臺灣嘉義地方法院民事裁定 108年度事聲字第57號異 議 人 方黃金粉
賴秀梅相 對 人即抵押權人 嘉義縣中埔鄉農會法定代理人 林武揚代 理 人 蔡明珠上列當事人間因債務強制執行事件，異議人對於民國108 年8 月13日本院司法事務官所為之107 年度司執字第31982 號民事裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之，此觀強制執行法第12條第1 項、第2 項規定甚明。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1 項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240 條之3 、第
240 之4 條分別定有明文。本件異議人原係對於本院民事執行處司法事務官就本件拍賣抵押物強制執行事件准許除去租賃權之命令聲明異議，經司法事務官就該聲明異議為裁定，異議人對該裁定不服而提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院為裁定，核無不合，是本院自應依法就司法事務官所為之處分，審究異議人之異議有無理由，先予敘明。
二、本件異議意旨略以：異議人向債務人承租嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○ 號、302-7 號及302-18號土地（下稱系爭土地）種植農作物，已繳清系爭土地全部租金，且異議人種植農作物成本所費不貲，原裁定除去租賃關係將致其等損失慘重，相對人有權利濫用之虞，且包含系爭土地在內全部拍賣標的總和相加超過相對人債權數額，故難謂系爭土地租賃契約存在對抵押權有何影響，請求勿除去承租人租賃關係等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第881 條之17準用民法第866 條第1 、2 項定有明文。所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而得除去租賃關係，此乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要，除抵押權人得聲請除去該項權利外，執行法院亦得依職權為之，以抵押物無負擔之方式拍賣（司法院釋字第304 號解釋、最高法院100 年度台抗字第15號民事裁定意旨參照）。
又為同一債權之擔保，於數不動產上設定抵押權，而未限定各個不動產所負擔之金額者，抵押權人得就各個不動產賣得之價金，受債權全部或一部之清償，民法第875 條定有明文，此即所謂共同抵押。共同抵押之抵押權人就何一抵押物賣得之價金，受債權全部或一部之清償，除受強制執行法第96條規定之限制外，有自由選擇之權（75年台上字第1215號判決意旨參照）。抵押權人既有自由選擇之權，只要共同抵押物其中之一因有租賃關係存在而足以影響應買人意願，執行法院即得予以除去後拍賣，並不以共同抵押之全部擔保物之價值不足清償抵押債權必要。
四、經查：
（一）本件系爭土地係於96年8 月3 日設定本金最高限額新臺幣（下同）13,200,000元之抵押權予相對人，而異議人與債務人關於系爭92-10 號、302-7 號、302-18號土地分別自97年1 月1 日、103 年1 月1 日、102 年5 月29日起成立租賃契約，為兩造所不爭執。嗣因債務人無法清償債務，相對人執本院107 年度司促字第1955號支付命令確定證明書為執行名義，就系爭拍賣標的聲請強制執行，經本院
107 年度司執字第31982 號債務執行事件受理在案。本院拍賣包含系爭土地在內之拍賣標的，經過第二次拍賣仍無人應買而未拍定，本院司法事務官乃依相對人之聲請於
108 年7 月22日以嘉院聰107 司執速字第31982 號執行命令除去異議人於系爭土地上之租賃權以進行第三次拍賣，異議人不服提起異議，本院司法事務官認其異議無理由，而以原裁定駁回等情，有上開相關函文及裁定在卷可參，並經本院依職權調閱107 年度司執字第31982 號執行卷宗核閱無訛。
（二）異議人雖以前詞主張不應除去租賃權云云，惟查系爭土地之租賃關係，確係均成立於相對人抵押權設定登記後，依土地登記相關規定，抵押權之設定登記有公示效力，則異議人與債務人間成立系爭土地租賃契約時，異議人對於系爭土地存有抵押權設定登記、若債務人屆期無法清償債務系爭土地即可能遭受強制執行等情應為可得知悉。然異議人甘冒此風險，仍選擇向債務人承租系爭土地種植農作，則嗣後系爭土地確因債務人不能清償債務而遭強制執行，進而除去異議人之租賃關係，應為異議人租賃系爭土地時本可預期之結果，故不得單憑異議人投入農作成本非微，即當然限制成立在先之相對人抵押權利。參諸上開大法官解釋及最高法院裁判意旨，於共同抵押時未限定各不動產負擔金額，因抵押權人可自由選擇執行標的，只要抵押物之一有因租賃關係存在而足以影響應買人意願，即可除去抵押物上租賃關係後拍賣之，不以共同抵押之全部擔保物價值不足清償抵押債權必要。本件系爭土地上存有租賃關係，經二次拍賣後均無人應買，有本院民事執行處不動產拍賣筆錄在卷可憑，又經2 次拍賣無人應買後，系爭土地第3 次拍賣底價減為10,207,000元，已不足清償相對人之抵押債權，足認系爭土地租賃關係之存在，有害抵押物之交易價值，已對抵押權產生影響，本院司法事務官因而除去異議人於系爭土地之租賃關係，尚屬有據。又抵押權乃擔保抵押權人可就抵押物設定時狀態受債權清償之權利，本件既因抵押物設定後成立之租賃關係存在致強制執行時無人應買系爭土地，則相對人請求除去租賃關係乃屬正當行使權利，難謂有何權利濫用之情事。
（三）綜上所述，本院民事執行處司法事務官裁定駁回異議人就強制執行程序之聲明異議，經核認事用法，並無不合，異議人異議意旨執前揭情詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240 條之4 第3 項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 11 日
民事第一庭法 官 陳婉玉以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 108 年 9 月 11 日
書記官 蕭惟瀞