臺灣嘉義地方法院民事判決 108年度訴字第62號原 告 孫文智被 告 林晏岑上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國108年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬伍仟零陸拾陸元、壹萬伍仟伍佰零肆元、叁萬捌仟元，及分別自民國一Ｏ七年十月八日、一Ｏ八年三月一日、一Ｏ八年十二月六日起算至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠、被告於民國106 年11月8 日向原告租賃原告所有門牌號碼嘉義市○區○○街○○○ 號8 樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間為106 年11月8 日起至108 年11月7 日止，每月租金為新臺幣（下同）22,000元，租金應於每月8 日前繳納，兩造於同日並簽有房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），詎被告自107 年9 月8 日起即未再給付租金及水電費，原告遂分別於107 年10月24日、同年11月19日，以嘉義中山郵局第
387 號、424 號存證信函向被告催繳，惟未獲被告置理。嗣原告雖於107 年11月28日委由訴外人金立銓與原告辦理交屋事宜，惟經檢視系爭房屋床組遺失、裝備損壞、牆面污損、房屋髒亂，而無法完成交屋，雙方並同意擇日再辦理交接，並簽署證明書為憑，然迄今被告仍未辦理交屋完成，系爭房屋鑰匙仍在被告處。原告始於107 年12月21日以嘉義中山郵局第261 、262 號存證信函向被告為終止系爭租賃契約之意思表示，被告雖於108 年6 月4 日自系爭房屋遷出，然被告仍未繳納所租欠之房屋、水電費等，復依系爭租賃契約第16條第㈠款規定，因可歸責被告事由違反系爭租賃契約第12條規定，原告除得提出終止租約之要求外，並得向被告請求賠償三個月租金之違約金，故原告得向被告請求如下費用：
1.逾期之租金、違約金：自107 年10月8 日起至108 年6 月4日遷出之日止，被告共有173,066 元（計算式：〈22,000×
7 〉+ 〈22,000×26/30 〉=173,066元）未給付，另依系爭租賃契約第16條規定，被告應給付原告3 個月租金之違約金，共66,000元（計算式：22,000元×3 月=66,000 元），以上租金及違約金共計239,066 元，扣除被告已繳納之44,000元押金後，被告尚需再向被告給付195,066 元。
2.被告欠繳之水費：自107 年10月起至108 年2 月止，計1,66
9 元；108 年2 月至108 年6 月6 日止，計340 元（計算式：173+167= 340），以上合計2,009 元。
3.被告欠繳之電費：自107 年8 月14日起至108 年2 月4 日止，計9,139 元。
4.被告欠繳之天然瓦斯費：自107 年10月起至108 年2 月止，計2,356 元。
5.房屋清潔費：該費用計2,000元。
6.修繕費用：此部分對家具公會鑑定油漆費用12,000元、6 尺電視櫃5,500 元、6 尺床頭、床底8,500 元、6 尺彈簧床6,
000 元、4.3 尺大茶几5,500 元、沙發清潔維修5,000 元等費用沒有意見，惟其中惟6 尺床頭、床底8,500 元、6 尺彈簧床6,000 元，共14,500元部分，因非新品，故願意計算折舊後，僅計1 萬元，故此部分費用請求共為38,000元。
㈡、並聲明：被告應給付原告195,066 元（租金、違約金），及自107 年10月8 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告應給付13,504元（水、電、瓦斯費用）、應給付2,00
0 元（清潔費），合計15,504元及自108 年3 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告應給付38,000元（修繕費用），及自108 年12月6 日（判決之日起）起至清償日止，按年息5%計算之利息；訴訟費用由被告負擔。
二、被告林晏岑經合法通知，未於言詞辯論期日到場，惟以書狀及準備程序到庭陳述略以：
㈠、被告在591 租屋網站上看到系爭房屋所載最短租期為1 年，惟於簽約時，原告卻要求簽約2 年，被告因工作關係已明確告知原告無法簽訂2 年租賃，然原告卻陳稱日後若有提早退租，可允許找朋友或同事給予繼續承租，被告始與原告簽定系爭租賃契約，並給付擔保金44,000元。簽約後之106 年11月8 日起至107 年9 月8 日止，被告皆有正常繳納房租，嗣被告於107 年10月初以口頭向原告告知不再承租系爭房屋，故被告自10月起即未再居住於系爭房屋，原告請求之水、電費用顯然過高，況水電費、房屋修繕費等皆足夠自房屋擔保金中扣除，原告前開主張實無理由。
㈡、並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、本院得心證之理由：
㈠、被告106 年11月8 日向原告租賃系爭房屋，約定租賃期間為
106 年11月8 日起至108 年11月7 日止，每月租金為22,000元，租金應於每月8 日前繳納，兩造於同日並簽有房屋租賃契約書，惟被告給付完107 年9 月份之租金後即未再給付租金及水電費，原告曾分別於107 年10月24日、同年11月19日，以嘉義中山郵局第387 號、424 號存證信函向被告催繳，未獲被告置理，嗣原告於107 年11月28日委由金立銓與原告辦理交屋，因系爭房屋屋床組遺失、裝備損壞、牆面污損、房屋髒亂，而無法完成交屋，原告與金立銓並簽署證明書為憑，原告嗣於107 年12月21日以嘉義中山郵局第261 、262號存證信函向被告為終止系爭租賃契約之意思表示，被告並於本院108 年6 月4 日勘驗期日與原告辦理點交房屋完竣並遷出等情，業據原告提出房屋租賃契約書及房屋設備清單、房屋設備照片（見本院卷第17-32 頁、151-161 頁）、107年10月24日、107 年11月19日嘉義中山路387 號、424 號存證信函（見本院卷第33-35 頁）、107 年12月21日嘉義彌陀郵局第261 、262 號存證信函（見本院卷第37-39 頁）、嘉義市政府財政稅務局房屋稅繳款通知書（見本院卷第49頁）、原告與被告之配偶於通訊軟體LI NE對話紀錄（見本院卷第97-119頁）、代辦委託書、無法辦理交屋證明書（見本院卷第121-123 頁）等件為憑，並為兩造所不爭執，此部分事實堪信為真實。
㈡、原告主張被告因積欠租金達二期以上，因而終止租賃契約，被告則以承租當時原告有口頭答應得承租一年，被告並無違約等語置辯。本院所應審究者在於原告請求被告給付逾期之租金、違約金；被告應償還原告代繳之水費、電費及瓦斯費；房屋清潔費、房屋及家俱之修繕、回復原狀之費用，有無理由？其金額各為若干？茲分項逐一說明如下：
⑴逾期租金得請求173,066元：
本件系爭租賃契約之租期自106 年11月8 日起至108 年11月
7 日止，每月租金為22,000元，租金應於每月8 日前繳納，租賃契約成立之同時，原告已收受押金44,000元，原告一併交付有家具及電器用品供被告使用等情，有兩造所簽立之房屋租賃契約書、房屋設備清單及房屋設備照片、押金收據證明書（見本院卷第17-32 頁、151-161 頁、87頁）附卷可稽。又被告自107 年10月份起即未再繳納租金，且系爭房屋於
108 年6 月4 日始由本院會同兩造將之點交予原告管領占有乙節，亦有經國新城D 棟租金付款簽收明細表（見本院卷第85頁）及本院108 年6 月4 日勘驗筆錄及現場勘驗照片（見本院卷第209-261 頁）在卷可資佐證。則原告主張自107 年10月8 日起至108 年6 月4 日返還房屋予原告之日止，被告應給付原告逾期租金，合計173,066 元（計算式：〈22,000×7 〉+ 〈22,000×26/30 〉=173,066元）為有理由，應予准許。被告雖抗辯原告同意其得僅承租一年，簽約後自106年11月8 起至107 年9 月8 日止，伊皆有正常繳納房租，伊嗣於107 年10月初以口頭向原告告知不再承租系爭房屋，故被告自10月起即未再居住於系爭房屋，原告不得請求伊給付逾期租金及違約金云云，為原告所否認，被告亦未舉證以實其說，其抗辯顯不可採。
⑵違約金得請求66,000元：
依照兩造簽訂之系爭租賃契約第16條第㈠款約定，因可歸責被告事由違反系爭租賃契約第12條規定，原告除得提出終止租約之要求外，並得向被告請求賠償三個月租金之違約金，此有系爭房屋租賃契約書（見本院卷第22-23 頁）附卷可稽。經查，被告係因逾期未給付租金達二期以上，而經原告終止系爭租賃契約，係可歸責於被告之事由，原告援引上開系爭租賃契約之約定，請求被告應給付違約金66,000元（計算式：22,000×3 ＝66,000元）為有理由，應予准許。
⑶水費、電費及瓦斯費，合計得請求13,504元：
原告主張伊自107 年10月份起，為被告代繳水費、電費及瓦斯費等費用，合計13,504元等情（明細詳如附表所示），業據原告提出自來水公司繳費憑證（見本院卷第143 頁、315頁）、台灣電力公司繳費憑證（見本院卷第145 頁）、欣嘉石油氣股份有限公司交易明細（見本院卷第147 頁）為證，被告亦不否認，應堪信為真實。原告請求被告應償還其所代繳之上開費用，於法有據，應予准許。
⑷清潔費、房屋及家俱修繕費用，合計得請求40,000元：
根據兩造所簽訂之系爭房屋租賃契約第六條第㈡約定：「租約有效期間，承租人有善盡保管、維護租賃物之責，如有遺失或損壞乙方（指承租人）須負責修復，但自然使用之耗損不在此限，……。」經查，本院108 年6 月4 日點交系爭房屋予原告時，系爭房屋地板尚有灰塵、室內牆壁有原子筆塗鴉部分尚未重新粉刷、沙發原子筆塗鴉痕跡尚未除去、電視櫃檯面表皮破損、單人沙發下方蒙皮掉落尚未修復、主臥室床組及床箱均已搬離不知去向等情，有本院勘驗筆錄乙份及勘驗照片（見本院卷第211-261 頁）在卷足憑。被告當場同意支付清潔費用二千元，對於上開勘驗結果亦不爭執。而本院囑託嘉義市家具商業同業公會就上開房屋重新粉刷、毀損家俱修復及重新購置之費用予以估價結果（明細詳如附表所示），合計為42,500元，有該公會108 年8 月26日嘉市家具立字第002 號函乙紙附卷可稽（見本院卷第295 頁）。原告主張扣除床頭、床底及彈簧床之折舊4,500 元後，僅請求38,000元，為合理正當，應予准許。
㈢、綜上所述，原告本於租賃之法律關係，請求被告應給付逾期租金及違約金239,066 元，扣除押租金44,000元，合計195,
066 元（計算式：173,066 ＋66,000－44,000＝195,066 ）、水費、電費及瓦斯費13,504元、清潔費、房屋及家俱修繕費用40,000元，合計為248,570 元，及其中逾期租金及違約金195,066 元部分，自107 年10月8 日起算至清償日止；其中水費、電費及瓦斯費13,504元、清潔費2,000 元，合計15,504元部分，自108 年3 月1 日起算至清償日止；其中房屋及家俱修繕費用38,000元部分，自108 年12月6 日起算至清償日止，均按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
四、又本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 12 月 6 日
民事第一庭法 官 曾文欣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 6 日
書記官 許庚森附表：
┌─┬────┬───────┬────┬─────┬────┬────────┐│編│請求項目│計費期間/類別 │憑證所載│原告主張總│本院核准│利息起算日 ││號│ │ │金額 │金額 │金額 │ │├─┼────┼───────┼────┼─────┼────┼────────┤│1 │逾期租金│107年10月8日- │173,066 │195,066 元│195,066 │107年10月8日起至││ │ │108年6月4日 │元 │（已扣除押│元 │清償日止 ││ │、違約金├───────┼────┤金44,000元│ │ ││ │ │3個月租金之違 │66,000元│） │ │ ││ │ │約金 │ │ │ │ │├─┼────┼───────┼────┼─────┼────┼────────┤│1 │水費 │107年10 月 │937元 │2,009元 │2,009元 │自108年3月1日起 ││ │ ├───────┼────┤ │ │至清償日止 ││ │ │107年12月 │592元 │ │ │ ││ │ ├───────┼────┤ │ │ ││ │ │108年2月 │140元 │ │ │ ││ │ ├───────┼────┤ │ │ ││ │ │108年4月 │173元 │ │ │ ││ │ ├───────┼────┤ │ │ ││ │ │108年6月 │167元 │ │ │ │├─┼────┼───────┼────┼─────┼────┼────────┤│2 │電費 │107年8月14日- │7,531元 │9,139元 │9,139元 │同上 ││ │ │107年10月14日 │ │ │ │ ││ │ ├───────┼────┤ │ │ ││ │ │107年10月15日-│896元 │ │ │ ││ │ │107年12月12日 │ │ │ │ ││ │ ├───────┼────┤ │ │ ││ │ │107年12月13日-│712元 │ │ │ ││ │ │108年2月14日 │ │ │ │ │├─┼────┼───────┼────┼─────┼────┼────────┤│3 │天然氣 │107年10月 │682元 │2,356元 │2,356元 │同上 ││ │ ├───────┼────┤ │ │ ││ │ │107年12月 │823元 │ │ │ ││ │ ├───────┼────┤ │ │ ││ │ │108年2月 │851元 │ │ │ │├─┼────┼───────┼────┼─────┼────┼────────┤│4 │清潔費 │- │2,000元 │2,000元 │2,000元 │同上 ││ │ │ │ │ │ │ │├─┼────┼───────┼────┼─────┼────┼────────┤│5 │家俱修繕│油漆費 │12,000元│38,000元 │38,000元│自108年12月6日起││ │費用 ├───────┼────┤（已扣除原│ │至清償日止 ││ │ │6尺電視櫃 │5,500元 │告捨棄之4,│ │ ││ │ ├───────┼────┤500 元） │ │ ││ │ │6尺床頭、床底 │8,500元 │ │ │ ││ │ ├───────┼────┤ │ │ ││ │ │6尺彈簧床 │6,000元 │ │ │ ││ │ ├───────┼────┤ │ │ ││ │ │4.3尺大茶几 │5,500元 │ │ │ ││ │ ├───────┼────┤ │ │ ││ │ │沙發清潔維修費│5,000元 │ │ │ │└───────────────────┴─────┴────┴────────┘