臺灣嘉義地方法院民事判決 108年度訴字第65號原 告 祭祀公業羅宗權管理人羅泰訓法定代理人 羅泰訓訴訟代理人 陳佳駿律師
李茂華被 告 羅勝隆
兼訴訟代理人 羅峻仁上 二 人共 同訴訟代理人 劉興文律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國108年7月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告間就坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○段○○○地號土地之嘉義縣水上鄉嘉水地租字第四二０五號私有耕地三七五租約之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：
㈠、出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，耕地三七五減租條例第26條定有明文。本件兩造之租佃爭議，業經嘉義縣太保市公所耕地租佃委員會調解及嘉義縣政府耕地租佃委員會均以「原訂租約無效」為由作成決議，經承租人當場聲明不服，此有卷附之相關聲請調解書、函文及調解不成立之函文可憑，是本件起訴程序核無違誤，合先敘明。
㈡、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。故確認法律關係存在或不存在之訴，苟具備前開要件，即得謂有受確認判決之法律上利益。經查，本件原告主張就坐落於嘉義縣○○鄉○○段○○○段000地號土地（下稱系爭土地）之耕地租賃關係，於民國38年間由原告之原管理人羅朝河租予羅德旺，現由被告繼承租約，並由嘉義縣水上鄉公所逕為以現任管理人羅泰訓名義換約，亦即嘉義縣水上鄉嘉水地租字第4205號三七五租約（下稱系爭租約），該系爭租約因有無效事由致兩造間系爭租約已歸於無效，然被告均否認之；而原告對此法律上不安之地位，得藉以確認判決將之除去，應認其有即受確認判決之法律上利益，依前開規定，尚無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
㈠、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴亦同；前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限；民事訴訟法第247條第1項、第2項分別定有明文。又民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院27年上字第316號判例參照）；又按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或、縣（市）政府耕地租佃委員會調處。前項爭議案件非經調解、調處不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1、2項定有明文。查本件原告於嘉義縣水上鄉公所耕地租佃委員會與嘉義縣政府耕地租佃委員會調解，均主張與被告間就系爭土地之耕地租賃關係已無效而不存在，為被告所否認，」而該法律關係之存否，有其法律上之效力，顯見原告對該法律關係之存否不明確，在法律上地位有不安之狀態，該不安狀態得以確認判決將之除去，而有即受確認判決之法律上利益，原告起訴請求確認該法律關係不存在，並本件已經調解不成立而移送鈞院，程序上應無不合，合先敘明。
㈡、系爭土地為原告所有，於38年間由原管理人羅朝河租予羅德旺，現由被告繼承租約，並由嘉義縣水上鄉公所逕為以現任管理人羅泰訓名義換約，即嘉義縣水上鄉嘉水地租字第4205號三七五租約，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，承租人應自任耕作係強制規定，耕地三七五減租條例第16條第2項所謂之原訂租約無效，無待於另為終止表示，當然向後失其效力。本件被告羅峻仁於108年1月15日嘉義縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄自述，自60幾年間於系爭土地上建築房屋居住，且系爭土地雜草叢生任其荒廢，可證原承租人羅德旺其繼承人即被告2人並未於系爭土地自任耕作。
㈢、綜上所述，被告因違反耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，以致系土地之系爭租約歸於無效，請求判決如訴之聲明。
㈣、對被告抗辯之陳述：
１、被告於糸爭土地上一旦有未自任耕作之情事，兩造間之租約即屬無效，理由如下：
按「『承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租』，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。而所謂『承租人應自任耕作』，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成耕地三七五減租條例第16條第2項所定原訂租約無效之原因。又所謂農舍，乃以便利耕作而設，係指以耕作為目的所建之簡陋房屋而言，非以解決承租人家族實際居住問題為目的，如供堆置農具或肥料或臨時休息之用，始足當之，如所建房屋係供居住之用，則與農舍顯然有別。（最高法院70年臺上字第4637號；64年臺上字第571號判例；83年度台上字第2636號裁判要旨參照）。準此可知，承租人如變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。且承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效。而所謂無效，係當然無效，無待出租人終止，即當然向後失其效力，耕地租賃關係因而歸於消滅而言。是耕地租約無效後，不因出租人嗣後繼續收取租金默示同意承租人使用未自任耕作之土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。」臺灣高等法院臺中分院99年度上字第397號判決參照。
２、糸爭建物並非農舍，理由如下：
⑴、本件原告係依耕地三七五減租條例將糸爭土地出租予被告二
人作為農耕使用。詎料，被告二人於糸爭土地上並未從事農耕活動，而係將之閒置放任以致雜草叢生，且於糸爭土地上建造房屋，即門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○00○0號（下稱系爭建物）供居住使用（門牌號碼嘉義縣水上鄉南和村63-1~3非本件範圍），顯然違反上開「承租人應自任耕作」之規定。再查，被告2人均有固定工作，其中羅勝隆現擔任警員職務。而羅峻仁則於皮包工廠工作，2人均無自任耕作，係交由他人代耕，亦為被告所自承，108年3月現場履勘之農作顯係臨訟所製作。
⑵、108年3月14日履勘現場筆錄雖記載：「一、系爭土地大部分
為農作...」等語，惟查，被告完全沒有在系爭土地上耕作，經嘉義縣水上鄉公所組成會勘小組至現場會勘後，確認系爭土地有雜草及建物數棟（本院卷第63頁），被告並未在系爭土地上種植任何農作物，任意荒置，此並有空拍圖及現場照片（本院卷第75至79頁）；另觀108年3月14日現場勘測照片（本院卷第169頁），可知糸爭建物顯非為以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，且依被告於107年10月8日於嘉義縣水上鄉公所耕地租佃委員會調解筆錄所稱：「我們在這建物已居住40多年」（本院卷第53頁），且觀系爭建物有客廳、房間、廚房、浴室等格局，與書桌、書櫃、衣櫃、廚具、熱水器、冷氣架，都在在證明糸爭建物係供被告實際生活居住使用，而非供堆置農具、肥料或臨時休息之用。
⑶、依農業發展條例第18條第4項明定：「第1項及前項農舍起造
人應為該農舍坐落土地之所有權人。」及同條第5項授權訂定之農業用地興建農舍辦法第3條第1項第5款規定：「申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。」，即已明定無自用農舍而需興建之農民得於自有農業用地興建農舍者，其起造人應為該農舍坐落土地之所有權人，已明文排除農地承租人之適用。都市計畫法臺灣省施行細則第29條第2項亦規定：
「申請興建農舍須符合下列規定：一、興建農舍之申請人必須具備農民身分，並應在該農業區內有農地或農場。」足證該法規有關農舍之規定，係以土地所有權人之農舍為限。然本件被告並非糸爭土地之所有權人，上開法規有關農舍之規定並不適用於糸爭建物甚明。
⑷、耕地三七五減租條例之精神乃以農地農用、落實耕作為本質
及精神，並有平衡地主與承租人間之權利義務之用，法律為照顧佃農已嚴格限制地主之權利，無法定事由不得收回自己之土地，且不僅租約無期限，租金亦不得隨社區經濟發展而調整，其意無非在貫徹保護農業、保障佃農耕作權之政策，則耕地承租人即應使耕地充分利用於耕作，故耕地三七五減租條例所謂之農舍，絕非以鼓勵佃農在他人土地上追求自己舒適居住生活品質為目的，否則實悖於耕地三七五減租條例之本質，並對出租人顯失公平，故本件承租人所興建之系爭建物亦無類推適用上開法規之餘地。
⑸、又依被告所提「農業用地作農業使用認定即核發證明辦法第
4條之規定」，全文並未見有「75年11月1日在農地上興建的都是農舍」之相關規定，足見被告主張依據農業用地作農業使用認定即核發證明辦法第4條證明系爭建物為農舍一事，應屬無稽，自不可採。
⑹、據上可知，系爭建物並非農舍，至為灼然。
３、系爭建物非為農舍，而三七五減租條例第16條乃強制禁止規定，故與原告是否知情進而同意被告於系爭土地上興建建物無涉，說明如下：
⑴、按耕地三七五減租條例第16條規定之立法意旨，係為防止佃
農租用農地而不為耕作使用，與出租人之同意與否無涉，縱出租人曾為此等同意，亦無礙於承租人未自任耕作之事實。「上訴人既未自任耕作，依耕地三七五減租例第16條第2項規定，兩造所訂租約應歸無效。其未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效。」（最高法院84年度台上字第2584號裁判要旨參照），「又承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效。」（最高法院92年度台上字第2494號裁判要旨參照）查本件被告一再陳稱，糸爭建物興建已久，歷經三任管理人均無意見，表示原告同意被告使用云云。然查，耕地三七五減租條例第16條乃強制禁止規定，糸爭土地之耕地租約因被告未自任耕作即歸於無效（臺灣高等法院97年度上更(三)字第158號判決參照），該無效係指被告違反應自任耕作時，無待於終止即當然向後失其效力（最高法院80年度台再字第15號判例要旨參照），且被告未自任耕作之土地僅一部，但兩造以單一契約約定承租系爭土地之範圍，租約自應全部無效（依上開最高法院84年度台上字第2584號判決、最高法院92年度台上字第2494號判決參照），故糸爭土地之耕地租約無效後，除兩造另有成立租賃關係之合意外，並不因原告嗣後繼續收租默示同意被告居住使用系爭建物或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院86年度台上字第97號判決參照），是以，木件原告與被告間就糸爭土地上確已無耕作租約存在。
⑵、被告於108年5月21日民事答辯狀稱：被告於系爭土地上所興
建之建物均係經原告歷屆管理人所同意，且建物所占糸爭土地比例極小應無構成三七五減租條例第16條第1、2項契約無效之事由云云。然依上開實務見解，被告於糸爭土地上興建供居住使用之建物（亦即非農舍）即構成不自任耕作之情事，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，兩造間之契約即屬無效，該無效不因出租人（即原告）是否同意承租人（即被告）興建供居住使用之建物而使原已無效之租約恢復其效力，故兩造間之契約已因被告不自任耕作而無效，被告所稱應無理由。
４、無論原告於訴訟中之主張是否有超出調解、調處時之主張，本件程序均為合法，理由如下：
⑴、耕地三七五減租條例第二十六條第二項規定租佃爭議須經調
解、調處始得起訴，旨在保持情感減少訟累。兩造既已因清償積欠地租及終止租約等事由，經調解、調處不成立，由宜蘭縣政府栘送法院審理，則被上訴人另以上訴人不自任耕作，原訂租約無效為由，請求收回系爭耕地；為訴訟便宜起見，應認其已踐行該條項所定之調解、調處程序，否則未免勞民費事，有違立法真意。」最高法院88年度台上字第403號判決參照。
⑵、查本件原告係以被告「於耕地上建築房屋」且「未有耕作事
實」，違反耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，而依耕地三七五減租條例第26條第1項規定向嘉義縣水上鄉公所聲請調解（本院卷第75頁），經嘉義縣水上鄉公所調解不成立後，嘉義縣政府亦以被告「於承租土地上擅自建築房屋」且「未有耕作事實」，違反耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定進行調處（本院卷第35頁），故調解、調處程序所主張之事由均為被告「於耕地上建築房屋」及「未有耕作事實」，本件訢訟原告亦係針對被告「於耕地上建築房屋」及「未有耕作事實」為主張，故原告主張並無超出本件當初調解、調處之範圍。
⑶、縱認本件訴訟中之主張有超出當初調解、調處之範圍，參照
上開最高法院之見解，為訴訟便宜起見，應認為超出當初調解、調處範圍之部分亦已踐行耕地三七五減租條例第26條第1項所定之調解、調處程序，故本件程序應屬合法。
５、被告於108年5月21日民事答辯狀稱：「暨依耕地三七五減租條例第12條規定之精神，出租人與承租人得就房屋之基地約定非以耕作為目的之租賃關係等情。」惟查，耕地三七五減租條例第12條規定：「承租人之農舍，原由出租人無條件供給者，本條例施行後，仍由承租人繼續使用，出租人不得藉詞拒絕或收取報酬。」係以農舍為前提，既謂農舍，即係為供耕作使用，被告如何推論出「出租人與承租人得就房屋之基地約定非以耕作為目的之租賃關係」，且本件糸爭土地上之B、C建物（本院卷第203頁函所檢附之複丈成果圖，下同）為被告所有，並非出租人（即原告）無條件供給承租人（被告），足見被告上開主張顯屬無稽，且與耕地三七五減租條例第12條規定毫不相關。另依據嘉義縣水上鄉公所函（本院卷第91至113頁），均顯示兩造就糸爭土地所訂立之契約為三七五減租之耕地租約，而B、C 部分為糸爭土地之一部，屬上開耕地租約之範圍，故被告108年5月21日民事答辯狀稱：「足見原耕地租約編號B、C部分土地係約定供承租人建築房舍居住使用，而非以耕作為目的，…應為一般租賃契約性質。」云云顯然無稽。
６、觀諸被告108年5月21日民事答辯狀稱：「暨依耕地三七五減租條例第12條規定之精神，出租人與承租人得就房屋之基地約定非以耕作為目的之租賃關係等情，足見原耕地租約編號
B、C部分土地係約定供承租人建築房舍居住使用，而非以耕作為目的，是就此部分土地訂立之租約，雖約定按三七五減租率計租，惟不能認係該條例規定之耕地租賃，應為一般租賃契約性質。」足見被告亦認為糸爭土地上編號B、C部分所興建之建物為「供承租人（即被告）建築房舍居住使用，而非以耕作為目的，被告既已自認糸爭土地上編號B、C部分所興建之建物係屬非以耕作為目的，而係供居住使用之房屋，則本件被告違反耕地三七五減租條例第16條第1項應自任耕作之規定，至為灼然。
７、農業用地作農業使用認定即核發證明辦法第4條係以「無同法第5條所定情形」為前提，而同法第5條規定為：「農業用地有下列各款情形之一者，不得認定為作農業使用：一、農業設施或農舍之興建面積，超過核准使用面積或未依核定用途使用。二、本條例中華民國八十九年一月二十六日修正公布施行前，以多筆農業用地合併計算基地面積申請興建農舍，其原合併計算之農業用地部分或全部已移轉他人，致農舍坐落之農業用地不符合原申請興建農舍之要件。三、現場有阻斷排灌水系統等情事。四、現場有與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥等使用情形。」查本件被告於系爭土地上之建物並非農舍，且系爭土地上有與農業經營無關及妨礙耕作之障礙物即D、E、F、H、I建物，與廢棄物，故系爭土地應無農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第4條之適用；另本件被告已自認其為「非自任耕作」，暨有諸多事證可證，已為明確，無函詢嘉義縣水上鄉鄉公所被告是否有申請休耕之必要。
㈤、並聲明：
１、確認原告與被告間就坐落嘉義縣○○鄉○○段南和小段248地號土地之嘉義縣水上鄉嘉水地租字第4205號私有耕地三七五租約之租賃關係不存在。
２、訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯略以：
㈠、依據農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第4條，主張被告的建物是農舍，那是農牧用地。且75年11月1日在農地上興建的都是農舍，被告的房子是在67年蓋的，依照這個規定，是農舍無誤，且當初申請權狀之時，即以農舍申請並有得到政府所核發的權狀。
㈡、被告與訴外人羅曾碧雲及翁張罔市在系爭土地上的建物都是經過歷屆的管理人同意的，按羅氏宗祠於每年農曆8月20日都會舉行祭拜祖先的儀式，凡羅氏的子孫都會回到羅宗祠祭拜，當日晚上還會在原地舉行聚餐，歷屆的管理人都有看到系爭土地上有被告興建的農舍及訴外人興建的房屋，且訴外人在108年3月14日現場勘驗亦稱其每人每年都有繳納租金2,300元，可證明管理人及祭祀公業羅宗權有同意訴外人及被告興建農舍。且原告的宗祠亦蓋在系爭土地上的G部分，亦可見原告同意（不管是明示或默示同意）被告在系爭土地上建屋，就原告之宗祠蓋在系爭土地上年代亦不可考究，且就原告之宗祠及訴外人所蓋之建物合計365平方公尺被告亦從來沒有向原告訴請減少租金，原告理虧在前，現在反而訴請被告終止租佃爭議，原告的行為實屬不該。
㈢、查被告等2人的先人在系爭土地極小比例興建經營農業不可分離之農舍屬農業耕作使用，大部分土地仍種植綠肥蔬菜，上訴人於出租時即允許設置農舍，不然也不會歷經逾4、50年仍未見原告終止租約，伊就未耕作部分已辦理休耕，未違反自任耕作之約定，且房屋係原耕地租約成立後由被告父親建築使用，已存在快逾50年，嗣由被告等2人接續占有使用迄今；暨依耕地三七五減租條例第12條規定之精神，出租人與承租人得就房屋之基地約定非以耕作為目的之租賃關係等情，足見原耕地租約就編號B、C部分土地係約定供承租人建築房舍居住使用，而非以耕作為目的，是就此部分土地訂立之租約，雖約定按三七五租率計租，惟不能認係該條例規定之耕地租賃，應為一般租賃性質。被告2人因繼承關係與原告訂立系爭租約，且未變更原耕地租約內容，該約定自仍繼續有效。被告等2人繼受原耕地租約並使用系爭土物及其地上物，就編號B、C部分等土地既無耕地三七五減租條例之適用，縱令未為耕作，亦不影響系爭租約之效力。況經勘查結果，亦為農舍，仍供作農用，不能論以不自任耕作；系爭租約之土地扣除上開地上物面積後，固有274平方公尺現為他人佔用使用，惟無證據證明係經被告等2人同意使用，且該占用人亦說明其有向原告繳納租金。被告等2人既無不自任耕作情事，原告人以系爭租約無效為由，請求確認兩造間之系爭租賃關係不存在，即乏所據。
㈣、按依農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第4條農業用地符合下列情形，且無第五條所定情形者，認定為作農業使用：一、農業用地實際作農作、森林、養殖、畜牧、保育使用者；其依規定辦理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由而未使用者，亦得認定為作農業使用。而被告103年、105年、106年、107年休耕，且於105年及106年確實有辦理休耕申報，所以可認定為作農業使用。
㈤、被告有其他工作，但依照現行農業政策，若被告2人只耕作系爭土地，根本無法維持基本生活；且平時被告羅峻仁與其配偶亦有從事噴農藥的活動，係代替被告的弟弟即被告羅勝隆耕種，2人都是承租人且代耕是現在三七五普遍的範例。
㈥、原告就108年3月29日複丈成果圖上B、C以外部分已經出租給他人，且興建D、E、F、H、I的建物，系爭土地既然已經出租給被告作三七五耕地，為何原告將土地給訴外人收取租金，現場勘查時，被告在那邊有堆放肥料等物，確實是供農業使用之農舍，並非合法的建物才是農舍，原告顯然於此有所誤會。
㈦、綜上所述，原告之訴顯無理由，請求判決如答辯聲明。
㈧、並聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：
㈠、系爭租約係包含248號土地全部，原為被告之父承租，後由被告2人承租，其中歷經多次換約，最近之一次換約係於104年1月1日，其租約期間為101年1月1日至109年12月31日，其中編號G部分為原告之宗祠，IDEFH為原告另行租賃給他人，BC為被告之父於民國67年所興建，C部分現今為廢棄之狀況，為兩造所不爭執，並有嘉義縣水上鄉公所104年7月7日嘉水鄉民字第1040010760號函、92年2月19日嘉水鄉民字第0920002543號、92年7月10日嘉水鄉民字第0920010798號函、租約影本各1份、租約變更結果通知書影本3份（見本院卷第91至113頁）、本院勘驗筆錄1份及現場照片27張存卷可佐，此部分事實足可認定。
㈡、本件原告所主張，是為耕地三七五減租條例第16條第1項第2款之承租人未自任耕作，系爭租約無效，進而因調解不成立於本院聲明確認兩造間之248號地號土地耕地三七五租約不存在，其主張非自任耕作之範圍為如附圖編號A部分有經嘉義縣水上鄉公所現場履勘未種植任何農作物與附圖編號B所示屬農舍，然為被告所否認，並答辯附圖編號A部分嘉義縣水上鄉公所履勘時，係屬休耕狀態，於本院至現場履勘時，係有種植植物之狀態，附圖編號B部分為農舍，本院分述如後。
㈢、附圖編號A部分原告主張被告非自任耕作為無理由：
１、按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第17條第1項第4款、第16條第1項、第2項分別定有明文。由前開條文可知，耕地三七五減租條例將消極不耕作與非自任耕作為分開之規定，並給予不同之法律效果，從而可以得知消極不耕作並非等同於非自任耕作自明。承租人若係非自任耕作，依據該條例第16條第2項之規定，該耕地三七五租約向後無效，而若承租人僅係消極不耕作，依據該條例第17條第1項，出租人係取得終止租約之權利，必須先行向承租人意思表示終止租約後，方可主張收回該出租土地，自不待言。
２、按所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言（最高法院100年度台上字第1526號判決意旨參照）。而不自任耕作，係指承租人將承租耕地之全部或一部，轉租或借與他人使用，或供其他非耕作之用而言。按三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效。（最高法院91台上第1447號判決意旨參照）。
３、原告主張附圖編號A所示部分為非自任耕作，其理由如上，不論被告是否休耕合法與否，原告之主張僅係為嘉義縣水上鄉公所勘查之時被告並未耕作，應與前揭之非自任耕作不同，若被告休耕不合法，有繼續一年以上之期間者，原告係取得終止契約之權利，並非該耕地三七五減租契約依據同條例第16條第2項逕認定為無效。本件被告雖於106年第2期經嘉義縣水上鄉公所勘查種植不合格而導致被告於107年無法申報休耕，有嘉義縣水上鄉公所108年6月11日嘉水鄉農字經字第1080009128號函在卷可查（見本院卷第269頁）。但原告並未提出其他證據證明被告有非因不可抗力繼續一年不為耕作，且亦無向被告表明終止租約，而附圖編號A所示部分之情形既不是非自任耕作，則原告當不能以附圖編號A所示部分為自任耕作為由主張其與被告間系爭租約無效，是以原告此一部分主張，為無理由。
４、至原告主張被告2人其中1人為警察，另一人於皮件工廠上班，不可能自任耕作云云，惟是否自任耕作與至其他地方工作係屬不同之事，不能以承租人於其他地方上班，直接進而推斷承租人並未自任耕作，原告此一主張，洵難採信。又附圖編號C部分，業已荒廢，已如前述，依據前揭論述，亦不屬於非自任耕作之範圍，而附圖其餘部分，均非被告所轉租他人或興建房屋，亦非本件是否非自任耕作所得審查之範圍，附此敘明。
㈣、原告主張附圖編號B所示部分為非自任耕作為有理由：
１、所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法院107年度台上字第2356號民事判決意旨參照）。另按承租人違反耕地三七五減租條例第16條規定不自任耕作時，原定租約無效。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意上訴人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院103年度台上字第437號民事判決參照）。
２、被告主張附圖編號B所示部分為農舍，為原告所否認，經查：
⑴、被告主張附圖編號B所示部分依據農業用地作農業使用認定
及核發證明辦法第4條，主張被告的建物是農舍。按農業用地符合下列情形，且無第五條所定情形者，認定為作農業使用，農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第4條本文定有明文。依照該條規定，僅係告知如果符合該辦法第4條、第5條之情形，即屬所謂之農業使用，而觀之該辦法第4條、第5條關於農舍之規定：三、農業用地上興建有農舍，並檢附農舍之建築執照（第4條第3點）、農業用地有下列各款情形之一者，不得認定為作農業使用：一、農業設施或農舍之興建面積，超過核准使用面積或未依核定用途使用。二、本條例中華民國89年1月26日修正公布施行前，以多筆農業用地合併計算基地面積申請興建農舍，其原合併計算之農業用地部分或全部業已移轉他人，致農舍坐落之農業用地不符合原申請興建農舍之要件。（第5條第1點、第2點）。上開規定僅係闡述行政機關認定是否為農業用地使用，並未實質規定農舍之要件為何，不能以該辦法有記載農舍2字，直接認為在該辦法施行前蓋在農地上之建築物都是農舍，否則，倘於該辦法施行前，農地上若蓋有百貨公司，是否亦可認定為農舍？原告以此主張附圖編號B部分為農舍，當非可採。
⑵、被告主張當初申請權狀之時，即以農舍申請並有得到政府所
核發的權狀。然本件附圖編號B部分，被告亦未提出相關權狀，並無法證明被告所稱之權狀如何記載。縱如被告所述所有權狀上記載該建物為農舍，然土地及建物登記為行政登記，是否為農舍仍須依該處之實際狀況判斷，不能以權狀上記載為農舍及認定為農舍，被告此一主張，當無可採。
⑶、又該處經本院至現場勘驗，該建物為農舍，有本院勘驗筆錄
可證（見本院卷第161頁），且內部置放肥料及農用器具，亦有現場照片可證（見本院卷第169至177頁），依現狀而言，確屬農舍無疑。然被告羅峻仁於本件租佃爭議調解時自陳：我們在這建物已「居住」40多年等語（見本院卷第53頁），復於本院辯論時自陳：附圖編號B所示部分應該是67年興建，但是我30多年沒有住那裡搬出去了。民國76年前，我是住在那裡，但是76年後我就搬出來了等語（見本院卷第286頁），並考諸該處有於67年9月1日裝表供電，有臺灣電力公司嘉義區營業處函文1份在卷可佐（見本院卷第29頁），該處門牌號碼為水上相南靖村63之4號，為兩造所不爭執。並細譯現場照片，該處係有房間、客廳、廚房等結搆，並設有熱水器，且為水泥磚造，而房間不止一間（見本院卷第169至177頁），顯見被告自陳於76年前住在該處為真，而該處依現存狀況來看，興建之時並非屬簡陋之農舍使用，而係做為家庭居住使用。該處既於興建後做家庭居住之使用，揆諸前開最高法院見解，於興建居住之時，即非農舍，縱使嗣後未居住而改為置放農具使用，以現狀而言係屬農舍，但可知興建後至被告羅峻仁搬出去開始置放農具作為農舍之使用狀況而言，不符農舍之定義。
⑷、又依據前揭見解，三七五租約於承租人非自任耕作時，租約
即為無效，而所謂之無效，並不用為任何之意思表示，在三七五減租條例第16條第2項之情形，僅需承租人有非自任耕作之事實，該租約便自然為無效，而該無效之租約不因出租人繼續收租、為反對承租人使用或出租人與承租人有換約之情形而治癒。本件三七五租約應於附圖編號B所示建物興建時之民國67年而無效，事後雖有多次換約，且原告有繼續收租之事實，但均不因此而使該無效變為有效，且縱使被告後來作為農舍使用，但該無效之事實業已發生，除非兩造有另訂一般租賃契約之合意或是訂立新的三七五減租契約之合意，否則均歸於無效。又觀之兩造所提供之資料，該土地最早由羅德旺所承租（見本院卷第109頁），至76年10月間變由被告2人承繼羅德旺之權利繼續承租，原訂耕地租約於67年間即因承租人未自任耕作而無效，縱被告2人繼受、換訂租約，原告於嗣後並繼續收租，亦不能使已無效之原訂耕地租約回復其效力。是以，本件系爭租約既已無效，原告請求確認系爭租約不存在，為有理由。
⑸、至被告稱原告宗親每年都在該處聚會與宴，及原告長期自該
處出入，均對附圖編號B之建物無所異議，顯見原告已同意被告興建。然耕地三七五減租條例第16條第2項之法律效果係屬無效，業如前述，縱使原告並無任何表示，亦不使該無效之法律效果變更為有效，被告此部分主張，亦難為對其有利之認定。至被告主張附圖編號I、D、E、F、G、H所示部分是原告違反租約，此屬被告與原告間之另一問題，是否違反租約非本案所能審酌，縱認原告違反租約，亦不影響被告非自任耕作之情，被告此部分所陳，難謂有理。
⑹、末嘉義縣政府耕地租佃委員會調處程序雖認本件承租人能證
明該承租之土地上之房屋已於60幾年建造，經歷次換約出租人並無表示意見，並無違反耕地三七五減租條例第16條規定，出租人申請終止租約不成立云云（見本院卷第13頁），然委員會並未審酌該處是否為農舍，如非農舍，則契約即屬向後失效之無效，且以當事人之無異議認該無效法律行為歸於有效，顯非恰當，併此敘明
四、綜上所述，原告主張被告違反三七五減租條例第16條第1項，進而依同條例第16條第2項提起確認系爭租約不存在，因被告為非自任耕作，該契約已為無效，原告請求確認為有理由，應予准許。
五、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均已無礙本院上開審認，自毋庸逐一論駁，附此敘明。
六、據上論結，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 108 年 7 月 23 日
民事第二庭 法 官 唐一侼以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 23 日
書記官 黃妍爾附圖：嘉義縣水上地政事務所108年3月29日複丈成果圖