臺灣嘉義地方法院民事判決
108年度重訴更一字第1號原 告 林宗亨訴訟代理人 林彥百律師被 告 林本源（即林吳鳳之繼承人）
呂政龍呂政衛 住臺中市○○區○○里0鄰○○街0巷
00號許林瑞雲（即林翁嬌娥之繼承人）
林達雄（即林翁嬌娥之繼承人）
蔡林滿瑞（即林翁嬌娥之繼承人）
林瑞鑾（即林翁嬌娥之繼承人）
林建璋（即林翁嬌娥之繼承人）
林怡君（即林翁嬌娥之繼承人）（105.8.27出境）
林怡慧（即林翁嬌娥之繼承人）
林閔振（即林翁嬌娥之繼承人）上列當事人間請求拆屋還地事件，前經臺灣高等法院臺南分院以106年度重上字第51號判決廢棄本院105年度重訴字第4號判決後發回，本院於民國110年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。查原告於發回前本院105年度重訴字第4號案件審理時原列林崑修為共同被告，並聲明：林崑修應自坐落嘉義市○○段○○段00地號土地(下稱系爭土地)上如嘉義市地政事務所105年5月2日複丈成果圖(下稱附圖)所示，代號C部分面積24平方公尺之地上物(即嘉義市○○路00號房屋，下稱系爭34號房屋)遷出，並將土地返還原告，嗣因臺灣高等法院臺南分院(下稱台南高分院)於107年4月2日勘驗現場時，發現系爭34號房屋已經無人居住，林崑修已遷離該處，原告乃於109年5月15日言詞辯論期日當庭撤回對林崑修之起訴，林崑修未曾為本案之言詞辯論，自無庸得其同意，原告之撤回，核無不合，應予准許。
二、被告呂政衛、許林瑞雲、林達雄、蔡林滿瑞、林瑞鑾、林建璋、林怡君、林怡慧、林閔振經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）系爭土地為原告所有，其上有如附圖所示代號A、B、C之未保存登記建物，其中代號A、面積22平方公尺房屋（即嘉義市○○路00號房屋，下稱系爭38號房屋）為被告許林瑞雲、林瑞鑾、蔡林滿瑞、林建璋、林怡君、林怡慧、林閔振、林達雄之被繼承人林翁嬌娥（81年3月16日死亡）所有；代號B、面積19平方公尺房屋（即嘉義市○○路00號房屋，下稱系爭36號房屋）為被告呂政龍、呂政衛共有，目前由呂政龍占有使用；代號C、面積24平方公尺房屋（即系爭34號房屋）為林吳鳳所有，林吳鳳於105年8月29日死亡，由被告林本源繼承。上開建物均無合法權源而占用系爭土地多年，爰依民法第767條規定請求被告等拆除該地上物並返還系爭土地。
（二）被告林本源稱系爭34號房屋，是母親林吳鳳於62年間，向原屋主買受，地主並收取租金，使用系爭房屋係基於租賃關係，並非無權占有；被告呂政龍稱系爭36號房屋係其祖母在日據時代，向前手買受云云。然被告之先人縱買受違章之「土竹造（竹造）」房屋，經此數十年、建築物之土竹造材質、及環境變遷，矧引經驗法則，該房屋應早已滅失、復觀諸現狀「鐵骨造」材質之房屋，更徵原「土竹造（竹造）」之房屋早已不存在。被告等稱系爭房屋向前手買受，顯不實在。又被告林本源自承邊住邊修繕，於舊屋之上以鐵架支撐，增建小閣樓云云。實則，原土竹造之房屋如何能增建小閣樓？基此，更徵原土竹造建物早已滅失，現存建物應非購自渠等所謂之前手。被告林本源另辯稱系爭34號房屋，係在渠等與他人共有之南門段一小段46、
46 -2、46-3、46-4、46-5、46-6等6筆土地興建房屋時，前端跨建在系爭土地上，且經當時地主同意云云，惟被告未能舉證其主張經當時地主同意乙節，且經發回前一審及二審履勘現場時，均明確顯示系爭三棟建物係獨立建構於系爭土地上，何來所謂上開跨建乙情？被告主張顯不實在。
（三）其次，原告否認有承租之事實，依最高法院86年度台上字第791號判決意旨，出租人及承租人對租賃物租金需有具體意思表示一致，始成立租賃關係，難以繳稅資料即認定有租賃關係存在，依被告提出之證據，僅有一張記載「地租金」字樣文件，比對其他文件，並由繳付金額觀之，該地段在嘉義市民族國小旁，租金無可能一年僅數千元，足徵上開文件確實是繳納地價稅文件，針對黃柏盛有跟被告收取費用至104年不爭執，但是不是租金，而是使用土地的地價稅，渠等使用系爭土地自應負擔地價稅，況由證人黃柏盛於發回前一審之證述，亦可知悉並無租賃事實存在，被告林本源、呂政龍縱使有多繳些許稅金，亦係林翁嬌娥一戶未予繳款，證人將之平均於另二戶，唯究與租金之約定、收取無涉，且確與成立租賃關係之要件未合。縱有使用租賃關係存在，原告亦為終止之意思表示。
（四）被告林本源另辯稱其於舊屋朽毀後，重新整修已逾30年，其當初係以行使地上權之意思，20年間和平繼續占有原告之不動產，依法已得以請求登記為地上權人云云。實則被告林本源自始未曾占有系爭房屋，其係因林吳鳳去世後，因繼承而占有系爭房屋，並非是以行使地上權之意思而占有，依最高法院64年台上字第2552號判例意旨，自不得請求登記為地上權人。
（五）並聲明：
1.被告林本源、呂政龍及呂政衛、林翁嬌娥之繼承人（許林瑞雲、林瑞鑾、蔡林滿瑞、林建璋、林怡君、林怡慧、林閔振、林達雄）應分別將系爭土地上如附圖所示C部分面積24平方公尺、B部分面積19平方公尺、A部分面積22平方公尺之地上物拆除，並將土地返還原告。
2.訴訟費用由被告負擔。
3.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：
（一）被告林本源則以：
1.系爭34號房屋係被告母親林吳鳳於四、五十年前向原屋主買受，為該房屋納稅義務人，系爭土地及被告所有土地在日據時代至今均屬於公共保留地而非建地，系爭34號房屋之前手於當初建造時即經地主同意興建成四家連棟建築，並包含後側土地（即系爭土地西側之南門段一小段46、46-2、46-3、46-4、46-5、46-6等6筆土地，由被告與他人共有），是租用部分基地而建物。而被告繼承取得34號房屋乃被告母親於62年向當時屋主江山欽買受，買受時即使用到系爭土地約18平方公尺部分，當時沿往例繼續向原地主租用，早年租金新台幣（下同）6,000元，近年調整至7,500元(尚包含稅金)，也因房屋老舊，被告母親數十年來邊住邊修繕，也因不敷使用而增建二樓，地主既有向林吳鳳收取租金，則被告與基地所有人間參照最高法院43年台上字第479號、48年台上字第227號及52年台上字第20473號等判例意旨及司法院民事法律問題研究（四）第177則，即屬於民法第426條之1情形，仍有基地租賃關係存在，然原告前手於出賣系爭土地時並未依民法第426條之2規定以書面通知優先承買人，本件依法自不得對抗優先承買人。
2.由發回前一審判決可得知，原告向被告等所收取之費用，並非僅為地價稅；租金顯不相當，原告得依民法第442條聲請法院增加，並非可反面推論租賃契約不存在，故原告主張終止租約，亦屬不合法，是原告請求拆屋還地，即屬無據。
3.系爭土地上之房屋由黃氏家族所有，民國46年由黃基福賣出，被告林本源母親林吳鳳於62年以10萬元向江山欽購買那已經是第三位買主，當時延續江山欽付款模式，此與黃柏盛於發回前在一審證詞相同；黃柏盛96年時將系爭土地房屋賣給黃柏誠，後來黃柏誠又賣給原告，黃柏盛每年都來收租金，被告租金繳納至104年，原告105年提告後，就沒有來收租金了，系爭土地地主換來換去，又沒有通知，不知道要繳給誰，原告又不同意被告提存於法院。
4.系爭土地屬於公園道路即公共保留地依法是不能建屋只能徵收，被告願意購買系爭34房屋坐落之24平方公尺土地，並以政府公告地價加4成計算價金。若可以繼續承租，租金應依據原來黃柏盛自己漲價金額為每年7,500元，被告林本源願意再加給每年地價稅24平方公尺之稅金。
5.並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
（二）被告呂政龍則以：系爭36號房屋係被告之祖母於民國46年間向前手黃基福購入，購入後，數十年來均繳交地租予原地主黃柏盛之長輩，已租了60幾年，已繳至104年，被告僅有修繕，並未改建，租賃契約仍然存續，希望跟以前一樣繼續承租土地，被告願意負擔地價稅等語。
（三）被告呂政衛、許林瑞雲、林達雄、蔡林滿瑞、林瑞鑾、林建璋、林怡君、林怡慧、林閔振均未於本件言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何陳述或說明。
三、爭點事項：
(一)不爭執事項：
1.如附圖所示代號A、面積22平方公尺房屋（即嘉義市○○路00號房屋）為被告許林瑞雲、林瑞鑾、蔡林滿瑞、林建璋、林怡君、林怡慧、林閔振、林達雄之被繼承人林翁嬌娥所有；代號B、面積19平方公尺房屋（即嘉義市○○路00號房屋）為被告呂政龍占有使用；代號C、面積24平方公尺房屋（即嘉義市○○路00號房屋）為被告林本源母親所有，現由由林本源繼承。
2.林翁嬌娥於81年3月16日死亡，許林瑞雲、林瑞鑾、蔡林滿瑞、林建璋、林怡君、林怡慧、林閔振、林達雄等為林翁嬌娥之繼承人；林吳鳳於105年8月29日死亡，林本源、林崑修、林宥妍、林秋娥為其繼承人，其中林崑修、林宥妍、林秋娥向本院聲請拋棄繼承，經本院105年度繼字第1231號拋棄繼承事件准予備查在案。
3.被告林本源母親分別於101年11月、102年10月31日、104年11月曾交付6,000元、7,500元、7,500元予系爭土地原地主黃柏盛。被告呂政龍於104年11月交付6,000元予系爭土地原地主黃柏盛。
(二)爭執事項：
1.被告使用系爭土地是否有法律上之權源?
2.原告請求被告拆除如附圖所示代號A、B、C部分，面積分別為22、19、24平方公尺之房屋，是否有理由？
四、法院之判斷
（一）原告主張被告無權占有系爭土地等情，並有該土地之第一類登記謄本可稽為證（發回前卷一第17頁），被告則否認上情，辯稱與原告之前手黃柏盛存在有租賃契約等詞，並提出黃柏盛簽收之收據（發回前卷二第49至53頁、第171頁、第243至249頁），經查原告雖不否認上開收據之形式上真正，惟主張係因被告無權占有系爭土地，原告無法收回使用土地，所收取地價稅的費用，僅因被告使用系爭土地，自應負擔稅金等語（發回前卷二第166、234頁），復查原告係於104年11月12日始買賣取得系爭土地之所有權，有上開土地登記謄本可參，而前手黃柏盛到庭證述係72年（證人當時國中三年級），因父親過世繼承取得系爭土地所有權，只知道小時候系爭土地上即有被告之房子，有向被告收取地價稅，並非租金，只聽曾祖父說過當時有土地在那邊，但是就是被別人使用了，也拿不回來，很困擾等情（發回前卷二第158至160頁），雖證人黃柏盛否認與被告存在有租賃契約，惟不否認有收取金錢之情形，則有必要審酌黃柏盛收取者為租金或地價稅?
（二）次查被告林本源所有之系爭34號房屋已建築39年，有嘉義市政府稅務局房屋稅籍證明書可憑（發回前卷二第23頁），被告呂政龍所有之系爭36號房屋已建築40年，亦有該局之房屋稅籍證明書可稽（發回前卷二第133頁），而被告許林瑞雲等人共有之系爭38號房屋雖未提出房屋稅籍資料，惟查房屋屬一樓平房，樑柱及通風口尚為木板等情，有現場相片可證（發回前卷二第219至221頁），可見系爭房屋均有3、40年以上之歷史，雖原告主張前開房屋稅籍資料記載為竹木造，而現場照片已為鐵骨造等情（發回前卷二第151頁），惟查由原告提出之相片觀之，系爭38號房屋外觀仍非鐵骨造，而系爭34、36號房屋外觀雖為鐵骨造，然內部仍為陳舊之木板，有被告林本源、呂政龍提出之相片可憑（發回前卷二第199至209頁、第135至147頁），則被告辯稱僅為修建，並非重建之詞，尚可採信。
（三）復查證人黃柏盛上開證述亦承認72年繼承父親取得土地前即存在該房屋等詞，且查黃柏盛亦向被告收取金錢至104年11月止，則被告之母親或祖母與證人黃柏盛之父親應存有租賃關係，雖原告主張該款項係被告無權占有土地本應負擔之稅金等情，然查以104年舉例，黃柏盛向被告林本源收取7,500元、向呂政龍收取6,500元，若加上89年以前每年向被告林瑞鑾收取3,000元，合計為17,000元，而被告林本源提出與系爭土地相鄰之46地號等6筆土地面積為3
3.5平方公尺，104年1至11月之地價稅為3,117元，有嘉義市政府稅務局之104年地價稅繳款書可按（發回前卷二第211頁），以系爭土地為65平方公尺換算，104年之地價稅應為6,048元【計算式:（3117/33.5）×65＝6,048（元以下四捨五入）】，故原告主張向被告收取者僅為地價稅之詞，並非可採。
（四）又查原告主張黃柏盛收取之金錢與租金顯不相當等情，經查系爭土地於102年之申報地價為27,000元，以土地法第105條準用同法97條之規定，租金以不超過土地申報總價百分之十為限，而系爭房屋已存在至少3、40年之事實，已如前所述，故以訂立租賃契約時而言，證人黃柏盛繼承父親收取之金錢並非與租金顯不相當，按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，民法第425條定有明文，而該條第2項係於88年4月21日修正，然兩造之租賃契約成立於72年以前，並不適用該項規定，故僅適用第1項之規定，則租賃契約對原告仍繼續存在，至於事後因系爭土地價值之上升，導致租金顯不相當，原告得依民法第442條聲請法院增加，並非可反面推論租賃契約不存在，原告之主張，尚非可採。
（五）再查原告主張若存有租賃契約，亦終止租約等情，按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」，民法第440條定有明文，被告雖有未繳租金之情形，惟原告自認並未定期催告被告繳納租金之事實（發回前卷二第236頁），則原告主張終止租約，即屬不合法，故其請求被告拆除或遷出房屋及返還土地，即屬無據。
五、綜上所述，兩造間存在租賃契約，原告並未合法終止租約，其請求被告拆除或遷出房屋及返還土地，屬無理由，不應准許，應予駁回。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，咸認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、綜上論斷，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 9 日
民三庭法 官 林芮伶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 9 日
書記官 陳怡辰