臺灣嘉義地方法院民事判決109年度簡上字第45號上 訴 人 許彥逸參加人兼上訴訟代理人 莊聰得被上訴人 許應政訴訟代理人 呂維凱律師複代理人 蔡昀圻律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國109年5月7日本院嘉義簡易庭108年度嘉簡字第105號第一審簡易判決提起上訴，經本院於民國110年1月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
兩造共有坐落嘉義縣梅山鄉大草埔段六八八、六八八之一、六八八之十地號土地，分割如嘉義縣竹崎地政事務所民國一Ο九年十一月四日複丈成果圖即附圖3所示：編號甲部分（面積二一一平方公尺）、編號丙部分（二六六平方公尺）土地，分歸被上訴人取得；編號乙部分（面積二一ㄧ平方公尺）、編號丁部分（二六七平方公尺）土地，分歸上訴人取得。
第一、二審訴訟費由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
一、被上訴人於原審主張及本院答辯略以：
（一）緣坐落嘉義縣○○鄉○○○段000○00000○000000地號土地（下各稱688、688-1、688-10地號土地，合稱系爭3筆土地）為兩造所共有，應有部分各為2分之1，兩造對於系爭3筆土地並無不分割之約定，且系爭3筆土地依物之使用目的，亦無不得分割之情形，惟兩造無法協議分割，被上訴人依法訴請裁判分割共有物，第一順位請求將兩造共有688、688-1地號土地分歸被上訴人單獨所有，將688-10地號土地予以變價分割，並同意依108年3月17日歐亞不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書之評估價值之鑑定結果，由被上訴人給付464,200元補償金予上訴人。如認688-10地號土地仍應以原物分割為適當，則被上訴人第二順位主張系爭3筆土地應依嘉義縣竹崎地政事務所108年11月7日複丈成果圖（下稱附圖1，原審卷二第93頁）所示分割方案為分割。原審審理結果判決，採被上訴人附圖1方案分割，並由被上訴人提供上訴人新臺幣(下同)121,000元之補償金。
（二）原審所判決之分割方案，係以被上訴人所提出之附圖1分割方案為判決基礎，又因系爭3筆土地為袋地(原審判決亦為相同之認定)且通行系爭土地係從688地號土地之北側，通行688-9地號土地，接688-6地號土地，再接嘉115鄉道，數十年來都如此通行，然上訴人所分得之附圖1編號己土地，係為了有利於上訴人之利用，故使其與附圖1編號丙之土地相鄰，而被上訴人所分得之附圖1編號戊土地，與被上訴人分得之編號C、D土地有所間隔，係為了利於上訴人之利用，因而被上訴人有所犧牲，故附圖1分割方案已考量上訴人之利益，應為妥適之分割分案。又上訴人主張欲通行688-10地號土地之東側至嘉115鄉道，其不論於現況上，抑或是從複丈成果圖上觀之，皆無法通行，又縱使687-7及687-9地號土地類別為「交通用地」，惟上開土地現況仍屬私人所有，尚須經徵收、開闢為道路後，才得做為交通之用，否則亦屬私人使用，並非不特定多數人得做為通行之用，故上訴人之主張並無理由。
（三）因上訴人一再主張其欲通行9012-37、687-9、687地號土地通行至嘉115鄉道等語，並稱不通行經過688-9地號土地，也不會提起通行權之訴訟，被上訴人釋出善意而對於該部分有所退讓，故於本院主張系爭3筆土地應依嘉義縣竹崎地政事務所109年11月4日複丈成果圖（下稱附圖4，本院卷第258頁）所示被上訴人分割方案：
1.就688及688-1地號土地部分：由被上訴人取得附圖4編號C、D、庚，由上訴人取得編號丙；編號A、B由雙方依單獨取得688及688-1地號土地之比例共有，由上訴人取得370分之130，由被上訴人取得370分之240；由被上訴人找補136,400元給上訴人。
2.系爭土地如附圖1、4編號C、D部分土地上建有被上訴人所有之建物，被上訴人自出生以來即居住於系爭土地上，至今已近75年，系被上訴人唯一得遮風避雨之處所，如被上訴人失去該部分土地，房屋面臨拆除之危險，將失去棲身之所，無以為家，又上訴人對該等土地實無為任何經濟利用，且亦無需仰賴該等土地始能居住生活，上訴人應有部分面積不足部分，被上訴人願以金錢找補，原審判決亦為相同之認定。
3.被上訴人於如附圖1、4編號C、D部分土地上之建物，光建築成本即已花費4,155,000元，其內家具電器裝潢花費高達百萬，所費不貲，拆除將造成社會經濟損失，且上開建物係經上訴人之父親許應化同意而興建，並有許應化簽名之合約書及致贈該地上建物落成禮金之禮簿為證，故應將如附圖1、4編號C、D部分土地分配予被上訴人。
（四）上訴人雖於本院上訴主張第一順位依嘉義縣竹崎地政事務所109年11月4日複丈成果圖（下稱附圖3，本院卷第257頁）所示上訴人分割方案為分割，惟查：
1.688、688-1及688-10地號土地為袋地與道路並無相連，上訴人主張其欲通行系爭688-10地號土地之東側至道路，並稱不通行被上訴人所有之688-9地號土地，而將系爭688-10地號土地分割為南北兩塊長條狀之土地，則上訴人之該主張是否有既判力或爭點效仍有疑義，上訴人恐將於分割訴訟確定後，再提起通行權訴訟，依民法第789條之規定通行被上訴人所分得之土地及688-9地號土地，屆時被上訴人將承受極大之不利益；退萬步言之，縱使對於上訴人有拘束力，如上訴人將其分得之部分售予第三人，則該第三人仍可能對被上訴人主張通行權，則被上訴人所分得之土地則將被迫提供予他人通行，而無法有效利用，對被上訴人難謂公平。
2.上訴人所採之附圖3分割方式，將造成688-10土地狹長分割，狹窄之處甚至未達1公尺寬，土地利用十分困難，且依上開說明亦無法解決通行之問題；於688及688-1地號土地部分，亦會使被上訴人所有之建物遭到拆除，不利於經濟效益，也造成被上訴人無家可歸、流離失所，甚至會再遭上訴人或第三人請求通行權，使得分得之土地無法有效利用。
（五）並聲明：
1.上訴駁回。
2.第一順位請求分割為原審判決附圖1所載分割方案。
3.第二順位請求分割為附圖4方案即109 年11月4 日竹崎地政事務所被上訴人所提分割方案。
4.第三順位則請求將系爭土地皆為變價分割。
5.第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人上訴主張：
（一）原審判決所採之附圖1分割方案，有下列不當之處，爰依法提起上訴：
1.兩造最後主張皆為原物分割，建物部分被上訴人占50%土地面積，上訴人占50%土地面積，原審判決卻分配給被上訴人約65%土地面積，上訴人約35%土地面積，嚴重違反憲法所保障之平等權與財產權，顯失公平。又原審法院無視當事人之意願（雙方最後皆主張原物分割），且並無原物分配顯有困難，而不顧當事人意願而為部分原物分割及價金補償，乃為不當之分割方法，無視憲法第15條規定，人民之財產權應予保障之存在。另就補償金部分，原審亦有計算錯誤，蓋按補償除減少土地之補償外，尚有分配土地位置之補償，即面臨道路較近之土地，需補償面臨道路較遠之土地，戊地接近嘉115鄉道需補償(內陸)己地，庚、C、D地出入方便需補償出入不方便(內陸)之丙地，本件未作上開之補償，顯失公平。
2.原審判決以「保留完整建物(原審判決第11頁第7列)」來排除嘉義縣違章建築拆除機關之拆除，無視於建築法第97-2條、違章建築處理辦法第5條、第6條等規定，使違章建築就地合法。
3.依原審判決，上訴人之土地無通路，無通路根本無法使用土地，蓋系爭土地北邊道路已被被上訴人用鐵鍊圍起來，東側被上訴人之戊地阻擋上訴人向東而行聯通嘉115鄉道，經濟效益等於零，將致使上訴人還要再提確認通行權訴訟及給付租金，增加上訴人許彥逸之負擔。
4.688-10地號，其東北側鄰接之687-9、687-7地號土地，使用地類別為交通用地，交通用地乃為道路通行使用之土地，原審法院卻不做此認定，使分割土地688-10地號土地能經由687-9、687-7地號土地交通用地與嘉115鄉道做聯通；不與嘉115鄉道聯通，對上訴人而言，所分配附圖1編號己部分土地形同廢地，不是寬度從1.2公尺變成2.4公尺，就能最有效利用，對上訴人而言並無通路，日後還要負擔通行權租金，毫無意義。
5.原審判決認定由上訴人取得附圖1編號庚部分土地，面積僅55平方公尺，不利建築使用(判決書第11頁第18列)，即代表被上訴人之分割方案不利建築使用，不利建築使用之分割方案應不予採用，原審法院不應採用卻還採用，違背經驗法則。
6.系爭9012-37地號，為未登錄之土地，無權利人，按土地法第43條規定之反面解釋，並無任何效力，不應以袋地之說，增加上訴人所無之限制。且9012-37地號土地，依日常經驗常識為水利用地（供排水等），農地旁配置水利用地為正常配置，若經水利用地環繞者之農地皆為袋地(原審判決第9頁)，將使全臺灣農地到處都成袋地，水利用地所經之處，皆不准通行，亦與人民之日常知識經驗有違。
7.原審法院雖引用最高法院82年度台上字第1190號、74年度台上字第2236號判決之「維持現狀」(原審判決第8頁第9-13列)，然與本件事實情況不符，蓋上開最高法院判決之意旨中維持現狀只是裁判分割斟酌之一種原則，並非絕對，原審法院未視具體個案，公平審判之。
（二）上訴人於本院上訴主張依附圖3（本院卷第257頁）所示上訴人分割方案為分割，第二順位則依原審判決附圖2分割方案分割：
1.688地號、688-1地號土地先辦理合併，合併後面積為422平方公尺(226+196=422)，再平均分割出甲、乙兩塊，面積皆各為211平方公尺，編號甲分歸由被上訴人取得，編號乙分歸由上訴人取得，雙方取得之土地皆為四正，都能有效使用土地。兩造之登記持分面積範圍皆為2分之1，平均分割，符合公平正義。
2.688-10地號之土地，以東西向中心線為分割線，分割出丙、丁兩塊，面積依序各為266、267平方公尺。北邊編號丙分歸由被上訴人取得，南邊編號丁分歸由上訴人取得。
3.在編號丙北邊之688-9地號土地，屬於被上訴人所有，被上訴人所取得之丙地，可與688-9地號土地相鄰合併使用，編號丙、688-9地號土地及編號甲，簡化法律關係，分割後建地之部分，雙方皆只有一張土 地所有權狀，避免日後困擾及負擔，而被上訴人分割後所取得之建地及農地，皆與其農地688-9地號相毗鄰，使用上一整體性，促進土地經濟效益及方便性，完全消滅共有關係，紛爭一次解決。
4.又9012-37地號土地性質上為水利用地，依習慣及經驗可橫越通行，且9012-37地號土地目前無權利主體，又687-9地號土地為交通用地，本在供通行，為先祖父許學景所有，即為上訴人及被上訴人等人之公同共有，公同共有人有權可橫越通行，是688-10地號土地並非袋地。
5.另被上訴人違章建築之建物本即應拆除，不因該違建高成本及損失而有所差別，被上訴人應將違建物部分拆除，依登記面積返還土地予上訴人。
6.縱不採附圖3分割方案，亦應採用上訴人原審所主張附圖2分割方案，該方案係原物分割且面積無增減，符合公平正義，又兼顧共有人通行權益，上訴人所分割之土地需能通往嘉115鄉道，以促進整體經濟發展，無須再提確認通行權訴訟給付租金，避免訟累及負擔。
（三）反之，被上訴人於本院所提之附圖4分割方案，違反公平正義，應不予採用，其理由如下：
1.原審之先占先贏分割判決，被上訴人尚須拆除6平方公尺之違建物返還予上訴人，今被上訴人主張如現況圖（原審卷一第75頁）所示編號G地上之違建物占用到那裹，分配在那裏，等同占用6平方公尺之違建物不用拆除。又原審時被上訴人尚且顧及公平，主張原物分割不補償，主張55平方公尺土地由上訴人取得，現於二審竟引用原審之先占先贏判決(占用越多土地，分配越多土地)，直接主張240平方公尺之土地由被上訴人取得，故被上訴人提出附圖4之分割方案，根本就是先占先贏，有違公平正義。
2.被上訴人之違章建築應自負完全責任，不應犧牲上訴人之權益(只取得小面積130平方公尺)，不應用違建物建築成本很高為手段，犧牲上訴人之權益，達到併吞上訴人之土地。是該違章建築物應拆除，不應繼續違章使用。
3.688-10地號土地之分割方式為南北對分(對稱式分割)，而通往嘉115鄉道，也得到被上訴人的認同，即被上訴人在688-10地號土地之分割方式乃與上訴人一樣，同樣地，建地面積亦應採對等分配各為50%、50%，而不是分別為65%、35%。
4.被上訴人以預設將來上訴人或第三人可能提確認通行權訴訟而另外分割出編號A、B土地，實無理由，蓋被上訴人在系爭土地北邊道路用鐵鍊圍起來之後，即無配置編號A，B二筆土地之私設通路之必要，編號A、B二筆土地位於被上訴人土地之旁，觀其位置，最後將變成被上訴人在使用，等於上訴人每年繳地價稅，提供土地讓被上訴人使用之不合理現象。又688-10地號土地東側聯通嘉115鄉道，依序經過9012-37 、687-9、687地號等三筆土地 ，而經由北邊道路聯通嘉115鄉道依序經過688-9、688-6、9012-37、687-4、687-3、687-1地號等6筆土地 ，基此，經由北邊道路通行嘉115鄉道所經過之土地筆數及所有權人皆比東側通行還多，所衍生之法律關係(問題及負擔)較多；既然上訴人往東即能以較近距離聯通嘉115鄉道，已能簡化法律關係通行，又何須另提通行權訴訟去追求北邊道路複雜之法律關係。
（四）又被上訴人復主張系爭土地變價分割，更不可採：
1.系爭土地可明確分割，並無原物分配顯有困難之情形。
2.系爭土地上被上訴人有多筆違建物，若由第三人標購，將造成房屋與土地所有權人不同一，日後若無法協議，有可能衍生給付租金訴訟、不當得利訴訟、拆屋還地等訴訟，將造成複雜之法律關係。
3.系爭土地對第三人(一般民眾)而言為無出路。有優先購買權及不點交(有多筆地上違建物)將造成第三人(一般民眾)
裹足不前，多次流標及再次循環拍賣，將造成拍賣價金最低點(低於市價、低於公告現值)。於拍賣價金最低價時，被上訴人再依民法第824條第7項主張優先購買權，被上訴人財力雄厚，胸有成足提變賣共有物方案，意在併吞上訴人之土地，相較於經濟弱勢之上訴人無力標購，實為不公平。且以低於市價、低於公告現值之變賣共有物，亦影響抵押權人之權益。
（五）並聲明：
1.原判決廢棄。
2.第一順位請求分割為附圖3即109年11月4 日竹崎地政事務所上訴人所提方案。
3.第二順位請求分割如原審判決附圖2所載方案。
4.第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1.原審卷一第75頁現況圖所示，系爭土地上建物編號A、B、C 、D 、F 、G 部分是被上訴人所有；E 、H、I部分是上訴人的祖父，被上訴人的父親所遺留。
2.688-9地號土地為被上訴人所有。
3.系爭687、687-1、687-2、688-5地號土地是上訴人所有。
4.系爭687-4 、687-5 、687-6 、687-7 、687-8 、687-9地號土地均係兩造公同共有，但尚未辦理繼承登記。
（二）爭執事項：系爭3筆土地如何分割為適宜？
四、本院判斷：
（一）按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限（民法第823條第1 項）。經查系爭土地原為兩造所共有，應有部分比例為各2分之1，土地共有人間並未訂有不分割之契約，系爭土地亦無因使用目的而不能分割之情事，且共有人間就分割方法復未能達成協議等情，已據提出土地登記謄本、地籍圖謄本等為證（見原審卷一第5至53頁）。茲因兩造就分割方法無法達成協議，被上訴人本於系爭土地共有人地位，訴請裁判分割，自無不合。
（二）復按分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之
請求，命以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人，民法第824條第2項第1 款定有明文。又法院為裁判分割前，應顧及公平、當事人之聲明、應有部分之比例與實際是否相當、共有物之客觀情狀、性質、價格與經濟價值、共有利益、各共有人之主觀因素與使用現狀、利害關係等因素為綜合判斷。是關於系爭土地之分割方法，本院審酌如下：
1.系爭3筆土地為袋地，無論所採取之分割方案為何，均無對外通行道路，先予敘明。被上訴人主張採取附圖1或4之分割方案，編號A、B 部分由兩造保持共有，作為通行道路使用，以利上訴人往北通往115鄉道等情，為上訴人所不採，主張可經由 688-10地號土地東側聯通嘉115鄉道，依序僅經過9012-37 、687-9、687地號等三筆土地聯通115鄉道即可等詞，經查被上訴人主張兩造共有編號A、B 部分土地做為道路，並無法使上訴人往北直接通行到115鄉道，尚須依序經過688-9、688-6、9012-37、687-4、687-
3、687-1地號等6筆土地 ，方能聯通嘉115鄉道，有相片及地籍圖為證（本院卷第93至95頁、第269頁），故被上訴人主張兩造共有A、B 部分土地做為道路，並無法使被上訴人往北通往115鄉道，而必須經過比往東聯通115鄉道更多3筆的土地，且使兩造可分配單獨所有之土地減少，尚無可採。
2.被上訴人次主張其所有之未保存建物坐落於附圖1、4編號
C、D部分土地，係經上訴人之父許應化同意而興建，並提出禮簿及合約書為證（本院卷第245至253頁），上訴人則否認合約書上之簽名為其父許應化所簽，至於許應化回饋禮金係因被上訴人先前曾致贈禮金，乃禮尚往來，並非同意被上訴人於系爭土地上興建房屋等詞，經查許應化已於93年過世，無從確認該合約書是否為許應化所簽，無法推論許應化有同意被上訴人於系爭土地上興建房屋，另查許應化縱有致贈被上訴人禮金，並非可推論許應化同意被上訴人於其上興建房屋，被上訴人此等主張，尚非可採。
3.復查688、688-1地號2筆建地（合計422平方公尺），被上訴人所提之附圖1分割方案，將中間編號C、D部分分配被上訴人，而將南北不相連編號庚、丙部分分配予上訴人，導致上訴人分配編號庚部分土地，無法作為建築使用，至於被上訴人所提附圖4分割方案，上訴人僅分配編號丙部分土地130平方公尺，被上訴人卻分配附圖4編號C、D、庚部分土地合計240平方公尺，不符公平原則，亦無可採。
4.被上訴人又主張上開建物光建築成本即已花費4,155,000元，其內家具電器裝潢花費高達百萬，所費不貲，拆除將造成社會經濟損失等情，經查上開建物因未辦理保存登記，無從確認其興建時間，惟由被上訴人提出之禮簿時間觀之，係在87年7月27日之前即已興建，距今已有20餘年，且因未申請合法之建築及使用執照，業經嘉義縣政府列為拆除之違章建築，有該府之拆除裁處書可稽（本院卷第165頁），法律上亦不可能保留，被上訴人主張上開建物所座落之附圖1、4編號C、D部分土地應分配於己，亦非可採。
5.被上訴人再主張上訴人提出之附圖3分割方案，將造成688-10地號土地狹長分割，狹窄之處甚至未達1公尺寬，土地利用十分困難，且依上開說明亦無法解決通行之問題等情，經查688-10地號土地北面與被上訴人所有之688-9地號土地相連，被上訴人分配688-10地號土地北面如附圖3編號丙部分，自可與688-9地號土地合併使用，並無土地利用十分困難之問題；至於上訴人自願分配688-10地號土地南面如附圖3編號丁部分，即無土地利用困難之疑義，且上訴人不願經由被上訴人688-9地號土地向北聯通115鄉道，主張向東經由所分配688-10地號土地聯通115鄉道，應屬其選擇通行之自由，並非被上訴人所得置喙。雖被上訴人抗辯上訴人於本件訴訟確定後，日後仍可能對被上訴人提起確認通行權訴訟，惟如前所述，被上訴人主張兩造共有A、B 部分土地做為道路，並無法使被上訴人往北直接聯通115鄉道，縱上訴人日後起訴確認通行權訴訟，亦無從可能經由被上訴人分得之土地部分通行至115鄉道，被上訴人此等抗辯，亦屬無據。
（三）被上訴人主張附圖1、4之分割方案，將系爭土地分割為8個區塊，其中688、688-1地號土地即分成6個區塊，顯非土地之有效利用方式，且本件並無原物分割顯有困難之情形，被上訴人又主張如法院不採其主張之附圖1、4之分割方案，即主張變價分割方案，顯然違背上訴人原物分割之意願，故被上訴人主張變價分割，顯無可採。復查上訴人主張之附圖3方案，僅將系爭3筆土地分成四個區塊，編號甲部分（面積211平方公尺）、編號丙部分（266平方公尺）土地，分歸被上訴人取得；編號乙部分（面積211）、編號丁部分（267平方公尺）土地，分歸上訴人取得，其中編號甲、乙部分屬建地，地形方正，雖被上訴人之建物將遭部分拆除，惟整體利於被上訴人分割後對土地之使用與開發，兩造分得之土地均會更完整，使用更能達到經濟利益，至於編號丙、丁部分屬農地，北面的編號丙部分可供被上訴人與其所有之688-9地號土地相連使用，而南面之編號丁部分與上訴人分配之編號乙部分相連，可作為其通往115鄉道之土地，且分割後兩造分配之土地面積相當，並無相互找補之必要。是本院審酌共有人之意願、系爭土地目前使用現狀、分割後之經濟效用及整體利用價值，堪認上訴人所提之附圖3分割方案，應屬公允、適當之分割方案，當屬可採。
五、綜上所述，上訴人所提附圖3之分割方案，較符合兩造對土地利用之經濟效益，從而原審未及審酌附圖3方案分割，即屬未當，上訴人指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰廢棄原判決，改判如主文第二項所示。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。本件雖准被上訴人之請求分割系爭土地，然分割方法係法院考量全體共有人之利益，上訴人既為共有人，亦同受其利，是訴訟費用應由兩造依應有部分之比例負擔，始屬公允，爰判決如主文第三項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1。中 華 民 國 110 年 1 月 27 日
民事第三庭審判長 法 官 洪挺梧
法 官 黃茂宏法 官 林芮伶以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 1 月 27 日
書記官 陳怡辰