臺灣嘉義地方法院民事判決 108年度訴字第427號原 告 陳文馨訴訟代理人 陳盛強被 告 嘉義市政府法定代理人 黃敏惠訴訟代理人 趙敏妗
周岱樺上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國108 年10月22日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面
壹、聲明：
一、請求准予將坐落於嘉義市○○段○○段○○○○○ ○號土地上之建號553 建物（即公明路12之10號房屋）拆除，將土地歸還原告。
二、請求判定嘉義市○○段○○段○○○○○ ○號土地，被告應給付原告每年土地租金新台幣（下同）110,250 元。租期自民國
105 年12月10日即原告取得土地所有權之翌日（註：起訴狀載為原告取得土地所有權之日），至地上房屋拆除完成之日止。
三、訴訟費用由被告負擔。
貳、陳述：
一、緣嘉義市○○段○○段○○○○○○號土地及同段553建號；即門牌號碼嘉義市○○路○○○○○號，本係已故市民黃松年所有，黃某業於78年10月3 日死亡，身後並無法定繼承人。渠生前擁有之上述土地及建物，據內政部基於民法第6 條：「人之權利能力，始於出生，終於死亡。」土地法第10條二項：「私有土地所有權消滅者，為國有土地。」建物應可比照適用意旨，認定遺產應由地方政府管理。土地部分；亦即首揭之中山段一小段39-38地號，民國105年由國有財產署南區分署公開標售，原告標得，此有嘉義市地政事務所核發之所有權狀可徵（證一號）。唯僅剩下地上權之嘉義市○○路○○○○○號房屋，目前仍舊是在被告掌管中（證二號）。
二、被告管理之國有建物；（建號553 即嘉義市○○路○○○○○號房屋），坐落於原告所有之土地上。依據民法第838之1條：
「…，其土地與建物之拍定人各異時，…，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；…。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。」之規定，被告應有履行給付地租之義務。按財政部國有財產署嘉義辦事處104年1月27日台財產南家二字第10421001460號所載；土地157萬5,000元、建物10萬7,900元。
原告參考鄰近房地租賃價位，每月一萬元，佐以官方房地價值比例；約14.6比1，要求年租金110,250元分攤於每月即9,
187 元。參照土地法第97條：「…租金，以不超過土地及其建物申報總價年息百分之十為限。」應不致有違背法規上限之虞，惟尊重司法，租金數額仍祈裁判定之。
三、最初，原告殫精竭慮，擬具法、理、情兼備之提議，致函要求協商，焉知被告鄙棄善意，用行政函令凌駕法律，普通法拘束特別法等伎倆，詭稱非該建物所有人，無權處分等愚民詞語，甚具巧立名目，徵收房屋稅（證三號），以詐術耍賴卸責，至今積欠租金已達二年，經致函（證四號）催討，仍舊分文不付。按民法第836 條：「地上權人積欠地租達二年之總額，…土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租，如地上權人於期限內不為支付，…得終止地上權。」之明文，准此，原告自可主張坐落於私人土地上之門牌號碼；嘉義市○○路○○○○○號建物，自催告屆滿之次日（108年2月11日）起其地上權因欠租事由合法終止。
四、查嘉義市○○路○○○○○號房屋，若因積欠租金而終止地上權，適法性將失所附麗，亦即成為非法占用。設放任繼續存在，則不啻默許無權占有之合法。反之，原告訴求拆除上述建物，返還土地，則具有正當性；細究民法第765 條：『所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，…。』第767 條：『所有人對於無權占有或侵奪…，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。…』之明文，請求亦於法有據。仰企判為如訴之聲明。
五、本案起訴狀附呈之證二號文件；其中有市政府106年1月26日發文，府地價字第1065003085號函。茲節錄部分如下，說明
二：『（二）地政機關…經查本市○○段○○段○○○○○ ○號土地及同段553 建號，係被繼承人黃松年所有，前揭土地於民國80年列冊管理並於96年移請國有財產署公開標售；前揭建物因本市地政事務所地籍整理時發現，於民國94年報送本府列冊管理，預計109 年移請國有財產署公開標售。』，說明三引土地法第73條之1 ，條文中有『…，自繼承開始之日起…』文字。財政部國有財產署南區分署嘉義辦事處105 年12月28日，台財產南嘉二字第10505095770 號函說明二（證一號）中亦有『…，自繼承開始之日起之記載，明確顯示政府對於未有繼承之物權管理起始日期之法律規範；與民法第
6 條：「人之權利能力，始於出生，終於死亡。」土地法第10條二項：「私有土地所有權消滅者，為國有土地。」一脈相通。否則，若果如被告；即嘉義市政府所辯稱之『兩者列冊管理期程不同，…』業務繁重，認定不易，當然構成阻卻違法之事由，法律不啻糞土！退萬言，僅標售基地，尚有民法第838之1條：「…，其土建物之拍定人各異時，…，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；…。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。」之規定，地上權人；嘉義市政府無視上級（行政院、內政部）之指示，悍然緊閉協議之門，堅拒履行給付租金義務，十足官放火』之霸道蠻橫，藐視法律心態可謂昭然若揭！
六、本案依法終止地上權，訴請對造給予土地租金、排除妨害所有權之建物等、從前項陳述可知全部根源於被告嘉義市政府承辦人員『兩者列冊管理期程不同，…』之胡作非為錯誤。據上項敘事；民國94年既已發現建號553 即嘉義市○○路○○○○○號房屋係亡故市民黃某所有，早於96年移請國有財產署公開標售之前，以常識判斷，應該綽有餘裕補正挽救，捨此不為以致釀成荒誕不經違法局面，莫非另有隱情？
七、原告素來秉持與人為善態度，銘記『民不與官鬥』、『訟則終凶』古訓，對於本案迭次尋求協商機會（證二號），努力以赴，然而最終皆以飽嚐『閉門羹』收場。無奈之餘，唯有進行訴訟一途，冀望達成『訴訟上之和解』。
八、對被告答辯之陳述：
１、鈞院近日寄來對造答辯狀，主要強調非本案訴訟當事人，即所謂「當事人不適格」，推諉卸責，似是而非之詭辯，甚且意有所指附上嘉義市○○路○○○○○號房屋係亡故市民黃某所有之證據，莫非企盼導引審理步向歧途，圖謀置身事外？
２、查民法第6 條：「人之權利能力，始於出生，終於死亡。」土地法第10條第2 項：「私有土地所有權消滅者，為國有土地。」之明文規定，死者黃松年生前所有已然喪失，權利移轉為國家所有。此即行政院、內政部（見起訴狀附呈之證二號）函示要求被告以主管官署身份與原告協商上揭建物之租金、租期等事宜依據。答辯引用內政部89年5月2日台內地字第8967646 號函辯解，該部態度似乎不以為然。茲再呈內政部106 年6月5日發文，台內地字第1060042266號書函副本，倘使被告「當事人不適格」辯解正確，不啻彰顯行政院、內政部等中央官署措置乖方，昏庸愚昧！反之，被告即為本案之適格當事人。上開行政院、內政部發函源起於原告致蔡英文總統陳情函。此外，公部門為權力分散，職責清楚而設計不同之分工制度，敬請審視5 月23日已呈證據；財政部國有財產署南區分署嘉義辦事處書狀之登載，直接戳破被告無權處分之彌天大謊！
３、答辯附件三標售公告有：土地上存在建物，…，由得標者自理云云，其與法院拍賣之『不點交』性質類同。若約定：「得標人需無償提供地上權」，原告再索土地租金，則公認不合理。
４、答辯認為國有財產署南區分署之標售與法院強制執行之拍賣迥然不同，無法定地上權之存在。「法定」二字容有爭議，但已無關宏旨。法律上，土地、建物皆係各自獨立之物權，然建築物必須依附土地存在，俗話有「空中樓閣」一詞，現實不存在，乃有地上權之規範。政府偶有地上權之標售，售價即等同租金收入。一般民間亦有出售地上權供他人使用而收取租金利益，因此民法第838之1條：「…，拍定人各異時，…，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；…。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。」之規定應可援引適用。
５、答辯事實：「嘉義市○○段○○段○○○○○○號土地上之建號553建物，原係被繼承人黃松年所有，黃某業於民國78年10月3日死亡，…，前揭土地…96年移請…標售，並於民國105年由原告陳文馨取得。…，建物…94年報送被告列冊管理，…預計109年移請國有財產署公開標售，目前仍由被告列冊管理中」之陳述，已然綜括本案根源之所在，按土地法第73條之1 規定列冊管理應自繼承開始之日起。換言之，即黃某死亡時日；78年10月3 日。如果系爭建物，被告依法與土地同時移送，答辯引述內政部89年5月2日台內地字第8967646 號函，該部絕不至無視，兩造也無從爭訟，被告嘉義市政府不守法律所導致之因果關係至為明確。
參、證據：提出嘉義市○○段○○段○○○○○ ○號土地所有權狀、行政院106年4月19日院臺建移字第1060087324號移文單、內政部台內地字106年4月24日第0000000000號書函、嘉義市政府106年1月26日府地價字第1065003085號函、嘉義市政府稅務局106年6月16日嘉市稅房字第1067506530號函暨郵務送達通知書、原告107 年12月10日致嘉義市政府催告函、財政部國有財產署南區分署嘉義辦事處105 年12月28日台財產南嘉二字第105050095770號函、原告聲請調解書、內政部106年6月5日台內地字第1060042266號書函及原告於106年3月1日致蔡總統英文的陳情函等資料。
乙、被告方面
壹、聲明：
一、駁回原告之訴。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、嘉義市○○段○○段○○○○○○號土地及同段553建號建物，原係被繼承人黃松年所有，黃某業於民國78年10月3 日死亡，依土地法相關規定公示催告繼承人辦理繼承登記，因無人承認繼承，前揭土地於80年列冊管理，列冊管理15年期滿於96年移請國有財產署公開標售，並於105 年由原告陳文馨取得。
二、前揭土地於標售公告備註欄註明有已辦保存登記建物1 棟，該建物因本市地政事務所地籍整理時發現，於94年報送被告列冊管理，預計109 年移請國有財產署公開標售，目前仍由被告列冊管理中。
三、程序部分：
(一)按對於系爭訴訟標的法律關係，為實體法上權利義務歸屬主體，且享有實體法上管理處分權者，即有訴訟實施權，具有當事人適格。即當事人適格與否，原則上以訴訟標的之實體法上權利義務主體為判斷標準。
(二)次按89年修正土地法第73條之1規定：「（第1項）土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理…。（第2 項）前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地建築改良物清冊移請國有財產局公開標售…」。
(三)經查，嘉義市○○段○○段○○○ ○號建物（下稱系爭建物），係被繼承人黃松年所有（證物一），嗣後死亡，因無人承認繼承，被告遂依上開規定列冊管理後，移請國有財產署公開辦理標售，是被告僅具有列冊管理與移送國有財產署之行政上權限，非系爭建物之實體法上權利義務歸屬對象，亦無實質管理處分權限，即無訴訟實施之權，故原告將嘉義市政府列為被告，屬當事人之不適格，應以判決駁回原告之訴。
四、實體部分退步言之，縱認為嘉義市政府具備被告當事人適格，原告之主張亦為無理由，分述如下：
(一)被告列冊管理之系爭建物，與原告所有系爭土地間並無法定地上權之存在，被告無給付原告地租之義務。
１、按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同，民法第838條之1第1 項定有明文。依上開規定所致法定地上權存在，係以依法院因強制執行之拍賣，致土地與建築物之拍定人各異時，始有適用之餘地。
２、查被告並非系爭建物所有權人，僅為行政上列冊管理之行為，非上開規定適用之對象，且系爭土地縱嗣後經財政部國有財產署辦理標售作業，核與上開規定由法院強制執行之拍賣，致土地建物所有權各異之情形，兩者迥不相同，自無上開法定地上權規定之適用，是被告列冊管理之系爭建物與原告所有系爭土地間並無法定地上權關係之存在，被告無支付地租之義務，原告亦無對被告行使終止地上權意思表示之餘地。
(二)被告對系爭建物僅為列冊管理行為，未妨害原告所有權，原告應忍受該系爭建物之存在，被告不負擔拆除建物之義務。
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條前段、中段定有明文。是依上開規定主張拆屋還地，係以相對人無法律上依據占有他人之土地、妨害行為具有不法性及所有權人無忍受該系爭建物存在為前提。
２、地政機關依89年修正土地法第73條之1第1項規定所為之「列冊管理」僅係一般行政處理行為，並無實質代管權力，故市縣地政機關對於列冊管理之土地或建築改良物無需為使用、收益或管理上之必要處分，內政部89年5月2日台內地字第8964764號函意旨參照（證物二）。
３、查被告並非系爭建物所有權人，僅依土地法第73條之1第1項規定對系爭建物進行列冊管理，依上開內政部函釋意旨，係一般行政處理行為，並無實質代管權力，自無事實上管領之力；再者，列冊管理係屬依法令之行為，不具不法性，更與原告所稱妨害所有權之情形無涉。
４、況於財政部國有財產署南區分署嘉義辦事處公開標售公告業已於備註欄註明：「本案土地有已辦保存登記第三人所有之553建號建物，非屬依土地法第73條之1列冊移交國有財產屬辦理標售之不動產，標售機構無權處理，故不併同土地標售，如涉相關權利義務由得標人自理。」等語在案（證物三），既以標售公告周知，原告於標售時對於土地上存有系爭第三人建物一事，應知之甚稔，原告自應忍受該建物存在之事實。
５、據此，原告訴求被告拆除系爭建物，返還土地一節，法律上顯無理由。
五、綜上所述，原告之主張於程序上、實體上均欠缺法律上依據，請判決如被告之聲明。
參、證據：提出嘉義市○○段○○段○○○ ○號建物查詢資料、內政部89年5月2日台內地字第8964764 號函及國有財產署南區分署辦事處標售清冊等資料。
理 由
一、經查，本件坐落於嘉義市○○段○○段○○○○○ ○號土地，原係為已故之訴外人黃松年所有，而黃松年業於78年10月3 日死亡，因為無人辦理繼承登記，由嘉義市政府於80年間列冊管理，於96年間移請國有財產署公開標售，並由國有財產署南區分署於105 年間公開標售時，由原告陳文馨標得，現為原告陳文馨所有。另外，嘉義市○○段○○段○○○ ○號建物（即嘉義市○○路○○○○○ 號房屋），坐落在原告所有上揭39-38 地號土地上，房屋同為已故之黃松年所有，亦無人辦理繼承登記，嗣後經地政事務所地籍整理時始發現，於94年間報由嘉義市政府於94年8月1日列冊管理。上情有嘉義市○○段○○段○○○○○○號土地及同小段553建號建物之登記謄本可稽，另有嘉義市土地建物異動清冊可佐，亦為兩造所不爭執之事實。本件兩造主要的爭執點僅在於：㈠原告是否得請求被告嘉義市政府將上揭553 建號建物（即公明路12之10號房屋）予以拆除？㈡原告可否向被告嘉義市政府請求給付租金？
二、原告不得請求被告將上揭553 建號建物（即公明路12之10號房屋）予以拆除：
１、按物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。最高法院著有102 年度台上字第2053號民事裁判要旨可參。
２、次按，89年1月26日修正後的土地法第73條之1第1項及第2項前段規定：「土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售」。同條第4 項規定：「標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取。逾十年無繼承人申請提領該價款者，歸屬國庫。」；第5 項規定：「第2 項標售之土地或建築改良物無人應買或應買人所出最高價未達標售之最低價額者，由國有財產局定期再標售，於再行標售時，國有財產局應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。經五次標售而未標出者，登記為國有並準用第2 項後段喪失占有權及租賃期限之規定。自登記完畢之日起十年內，原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分，向國有財產局申請就第4 項專戶提撥發給價金；經審查無誤，公告九十日期滿無人異議時，按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之」。由上述規定的內容可知，土地或建築改良物，因為逾期未辦理繼承登記，經地政機關予以列冊管理後，在原則上，仍然係屬於繼承人所有。
３、復查，本件嘉義市○○段○○段○○○ ○號建物即門牌號碼為嘉義市○○路○○○○○ 號房屋，係已故之訴外人黃松年所有，僅因逾期未辦理繼承登記，而由被告嘉義市政府於94年8 月1日依土地法第73條之1規定予以列冊管理。然而，上揭553建號建物，在原則上，仍然係屬黃松年之繼承人所有，並非係屬於被告嘉義市政府所有。又查，土地法第73條之1 規定於89年1 月26日修正公布後，就逾期未辦理繼承登記之土地或建築改良物，地政機關僅能列冊管理而已，並無得為使用、收益之管理權限，更遑論於處分權。故被告嘉義市政府就上揭553 建號建物，並無得為拆除之處分權能。因此，原告不得援引民法第765條、第767條之規定，請求被告將嘉義市○○段○○段00000地號土地上面之同小段553建號建物（即公明路12之10號房屋）予以拆除。
４、另按，遺產管理人依民法第1179條第1項第2款規定，僅得為保存遺產必要之處置，不得為非保存遺產必要之不利益處分行為。而拆除房屋的行為，並非為保存遺產必要之處置，且亦非屬土地法第73條之1 規定所允許之行為。因此，本件再退步言之，被告縱然（註：僅為假設）認為是遺產管理人，但原告也還是仍然不得請求被告將上揭553 建號的建物予以拆除，附此敘明。
三、原告不可就553建號建物占有使用39-38地號土地，請求被告給付租金：
１、按地政機關依89年修正後的土地法第73條之1第1項規定所為之「列冊管理」僅係一般行政處理行為，並無實質代管權力，故市縣地政機關對於列冊管理之土地或建築改良物，無需為使用、收益或管理上之必要處分。此有內政部89年5月2日台內地字第8964764號函意旨載明附卷可參【本院卷第169頁】。又查，89年1月26日修正前土地法第73條之1第1 項原本規定為：「土地或建築改良物，自繼承開始之日起，逾一年未辦理繼承登記者，經該管市縣地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以代管。前項代管期間為九年，逾期仍未聲請者，逕為國有登記。市、縣地政機關對於第一項代管之土地或建築改良物，得為使用、收益或管理上之必要處分。代管所得收益扣除代管費用及代繳各項稅款後，如有剩餘，應予提存」。因此，如果依89年修正前土地法第73條之1第1項規定所為之「代管」，代管機關執行代管逾期未辦繼承登記土地之法律性質，可認為係屬繼承人的代理人。惟此代理人，僅是代理繼承人管理某一特定的土地或建築改良物而已，在性質上尚不等同於遺產管理人。再查，89年1 月26日修正後的土地法第73條之1規定，已如前述。而土地法第73條之1規定於89年
1 月26日修正公布後，其適用之對象與違反作為義務與修正公布前之規定雖然相同，但已經將管制手段，由實質「代管」權力，改為手段較輕之「列冊管理行為」；「代管期間為
9 年」，改為「列冊管理期間為15年」；逾期仍未聲請登記者「逕為登記國有」，改為「移請國有財產局公開標售」。而且，已經無代管費用之規定，地政機關僅是在行政作業上予以造冊注意，已無使用、收益管理上之行為，故現今列冊管理機關，已經難以認為還具有代理人的性質。況且，不論列冊管理機關是否為土地或建築改良物繼承人的代理人，然原告如果欲請求給付租金，亦應以繼承人本人或遺產管理人為被告，其當事人始為適格。如果逕列代理人作為被告，而起訴為請求，其訴即屬顯無理由。
２、經查，本件嘉義市○○段○○段○○○ ○號建物，僅是因逾期未辦理繼承登記，由被告嘉義市政府於94年8月1日列冊管理。然上揭553 建號建物，在原則上仍係屬於黃松年之繼承人所有。被告嘉義市政府僅是依照土地法第73條之1 的規定，在於行政上作業上予以列冊管理而已，被告並無實質代管的權力，亦無得為使用、收益之管理上行為，因此，被告並非上揭553 建號建物之實質上管理人，亦非所有人或繼承人，且非黃松年的遺產管理人，故原告不可援引民法第838條之1規定，請求被告給付租金。
３、另查，本件嘉義市○○段○○段○○○ ○號建物，目前應仍然係屬於黃松年之繼承人所有。惟因黃松年之繼承人有無不明，又無親屬會議選定遺產管理人，而原告就黃松年所遺留之嘉義市○○段○○段○○○ ○號建物之遺產，乃為利害關係人。因此，本件嘉義市○○段○○段○○○ ○號建物，如未曾經法院選任遺產管理人，則原告得依民法第1178條第2 項規定，聲請法院選任遺產管理人以後，再請求遺產管理人依民法第1179條規定給付租金或不當得利之債權，附此敘明。
四、綜據上述，被告嘉義市政府僅是依土地法第73條之1 規定，就嘉義市○○段○○段○○○ ○號建物，在於行政作業上，與其他逾期未辦理繼承登記之土地或建築改良物一併予以造冊列管而已。既無得將之拆除的處分權，亦無實質上的管理權，且被告也非黃松年的遺產管理人。故原告不得請求被告將上揭553 建號建物（即公明路12之10號房屋）予以拆除；亦不可向被告嘉義市政府請求給付租金。因此，原告援引民法第838之1條、第836 條、第765條及第767條規定，請求被告嘉義市政府將嘉義市○○段○○段○○○ ○號建物即公明路12之10號房屋拆除，將土地歸還原告；及請求被告嘉義市政府應自105 年12月10日起，至地上房屋拆除完成之日止，給付原告每年土地的租金110,250 元，核屬無理由，不應准許，均應予駁回之。
五、本件為判決基礎之事實已臻明確，兩造其餘主張陳述及其他攻擊防禦方法暨所提出未經援用之資料，核與本件判決結果均無影響，無逐一論述必要，附此敘明。
六、據上論斷，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 5 日
民事第二庭法 官 呂仲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 11 月 5 日
書記官 吳念儒