臺灣嘉義地方法院民事判決 108年度訴字第154號原 告 侯志緯訴訟代理人 顏伯奇律師被 告 吳文士訴訟代理人 林浩傑律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109年2月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、坐落嘉義縣○○市○○段○○○○○○○號（下稱系爭1102-3地號土地）、同地段1102-9地號土地（下稱系爭1102-9地號土地，與系爭1102-3地號土地下合稱系爭土地）為兩造所共有，原告與被告就系爭土地應有部分，分別為934/1000、66/100
0 。又坐落系爭土地上有一棟7 層樓及地下一樓建物（下稱系爭建物），其中系爭建物1 樓東側門牌號碼為嘉義縣朴子市○○路○○○○號建物，及西側門牌號碼為嘉義縣○○市○○路○○○○號建物為被告所有，其餘2 層樓至7 層樓及地下1 樓均由原告於107 年2 月間經嘉義縣朴子市農會標售程序取得，至系爭建物1 樓大廳及附圖所示編號A 、B 、C 、D 部分土地均為兩造所共有，然被告竟將附圖所示編號A 、B 、C、D 部分土地擴建RC造、磚造建物（下稱系爭占用建物）並出租他人收取牟利，該部分又為防火巷，被告將其供做廚房使用，非常危險，且被告又在系爭建物地下1 樓頂板鑽洞私設管路，違法侵害原告所有權，原告遂於107 年11月19日以存證信函通知被告拆除占用部分之建物及管路以回復原狀未果，就系爭占用建物及地下1 樓管路既均係被告之建物，而為被告所有之財產，被告自應負拆除並返還土地予原告之義務，爰依民法第821 條、767 條規定，被告應將附圖所示編號A 、B 、C 、D 土地上所增建之系爭占用建物及地下室管路拆除淨空，並將系爭土地返還原告。
㈡、被告占用面積約60平方公尺【測量後正確占用面積為71.79平方公尺，原告請求被告給付不當得利部分，仍以60平方公尺計算】，占用用途為出租收益使用，非自用，應不受土地法第97條規定以申報地價為計價標準之限制，應以接近市價之「公告現值」計算被告相當於租金之不當得利價額，又系爭土地公告現值為新臺幣（下同）36,000元，被告占用之土地與道路相通，非常便利，應各以公告現值8%計算為適當，故被告每月不當得利為13,450元（計算式：60㎡×36,000元×8%12月×934/1000=13,450 元，元以下四捨五入）。又起訴前五年之不當得利為807,000 元（計算式：13,450×12月×5 年=807,000元），則被告應給付原告起訴前五年不當得利807,000 元，及自起訴後每月給付不當得利13,450元。
㈢、被告雖辯稱其與原告之前手即建商間，定有分管協議云云。然系爭建物於79年興建時，被告與訴外人吳聰健一起分別購買門牌號碼1-29號及1-30號之1 樓建物，而系爭占用建物如附圖編號B 、D 部分則坐落在吳聰健所購買之1-29號建物之南側，附圖編號A 、C 部分才是坐落在被告所購買之1-30號建物之南側，故依常情而論，縱對系爭土地A 、B 、C 、D部分定有分管協議，亦應存在於吳聰健與被告間，而非僅有被告對系爭占有建物有使用、管理權。再者，被告所謂「建商」為何人？該「建商」若非自然人或法人，根本無從與被告成立分管協議，況系爭1102-3地號土地原與訴外人吳清標、蔡江梅、鄭朝明、被告、吳聰健等人所共有，被告是否有經上開共有人同意而成立分管協議仍有疑義，故系爭占用建物縱確為建商所興建，然依最高法院88年台上字第485 號判決，增建部分係被告原有建物即門牌號碼1-29號、1-30號建物之所有權範圍之擴張，故被告所有系爭占用建物無權占用系爭土地如附圖所示編號A 、B 、C 、D 部分土地，被告對系爭占用建物即負有拆除義務。
㈣、並聲明：
1.被告應將附圖所示編號A、B、C、D土地上未辦保存登記之建物拆除，並將占用之土地返還予原告及其他共有人。
2.被告應將系爭建物地下一樓天花板上之管線移除。
3.被告應給付原告807,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止按年息5%計算之利息。
4.被告自108年3月起至拆除遷讓返還土地之日止，按月給付原告13,450元。
5.訴訟費用由被告負擔。
6.針對第一項請求，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、系爭占用建物係建商即訴外人林金池於79年間興建系爭建物斯時一併興建，並交由被告長期使用、管理該特定區域長達29年並無異議，被告與建商間雖無白紙黑字，然事實上對系爭土地要如何使用、管理早已達成默示分管協議，依當時之法律，該分管協議無需辦理登記即可合法取得分管契約，且系爭占用建物建於戶外，一望即知，原告並非初入社會毫無經驗之人，被告對系爭建物外觀、持分及使用現況從未加以隱瞞，原告給付千萬元購買系爭建物，殊難想像會對系爭建物現況一無所知，是原告應屬明知或可得而知系爭建物上有系爭占用建物存在，對於前手共有人間合意分管之客觀情形，不能諉為不知，故依最高法院107 年度台上字第70號判決、司法院大法官會議第349 號解釋意旨，原告既為建商之受讓人，自應受該分管契約之拘束；另原告主張系爭占用建物所在位置為防火用途云云，然原告所有系爭建物2 至7 層有獨立之通道，1 樓也有自己獨立之通道，原告所有2 至7 層縱發生火災，亦無從經由一樓而到達戶外，況系爭占用建物在戶外，面對開放式數千坪空地，現供人停車所用，並非原告所主張之防火巷，故原告此部分主張係憑空想像，而不足採。
㈡、至系爭建物地下一樓天花板上管線，於當初建商興建系爭建物完成後，長年以來即將管線設置於地下室，若要設置其他處所，必定要於牆或樑柱上打洞，破壞大樓結構，故將管線設置於地下室緊貼牆邊，無貫穿水泥或樑柱，對結構之損害最少，顯見建商興建系爭建物斯時，已選擇損害最少之處所、方式為之，若該管線為民生必需線路，又將其移除將對人民生活基本人權侵害甚鉅，故依民法第786 條規定，應駁回原告此部分之請求。
㈢、原告於107年2月間才受讓系爭土地應有部分，縱被告應給付不當得利，亦係向原告之前手即建商給付，與原告無涉，原告請求起訴前5 年相當於租金之不當得利應無理由。又被告雖將其所有坐落系爭土地東、西側之1 樓建物分別出租給富邦產險、早餐店，然並未將系爭占用建物也一併出租作為營利用途，該部分僅單純提供被告使用，縱要收取租金，亦應受土地法第97條規定，以系爭土地申報總價年息10% ，併按原告所有應有部分比例計算每月應給付原告相當於租金之不當得利。
㈣、並聲明：
1.駁回原告之訴。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利判決之部分，被告願供擔保請求免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠、坐落嘉義縣○○市○○段○○○○○○○號土地（重測前為朴子段326-24地號）、1102-9地號土地及其上7 層樓建物，原為訴外人林金池、吳清標、吳進雄、鄭朝明、蔡江梅等人與被告共有，嗣訴外人嘉義縣朴子市農會經本院87年度執字第1547號拍賣抵押物執行事件，承受林金池、吳清標、吳進雄、鄭朝明、蔡江梅等人對系爭1102-3地號土地應有部分934/1000，系爭1102-9地號土地應有部分934/1000，與系爭建物地下層及第2 層至第7 層全部，嗣原告於107 年2 月間經嘉義縣朴子市農會標售程序買受系爭土地上開應有部分及系爭建物，致系爭土地現為兩造所共有，原告與被告對系爭土地應有部分，分別為934/1000、66/1000 等情，業據原告提出系爭土地第一類謄本、地籍圖謄本、系爭建物登記第一類謄本（見本院卷第17-53 頁、第89-99 頁）、嘉義縣朴子市農會公開標售系爭土地及其上建物之公告（見本院卷第307-309 頁）、本院87年執字第1547號檔案銷毀目錄（見本院卷第339-341頁）、系爭土地及其上建物公務用謄本（見本院卷第217-291 頁）等件為憑。又系爭1102-3地號、1102-9地號土地上有RC造7 層樓房建物一棟（已辦畢保存登記），一樓分為
3 部分，中間為大廳及樓梯間，為公共空間；東側部分建物（門牌號碼：嘉義縣○○市○○路○○○○號）為被告所有，目前出租給富邦人壽；西側部分建物（門牌號碼：嘉義縣朴子市○○路○○○○號）亦為被告所有，目前出租給早餐店使用。
系爭建物後方（南側）即附圖所示編號A 、B 、C 、D 部分搭建有一層磚造鐵皮屋頂建物，系爭建物北側面臨海通路。地下室東側牆邊有由一樓樓地板接通呈南北走向之塑膠水管一條，西側牆邊同樣有裝設由一樓樓地板接通呈南北走向的塑膠水管一條；西側早餐店後方之增建部分，目前放置有水槽、床箱及長條桌一張，據被告稱目前由其自行使用；東側富邦產險後方的增建部分，目前由該公司做為主機機房、物品庫房，並設置有一間客廳，內部擺放整組客廳坐椅及茶几，牆面均用木板裝潢等情，業經本院履勘現場，製作有勘驗筆錄、嘉義縣朴子地政事務所108 年9 月17日測量成果圖（見本院卷第141-14 5頁、第317 頁）、系爭占用建物現場照片4 張、占用位置示意圖、地下室管路現場照片2 張（見本院卷第55-61 頁）附卷可稽，兩造對此亦不爭執，可堪信為真實。
㈡、本件原告起訴主張系爭土地為兩造所共有，惟被告卻未經原告之同意，在附圖所示編號A 、B 、C 、D 部分位置之土地搭建RC造、磚造建物，並將之出租他人收取牟利，無權占用，被告應將系爭占用建物拆除，並將所占用之土地返還原告。被告則以原告之前手地主興建系爭建物時，同時興建系爭占用建物交被告使用，當時即與被告就系爭占用建物所占用之土地約定由被告使用，已有分管契約存在，被告並非無權占有等語資為抗辯。
㈢、按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在。（最高法院48年台上字第1065號判例要旨參照）又應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。（司法院大法官會議釋字第349 號解釋理由書參照）易言之，如原共有人間訂立有共有物分管契約，其中共有人之一如將其應有部分讓與予第三人，該第三人如知悉或可得而知該分管契約存在，而仍受讓其應有部分者，則受讓人仍應受所訂分管契約之拘束。經查：
1.坐落嘉義縣○○市○○段○○○○號土地（嗣後分割出系爭1102-3地號，1102-3地號再分割出系爭1102-9地號），原為訴外人吳清標所有，民國77年間吳清標在該土地上興建地上7 層、地下1 層大樓乙棟（即系爭建物）及其兩旁透天4 層樓房，欲出售於他人。因需資金融通，而向朴子市農會辦理融資貸款，為配合貸款作業之要求，乃將上開系爭建物坐落之土地及建物，分別登記為吳清標、林金池、吳進雄、蔡江海、林吳碧珠、鄭淑雅及鄭朝明所共有。嗣為便於出售，乃於建物取得使用執照後，在建物之後方空地即附圖所示編號A 、
B 、C 、D 之部分加蓋磚造圍牆鐵皮屋頂之1 層增建物（詳見本院卷第55頁照片）供購屋者占有使用，以增加購買者購買之意願。吳進雄等人均為參與投資之股東或出名登記之人，實際負責規劃興建之人，為建設公司之負責人林金池。以上等情，業據證人林金池到庭證述明確。核與證人即購買系爭大樓相連之兩旁透天四層樓房之黃素霞、吳聰健證稱，系爭占用建物即屋後空地加蓋磚造圍牆鐵皮屋頂之1 層增建物，是建商交屋時就興建完成，交給購屋者占有使用等語相符。足證系爭占用建物係林金池經營之建設公司興建該批房屋時已經加蓋完成，且於加蓋系爭占用建物時，已經當時之系爭土地共有人吳清標、吳進雄、蔡江海、林吳碧珠、鄭淑雅及鄭朝明等人之同意，並就系爭占用建物使用之土地，達成分管之協議，由購買大樓1 樓及兩旁透天4 層樓房之住戶占有使用甚明。
2.系爭建物為地上7 層、地下1 層之大樓。建商林金池於79年間興建完成，僅賣出東西兩側1 樓店面各1 間，其中東側海通路1-29號店面為證人吳聰健所購得，西側海通路1-31號店面為被告所購得，99年間吳聰健再將該店面轉售予被告，其他1 樓大廳、電梯、樓梯間、2 至7 層及地下層均未售出等情，業經證人林金池、吳聰健到庭證述明確，並有土地登記第一類謄本附卷可稽（見本院卷第89-99 頁）。1 樓大廳、電梯、樓梯間、2 至7 層及地下層部分，因建商無力繳納貸款利息，經朴子市農會聲請本院85年度執字第577 號強制執行事件拍賣，而由債權人朴子市農會承受。嗣於107 年間，朴子市農會辦理系爭建物標售，由原告以1900萬880 元得標取得所有權乙節，亦經證人即朴子市農會之承辦人員呂玲玫結證屬實，並有朴子市農會標售公告乙份在卷足憑（見本院卷第307-309 頁）。根據上述標售公告附記欄第四項所載，屋況請投標人自行前往現場查看。再衡諸系爭建物為一座7層樓高之大樓，標售價高達1900餘萬元，價值不低，原告於投標前，理當會前往現場了解屋況，並詳細查閱產權相關文件，比對建物之坐落位置及土地占有使用情形後，方才決定出價投標。其對於屋後空地，已經於如附圖所示編號A 、B、C 、D 之部分加蓋磚造圍牆鐵皮屋頂之1 層增建物乙事當知之甚詳，對於該部分土地已有分管之協議，亦屬可得而知，其仍願出價投標受讓系爭土地及建物，揆諸前揭判例及解釋意旨，其自應受所訂分管協議之拘束。
㈣、原告另主張被告應將裝設於地下層天花板之塑膠水管移除云云。被告則以該水管並非其所有，故無移除之義務等語置辯。經查，系爭建物地下室東側牆邊有由一樓樓地板接通呈南北走向之塑膠水管一條，西側牆邊同樣有裝設由一樓樓地板接通呈南北走向之塑膠水管一條等情，固有本院108 年5 月22日勘驗筆錄乙份及照片二幀附卷可稽（見本院卷第141 、61頁）。然該水管安裝於系爭建物地下層之天花板，而該地下層於原告標售取得之前屬於第三人朴子市農會所有，為朴子市農會所管領之範圍，被告並非該地下層之所有權人，如何能進入安裝該水管。原告復無法舉證證明上開塑膠水管為被告所安裝，故其請求被告應將水管移除，並不可採。
㈤、綜上所述，原告本於所有權之法律關係，請求被告應將附圖所示編號A 、B 、C 、D 土地上未辦保存登記之建物拆除，並將占用之土地返還予原告及其他共有人；並將系爭建物地下一樓天花板上之管線移除，均無理由，應予駁回。又因被告占有使用附圖所示編號A 、B 、C 、D 土地，並非無權占有，自無不當得利可言，故原告另請求被告應給付相當於租金之不當得利，亦屬無理由，應併予駁回。
四、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、又本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 3 月 20 日
民事第一庭 法 官 曾文欣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 20 日
書記官 許庚森