臺灣嘉義地方法院民事判決109年度簡上字第107號上 訴 人 羅玉
盧建東林進山盧宋秀蘭張樹枝上列五人共 同訴訟代理人 嚴庚辰律師複 代理人 江立偉律師被上訴人 黃日
黃建賢
方惠香
邱麗華
陳子元
黃賴秀琴
黃美玲
黃盈勝
黃盈舜
羅芬燕
黃建彰林淑雯黃昭隆張瀞分
張瀞文張景順上列十六人共 同訴訟代理人 王明宏律師上列當事人間確認土地租賃關係存在事件，上訴人對於民國109年10月6日本院嘉義簡易庭107年度嘉簡字第778號第一審簡易判決提起上訴，經本院於民國111年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認兩造間就坐落嘉義縣○○鄉○○段0000地號土地之租賃關係存在。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事 實
一、上訴人主張：
㈠、緣訴外人盧火炎與盧水龍、盧同、張南田、林𦩡自民國41年起即分別向坐落嘉義縣○○鄉○○段0000地號土地（重測前為：
番仔寮段631-3、633地號土地，下稱系爭土地）之原所有權人即訴外人吳江玉鳳、黃陳金燕、黃俊德、陳文博等人（每人持分各4分之1）承租系爭土地興建門牌號碼分別為：嘉義縣○○鄉○○村○○○00號建物、12號建物、13及13-1號建物、11號建物等房屋（下合稱系爭建物），其等之承租面積分別為2分之1、8分之1、8分之1、4分之1，嗣系爭建物之事實上處分權分別讓與上訴人，系爭土地所有權則分別讓與被上訴人。
㈡、又上開房屋之事實上處分權讓與上訴人之原因如下：
1.盧火炎及盧水龍興建之系爭14號建物（附圖編號L位置）：該建物建造完成後，盧水龍即自該建物遷出，並將其對系爭14號建物之事實上處分權讓與盧火炎；嗣盧火炎將系爭建物事實上處分權讓與訴外人盧正吉(110年5月20日歿，即上訴人羅玉、盧建東之被承受訴訟人)，故盧正吉為本件起訴時對系爭14號建物有事實上處分權人，盧正吉並設籍在系爭14號建物，擔任戶長，嗣盧正吉於上訴期間之110年5月20日死亡，其對系爭14號建物之權利則由盧正吉之配偶即上訴人羅玉、長子即上訴人盧建東繼承。
2.盧同興建之系爭12號建物（附圖編號E位置）：該建物之事實上處分權嗣讓與上訴人盧宋秀蘭。
3.張南田興建之系爭13-1號建物（附圖編號H位置）：張南田興建系爭13及13-1號建物，其中13號建物（附圖編號I位置）之事實上處分權讓與訴外人張水矸，張水矸又讓與被上訴人張景順；至系爭13-1建物則讓與上訴人張樹枝。
4.林撾興建之系爭11號建物（附圖編號C位置）：林撾嗣將系爭11號建物讓與訴外人林魯，林魯死亡後再將該建物之事實上處分權讓與上訴人林進山，上訴人林進山並設籍在系爭11號建物，擔任戶長。
㈢、系爭土地之所有權人原為吳江玉鳳、陳金燕、黃俊德、陳文博，嗣變更為被上訴人之原因如下：
1.吳江玉鳳於60年6月5日死亡後，由其長子即訴外人吳錫銘繼承系爭土地1/4，嗣吳錫銘將系爭土地讓與其配偶即訴外人吳謝暖如，嗣吳謝暖如將系爭土地1/4售予被上訴人張景順。
2.黃陳金燕至少到59年止仍為系爭土地1/4所有權人，此有地籍謄本可參，嗣黃陳金燕死亡後，由其繼承人與再轉繼承人即被上訴人黃日聰、黃建賢、黃建彰、邱麗華、黃賴秀琴、黃美玲、黃盈勝、黃盈舜、黃昭隆、張瀞芬、張瀞文、訴外人黃惠昌、黃建富等人繼承，嗣其中黃惠昌繼承之部分，經被上訴人方惠香拍定取得；黃建富繼承之部分，由被上訴人羅芬燕單獨繼承。
3.黃俊德至少到42年間仍為系爭土地4分之1所有權人，嗣黃俊德於79年8月9日死亡，由訴外人黃士倫繼承取得系爭土地4分之1應有部分，嗣王崇吉於84年4月7日經過拍賣取得後，復於94年11月25日將系爭土地4分之1應有部分售予上訴人林淑雯。
4.陳文博應有系爭土地4分之1應有部分，於死亡後，由被上訴人陳子元繼承。
㈣、自如下事實可推知兩造間確實有租賃關係存在，爰確認上訴人對系爭土地與被上訴人間有租賃關係存在：
1.原證3之租金收據中，其中48年3月23日、49年1月2之收據上記載收取人為：「吳江玉鳳、黃陳金燕、黃俊德、陳文博，右代收人陳來其（即吳江玉鳳之配偶）」等字（見原審卷一第126頁），與斯時系爭土地之所有權人相符，足認兩造於48年間確實有成立租地建物契約；至於其他收據收取人多次出現之人名「黃瑞原、吳石陣」等，則分別為黃陳金燕、吳江玉鳳之配偶，亦均屬與系爭土地原所有權人具緊密親屬關係之人，由其等代收租金，符合常情。
2.上訴人提出之收據中，其中載有「張水矸1月8日蓬谷壹佰斤」等字之收據，係張南田將系爭13號建物移轉於張水矸後，給付租金之人亦隨建物移轉予張水矸而變更，依此可推知本件租地建屋契約確實會隨著建物事實上處分權之變更而移轉。
3.原證3之租金收據第10頁(原審卷第134頁)載明上訴人之前手租地建物時之租金比例為：「炎（即盧火炎）58年12月25日蓬谷陸佰斤、林魯58年11月19日蓬谷貳佰斤、盧同11月8日蓬谷貳佰斤、張樹枝1月8日蓬谷壹佰斤、張水矸1月8日蓬谷壹佰斤」等字，與系爭建物使用範圍比例相符，益徵上訴人現在居住之建物，早在40、50年前即已存在。
4.原證3，第37-47頁（見本院卷第161-171頁）之租金收據中有受讓系爭土地之被上訴人黃建彰姓名；另原證3，第49-60頁租金收據中亦有被上訴人羅芬燕之配偶即訴外人黃建富之名字，被上訴人林淑雯更向上訴人稱要一次收齊83年至97年間之租金，共新臺幣（下同）118,000元，而被上訴人林淑雯之租金部分則由其兄即訴外人林德昆向上訴人收取。上訴人並經被上訴人之指示，將租金分別匯入林德昆、陳文博、羅芬燕，分別設於嘉義三信銀行、玉山銀行、嘉義郵局帳戶內，上訴人給付租金後，亦均會要求斯時土地所有權人出具租金收據做為證明，兩造間既無其他債權債務關係，堪認上訴人所給付之金錢確係租金無誤。
5.被上訴人雖辯稱斯時系爭土地所有權人無租地建物之概念，收取稻殼或金錢，係因上訴人或其前手無權占用系爭土地之損害賠償金云云。然民法關於租賃之規定於18年間已制定完備，且各時期之租金收據上均記載有「委託代收租金」、「地租」、「租谷」、「租金」等字，並有收取人簽名確認，豈有臨訟將「租金」曲解為「損害賠償」之可能，故應認上訴人與其等之前手所給付者，確為「租金」無誤。
6.況上訴人之前手即盧火等人先承租系爭土地建屋，其等過世後，上訴人受讓系爭建物，並持續向系爭土地所有權人黃瑞源及其繼承人、黃俊德、陳文博、吳錫銘及其繼承人、林淑雯等繳納租金直至102年，上訴人繳納土地租金長達19年以上，且迄至被上訴人迄至上訴人提起本件訴訟止，被上訴人未曾向上訴人表示租地建屋之法律關係消滅或據以主張權利，則依最高法院108年度台上字第2529號、最高法院97年度台上字第745號判決意旨，縱系爭建物目前結構、面積及所有人等均與起造時不同，然土地所有人及其繼承人長年向上訴人等收取租金，又不即為反對之意思，應可視為被上訴人長期不行使權利之行為，足以引起上訴人正當信任，以為被上訴人不欲行使其權利，並因此以增改建物不堪使用為期限而新成立不定期限的租賃關係。
㈤、綜上可知，上訴人前手與被上訴人前手間就系爭土地確有租地建屋關係存在，上訴人既受讓系爭建物，被上訴人既受讓系爭土地，則依民法第426條之1規定，系爭租地建屋契約自仍繼續存在於兩造間，或兩造已新成立不定期限的租賃關係，爰確認兩造間之租賃關係存在。
㈥、原審判決雖認上訴人所有之現存系爭建物之構造、面積與原本均不同，已非設房屋稅籍時之原始房屋，難認上訴人已自其等前手取得系爭建物事實上處分權云云。然系爭建物起造時固均屬木竹造，惟時日漸久，部分經修繕為瓦磚或鐵皮瓦磚材質，然房屋整體結構仍未更動，與原有房屋不失同一性，原判決遽認系爭14號建物非原始房屋，實有違誤。另關於「事實上處分權」之轉讓，除物理上之占有物，多以變更房屋稅納稅義務人名義為之，故尚無其他反證，納稅義務人可作為未辦保存登記建物之事實上處分權人判斷標準，而上訴人盧正吉為系爭14號房屋納稅義務人，並設籍於內，且持續繳納土地租金、上訴人林進山為系爭11號房屋納稅義務人，並設籍於內，且持續繳納土地租金、上訴人盧宋秀蘭雖因漏未變更納稅義務人，而非系爭12號房屋之納稅義務人，然上訴人盧宋秀蘭居住其內多年，並按時繳納土地租金、上訴人張樹枝為系爭13號房屋之納稅義務人之一，且自系爭13號房屋分出系爭13-1號房屋亦係由上訴人張樹枝長年占有、自由使用收益，並持續繳納土地租金，則足認上訴人確均為系爭建物之事實上處分權人。
㈦、並聲明：
1.原判決廢棄。
2.確認兩造間就坐落於嘉義縣○○鄉○○段0000地號土地之租賃關係存在。
3.第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：
㈠、上訴人主張其等前手與系爭土地原所有權人間有訂立租地建屋契約云云。然就該契約所約定之租地範圍、租期起迄日、租金若干、如何支付、是否經系爭土地全體共有人同意而訂定等情，均未舉證以實其說，被上訴人否認有租地建屋契約存在。
㈡、上訴人所提出記載有「租谷」、「地租」等字之收據，細觀簽收人大部分均非目前被上訴人，上訴人復未證明該收受租金之人係經系爭土地全體共有人授權而前往收取，難依此認有租地建屋契約存在。況40年初百姓根本無租地建屋觀念及想法，上訴人及其前手所給付之稻谷或金錢，係無權占用系爭土地之損害賠償金，此亦有證人林淑雯證詞可憑，故上訴人提出有由系爭土地部分共有人簽立之收據，尚不足逕為有利上訴人之證據。
㈢、上訴人主張其等之前手盧火炎與盧水龍、盧同、張南田、林檛等人分別按2分之1、8分之1、8分之1、4分之1之比例（合計共100%）承租系爭土地建物，然上訴人於原審審理期間之107年12月11日曾以書狀追加訴外人「顏福」為共同原告，並主張顏福亦有租賃系爭土地建屋，另又自陳被上訴人張景順原亦係無權占用系爭土地如附圖所示編號I（面積157.98平方公尺）、F（面積83.23平方公尺）部分之人，故除上訴人起訴時主張其等承租系爭土地之面積比例外，再加計顏福、張景順所占用之面積，已超過100%，是上訴人主張其等租賃系爭土地之面積比例顯非事實。
㈣、被上訴人堅決否認兩造間有租地建屋契約，亦否認上訴人自其前手處受讓取得系爭建物之事實上處分權，則上訴人應就其主張曾訂立租地建屋契約、如何自其等前手處受讓取得系爭建物事實上處分權等事實，負舉證之責。
㈤、並聲明：
1.上訴駁回。
2.訴訟費用由上訴人負擔。
三、本院得心證之理由：
㈠、坐落嘉義縣○○鄉○○段0000地號土地（重測前為：番仔寮段631-3、633地號土地）之原所有權人為訴外吳江玉鳳、黃陳金燕、黃俊德、陳文博等人（每人持分各4分之1），訴外人盧火炎與盧水龍、盧同、張南田、林𦩡自41年起即在系爭土地興建門牌號碼分別為：嘉義縣○○鄉○○村○○○00號建物、12號建物、13及13-1號建物、11號建物等房屋。又吳江玉鳳於60年6月5日死亡後，其對系爭土地4分之1應有部分，由其長子即訴外人吳錫銘繼承，嗣吳錫銘將系爭土地4分之1應有部分讓與其配偶即訴外人吳謝暖如，嗣吳謝暖如將系爭土地4分之1應有部分售予被上訴人張景順；黃陳金燕死亡後，其所有系爭土地4分之1應有部分由其繼承人與再轉繼承人即被上訴人黃日聰、黃建賢、黃建彰、邱麗華、黃賴秀琴、黃美玲、黃盈勝、黃盈舜、黃昭隆、張瀞芬、張瀞文、訴外人黃惠昌、黃建富等人繼承，其中黃惠昌繼承之部分，嗣經被上訴人方惠香拍定取得，黃建富繼承之部分，由被上訴人羅芬燕單獨繼承；黃俊德79年8月9日死亡後，其所有系爭土地4分之1應有部分，由訴外人黃士倫繼承取得，嗣王崇吉於84年4月7日經過拍賣取得系爭土地後，又於94年11月25日將系爭土地4分之1應有部分售予被上訴人林淑雯；陳文博死亡後，其所有系爭土地4分之1應有部分由被上訴人陳子元繼承等情，業據上訴人提出系土地登記第一類謄本（見本院107年度訴字第566號卷第59-65頁）、系爭土地地籍異動索引（見原審卷一第249-263頁），並為兩造所不爭執，則此部分事實，堪信為真實。
㈡、上訴人主張盧火炎與盧水龍、盧同、張南田、林𦩡於41年間向吳江玉鳳、黃陳金燕、黃俊德、陳文博承租系爭土地興建系爭建物，系爭建物之事實上處分權輾轉讓與上訴人，系爭土地則輾轉讓與被上訴人，上訴人並持續繳納土地租金予上訴人，可認兩造間有租賃關係存在，縱認系爭建物目前結構、面積及所有人等均與起造時不同，然被上訴人收取上訴人之租金已達19年，均未為反對之意思，被上訴人長期不行使權利之行為，足以引起上訴人正當信任，以為被上訴人不欲行使其權利，並因此以增改建物不堪使用為期限而新成立不定期限的租賃關係等語；被上訴人則以否認兩造間有租賃關係，也否認上訴人受讓系爭建物之事實上處分權，並以上訴人提出之收據，其上簽收人大部分均非被上訴人，上訴人未證明收取租金之人係受系爭土地全體共有人授權而前往收取，尚難僅憑收據逕認兩造間有租地建屋契約，況依證人林淑雯之證詞，可知上訴人及其前手所給付之稻谷或金錢，僅係無權占用系爭土地之損害賠償金，並非租金等語置辯。則本院應審酌者厥為：兩造間對系爭土地有無成立租賃關係？
㈢、上訴人主張自41年間起至102年間止，均由當時之系爭建物事實上處分權人，給付系爭土地之租金，而由當時之土地共有人或其親近親屬代為收受等情，業據上訴人提出租金收據附卷可稽。（見原審卷一第125-194頁）上訴人並將上開租金收據逐筆詳細記載其出具收據之人，其與土地共有人間之親屬關係、給付租金之人如何取得系爭房屋之事實上處分權之沿革整理為附表（詳見本院卷第293-311頁）在卷足憑。觀諸上開收據及附表所載，其中收受租金之人，有當時土地之共有人本人或由共有人之配偶、父親等親近親屬署名代表收受。而給付租金之人又均係當時系爭建物之事實上處分權人，又收受租金之期間長達60年，收受租金之人又會因土地應有部分所有權人之變動而有所更動，如非系爭土地共有人間已經達成如何輪流收取租金之協議，何以致此？被上訴人固不否認租金收據之真正，但抗辯縱有收取租金，亦未經系爭土地全體共有人之同意或授權，不生給付租金之效力云云，顯不可採。
㈣、按因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問。上訴人使用系爭房屋，依調解結果，按月應給付被上訴人稻谷一百五十台斤，不得謂非使用房屋之對價，應不因其名為補貼而謂非屬租金性質。（最高法院46年台上字第519號判例意旨參照）觀諸上訴人於本院提出之收據，其內容大致上均記載「稻谷若干臺斤為何年度之地租」等文字，其用語與當時租金收據通俗之用語相同，且其紙張泛黃，偶有因年代久遠保存不慎而有若干破損，顯非臨訟杜撰而成，應認其為真正。又收據之內容或記載「稻谷壹仟捌佰台斤整，……右項水上鄉番子寮六三一之三號之地租」或記載「九十五年度租金叁份每份壹萬叄仟元整，番子寮段六三一之三號確實收訖」等語，由此文字之文義觀之，可知土地共有人收取之款項為系爭之建物使用系爭土地之對價，揆諸上開判例意旨，堪認土地共有人卻有收受租金之事實無訛。故被上訴人抗辯其等所收受之款項為上訴人使用系爭土地之損害金云云，亦不足採。
㈤、被上訴人雖抗辯系爭建物納稅義務人之變更不得作為事實上處分權移轉之證據，故縱使繳納租金之人為稅籍資料上之納稅義務人，但不足以證明兩造間確有租賃關係存在云云。然查，未辦保存登記建物於稅捐機關關於納稅義務人之登載紀錄，固不得作為該建物所有權歸屬認定之依據，但除非有反證足以證明納稅義務人非該建物真正之事實上處分權人，否則實務上通常皆以納稅義務名義人為何人即認定其為事實上處分權人。再查，訴外人盧火炎與盧水龍、盧同、張南田、林𦩡自41年起即在系爭土地興建門牌號碼分別為：嘉義縣○○鄉○○村○○○00號建物、12號建物、13、13-1號建物、11號建物等房屋，而上開建物之納稅義務人目前分別為盧正吉（於起訴後死亡，由上訴人羅玉、盧建東繼承）、盧同、張水矸、張樹枝、林進山等人，此有嘉義縣財政稅務局109年4月22日嘉縣財稅房字第1090006352號函及所附房屋課稅明細在卷可佐。（見原審卷二第297-303頁）均係因繼承或受讓而輾轉取得系爭建物之事實上處分權。而上開繳納租金之收據之繳納租金之人，又均與各該階段取得系爭建物事實上處分權之人大致相符，足認取得系爭建物事實上處分權人對於系爭土地確有租賃權存在。
㈥、被上訴人另抗辯系爭建物之現況已與當時之狀況不符，有改建增建之情事，故難認系爭建物對系爭土地仍有租賃關係存在云云。按土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租期，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。故出租人於訂約之際，苟未訂明「期滿後絕不續租或續租應另訂契約」或其他相類之情形者，於「不即表示反對之意思」條件成就時，租賃契約當然更新為不定期限租賃關係，無待於契約當事人之重為要約或承諾。（最高法院108年度台上字第2529號判決意旨參照）經查，本件自41年間即有租地建物之事實存在，有如前述，按當時使用之建材及構造，歷經約60年之使用，難免有毀損之情事發生，系爭建物之事實上處分權人按照當時之屋況予以適當之修復而繼續居住使用，乃屬情理之常。被上訴人等土地共有人仍長年推派代表輪流收取租金，就該建物之修建未曾表示異議，而雙方就系爭租約並無期滿後絕不續租或續租應另訂契約或其他相類情形之約定，上訴人等人仍繼續為租賃物（即系爭土地）之使用收益，被上訴人等人不惟不即表示反對之意思，仍長年繼續收取租金，本諸民法第451條規定意旨，自應視為以不定期限繼續契約。
㈦、綜上所述，被上訴人既有收取租金之事實，而上訴人承受系爭建物之事實上處分權繼續使用系爭土地，堪認兩造間就系爭土地有租賃關係存在。上訴人起訴請求確認兩造間就系爭土地有租賃關係存在，為有理由，應予准許。原判決駁回上訴人之請求而為上訴人敗訴之判決，容有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴人之上訴為有理由，依民事訴訟法第43
6 條之1 第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 5 月 4 日
民事第三庭 審判長法 官 柯月美
法 官 馮保郎法 官 曾文欣以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 5 月 4 日
書記官 陳慶昀