臺灣嘉義地方法院民事判決 108年度訴字第347號原 告 劉烱意被 告 陳蘇盞訴訟代理人 陳慶良上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國108 年12月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上之建物（下稱系爭房屋），原均為被告所有。嗣原告經由鈞院100 年度司執利字第10830 號拍賣程序標得系爭土地，被告因不甘系爭土地遭拍賣，拒絕拆除系爭房屋，原告遂對被告提起拆屋還地訴訟，經鈞院105 年度訴字第103 號判決兩造間有民法第425 條之1 條規定之租賃關係存在，而駁回原告之訴。嗣原告未依約繳納租金，原告向被告提起強制執行，被告始再給付租金至106 年1 月31日，惟此後被告仍拒絕繳納租金長達2 年，是被告租用建築房屋之基地，遲付租金達2 年，原告遂依民法第440 條規定於108 年2 月20日以嘉義中山路郵局第49號存證信函催告被告繳納未果，原告只得以本件起訴狀為終止租約，況系爭房屋持續荒廢中，藤蔓覆蓋，窗戶破損，已不適合居住，已未合於民法第425條之1 「房屋得使用」之要件，基於情事變更，兩造間之租賃關係亦因情事變更而不存在，原告遂得依民法第767 條規定請求被告拆屋還地。
㈡、被告雖辯稱其已繳清租金云云，惟兩造間之租賃關係已終止，被告僅係對終止租賃關係前所積欠之租金、或終止租賃關係後之不當得利之清償，不影響兩造間已終止之租賃關係，是被告縱已繳清租金，仍屬無權占用系爭土地。
㈢、並聲明：一、被告應將系爭土地上如大林地政事務所105 年
6 月23日嘉林地測字第4696號複丈成果圖所示編號甲部分面積67.15 平方公尺、乙部分面積16.11 平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告；二、原告願供擔保，請准宣告假執行；三、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：系爭土地因分割而需繳納增值稅，惟被告自始未接到稅捐處繳費通知，突然就遭訴外人李林美華以返還代墊款為由，對被告所有系爭土地強制執行，而執行及拍賣過程被告業未接到任何通知，是整個執行程序均有瑕疵。系爭土地遭拍賣後，被告佔有系爭房屋之權利乃係基於地上權，並非向原告租用土地而建造，更未與原告簽有明訂2 年期間之契約，則應無催告期限屆至而終止租約等問題，況被告對事情之認知能力已出現問題，始未給付租金，於本件訴訟開庭前經被告之子即本件訴訟代理人陳慶良詢問，始知悉租金未繳納乙事，陳慶良已於本件訴訟期間將所積欠之租金繳清。因系爭房屋係原告自行規劃設計，並經政府核發許可建造而成，做為養兒育女共同生活之處所，系爭土地經拍賣後，被告受到極大打擊，近年精神出現異常，被告現年已89歲，膝蓋關節已嚴重磨損，現在居所係一無電梯之三樓公寓，上下樓梯已是艱難，未來若使用輪椅將返回系爭房屋安養晚年，因系爭房屋依然堅固可堪使用，被告亦有使用該屋之需求，兩造間地上權又依然存在，所欠租金亦已繳清，則被告並非無權占用，是原告依民法第767 條規定請求被告拆屋還地實無理由等語。
三、本院之判斷：
㈠、經查，系爭土地及系爭房屋原同屬被告所有，嗣原告經由本院以100 年度司執利字第10830 號返還代墊款強制執行程序，拍定取得系爭土地。原告於105 年間對被告提起拆屋還地訴訟，經本院以105 年度訴字第103 號判決認定兩造間有民法第425 之1 條規定之租賃關係，而駁回原告之訴，被告並應每月給付原告新臺幣（下同）1,384 元至返還占用土地之日止；被告迄至本件108 年6 月10日起訴止僅繳納租金至10
6 年1 月31日，原告於108 年2 月20日以嘉義中山路郵局第49號存證信函催告被告繳納，被告遲至108 年8 月7 日、同年9 月11日、同年10月14日，始分別匯款33,216、11,072、5,536 元，繳納租金至109 年1 月止等情，業據原告提出系爭土地登記第一類謄本（見本院卷第13頁）、系爭房屋照片
4 張、本院105 年度訴字第103 號民事判決書影本（見本院卷第19-28 頁）、本院民事執行處106 年2 月23日執行終結函、本院106 年度司執字第4788號債權憑證（見本院卷第29-32 頁）、108 年2 月20日嘉義中山路49號存證信函、收件回執影本（見本院卷第33-34 頁）、系爭土地登記公務用謄本影本（見本院卷第99-117頁）、華南商業銀行108 年8 月
7 日匯款回條影本（見本院卷第73頁）、華南商業銀行108年9 月11日、10月14日匯款回條影本（見本院卷第127-128頁）等件可證。又系爭房屋門牌號碼為嘉義縣○○鎮○○里○○路○ 段○○○ 號，房屋稅籍編號為00000000000 ，納稅義務人為被告陳蘇盞，此有嘉義縣財政稅務局108 年9 月20日函檢附之房屋稅課稅明細表可資佐證（見本院卷第119-121頁）該建物為磚木石棉瓦造平房住家及建築物相連之水泥柱石棉瓦棚，現其內無人居住使用，屋內已清空，原占用1027-1地號土地部分已拆除等情，業經本院履勘現場，製作有勘驗筆錄乙份、嘉義縣大林地政事務所複丈成果圖附卷可稽（見本院卷第133-135 頁、139 頁），兩造對此亦不爭執，可堪信為真實。
㈡、原告主張系爭土地為原告經由本院以100 年度司執利字第00
000 號返還代墊款強制執行程序，拍定取得系爭土地所有權。系爭房屋座落在系爭土地之上，拍賣當時並未與系爭土地一併拍賣。原告嗣於105 年間對被告提起拆屋還地訴訟，經本院以105 年度訴字第103 號判決認定兩造間有民法第425之1條規定之租賃關係，而駁回原告拆屋還地之請求，但被告應每月給付原告1,384元至返還占用土地之日止確定在案。而被告迄至本件108 年6 月10日起訴止僅繳納租金至106年1 月31日，原告於108 年2 月20日以嘉義中山路郵局第49號存證信函催告被告繳納，被告遲至108 年8 月7 日、同年
9 月11日、同年10月14日，始分別匯款33,216、11,072、5,
536 元，繳納租金至109 年1 月止，已有遲付租金總額達二年之租額情事，業經本院依職權調取100 年度司執利字第00
000 號返還代墊款強制執行事件卷宗核閱屬實，本院105 年度訴字第103 號民事判決書影本附卷可稽（見本院卷第19-28頁)。原告因此依民法第440 條第2 項終止租賃關係，並請求被告應將系爭房屋拆除，並交還土地，固非無據。
㈢、惟按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，於建築物存續期間，視為已有地上權之設定，民法第838 條之1 定有明文。其立法理由乃因土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，宜將土地及其建築物，併予查封、拍賣，為強制執行法第75條第3 項、辦理強制執行事件應行注意事項40⑺所明定，如未併予拍賣，致土地與其建築物之拍定人各異時，因無從期待當事人依私法自治原則洽定土地使用權，為解決基地使用權問題，自應擬制當事人有設定地上權之意思，以避免建築物被拆除，危及社會經濟利益，爰明定此時視為已有地上權之設定。經查，系爭土地、房屋原均為被告所有，業如前述，而原告因強制執行拍定系爭土地，並經執行法院發給權利移轉證書而取得土地所有權，致系爭土地及系爭房屋非屬同一人所有，揆諸前揭規定，於原告取得系爭土地所有權時，依民法第838 條之1 規定，被告於系爭房屋得使用期限內，對系爭土地有法定地上權存在，應堪認定。從而，被告抗辯其就系爭土地，有合法占有權源，即屬有據。
㈣、綜上所述，原告主張被告無權占用系爭土地，並不可採，被告所辯尚屬可採，從而，原告依所有物返還請求權請求：被告應將系爭土地上如大林地政事務所105 年6 月23日嘉林地測字第4696號複丈成果圖所示編號甲部分面積67.15 平方公尺、乙部分面積16.11 平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告，為無理由，即不應准許。
㈤、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
㈥、又本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 12 月 27 日
民事第一庭 法 官 曾文欣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 27 日
書記官 許庚森