人即被上訴人所保證未漏水之品質，應可認定。是上訴人依系爭買賣契約第13條特別約定事項第1項約定，請求被上訴人負擔上訴人代墊費用與違約責任，自屬有據。至上訴人依民法第360條規定請求被上訴人負不履行之損害賠償部分，因前開約定屬民法第360條規定之特別約定，自應優先適用。
（二）被上訴人雖抗辯系爭房屋交屋時並未漏水，被上訴人亦無故意不告知瑕疵之情形；與系爭房屋內漏水情形，被上訴人已於106年7月26日委請賴建成修繕完成，系爭玻璃帷幕內牆無再重複施作之必要，至系爭玻璃帷幕外牆屬系爭大樓共用部分，其修繕應由管理委員會負責，且上訴人依系爭買賣契約第8條第3項約定已取得請求管理委員會修繕之權利，被上訴人自無須負責云云。然：
1、被上訴既抗辯已於106年7月26日委請賴建成修繕完成系爭房屋內漏水，則其所抗辯系爭房屋交屋時並未漏水，已不可採。況證人李明遠於本院結證稱伊曾受富承公司委託前往修繕系爭房屋，系爭房屋在外牆玻璃處有漏水，範圍不小；事前伊有至現場查看，看是屋內漏水或屋外漏水，結果是屋外漏水等語明確（見本院卷第201至202頁），另參酌前開富承公司請款單、統一發票之記載，顯見不論賴建成是否確修繕完成系爭房屋內漏水，然其後，上訴人確曾委請富承公司修繕系爭房屋屋外即外牆玻璃處之漏水，可見系爭房屋外牆玻璃處亦確有漏水瑕疵，均可認定。
2、公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；區分所有，指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約定專用部分，指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者；約定共用部分，指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者，公寓大廈管理條例第3條第1至6款著有規定。且自前開公寓大廈管理條例第3條之立法理由可知，專有部分，係指公寓大廈之一部分，在構造上可獨立使用，且為區分所有之標的者，如住宅、店鋪、事務所等，由四周牆壁、天花板包圍，可不經過相鄰的專有部分而直接經由共同的走廊、樓梯或電梯與外界溝通者；共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分（包括基地在內）及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，如建築物坐落之地面、基礎、主要牆壁及屋頂、走廊、大廳、樓梯間、電梯間、共同出入口、庭院、中央空調系統與其他既成之共同使用部分及其他為使用財產之必要或便利或維護安全所必要之設施；約定共同部分，係指公寓、大廈、社區專有部分，但經買賣契約標明為約定供共同使用之地面、公共設施等標的。則依前開說明，富承公司所修繕系爭房屋外牆玻璃處即系爭玻璃帷幕外牆，並非主要牆壁亦無承重功用，應屬公寓大廈管理條例所稱專有部分；至系爭大廈規約僅限制系爭外牆懸掛、設置廣告物或鋁窗等，並非將系爭外牆供共同使用或約定供共同使用。是系爭房屋外牆玻璃處即系爭玻璃帷幕外牆，亦屬系爭房屋之一部分，為被上訴人因系爭買賣而取得所專有，亦可認定。況系爭房屋外牆玻璃處即系爭玻璃帷幕外牆既為系爭買賣標的物之一部分，不論其修繕、管理及維護是否由大樓管理委員會為之，仍有民法買賣物之瑕疵相關規定與買賣契約第13條特別約定之適用，亦可認定。故被上訴人抗辯系爭玻璃帷幕外牆屬系爭大樓共用部分，其修繕應由管理委員會負責，自不可取。
（三）被上訴人另抗辯依誠信原則，前開買賣契約第13條特別約定之真意，係指上訴人應提出證據證明系爭房屋漏水，且非屬大樓管委會負修繕責任之共用部分時，始為被上訴人修繕範圍，與被上訴人若遲未回應並拒絕處理，上訴人始得逕命他人修繕；況被上訴人亦曾委託姚泳溱代為了解上訴人所稱之系爭漏水並欲為修繕，惟遭百般刁難，是上訴人未告知即擅委託他人修繕，依系爭契約第13條約定之解釋意旨，被上訴人當得拒絕給付云云。惟：
1、探求契約當事人之真意，雖應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句、文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院71年度台上字第4707號、86年度台上字第3873號、101年度台上字第79號、91年度台上字第2195號裁判要旨）。且契約係雙方當事人意思表示合致而成，是解釋契約之意思表示時，自應考慮雙方當事人意思表示之真意，並非僅探求單方之意思表示而為解釋即可。查：
（1）系爭買賣契約第13條特別約定事項第1項約定：「本件買賣案於登記買方（即上訴人）名義交屋後，無條件負責1年內漏水維護費用，如經買方通知3日內未處理，除負擔一切買方代墊費用，並負一切違約責任」，業如前述。則自兩造前開約定文義與目的解釋可知，為系爭買賣標的物之系爭房屋於交屋後1年內如有漏水，經買方即上訴人通知3日內未處理，被上訴人即應負擔上訴人所代墊之費用並負違約責任；系爭房屋漏水亦未排除屬大樓管委會負修繕責任部分，況系爭房屋是否漏水自包括房屋內外部分，否則無法達兩造所約定負責漏水之目的。且前開兩造約定，並無當事人真意不明而須另外探求之情形，是依前開說明，本院自不得反捨契約文字而更為曲解。
（2）至上訴人依兩造前開約定而為系爭請求，亦難認上訴人非依誠實及信用方法行使權利與履行義務，是上訴人前開主張自不可採。
2、上訴人於106年6月30日發現系爭漏水，即請仲介通知被上訴人，業如前述。縱認被上訴人已於106年7月26日委請賴建成修繕完成系爭房屋內漏水，然並非於上訴人通知3日內處理，應可認定。況被上訴人委請賴建成修繕部分僅係系爭房屋內部，被上訴人並未依約修復系爭房屋外牆所致之漏水瑕疵，上訴人遂分別於106年8月13日、106年9月5日以存證信函通知被上訴人，並委請富承公司施作防水工程，亦均如前述。顯見縱認被上訴人已委請賴建成修繕系爭房屋內漏水，然仍有外牆所致之漏水瑕疵，不論被上訴人是否曾委託姚泳溱再代為了解系爭漏水並欲為修繕，被上訴人前開修繕漏水瑕疵補正（即修繕）已有欠缺，上訴人自無再通知其補正之義務，是上訴人依兩造前開約定委請富承公司施作防水工程後，再請求被上訴人負擔約定費用，自屬有據；況姚泳溱於原審證稱前年即106年9月間伊聯絡高先生（指上訴人訴訟代理人），告知伊受被上訴人委託處理漏水事宜等語（見原審卷第264頁），顯見被上訴人委託姚泳溱處理系爭漏水事宜，若以上訴人於106年8月13日寄發前開存證信函起算，亦已在上訴人前開通知1個月之後，是被上訴人前開抗辯，亦不可取。
二、另按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害。損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第213條第1項、第214條、第216條分別定有明文。而兩造前開買賣契約第13條特別約定事項第1項之約定，即前開條文所稱契約另有訂定。又按債務不履行損害賠償之債，須損害之發生與債務不履行行為間有相當因果關係始能請求，而依民事訴訟法第277條前段規定，此應由主張有利於己事實之損害人負舉證之責任。查被上訴人應依系爭買賣契約第13條特別約定事項之約定對上訴人負賠償責任，業如前述。則上訴人請求被上訴人給付之各項損害，茲分別審酌如下：
（一）系爭防水工程費130,000元部分：上訴人所主張其自行委請富承公司施作防水工程共支出防水工程費130,000元並提出富承公司請款單、統一發票與照片（見，原審卷第39至43頁、第95至97頁，本院卷第49至53頁）為證云云；然上訴人前開主張與所提文書內容之真正均為被上訴人所否認。查：
1、私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負證其真正之責，此觀諸民事訴訟法第357條規定自明（最高法院47年度台上字第1784號裁判要旨同此見解）。又當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項著有規定。是關於損害賠償之數額，固應視其實際所受損害之程度以定其標準；惟倘在損害已經被證明，而損害額有不能證明或證明顯有重大困難之情形，為避免被害人因訴訟上舉證困難而使其實體法上損害賠償權利難以實現，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，以兼顧當事人實體權利與程序利益之保護，此觀民事訴訟法第222條第2項之規定及其立法理由自明（最高法院101年度台上字第1452號裁判要旨同此見解）。
2、上訴人前開主張與所提文書內容之真正既均為被上訴人所否認，則依前開說明，自均應由上訴人就其前開主張與所提前開文書內容之真正負舉證之責任。然上訴人除聲請傳證人李明遠為證外，不聲請傳其他證人作證（見本院卷第203頁）。則本院審酌系爭房屋確有外牆所致漏水瑕疵，與證人李明遠曾受富承公司委託前往修繕系爭房屋之外牆漏水，均如前述。證人李明遠復結證稱伊不清楚富承工程向上訴人收取多少修繕費用，但伊向富承公司收取3,000元之工資，至材料則係由富承司提供，但在樓上工作者，除伊之外還有其他1位工人，且尚有吊車等工人在樓下，伊不清楚有幾人與工資如何計算；富承公司提供給伊修繕之材料需多少錢，伊不清楚等語（見本院卷第202頁）。
而證人賴建成於原審則證稱系爭房屋漏水亦有可能係大樓外牆漏水；依富承公司估價單係自外牆修繕，與系爭房屋當然有關聯；富承公司估價之金額太離譜等語（見原審卷第280至281頁）。另參酌系爭房屋與其坐落土地之權利範圍之買賣價金僅75萬元，亦有前開房地買賣契約書可憑。
是系爭房屋漏水損害雖已被證明，而損害額因上訴人不再傳李明遠以外之其他證人或聲明其他證據致有不能證明或證明顯有重大困難之情形，則依前開說明，為避免被害人因訴訟上舉證困難而使其實體法上損害賠償權利難以實現，本院自應審酌一切情況，依所得心證定其數額，以兼顧當事人實體權利與程序利益之保護，從而、本院審酌前開事證含前開各證人證詞、買賣總價金等一切情況，堪認系爭防水工程費應以40,000元為適當；至上訴人超過部分之其餘系爭防水工程費請求，則屬無據。
（二）因系爭瑕疵解除租賃契約及房客財物損害賠償共28,900元與租金損失26,000元部分：
1、上訴人主張因系爭漏水瑕疵致遭房客解除租賃契約，而受有前開損害，並提出租賃契約書（見原審卷第45至47頁、第99至100頁，本院卷第55至56頁）、解除租賃關係及賠償損失協議書（見原審卷第49頁、第101頁，本院卷第57頁）為證云云。然上訴人前開主張與所提前開文書製作名義人與內容之真正均為被上訴人所否認。
2、則依前開說明，自均應由上訴人就其前開主張與所提前開文書製作名義人與內容之真正負舉證之責任。然上訴人並未舉證證明其確受有系爭解除租賃契約及房客財物損害賠償共28,900元與租金損失26,000元等損害，且與系爭漏水有相當因果關係之事實，從而，上訴人請求被上訴人賠償因系爭漏水瑕疵解除租賃契約及房客財物損害賠償共28,900元與租金損失26,000元部分，即均屬無據。
（三）系爭慰撫金250,000元部分：
1、此為上訴人前開上訴減縮請求部分，是本院自毋庸再予審究。
2、縱認本院仍應審究，則上訴人主張其因系爭漏水瑕疵前開處理相關事宜致嚴重睡眠失調，經長期治療迄未改善，致受有身體、財務、精神之諸多傷害，爰依民法第195條規定，請求被上訴人賠償系爭慰撫金，並提出前開藥袋為證云云。被上訴人則抗辯本件僅屬漏水糾紛，且侵害情節並非重大，上訴人請求被上訴人賠償慰撫金自無理由；與對前開藥袋（原審卷第167頁至171頁）之製作名義人及內容真正均不爭執，但抗辯前開文書無法證明系爭待證事實等語。查：
（1）不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額；其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分，民法第195條第1項固有規定。
（2）上訴人所主張其因系爭漏水瑕疵致受有身體、財務、精神之傷害，既為被上訴人所否認，則自應由上訴人就其所主張其確受有系爭身體、財務、精神傷害，與其所受前開傷害與系爭房屋漏水間有相當因果關係等事實，負舉證之責任。縱認上訴人所主張因系爭房屋漏水而受有財務傷害為真正，然依民法第195條請求賠償者，須以身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操等人格權受不法侵害，始得請求賠償，至財務損害並非人格權受損，是上訴人自不得請求被上訴人賠償慰撫金。且上訴人迄未舉證證明其因系爭漏水瑕疵致受有身體、精神損害，與身體、精神損害與系爭房屋漏水瑕疵有相當因果關係等事實，則上訴人依民法第195條規定，請求被上訴人賠償系爭慰撫金250,000元，亦屬無據。
（四）因前開買賣契約約定屬民法第360條規定之特別約定，而應優先適用，業如前述。是上訴人依前開約定請求被上訴人給付而無理由部分，縱依民法第360條規定為請求權基礎，亦與前開本院所得結論亦無不同，附此敘明。
三、綜上所述，上訴人依系爭買賣契約第13條特別約定事項項之約定，請求被上訴人給付40,000元，及自存證信函所述依工程款發票開啟時間即106年11月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審將上訴人前開請求駁回，應屬不當，上訴人提起上訴為有理由，應予廢棄並改判如主文第2項所示；至上訴人逾前開應准許部分之請求包含依前開民法第360條規定追加之訴部分，則均為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
五、據上論結，本件上訴人之上訴一部為有理由、一部為無理由，其餘上訴與追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第463條、第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 18 日
民三庭審判長法 官 周俞宏
法 官 林芮伶法 官 陳卿和以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 3 月 18 日
書記官 王立梅